Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 17)
259161
1000
...че только ей, бедолаге, не предрекали.
Developer
Да , сейчас глобус Москвы изменился , и не всегда хватает нужды изучать его постоянно...
Рустам80
...А вообще, пару недель назад прокатился по Москве, Питеру, Тверской области и как-то задумался.
Для сравнения, ещё по южной стороне прокатитесь.
Realtor
Для сравнения, ещё по южной стороне прокатитесь.
Это пока в планах.
Рустам80
В Новосибирске нет идеальных мест. Либо будет чисто и просторно, но ехать далеко до работы. Либо рядом с работой, но шум и вонь от машин, от производств и т.д и т.п.
а как же Богдашечка? с огромными дворами, комплексной застройкой, сосновым бором рядом :злорадство:
Ну что и было сразу понятно. Очередной пузырь "с 1 июля подорожает" успешно надули. Взято с РБК.

Власти оценили готовность строительного рынка к проектному финансированию
По данным губернатора Андрея Травникова, 65% застройщиков в регионе будут достраивать свои объекты по старой схеме договоров долевого участия
Глава регионального Минстроя Иван Шмидт на пресс-конференции в ТАСС сообщил, что около 350 из 447 строек в Новосибирской области, реализуемых с привлечением средств дольщиков, не затронет переход на проектное финансирование и счета эскроу.

«Мы совместно с застройщиками оценили количество объектов, которые попадают под критерии постановления Правительства РФ, принятого два месяца назад, которое позволяет обеспечить плавный переход отрасли на новую систему финансирования и достроить объекты в высокой степени готовности по старой схеме, и оценили те объекты, которые потребуют проектного финансирования, — комментировал ситуацию Травников. — Соотношение в Новосибирской области примерно соответствует общероссийскому. 63-65% можно достроить по старой схеме. А оставшаяся часть потребует проектного финансирования — количество таких объектов меняется с каждым днем, банки рассматривают заявки застройщиков и принимают решения».

С 1 июля 2019 года российские застройщики лишаются возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Теперь деньги, вложенные в приобретение жилья, будут храниться на специальных эскроу-счетах и получить их застройщик сможет только после ввода объекта в эксплуатацию. Строительство при этом будет вестись за счет проектного финансирования банков.

В начале апреля было опубликовано положение Правительства РФ, где определены критерии оценки: если готовность дома составляет 30%, заключено 10% договоров, то такие объекты можно достроить по старой схеме. По площадкам комплексной застройки эти критерии расширены до 15%.

Министр Шмидт отметил, что из тех 20% проектов жилищного строительства, которые будут работать по проектному финансированию и счетам эскроу, у министерства есть понимание, каким образом будет строиться работа после 1 июля, практически со всеми застройщиками.

«На сегодняшний день я обладаю информацией, что в отношении 14 объектов даны положительные решения об открытии проектного финансирования», — сообщил Андрей Травников.

По информации, озвученной региональным Минстроем, в Сибири определено 10 банков, которые аккредитованы и работают с механизмами проектного финансирования. При этом до сих пор почти 100% рынка приходится на долю Сбербанка. Заместитель председателя Сибирского банка ПАО «Сбербанк» Сергей Кузнецов сообщил, что всего в Новосибирской области с начала года подано 32 заявки от застройщиков — 20 рассмотрено, девять в стадии рассмотрения, и по трем — отказ.

Риски настоящей модели

Виктор Остахов, председатель строительного комитета Новосибирского областного отделения «Опоры России» и член штаба ОНФ, рассказал РБК Новосибирск, что доступность проектного финансирования для небольших застройщиков находится на недостаточном уровне.

«Банки отклоняют заявки с маржинальностью проектов менее 5%, в то время как именно такие проекты составляют более половины всего рынка первичного жилья в России, тем более если мы говорим о регионах», — отметил эксперт. Остахов прогнозирует, что сложная экономическая ситуация для таких проектов наступит уже в июле текущего года, когда не станет источника финансирования.

Также в «Опоре России» отмечает большой риск в части нарушения прав юридических лиц — добросовестных приобретателей квадратных метров на стадии строительства: законопроектом из понятия «участник строительства» исключаются юрлица.

