котюня
activist
Уважаемые форумчане, помогите, пожалуйста, кто в теме по следующему вопросу.
Продаём мамину комнату в коммуналке.
Нашлись покупатели.
Наша комната оформлена как отдельный объект, а не доля в общей собственности.
В свидетельстве:
Вид права: собственность. Объект права: комната, назначение: жилое. Площадь 13,3 кв.м. Этаж 4. Номер на поэтажном плане: 2.
Вопрос простой. Нужны ли отказы от преимущественного права от собственников других комнат?
Просто возникла не очень хорошая ситуация с АН. Сначала они меня уверяли, что сделка должна быть нотариальная, с удостоверением отказов у нотариуса. Я, почитав законодательство, ответила, что в этом нет необходимости, так как у нас не долевая собственность.
Теперь они говорят, что необходимо направить по почте уведомления и ждать 30 дней.
Я сходила на консультацию в МФЦ и там регистратор сказала, что ни отказы, ни уведомления не нужны, так как это не долевая собственность.
Сказала это риэлтору - бесполезно, их юристы настаивают, что нужно делать уведомления.
Расскажите, кто сталкивался с таким.
И в законодательстве-то преимущественное право прописано только при долевой собственности.
Кто в итоге прав?
Продаём мамину комнату в коммуналке.
Нашлись покупатели.
Наша комната оформлена как отдельный объект, а не доля в общей собственности.
В свидетельстве:
Вид права: собственность. Объект права: комната, назначение: жилое. Площадь 13,3 кв.м. Этаж 4. Номер на поэтажном плане: 2.
Вопрос простой. Нужны ли отказы от преимущественного права от собственников других комнат?
Просто возникла не очень хорошая ситуация с АН. Сначала они меня уверяли, что сделка должна быть нотариальная, с удостоверением отказов у нотариуса. Я, почитав законодательство, ответила, что в этом нет необходимости, так как у нас не долевая собственность.
Теперь они говорят, что необходимо направить по почте уведомления и ждать 30 дней.
Я сходила на консультацию в МФЦ и там регистратор сказала, что ни отказы, ни уведомления не нужны, так как это не долевая собственность.
Сказала это риэлтору - бесполезно, их юристы настаивают, что нужно делать уведомления.
Расскажите, кто сталкивался с таким.
И в законодательстве-то преимущественное право прописано только при долевой собственности.
Кто в итоге прав?
может сменить риелтора, а то они что-то сильно запущенные какие-то
Жилищный кодекс РФ, статья 42, пункт 6:
"При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации."
Консультантам из МФЦ - учите матчасть.
Юристы из агентства правы: если нет отказов от собственников остальных комнат, то нужны уведомления.
Цена в договоре купли-продажи не должна быть меньше цены в уведомлениях. Как-то так.
"При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации."
Консультантам из МФЦ - учите матчасть.
Юристы из агентства правы: если нет отказов от собственников остальных комнат, то нужны уведомления.
Цена в договоре купли-продажи не должна быть меньше цены в уведомлениях. Как-то так.
Жилищный кодекс РФ, статья 42, пункт 6:В Гражданском кодексе РФ прописаны преимущественные права покупки (п.1 ст.250 ГК РФ):
"При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации."
"При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается..."
П.2 указанной статьи: "Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее..."
У нас не доля, а отдельный объект со своим кадастровым номером.
В этом-то и вопрос. И камень преткновения.
Сменить уже не могу, заключено с АН соглашение и уже подписан предварительный договор с покупателем.
При этом риэлтор сам уверяет, что он со мной согласен, но юристы АН вроде как не дадут разрешения на выход на сделку.
При этом риэлтор сам уверяет, что он со мной согласен, но юристы АН вроде как не дадут разрешения на выход на сделку.
при всём уважении
продавала свою комнату, которая была оформлена отдельным объектом,
сделка была нотариальная (определённые требования были у покупателей),
согласия остальных собственников не требовала ни нотариус,
ни росреестр.
продавала свою комнату, которая была оформлена отдельным объектом,
сделка была нотариальная (определённые требования были у покупателей),
согласия остальных собственников не требовала ни нотариус,
ни росреестр.
согласия остальных собственников не требовала ни нотариус,Вооот!
ни росреестр.
Мне в МФЦ девушка так и сказала, что "...нам, Росреестру, не нужны эти отказы". Из чего я поняла, что она не просто работник МФЦ, а представитель именно Росреестра.
Юристы АН сказали, что если не приложить отказы, либо уведомления, то в выписке из ЕГРН будет стоять, что сделка оспоримая
У меня уже тоже глаз дёргается, как у того смайлика.
Думала, с АН будет проще, а оказалось нет, всё сложнее.
Сейчас читают
Перерегистрация авто
87654
21
Куда идти учиться после школы? Оставаться в 9 или идти до 11?
271222
227
Незаконная работа эвакуаторов!
17042
202
но юристы АН вроде как не дадут разрешения на выход на сделку.Это анекдот просто.
