Машите кулаками ... вовремя! (часть 2)
224221
577
**elka**
а можно вопрос дилетанта: а какой нынче процент ипотечного кредита считается нормальным?
..очень приближенный ответ - при обычной ипотеке, без кучи только что "зачекинившихся" на этом свете деток или покупки в новострое от юриков - в районе 9., есть меньше.
Tarz
+1, я тоже не очень понял этого картинного удивления "старого солдата гонорее".... :biggrin:
… специалист по этому вопросу? Может поэтому головка и не срабатывает на распознавание разницы?)) :ха-ха!: :ха-ха!:
Солярис
Вы не в курсе, что при продаже квартир в новостройках риелторы не берут комиссию; им эту работу оплачивает именно Застройщик. А в описанном мной варианте ситуация совсем другая. но если некоторых она устраивает - так лишь бы на здоровье.))
застройщик платит за клиента и банк платит за клиента
и те и другие платят из денег клиента
зы в чем проблема если все довольны?)))
Солярис
" Мне нужно просто продать и просто купить.- с такими словами присела за мой стол на крайнем выездном мероприятии клиентка и добавила :"Сколько стоят ваши услуги?" Приведу , по возможности, максимально "сухой остаток" нашего дальнейшего разговора, а заодно и поинтересуюсь - а сколько действительно стоят ТАКИЕ услуги?
Итак, женщина рассказала, что она с семьей ( всего 5 человек) живут в 3-х комнатной хрущевочке; брали ее около восьми лет назад по ипотеке., родился третий ребенок, хотят улучшать свои жилищные условия и даже "нашли уже себе вариант в новостройке, т.к. слышали что-то про очень низкий процент по ипотеке". Ок., разбираемся по предыдущей покупке: квартира куплена в ипотеку, невыплаченными остаются около 500 тыс., при этом на частичное гашение кредита уже был использован Семейный капитал. Прорекламированный дней 10 назад на НГС "выкуп из-под залога" в данном случае невозможен, т.к. в объекте, куда мат.кап ушел, доли детей не выделены., единственный вариант работы- искать покупателя либо с наличными деньгами на всю сумму стоимости, либо (хотя бы ) с суммой первоначального взноса, достаточной для погашения "чужого долга" перед банком. Ну хорошо, предположим, что благодаря некоторым усилиям, адекватной стоимости и еще ряду причин найдется покупатель, который скажет "я согласен" - какой же срок мы должны будем объявить ему до момента, когда он все же станет счастливым обладателем этой квартиры? Итак, заключаем под кучей условий предварительный договор, гасим задолженность. Т.к в разных банках по-разному - примерно в течении недели получаем справку о полном гашении долга и забираем Закладную. Предположим опять-таки самый легкий вариант - Закладная не где-нить в столице (есть сейчас клиентка, чей долг за 12 лет уже несколько раз перепродали банк банку и где закладная именно в Москве), а вполне себе в Сибе и будет отдана еще в течении одной недели после предоставления справки о гашении долга. Все эти документы нужно сдать в Росреестр на снятие обременения; по факту это еще около 10 дней (если не попадаешь на праздничные дни и пр.). Что же дальше? А дальше нужно подготовить пакет документов, отсканировать его, застолбить день и время у нотариуса, переслать его секретарю все документы и подписать договор о выделении долей., заплатив денежку. Куда после этого? Правильно, опять в Росреестр, на те же самые сроки. Уф, ну вот наконец-то и это сделано; "правильные " документы получены с регистрации. Все?? Нееет, это пока даже не серединка истории. Дальше нужно получить разрешение отдела опеки на продажу этой квартиры. А его получение возможно исключительно при соблюдении следующих действий: предоставлении полного пакета документов на тот вариант, который люди подобрали взамен продаваемого., но до этого еще далеко. Мы помним - они "сами нашли" новострой. При ближайшем рассмотрении оказывается, что этот "новострой" - во-первых , в уже сданном доме, во-вторых - продает его не юр.лицо (как это предусмотрено для получения ипотеки по минимальному %), а инвестор. ОК, предположим, что мы найдем ничем не хуже вариант ,подходящий под все условия именно такой ипотеки - с господдержкой и для семей с детьми, появившимися на свет после 01.01.19. Что все-таки дальше? А дальше нужно будет проделать вообще акробатический этюд: нужно будет договориться с застройщиком, чтобы тот, еще не получив ни копейки денег от "покупателя", уже ПОДПИСАЛ с ними договор, СДАЛ его на регистрацию в МФЦ и зарегистрировал! Но еще до сдачи нужно чтобы этот самый договор был согласован между Застройщиком, банком и нотариусом, а Опека дала разрешение на принятие в залог объекта, в котором есть доли детей!( из опыта: Застройщик, уже продав де-юре квартиру, с реальным получением денег подвисает примерно на полтора-два месяца). Итак, накидываем по времени от двух недель до месяца время на рассмотрение вопроса в Отделе опеки, минимум неделю - на согласование между банком-нотариусом- застройщиком. Опять- куча сканов, копий, подписей, заявлений, согласований.Уф, сделано - и опять регистрация, еще плюс 2 недели. Ура, забрали! Опять бежим к нотариусу, предварительно подготовив пакет с новыми до-ками - для получения разрешения на ПРОДАЖУ, кроме всего прочего, уже обязательно нужно представить нотариальный проект Договора купли-продажи. Ну, ОК, нотариус - давно и хорошо сотрудничающий, предположим, что дня за три-четыре сделает он нам эти документы. Ждем приемного дня в опеке, сдаем фолиант, где все бумаги - в двух экземплярах, строго по требуемому образцу., еще и оба родителя и все дети, старше 10 лет принимают участие в этом акте Марлезонского балета. Опять - от 2 недель до месяца (как предусмотрено Законом) рассматривается обращение. И только после получения Распоряжения опеки можно идти на продажу. При условии "сошлись все звезды во всех Галактиках" - три месяца; из реальной жизни - еще больше. Вопросов в итоге не один, а все же два:
1. Кто должен быть ТАК заинтересован в покупке ЭТОЙ квартиры, что согласится на "подвисание" своих средств на столь долгий срок?
2.Ну и собственно - сколько должны стоить ТАКИЕ услуги?
transs
...если все довольны - ни в чем. Только вряд ли в данном случае клиент догадывается, что отдав полноразмерные комиссионные риелтору, тот целенаправленно ведет его не туда, где выгодно клиенту, а туда, где от этих же "щедрот" еще раз перепадает риелтору же.) Но я услышала Вас(и не впервые об этом говорю): на самом деле местные "завсегдатаи" любят, ценят и уважают труд риелтора; более того - они считают вполне оправданным платить ему комиссионные дважды! :ха-ха!: Главное теперь - не забывайте об этом!)))
Солярис
нужно будет договориться с застройщиком, чтобы тот, еще не получив ни копейки денег от "покупателя", уже ПОДПИСАЛ с ними договор, СДАЛ его на регистрацию в МФЦ и зарегистрировал! Но еще до сдачи нужно чтобы этот самый договор был согласован между Застройщиком, банком и нотариусом, а Опека дала разрешение на принятие в залог объекта, в котором есть доли детей!( из опыта: Застройщик, уже продав де-юре квартиру, с реальным получением денег подвисает примерно на полтора-два месяца).
Вот это вообще нетрудно.
Не только застройщики, но и подрядчики на это идут легко, потому что никакого риска.
Если только это не какая-то фильдеперсовая квартира, за которой очередь с живыми деньгами.
Если хата супер-пупер, то да, могут отказать. Если среднестатистическая, то всё норм будет.