Астахов отметил, что возложение на застройщика обязанности по одному и тому же проекту или очереди строительства уплачивать взносы в компенсационный фонд и осуществлять продажи с использованием счетов эскроу создает неоправданно высокую финансовую нагрузку. «Более того «новые» требования в части критериев соответствия застройщика в большинстве случаев невозможно применить к «старым» проектам, которые начали свою реализацию до 1 июля 2018 года», — отметил спикер.

В конце мая Банк России представил показатели текущей ситуации по переходу застройщиков на продукт проектного финансирования:

Имеют право работать с проектным финансированием и счетами эскроу 62 банка. Еще 30 банков официально подтвердили готовность внедрять продукт в рынок. Фактически сегодня принимают документы для рассмотрения 17 банков.
Объем строительства в России — около 10 тыс. проектов, из этого числа 6 тыс. находятся на стадии выше 30% и смогут завершить стройку по старым правилам. Из оставшихся 4 тыс. проектов заявки в банки подали лишь 1,3 тыс. проектов.
«Многим кажется, что банки будут главными бенефициарами новой системы строительства жилья, — комментирует ситуацию старший вице-президент, управляющий филиалом «Сибирский» банка «ФК Открытие» Ирина Демчук — На самом деле ситуация противоположная: риски у банков возрастают в разы. Даже при анонсированных правительством РФ льготах по ипотеке процент тех, кто обращается за жилищными кредитами, не увеличивается, и этот фактор уменьшает рост рынка, давит на него: даже при стабильности, которую обеспечивают счета эскроу, возникает риск, что построенное жилье не будет продано. Как результат, мы видим, что многие банки сегодня отказываются от работы на рынке ипотеки и проектного финансирования».

Адаптация по-новосибирски

По наблюдениям Максима Маркова, директора проектов ГК «ЁЛКА девелопмент», новосибирские застройщики в первом полугодии создавали себе задел возможностей для начала более плавной работы в новых условиях, — рост зарегистрированных в Росреестре за пять месяцев договоров долевого участия по сравнению с прошлым годом составил 23%.

Это связано с возможностью, которая существует в новой редакции №214-ФЗ. Оплату за договоры долевого участия, которые были зарегистрированы до 1 июля 2019 года, можно будет принимать на спецсчета застройщиков, а не складывать на эскроу-счета. То есть, такой инструмент позволит застройщикам продолжать строительство за счет денег дольщиков, а не за счет банковских кредитов.

«В поддержку заключения от том, что застройщики увлеченно занимались техническими регистрациями, говорит и факт падения количества выдачи ипотечных жилищных кредитов участникам долевого строительства, на фоне показанного выше роста регистраций ДДУ, — отмечает Марков. — При росте ДДУ к прошлому году в 23%, выдача ипотек сократилась на 15%. Это при том, что абсолютное большинство ДДУ обеспечиваются ипотечными займами».

Аналитик приходит к выводу, что застройщики запаслись техническими ДДУ, чтобы обеспечить себя беспроцентными средствами для ведения строительства. «Падение общего количества регистраций ДДУ в мае, по всей видимости, говорит о том, что застройщики останавливают формирование таких запасов. Еще это говорит о том, что новосибирские строительные компании считают, что подготовились к работе в новых условиях долевого строительства, и дата 1 июля 2019 года их пугает все меньше», — полагает Марков.

«Сегодня у многих застройщиков есть разрешения на строительство, земельный фонд. Возможно, именно поэтому пока строители не очень активно приходят за кредитами — проектным финансированием, — отмечает Демчук. — Застройщики, имеющие депозиты, в принципе могут еще около двух лет не привлекать данную схему кредитования и не открывать счета эскроу, так как будут использовать этот капитал. На мой экспертный взгляд, через полгода мы увидим совершенно другой рынок ипотеки. Он будет перераспределяться в сторону вторичного жилья. Строительство первичного жилья будет снижаться».
После 1 июля квартиры могут подешеветь вместо того, чтобы подорожать
Рост цен на эмоциях всегда заканчивается откатом назад
Масштабная информационная кампания, развернутая после известия о реформе 214-ФЗ, увенчалась успехом. Люди поверили, что после 1 июля 2019 г. цены резко вырастут, и побежали покупать квартиры, «пока не стало еще дороже». И дороже стало – потому что увеличился спрос. Однако после 1 июля вместо дальнейшего роста может начаться снижение стоимости жилья. Потому что подорожало жилье на эмоциях - большая часть новостроек пока ни на какие эскроу не переходят, а вторичного рынка эта история вообще не касается, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