З.Ы. ну раз не дают, отменяйте, их мнение тут похоже решающее.
З.Ы. ну раз не дают, отменяйте, их мнение тут похоже решающее.Уже с удовольствием бы, но покупатель тоже из этого агентства.
Сейчас звонил юрист из АН и полчаса мне мозг выносил по поводу судебной практики оспоримости сделки. И сказал, что если есть помещения в квартире, которые являются общей собственностью, а это кухня и сан.узел, тогда это долевая собственность, хоть комната и оформлена как объект
. Попросила сказать где это написано в нормативке, не смог сослаться.Короче, атас.
Обещали прислать подборку по судебным решениям и сделать запрос в Росреестр.
Посмотрим, что из этого выйдет)
Уже с удовольствием бы, но покупатель тоже из этого агентства.Ну что сказать, вы на пару эту лошадь выбрали, вам ее за собой и волочь.
З.Ы. Покормите ее хорошо по окончании процесса.
Противоречия никакого нет.
Сделка однозначно оспоримая.
Но на основании оспоримой сделки регистрация проходит.
Если покупатель в курсе - нет проблем.
Оспоримость здесь не означает признание сделки недействительной. Просто собственники остальных комнат имеют право перевести собственность на себя, оплатив цену договора (деньги - несостоявшемуся покупателю). Естественно, в судебном порядке.
Если покупателя эти риски не пугают, то всё ок.
Нотариусы не очень любят удостоверять оспоримые сделки, но это случается, как показывает Ваш случай.
Сделка однозначно оспоримая.
Но на основании оспоримой сделки регистрация проходит.
Если покупатель в курсе - нет проблем.
Оспоримость здесь не означает признание сделки недействительной. Просто собственники остальных комнат имеют право перевести собственность на себя, оплатив цену договора (деньги - несостоявшемуся покупателю). Естественно, в судебном порядке.
Если покупателя эти риски не пугают, то всё ок.
Нотариусы не очень любят удостоверять оспоримые сделки, но это случается, как показывает Ваш случай.
Оспоримость здесь не означает признание сделки недействительной.Очевидно "юристы" АН не понимают этого, но привычно тормозят процесс из-за соображений "кабы чего не вышло".
З.Ы. чем по крупному покупатель рискует? Что ему просто вернут деньги?
Юристы АН сказали, что если не приложить отказы, либо уведомления, то в выписке из ЕГРН будет стоять, что сделка оспоримаялюбая сделка оспоримая, юристам ли этого не знать))
любая сделка оспоримая, юристам ли этого не знать))Юристы употребляют термин "оспоримая сделка" в контексте статьи 166 ГК РФ.
Я бы на Вашем месте с указанной статьей ознакомился, прежде чем делать такие заявления.
я не юрист, мне можно использовать словосочетания как мне нравится, если не согласны то встретимся в суде©))
Александр.....
guru
Некая аналогия. Мы покупали комнату-объект в секционной общаге 5 лет назад. Помимо самой площади комнаты 11 кв.м., на которые есть право собственности, в секции естественно присутствуют места общего пользования - прихожая, кух.зона, ванная, туалет (которыми все члены секции пользуются, но документально они никому из членов секции не принадлежат). Никаких уведомлений и отказов перед сделкой от других собственников комнат не было.
котюня
activist
Я вот как раз и хотела спросить по поводу комнат в общежитии. Там ведь тоже есть места общего пользования, но ведь к ним никто не предъявляет требований по поводу уведомлений/отказов.
Чем отличается оформленное право на комнату в общежитии и в квартире, если и то, и то отдельный объект?
Чем отличается оформленное право на комнату в общежитии и в квартире, если и то, и то отдельный объект?
котюня
activist
Порядок раздела квартиры в натуреДанный порядок разве не указывает на то, что комната, является самостоятельным объектом после постановки на кадастровый учёт и не является долевой собственностью, при продаже которой у собственников других комнат есть преимущественное право?
Если раздел квартиры в натуре возможен и все участники долевой собственности согласны на это, между ними заключается соглашение, в котором определяются способ и условия раздела.
Если же достичь соглашения с остальными сособственниками не удалось, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли в судебном порядке (п. п. 1, 3 ст. 252 ГК РФ).
Наличие технической возможности для раздела квартиры в натуре устанавливается по результатам назначенной судом строительно-технической экспертизы и представленного экспертного заключения (ст. 79 ГПК РФ; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 07.10.2014 N 4-КГ14-24).
Если для формирования в результате раздела изолированных жилых помещений необходимо провести работы по переустройству и (или) перепланировке, необходимо согласовать такие работы с уполномоченным органом местного самоуправления (ч. 1, 6 ст. 26, ч. 1 ст. 28 ЖК РФ).