Показать спойлер
сама так сто раз делала :biggrin:
Показать спойлер


А по сути, да весь затык в сроках реализации проекта. Уменьшить их для потенциального Покупателя, можно только в том случае, если ещё до его чудесного появления выделить доли и всё зарегать.

А так, удачи :agree: никто не говорил, что будет легко :snegurochka:
Солярис
2.Ну и собственно - сколько должны стоить ТАКИЕ услуги?
Такие да, дорого.
Солярис
а вы рассказываете своим клиентам, что застройщик вам платит за клиента?
объясняете, что это с его денег?
сумму озвучиваете?
комиссионные от застройщика бывают больше чем стандартная оплата ваших услуг?
Солярис
да, от государства, с его плюшками, нужно держаться подальше в случае если ты не само государство, т.е. высокопоставленный чиновник
transs
а вы рассказываете своим клиентам, что застройщик вам платит за клиента? объясняете, что это с его денег?
ИМХО, люди которые не в состоянии купить у застройщика(!) сами вполне заслуживают заплатить из своих денег риэлтору, глупость стоит денег.
transs
а вы рассказываете своим клиентам, что застройщик вам платит за клиента?
объясняете, что это с его денег?
сумму озвучиваете?
комиссионные от застройщика бывают больше чем стандартная оплата ваших услуг?
Тоже кстати, любопытен данный вопрос. Какой % имеет риэлтор от застройщика?
К примеру квартира за 5 млн.р.
Ryol
нп

застройщики платят АН от 3 до 5% от суммы сделки, редко больше, если стройка тухлая совсем.

Для клиента, если квартира стоит 5 000 000 рублей, то что у Застройщика, что в АН - 5 000 000.
180207
Для клиента, если квартира стоит 5 000 000 рублей, то что у Застройщика, что в АН - 5 000 000.
Ну да, и цена эта прибита к объекту гвоздем. :biggrin:
Чем больше у застройщика обязательств перед третьими "участниками" сделки (которые ему привели покуателя), там меньше он может уступить этому же покупателю при торге.
Автоинформатор
Если риелторы переживают за проценты по ипотеке для покупателя, то что им мешает так же переживать за посреднические услуги и предложить покупателю не свой экс, а вариант лучший от частного лица?
А то получается что это корова моя и доить ее буду тоже я.