1 июля 2019 г. вступают в силу поправки к 2014-ФЗ, согласно которым девелоперы должны будут изменить систему финансирования проектов и продажи жилья в новостройках. Покупатели квартир в строящихся домах не понесут деньги напрямую застройщикам, а положат их на счет в банке, к которому строительная компания получит доступ только после ввода объекта в эксплуатацию. Изменения в законе призваны снять с граждан риски недостроя и, соответственно, предотвратить появление новых обманутых дольщиков, однако приведут к увеличению себестоимости строительства. Ведь девелоперы больше не смогут тратить на реализацию проекта бесплатные деньги дольщиков – строить им придется на собственные средства и недешевые банковские кредиты.

Себестоимость строительства в московском регионе слабо связана с ценой квартир. Строить жилье компания может за 100 000 руб./кв. м и меньше, а продавать за 200 000 руб. и больше. Но в перспективе замена долевки проектным финансированием действительно может стать причиной подорожания новостроек. Дополнительные расходы снизят маржинальность бизнеса, объемы нового строительства упадут, в том числе из-за ухода с рынка части низкорентабельных компаний, что в итоге может привести к сокращению объемов предложения жилья и, как следствие, росту цен. Однако случится это не сегодня, не завтра и даже не через несколько месяцев. А, скорее всего, через год-два, когда весь рынок перейдет на новую схему. Потому что на самом деле 1 июля 2019 г. по эскроу начнет продаваться хорошо, если 30% столичных новостроек.

Дело в том, что согласно апрельскому постановлению правительства, квартиры в новостройках, готовых не менее чем на 30% и проданных не менее чем на 10%, можно будет и после 1 июля реализовывать без эскроу, по старой схеме - см. «Ажиотаж на рынке недвижимости закончится, а избыток предложения останется». В результате, по оценке Москомстройинвеста, процентов 70 московских проектов будет достраиваться без эскроу. А учитывая, что подать заявление о проверке степени готовности объекта и возможности продажи квартир по старой схеме застройщики смогут до 1 октября (во всяком случае, Минстрой готовит соответствующий документ), по факту в этом году новые поправки затронут лишь небольшую часть первичного рынка.

Тем не менее история с эскроу, вернее, ажиотаж вокруг нее, уже привела к увеличению цен, причем не только на новостройки, но и на «вторичку», к которой 214-ФЗ ни в какой редакции не относится и не относился. Причина была чисто эмоциональной. Людей больше года убеждали в том, что цены непременно вырастут, поэтому все, кто мог, ускорили выход на сделки (см. «Новостройки в Москве и Подмосковье в мае-июне 2019 года: переход на эскроу еще греет столичный рынок»). И цены, естественно, выросли, так как увеличился спрос.

Увеличению спроса, конечно, поспособствовало и изменение ситуации на ипотечном рынке в конце прошлого года: ставки, падавшие несколько лет подряд, осенью 2018 г. начали расти, что также заставило граждан ускориться с покупкой квартиры.

В итоги цены в массовых сегментах первичного и вторичного рынка за последний год прибавили в среднем около 10%. Но нет никакой гарантии, что им удастся удержаться на данном уровне, так как факторы, обеспечившие этот подъем, потеряли свою актуальность.

Те, кто опасался роста цен после 1 июля, уже купили жилье. Те, кто стремился зафиксировать низкую ипотечную ставку, сделали это еще раньше. А остальные пока копят деньги – потому что всплеск спроса, не подкреплённый увеличением доходов граждан, всегда приводит к исчерпанию спроса будущих периодов. Вспомним хотя бы конец 2014 г.: на волне ажиотажа, вызванного девальвацией рубля, продавцы резко подняли цены. А в 2015 г. продажи встали, а цены упали – см. «Новостройки Москвы: итоги 2015-го и прогноз на 2016 год», «Обзор рынка недвижимости по итогам 2015 года», «Квартиры в Москве и Подмосковье в 2015 году: развенчание мифов».