Образованные в результате раздела жилые помещения после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав. При этом кадастровый учет и регистрация права общей долевой собственности на исходную квартиру прекращаются (ст. 128 ГК РФ; п. 2 ч. 3 ст. 14, ч. 1 ст. 41 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 07.04.2017 N ОГ-Д23-3939).
Ситуация: Как разделить квартиру, находящуюся в долевой собственности? ("Электронный журнал "Азбука права", 2021) {КонсультантПлюс}
Asservis
activist
Потому что есть дом, а в нем квартиры. В квартире счетчики и отдельный вход.
Общежитие, в нем комнаты. А могут быть и несколько комнат, кстати. Иногда и своя кухня даже. Ну и отдельный вход.
А вот шарашкиным конторам, которые выдают разрешение на то, что комната в квартире становится квартирой, нужно давать ремня.
Общежитие, в нем комнаты. А могут быть и несколько комнат, кстати. Иногда и своя кухня даже. Ну и отдельный вход.
А вот шарашкиным конторам, которые выдают разрешение на то, что комната в квартире становится квартирой, нужно давать ремня.
P.S. Похоже я путаю с Выделением доли в натуре. Именно при ней происходит ликвидация ограничений, связанных с совместной собственностью.
Нашел в инете статью про комнату как отдельный объект недвижимости.
web-страница
Ну да, перепутал с долей в натуре. И да, собственникам других комнат нужно предложить купить квартиру в первую очередь.
web-страница
Ну да, перепутал с долей в натуре. И да, собственникам других комнат нужно предложить купить квартиру в первую очередь.
Попробую нарисовать гипотетическую ситуацию, чтобы Вы лучше поняли, о чем я писал.
Трехкомнатная квартира-коммуналка, у каждой комнаты один собственник. Для определённости один из них - Вы, у второй комнаты - женщина (Ж), у третьей - мужчина (М). Вы хотите продать свою комнату и нашли покупателя (не собственника комнат в Вашей квартире).
Согласно п.6 статьи 42 Жилищного кодекса Ж и М имеют преимущественное право покупки. Ж отказывается от покупки и готова предоставить нотариально удостоверенный отказ. А М полгода назад закрыл свою комнату на ключ и уехал жить к подруге. Найти его практически невозможно.
Вы получаете нотариальный отказ от соседки, соседа не уведомляете, и продаёте комнату покупателю.
Проходит месяц, объявляется Ваш сосед и узнает о продаже комнаты. Его преимущественное право покупки нарушено, он обращается в суд с исковым заявлением о переводе да себя прав и обязанностей по договору купли-продажи комнаты. Суд иск удовлетворяет. Деньги соседа (цена договора) получает разочарованный покупатель. Занавес.
ps Срок для оспаривания, установленный законом, - три месяца (ГК РФ, статья 250, п. 3).
Трехкомнатная квартира-коммуналка, у каждой комнаты один собственник. Для определённости один из них - Вы, у второй комнаты - женщина (Ж), у третьей - мужчина (М). Вы хотите продать свою комнату и нашли покупателя (не собственника комнат в Вашей квартире).
Согласно п.6 статьи 42 Жилищного кодекса Ж и М имеют преимущественное право покупки. Ж отказывается от покупки и готова предоставить нотариально удостоверенный отказ. А М полгода назад закрыл свою комнату на ключ и уехал жить к подруге. Найти его практически невозможно.
Вы получаете нотариальный отказ от соседки, соседа не уведомляете, и продаёте комнату покупателю.
Проходит месяц, объявляется Ваш сосед и узнает о продаже комнаты. Его преимущественное право покупки нарушено, он обращается в суд с исковым заявлением о переводе да себя прав и обязанностей по договору купли-продажи комнаты. Суд иск удовлетворяет. Деньги соседа (цена договора) получает разочарованный покупатель. Занавес.
ps Срок для оспаривания, установленный законом, - три месяца (ГК РФ, статья 250, п. 3).
А М полгода назад закрыл свою комнату на ключ и уехал жить к подруге. Найти его практически невозможно.Не много ли чести от Законодателя г-ну М.? Это его проблемы, что он не следит за своей собственностью и её окрестностями. Дать телеграмму на адрес регистрации, проинформировать и если в течение месяца или трех (если так нравится эта цифра) не объявится проводить сделку, а г-н М. в следующий раз будет внимательнее.
Вы получаете нотариальный отказ от соседки, соседа не уведомляете, и продаёте комнату покупателю.
Проходит месяц, объявляется Ваш сосед и узнает о продаже комнаты. Его преимущественное право покупки нарушено, он обращается в суд с исковым заявлением о переводе да себя прав и обязанностей по договору купли-продажи комнаты. Суд иск удовлетворяет. Деньги соседа (цена договора) получает разочарованный покупатель. Занавес.
ps Срок для оспаривания, установленный законом, - три месяца (ГК РФ, статья 250, п. 3).
Дать телеграмму на адрес регистрацииТак это и есть уведомление, после чего (если хочется избежать описанного мной риска) месяц надо ждать.
ТОП 5
1
2
3
4