Прошу понять меня правильно, если можно отжать с дураков (меня например) комиссию, то флаг вам в руки, это рынок. Но строить из себя институтку как-то некрасиво.
Tarz
Вы можете жить своими представлениями сколь угодно долго,
у меня нет задачи вас разубедить в чём-либо.

В стройках нет никакого торга, если застройщик заключает договор с АН (и как правило не с одним), значит и сам
действует ровно в рамках этого договора.
Если застройщик объявил скидки/акции/распродажи - значит и агенства-партнёры также в этом участвуют.
180207
Вы можете жить своими представлениями сколь угодно долго,
Естественно могу, в соответствии с этими представлениями я обычно и покупаю (торгуясь с застройщиком или с подрядчиком, не с одним так с другим) , причем уже не раз и не два. А Вы, в соответствии со своими представлениями, продолжайте рассказывать что цена везде одинакова и жестко привязана к кем-то подписанной бумажке. :biggrin:
Солярис
2.Ну и собственно - сколько должны стоить ТАКИЕ услуги?
Если риэлтор сделает все перечисленное самостоятельно и клиенту нужно будет принимать участие в процессе только дважды - поставить подпись в договоре продажи и в договоре покупки, то дорого, скажем 100 тыс рублей. Но скорее всего риэлтор хочет задорого продать алгоритм описанный в посте, а забег по инстанциям возложить на клиента, тогда зачем такой риэлтор?
OLDMAN
Но строить из себя институтку как-то некрасиво.
Да даже не то что некрасиво, скорее забавно выглядит, а уж когда они "за мораль" начинают, тут вообще туши свет.
180207
...они вроде бы и идут, но потом дергают буквально каждые пару-тройку дней: Когда уже на их счет денежка упадет; тем более если , не приведи господь, предполагаемая дата расчета приходится на "разлом" кварталов.
transs
а вы рассказываете своим клиентам, что застройщик вам платит за клиента?
объясняете, что это с его денег?
сумму озвучиваете?
комиссионные от застройщика бывают больше чем стандартная оплата ваших услуг?
с клиентами, покупающими новостройки, подписывается так называемый "нулевой договор". В нем оговорены все моменты взаимоотношений, пусть читают. С разными Застройщиками условия очень разные; говорить про то, что Застройщик платит риелторам именно с денег ЭТОГО клиента можно в том случае, если при личном обращении Застройщик бы делал скидку на сумму комиссионных. А так - это просто одна из статей расходов Застройщика., как бы Вы тут ни пытались выкруживать потаенный смысл.) И - да, у Застройщиков, дела которых идут явно не в гору, комиссионные гораздо выше "обычных" риелторских!)
Tarz
Примеры торгов с застройщиком будут :спок:

Если я правильно помню (если нет поправьте), ваше крайнее приобретение трёшка в сданном доме.
То есть балласт на хребте застройщика, с регистрацией права и оплатой коммуналки. Ну и чего там не торговаться то :dnknow:

Так вы идите, поторгуйтесь в любом ЖК, застройщик которого активно сотрудничает с АН.
Предложите, типо я сам молодец пришел без АН, дайте мне за это скидку в 3% от стоимости.
Потом расскажете.
Всех благ :knix:
NYF
Среди всего перечисленного есть целый ряд вопросов которые ( к сожалению) клиент не может перепоручить риелтору даже по доверенности. Кроме того, опять-таки целый ряд клиентов бывает шокирован фактом, что за простую доверенность ( на подготовку документов, например) нотариусу нужно отдать от 2,5 до 3 рублей. Имея ввиду, что здесь взрослых двое, а нотариусы категорически против объединять их волеизъявление в одной бумажке, то сумму придется умножить на два.
OLDMAN
...я не председатель колхоза, за ВСЕХ риелторов говорить не могу. Я предлагаю именно то, что хочет клиент- ну вот так у меня с большинством покупателей построен алгоритм поиска.
Alippa
да, от государства, с его плюшками, нужно держаться подальше в случае если ты не само государство, т.е. высокопоставленный чиновник
..что-то пока не вижу такой тенденции; никто добровольно не отказался ни от одной льготы. Местный биг-босс одной недавно упомянутой АН-конторы, еще не будучи таковым, выставил мне на продажу свой объект , стоимостью 8 млн, но перед тем, как продать, все же заявился на возврат 300 тыр губернаторской субсидии, без палева.)))
180207
То есть балласт на хребте застройщика, с регистрацией права и оплатой коммуналки. Ну и чего там не торговаться то
Да, я застройщику примерно так и сказал, меня кстати очень устроило купить по такой цене готовое и совершенно без рисков. :biggrin:
Так вы идите, поторгуйтесь в любом ЖК, застройщик которого активно сотрудничает с АН.
Зачем мне это? Мне откровенно сказать до лампочки кто там с кем сотрудничает (и кто чего подписывает), объектов предлагается (и предлагалось) на рынке вал, выбирай не хочу.
З.Ы. объект который я купил вполне себе продавался через АН, только мне это было безразлично, я даже не в курсе что там у них с закройщиком за отношения, и кто там кому чего должен.