Ситуация с доходами с тех пор не улучшилась. Наоборот, реальные доходы населения за последние пять лет сократились на 11% и продолжают падать – за I квартал 2019 г. показатель просел на 2,3% по сравнению с 2018 г. Ипотека, которая в последние годы компенсировала снижение доходов, с осени 2018 г. подорожала на 1-1,5 п.п. Огромный объем предложения жилья тоже пока никуда не девается - только за последний год в Москве были выданы разрешения на строительство около 10 млн кв. м недвижимости. Так что удержать средний уровень цен на текущем уровне, не говоря уже о том, чтобы заставить их расти, будет довольно трудно.
Xander54
...и "свечным заводиком" сбоку с пробочной трассой покруче большевички, которая так и называется - Богодашка
Рустам80
красиво было задумано и реализовано не плохо, но несколько предсказуемо и просчитываемо. Но многие таки повелись. Теперь им придется оплатить банкет. Но "ничего личного...©))
Alippa
Не пожалел немного денег Сбербанку, посмотрел их статистику продаж по одному из интересующих меня районов, и действительно, продажи вторички на фоне роста в 2019 были, цены выше средних. Про первичку вообще молчу, ее понахватали. Задумка сработала ))
Рустам80
Очередным лошкам заглянули в закрома))
Показать спойлер
Показать спойлер

Хватай мешки, вокзал отходит (С)
kentilo
Судя по статье, чуть-ли не основной причиной очередного снижения ключевой ставки, является очередная попытка реанимировать ипотечную кабалу, в которую "неблагодарные " сограждане никак не хотят бежать вприпрыжку: Банк России на заседании совета директоров 26 июля решил снизить ключевую ставку на 0,25 процентных пункта, до 7,25%.
Показать спойлер
2 часа назад, источник: Forbes
ЦБ второй раз подряд снизил ключевую ставку. Что будет с вкладами и ипотекой?
ЦБ уже второй раз за год снижает ключевую ставку. Нынешнее снижение уже в значительной степени отыграно рынком, однако в случае продолжения линии на смягчение денежно-кредитной политики ставки по кредитам и ипотеке снизятся.

Банк России на заседании совета директоров 26 июля решил снизить ключевую ставку на 0,25 процентных пункта, до 7,25%.
Новость

Банки Швейцарии выдают некоторым клиентам кредиты по отрицательной ставке. Рассказываем, как это стало возможным
В релизе банк отметил, что инфляция замедляется, однако инфляционные ожидания по-прежнему на высоком уровне. Из-за слабой экономической активности инфляционные риски на краткосрочном горизонте ограничены, пишет регулятор. ЦБ ждет, что инфляция вернется в целевому показателю 4% в начале 2020 года.
ЦБ отметил, что если ситуация будет развиваться в соответствии с его базовым прогнозом, то на одном из ближайших заседаний ключевая ставка может быть снижена снова, а в первой половине 2020 года возможен переход к нейтральной денежно-кредитной политике (то есть к такой, при которой обеспечивается целевой показатель инфляции и полная загрузка производственных мощностей).
ЦБ снижает ставку во второй раз подряд.
Новость

75% россиян не хватает денег до зарплаты, показало исследование
На предыдущем заседании по денежно-кредитной политике совет директоров регулятора снизил ставку на те же 25 базисных пунктов, с 7,75%. До этого ЦБ не прибегал к снижению ставки почти полтора года, с марта 2018-го.

Сегодняшнее решение регулятора было ожидаемым. Все экономисты, участвовавшие в консенсус-прогнозах Reuters и Bloomberg, единогласно высказывались в пользу снижения ставки на 0,25 п.п. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина в начале июля говорила, что возможно снижение ставки и на 0,25, и на 0,50 п.п.
Основными факторами, говорящими в пользу смягчения денежно-кредитной политики, стали снижение инфляции (4,7% в годовом выражении по итогам июня, к 22 июля — 4,5%), благоприятный инфляционный прогноз (ЦБ ожидает рост инфляции 4,2−4,7% по итогам года), стабильность на финансовых рынках, а также вероятное снижение ставки ФРС США 31 июля, говорит начальник управления операций на российском фондовом рынке ИК «Фридом Финанс» Георгий Ващенко.

