Помогите советом! (часть 3)
126490
540
Alippa
Хозяин - барин. Меня жаба душит держать вторичку без дела. Это надо квартплату заплатить, налог заплатить, за кап.ремонт заплатить. Ещё у многих доп поборы: консьерж, видеонаблюдение, складчина на всякие двери/домофоны/шлагбаумы... Вчера "обрадовали" , что вопрос с ОСАГО на квартиры практически решён - только о сумме этого доп.побора сейчас решат и будет новый гемморой и расходы у собственников. Если со сделанными на заводах автомобилями такие проблемы по ОСАГО (многие просто никак не могут застраховать, при всём желании) то по квартирам и, особенно, частным домам - триллеры о страховании писать можно будет, имхо.
Перефразирую Дядю Фёдора: чтобы купить что-нибудь нужное, надо продать что-нибудь ненужное (если оно есть)
Realtor
если сформирован портфель финбезопасности и в нем есть недвижка, то в этом случае кирпичи ничем не отличаются от той же валюты, она тоже лежит без дела, но в этом достигается диверсификация вложений. А аренда - это активная операция по извлечению прибыли. Там есть свои риски, дополнительные издержки и т.п. и т.д.
Alippa
Есть 1к квартира в собственности без обременений (1 этаж, панельная 9ка на Холодильной)
Накоплений нет, но хочется жилье получше-покомфортнее.

Варианты которые нравятся около 3 млн.

Вот собственно хочу спросить совета, как лучше всего распорядиться этой квартирой:
взять вторую в ипотеку а эту сдавать или продавать и на сумму доплаты брать ипотеку?

Первый вариант вроде как перспективнее тем, что когда то там будет еще одна квартира, но сумму аренды не хватит на платеж по ипотеке
и нужно будет еще доплачивать из своих, причем больше чем во втором варианте.
arodionov
я бы взял на сумму доплаты, но у меня идиосинкразия к сдаче в аренду жилых помещений
arodionov
перспективнее тем, что когда то там будет еще одна квартира, но сумму аренды не хватит на платеж по ипотеке
и нужно будет еще доплачивать из своих, причем больше чем во втором варианте.
перспективнее - это когда "у меня есть деньги на платеж по ипотеке, пусть будет вторая квартира, которая мне поможет побыстрее с ней рассчитаться (в случае простоя (в период без квартирантов) я не буду в ужасе от мысли, где брать деньги на платеж)"
в вашем варианте (если хотите оставить квартиру) копите первоначальный до того момента, пока платеж по аренде будет равен е/м по ипотеке.
arodionov
Накоплений нет, но хочется жилье получше-покомфортнее.
... а на какие шишики собираетесь при этом варианте обеспечить минимум первоначального взноса в размере 15% от стоимости?
Солярис
Если продам текущую квартиру то это и будет первый взнос если оставлю то можно вроде как купить и без первого взноса с завышением стоимости, как все делают
arodionov
купить и без первого взноса с завышением стоимости, как все делают
и жить на "макарошках"©?
Alippa
и жить на "макарошках"©?
С аренды:улыб:
arodionov
Есть 1к квартира в собственности без обременений (1 этаж, панельная 9ка на Холодильной)
Накоплений нет, но хочется жилье получше-покомфортнее. Варианты которые нравятся около 3 млн.
Время нынче неспокойное, поэтому с крупным кредитом не связываться, жить в своей однешке и потихоньку собирать на лучшую квартиру. Сначала на депозитах, как соберется сумма хотя бы 150-200 тр, то можно ИИС, там чуть веселее пойдет, так как хотя бы подоходный налог будут возвращать. Ипотеку можно взять, когда уже почти накопится сумма для улучшения жилищных условий. Купить квартиру и остаток закрыть налоговым вычетом.
Я бы так поступила.
arodionov
Если продам текущую квартиру то это и будет первый взнос если оставлю то можно вроде как купить и без первого взноса с завышением стоимости, как все делают
...так уже практически год никто не делает; оценочные компании стали весьма трепетно относиться к наличию у них лицензий и стараются ничем не омрачить свои взаимоотношения с банками. А завышение стоимости сегодня очень и очень не в интересах банков. Так что 100% этот вариант - мимо( в пятницу сделка;мой клиент - продавец; несмотря на хорошие личные взаимоотношения риелтора-покупателя с оценщиками стоимость квартиры удалось завысить всего на 70 тыр, что совершенно не делает погоды)
Солярис
Довольно часто вижу как висит квартира на н1 например за 2 млн. а через месяца два раз и цену ставят уже 2.3. Я так понимаю это как раз такие случаи завышения. Те такая практика все еще существует только реже чем раньше?
mrOrange
Я так понимаю это как раз такие случаи завышения.
Завышение - цена "по документам", к цене объявления отношения не имеет - там вообще любую могут поставить.
PP01
Имеет, тк как чтобы банк одобрил ипотеку по такой цене, оценщики должны одобрить цену. Для них как раз и завышается, плюс делают фейковые объявления в соседних домах на такую же цену
mrOrange
Вполне вероятно; лицензированных оценщики при вынесения своего вердикта по цене объекта, который банк примет в качестве залога, обязательно опираются на сравнение с "аналогичными" вариантами. Много завысить не получается, но кому то и сотка -уже послабление.
mrOrange
Имеет, тк как чтобы банк одобрил ипотеку по такой цене, оценщики должны одобрить цену. Для них как раз и завышается, плюс делают фейковые объявления в соседних домах на такую же цену
...вот, Вы абсолютно правы и сами хорошо поняли механизм этой оценки.
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, ситуация такая:
Есть Компания 1, на которую сейчас оформлена квартира, она обменялась с Компанией 2, и теперь эта квартира принадлежит Компании 2, но по документам еще на нее не оформлена. Я собираюсь купить эту квартиру у Компании 2, и они предлагают сразу же оформить все документы на меня. Не переоформляю квартиру с Компании 1 на себя. То есть я стану следующим владельцем после Компании 1.
Подскажите, это нормальная ситуация? Как это оформляется юридически? Не может ли быть проблем? Компания 2 может оформить сначала на себя квартиру, а потом уже на меня, но так как сейчас праздники, они говорят, что только на них документы будут готовы к концу января, а потом еще на меня переоформлять.
Заранее благодарю за ответ.
mihailmironov
что значит обменялась? Там реально договор мены?
mihailmironov
Абсолютно стандартная нормальная ситуация, компании обычно меняются квартирами не переоформляя право собственности. Берите и ни о чем не переживайте, можете и на себя не переоформлять, зачем эта лишняя бумажная волокита? :yes:
P.S. еще можете на мои бесплатные онлайн курсы по управлению капиталом записаться)))
mihailmironov
Для достоверного ответа информации недостаточно. А причина у компании №2 не только (и не столько) в сроках подготовки документов, сколько в т.н "оптимизации" налогообложения.
mihailmironov
Если нет векселя, залога, договора мены и т.п. документов подтверждающих права Компании 2, то все расчёты и подписания проводите с Компанией 1 , а они уже сами между собой будут "меняться" чем хотят. Как уже написали - вводных мало. Очень желательно, чтобы расчёты были после регистрации в Росреестре перехода прав на Вас. Это можно сделать тремя вариантами:
1. Прописывается это условие в ДКП (договор купли-продажи) . Переход права регистрируется в Росреестре с залогом в пользу продавца (обременение) до момента полных расчётов. Как пройдёт регистрация - расчитываетесь с получением расписки. Из неудобств - второй раз надо будет сходить с уполномоченным представителем продавца (директор/ИП либо их сотрудник с доверенностью) в Росреестр и написать заявление на снятие обременения.
2. Подписываете обычный ДКП (расчёты до регистрации) Деньги закладываете в банковскую ячейку, с трехсторонним банковским договором (сам банк составит) , что продавец сможет получить деньги только после регистрации перехода прав.
3. Аккредитив - аналог ячейки, только через счёт - но это дороже.