Влияние на ставки по вкладам и ипотеке
Ставки по вкладам уже находятся на достаточно низких уровнях. Согласно мониторингу ЦБ среди топ-10 банков по объему привлечения средств населения, максимальная ставка по депозитам в первой декаде июля составила 7,14%. Это минимальный уровень с ноября 2018 года. Снижение ключевой ставки на 25 базисных пунктов способно снизить ставки по депозитам в среднем на 0,5 п.п., а коррекция ипотечных кредитов возможна в пределах 0,2−0,4%, считает финансовый аналитик «Алор Брокер» Сергей Рапотьков.
Средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в мае (последние данные от ЦБ) составила 10,54%, некоторые банки («ФК Открытие», Альфа-банк) опустили ипотечную ставку ниже 10% годовых.
Новость

Регионы предложили создать реестр бедных россиян
В отличие от 2018 года, когда ставки рынка бежали впереди ставки ЦБ, сейчас рынок движется за решением регулятора, говорит главный экономист Альфа-банка Наталия Орлова. Снижение ключевой ставки будет двигать за собой ставку межбанковского кредитования, и возможно через какое-то время и ставки рынка. Влияние на рыночные ставки будет зависеть и от того, как будет складываться баланс спроса и предложения на кредитных рынках. Например, если снижение ставки оживит кредитный спрос, то, возможно, что ощутимого снижения ставок не понадобится, поскольку рост депозитной базы в этом году слабый, говорит Орлова.
Смягчение денежно-кредитной политики ЦБ уже заложено в ставках многих банков, говорит руководитель направления банковских рейтингов агентства НКР Михаил Доронкин. Так, в начале июля ставку по ипотеке заметно снизил банк Дом. РФ, снижение наблюдается и у других ипотечных игроков. Впрочем, если курс на смягчение продолжится, можно ожидать дальнейшей понижательной динамики как в ипотеке, так и в потребительских кредитах.

При сохранении стабильной макроэкономической ситуации и выполнении планов по инфляции средняя ставка по ипотеке по вновь выдаваемым кредитам до конца года вполне может упасть с сегодняшних 10,5% до 10% и даже немного ниже, предполагает Доронкин.
Снижение ключевой ставки до 7,25% означает ее возвращение к уровням марта-марта-сентября 2018 года, когда были достигнуты минимальные значение по ипотечным кредитам, вплотную приблизившиеся к 9,4%, говорит управляющий партнер экспертной группы Veta Илья Жарский. Однако крупнейшие участники рынка крайне неохотно снижают ставки и «топчутся» вблизи 10%, отмечает он. Резкого роста доступности ипотеки даже на фоне смягчения политики ЦБ ждать не стоит, считает Жарский.
В игру тут вступают другие факторы — рост уровня задолженности по ипотеке, упразднение института долевого строительства, рост числа застройщиков-банкротов и кредитной нагрузки населения в условиях снижения доходов не способствую росту ипотечного рынка, считает он.

Влияние на рынки
Поскольку ЦБ, как правило, действует постепенно и снижает ставку тогда, когда условия для этого уже полностью созрели, рынки отыгрывают изменения ставки заранее, говорит Ващенко из «Фридом Финанс». Спрос на ОФЗ сейчас существенный, даже 20-летние бумаги удалось разместить с доходностью около 7,5%, указывает он. Если у участников рынка сохранятся ожидания, что в сентябре ЦБ и ФРС продолжат снижать ставки, то цены ОФЗ вырастут еще на 0,25−0,5 п.п.
Показать спойлер
Realtor
прямо уж кабала? Нет смысла сравнивать тут себя с Европой, у нас инфляция высокая и ставка по иБотеке не может быть 3%
Alippa
А хотелось бы 3%
Недавно интервью "незаменимого" смотрел, где он серьезно говорил, что зарплаты топ-чиновников и топ-боссов гос.корпораций рассчитываются из среднеевропейских тенденций. Ну и цены на ГСМ аналогично подтягивают.
Политика двойных стандартов (с)
Realtor
это фантастика! У нас инфляция издержек, для того, чтобы ипотека была под 3, власть просто обязана заткнуть всех монополистов и сам бюджет с их хотелками, забетонировать на 3 метра ниже уровня моря.
Alippa
Пока банкам не наступили на глотку санкциями, они работали по схеме: найди кредит на Западе под 3% и отдай его на внутренний рынок под 10-12-19-27%.
Даже СБ сейчас даёт кредиты под 23%, Альфа под 27% и так далее...