Риски Ваши в том, что неизвестно кто хозяин фактический и какие правопритязания могут быть и от кого.

Показать спойлер
Чтобы не пришлось потом доказывать чей "зуб"
Показать спойлер
Здравствуйте. Недавно рассчитался за мою первую ипотеку.
Правда квартира (студия 30 кв. м) в спальном районе со всеми прелестями (пробки, отсутствие инфраструктуры и т.д.).

Задумался о переезде. Скажите, как разумнее поступить?

При условной стоимости моей квартиры в 2 млн, лучше:
1. Продать ее и взять кредит на 1 млн для улучшения жилищных условий
2. Сдавать ее и взять в ипотеку на 3 млн (а платеж по ипотеке гасить деньгами арендаторов + досрочные своими)

Но... так как с рынком аренды Новосибирска я не знаком - насколько рискован второй вариант? Может ли так получиться, что и полгода никто не захочет снимать?
AspeR88
и сколько Вы бы сами аренды этой платили за удовольствие жить в пенале "в спальном районе со всеми прелестями (пробки, отсутствие инфраструктуры и т.д.)."? Я думаю в лучшем случае коммуналку с расходниками. Продать пока ажиотаж и непонятки с новыми правилами, спрос вроде активизировался и купить что-то нормальное. Хотя я против, чтобы покупать на заёмные филки, но кто меня выродка слушает
Alippa
Секрета нет, я говорю про МЖК - на самом деле не самый худший спальный район, но все же.
Насколько я смотрю по предложениям аренды платят 10-12 тыс.

Но... да. Согласен. Если брать ипотеку на 3 млн, то тут не хватит денег, чтобы покрыть ежемесячные платежи. Даже если на 30 лет брать.
AspeR88
Берёшь свежую вторичку с ремонтом и её сразу под аренду ,сам пока живешь в своей быстрей так расчитаешься.