Кислород перекрыли и тут начали поднимать "престиж национальной валюты" и "расчёты в национальных валютах" , напечатав этой самой валюты "по самое нехочу".
Разогнали инфляцию (или не остановили).
И опять нерыночными методами "спасли" миллиардеров банковской сферы от снижения их доходов.

Так что ставка и проценты - дело рукотворное и поддерживающее тех , кто поддерживает "экономику расходов самых лучших сказочных чиновников и доходы миллиардеров"...
-----------------------------------------------------------------------------------
забытый в стране народ...
wiza
так у нас всё рукотворное и везде видны руки только одного небожителя, поэтому можно ипотеку сдалать хоть под ноль процентов, можно даже опять раздавать всем кирпичи условно бесплатно. Главное дозвониться на главный телефон и быть убедительным
Alippa
Ну при коммунизме (почти, вот завтра) мы уже жили!
Откуда нынечным знать, как это сделать опять и привести нас в "почти коммунистический рай"?
Они действуют , как и раньше - сказочно.
Раньше партноменклатура, сейчас миллиардеры в сказочных условиях...
А по сути , всё возвращается в 70-80гг...
wiza
главное чтобы не забыли сделать бакс по 40 копеек, а выездные визы ввести - запамятовали и тогда я не против вернуться))
Alippa
Ну так хватает же совести говорить про официальную инфляцию около 4% , пусть и кредиты под эти показатели подтягивают. Тем более если ставят строительную отрасль чуть ли не во главе локоматива экономики.
Нет, сынок, спи - это фантастика (с)
Realtor
Если инфляция по версии ЦБ 4%, то по идее иптека могла бы быть от 6%, но там надо смотреть нормы резервирования и прочую байду, но думаю, что реально ЦБ видит, что инфляция не ниже 6% ибо продуктовая 5% официально, т.е. с занижением, а народ только ест и платит ЖКХ. Поэтому ипотека не будет ниже 9% и это нормально если ты работаешь и твои доходы выше медианных, а если нет, то и ипотека не про тебя ибо ты (((( голодранец
Alippa
Роди 3х , получи 6%.
Интересно, а реально подумали, сколько доходов должно быть у работающего папаши,
чтобы жену и трёх детей с вечно голодно-недовольной тёщей содержать?
Заделал 3-го , купил 4х комнатную и плати 15-20 лет по 70-90 тр/ежемесячно...сюр!
Товарищи риэлторы, каков процент ипотечников в сделках купли-продажи? Такое ощущение, что 99%! Наличка живая вообще есть у кого-нибудь, чтоб сразу рассчитаться?
VikaRi
Всё очень сегментировано.
Всё, что рекламируется , в основном за импотеку.
Дорогое , штучное, да и просто, выше среднего - живые деньги.

Огромное значение сыграла маркетинговая паника и нагнетание негатива риэлтерами и прочей прослойки между строителями и покупателями из-за ввода новых порядков и счетов.
Это помогло обогатиться прилипалам-к-недвижимости.
Но абсолютно бесполезно и даже вредно простым покупателям,
потратившим в результате паники больше , чем было можно.
Не обоснованно.
------------------------------------------------------------------------
поставили новую прокладку и ничто не куда не бежит
VikaRi
Примерно, 50/50 ипотечники и за наличку. Но, надо понимать, что многие сделки с наличкой это продолжение предыдущей сделки с ипотекой. При этом даже при сделке за нал могут прописывать отлагательные условия (продажа своей квартиры) и зависеть от скорости и успешности указанной ипотечной сделки. А вообще, особой разницы сейчас нет ипотека/наличка, за исключением каких то кривых схем с ЖСК, векселями, пред.договорами или подобными "особенными" объектами, которые по ипотеке в принципе не оформить. Не вижу проблемы 3-14 дней деньги ипотечные подождать. Тем более, что мы стараемся и при сделках за нал рассчеты только после регистрации прописывать и проводить (сделка с обременением) . Если военная, сертификат или мат.кап, то может быть значительно дольше, по ним отдельный разговор.