Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 18)
196361
574
adambereg1
Во первых это все вклады, включая в инвалюте.
Во вторых достаточно забавно сравнить средний депозит в Нске и, к примеру , в захолустном Белгороде.
Developer
Удачи тем кто вкладывается в недвижимость в нашем депрессивном регионе.
это всё эмоции .)

ибо те, кто вложился в недвижимость год-два назад - неплохо нарастили
сейчас - время продавать недвижимость, пока спрос есть
ну или можно оставить вдолгую, подержать до пенсии .)
adambereg1
сейчас - время продавать недвижимость, пока спрос есть
Думаете мы близки к моменту жесткого приземления рынка жилой недвижимости?
NYF
Сейчас "народ" ищет , куда деньги пристроить.
Всё равно куда, но кроме кирпичей особо некуда.
Как раз это в моменте и ведёт к повышенному спросу на "хорошие" варианты кирпичей...

Акции , похожие на минус 13% с любой суммы инвестиций больше 1млн и понижающиеся процентные ставки в банках не вызывают оптимизма...
wiza
Это понятно, непонятно насколько хватит этого ажиотажа. Буквально на днях один из застройщиков оценил мою квартиру на обмен практически без премии к рыночной цене, может 5% заложили на свои расходы, был удивлен
Автоинформатор
По-моему самая что ни на есть пора продавать. Ловить дно - это не для тех кто вложился кровными сбережениями

Показать спойлер
Российский рынок ипотечного кредитования переживает «большой взрыв». Несмотря на рекордное с 1990 крушение реальных располагаемых доходов, граждане набирают кредиты с скоростью, которой статистика не фиксировала ни разу в истории.

С начала года банки выдали населению 3,2 трлн рублей ипотечных займов, следует из статистики ЦБ: в октябре объемы выдачи превысили прошлогодние на 101%, в сентябре - на 110%.

И хотя около половины этой суммы приходится на рефинансирование и компенсируется погашением старой ипотеки, чистый прирост ипотечного портфеля банков остается двузначным и ускоряется. В сентябре он составил 18% год к году, октябре - 22%, а накопленным итогом за 10 месяцев достиг 1,4 трлн рублей.

В октябре банки выдали рекордное в истории число ипотечных кредитов - 182 тысячи, что на 59% выше, чем год назад, подсчитали в «Объединенном кредитном бюро» (ОКБ). Ипотечная мания, охватившая людей осенью, была связана с ожиданиями окончания программы льготной ипотеки.

В отдельных регионах спрос взлетел вдвое: в ХМАО объемы объемы выдачи взлетели на 84%, в Алтайском крае - на 80%, в Тюменской области - на 79%, в Москве - на 74%. Средняя сумма ипотечных кредитов также обновила рекорд - 2,75 млн рублей на октябрь. Это на 12,8% больше, чем в тот же месяц год назад, подсчитали в НБКИ.

Взрыв ипотечного спроса породил галопирующий скачок цен. По данным IRN, в Москве квадратный метр на вторичном рынке только в ноябре подорожал на 4,83%, до 200,4 тысячи рублей. Скорость надувания ценового пузыря достигла максимума с мая 2012 года. В долларах цены выросли на 5,4% за ноября и 12,5% год к году, до 2597 долларов за квадратный метр.

За один ноябрь 2020-го квартиры в «старой» Москве подорожали больше, чем за весь прошлый год - вполне благоприятный для рынка недвижимости. Стремительный рост цен практически нивелировал всю выгоду от льготной ипотеки под 6,5% годовых в большинстве российских городов. С марта по ноябрь средняя стоимость квадратного метра в российских новостройках увеличилась на 10,18% - с 66,33 тысячи до 73,08 тысячи рублей.

Например, в Омске цены выросли на 17,7%, и теперь ипотека на 10 лет при первоначальном взносе 15% и льготной ставке 5,99% на самом деле обходится дороже, чем была в марте при ставке 9,3%. Аналогичная ситуация в Казани, Тюмени, Нижнем Новгороде, Санкт-Петербурге, Волгограде, Перми, Новосибирске, Уфе и Москве. Причем по столице рост цен ударил сильнее всего: сейчас ипотека обойдется на 8% дороже, несмотря на льготы. Согласно данным ЦБ, в октябре просрочка по ипотечным кредитам увеличилась на 841 млн рублей и достигла 74,4 млрд рублей. С начала года клиенты банков не оплатили в срок 7,6 млрд рублей кредитов на жилье (+11%).

Рано или поздно можем увидеть обвальное падение цен на первичку и появление на рынке значительного количества ипотечных квартир разной степени готовности. В силу того, что заёмщики не рассчитали свои силы и не справились с выплатами. @banksta
Показать спойлер
wiza
Акции , похожие на минус 13% с любой суммы инвестиций больше 1млн и понижающиеся процентные ставки в банках не вызывают оптимизма...
1. 13% с дохода, но можно подержать 3 год
2. у недвиги тоже, только держать на 5 лет.
Developer
Короткие операции наиболее доходны.
Недвижимость не из них и вклады тоже.
Пока есть возможность получать активный доход-лучше получать его.
Политический риск (да и любой из существующих-все, в том числе пандемийный) сейчас максимальный для планирования дольше 0,5-1 года, а 3-5 лет (выборы , нефть, геополитика...) совсем не понять и не просчитать!
NYF
Это понятно, непонятно насколько хватит этого ажиотажа. Буквально на днях один из застройщиков оценил мою квартиру на обмен практически без премии к рыночной цене, может 5% заложили на свои расходы, был удивлен
Так а в чём противоречия?
Оценим по минимуму- продадим по максимуму , премию к рынку увидите когда они продавать будут. Очевидно они действуют исключительно в своих интересах, а не в ваших.
П.с. Решили недвижимость сменить, удешевления ждать не будете ?
andrei4444
Рыночной ценой я называю ту за которую подобная квартира продалась за 2 недели примерно месяц назад, сейчас в доме несколько обьявлений +20% к этой цене, эта цена совсем на дурака. Застройщику смысл завышать цену? Ему средства оборотные вернуть нужно, а не морозить их во вторичке.
И нет,я не испытываю иллюзий, интерес у каждого свой, был подходящий мне вариант в нужной локации и сдача дома в декабре, но сделка сорвалась, вариант ушел.
П.С. Продавай на хаях, покупай на лоях ))
NYF
Конечно продайте и подождите когда всё упадёт.
NYF
Думаете мы близки к моменту жесткого приземления рынка жилой недвижимости?
полагаю, что падения не будет, но яркий рост притормозится
хотя, вероятнее всего, рубль продолжит девальвироваться - тогда в рублёвом эквиваленте цена жилой недвижимости в городах миллионниках будет расти
а вот с опережением инфляции или нет - это зависит от государственных мер стимулирования спроса и ещё ряда других причин, которые мы неоднократно обсуждали в теме про инвестиции
Автоинформатор
Там, где дорого, — ищите женщину: что не так со льготной ипотекой

....Вообще–то ситуация с льготной ипотекой — классический пример rent–scraping — манипулирования экономической политикой в интересах привилегированных групп (в данном случае застройщиков). Кто бы спорил: строительная отрасль нуждалась в поддержке, и решать квартирный вопрос можно было по–разному — например, повышая доходы людей. Или профинансировав строительство жилья для "очередников". Или гарантировав долги застройщиков.

Но начальство пошло другим путём — за счёт льготной ставки разогрело рынок, подтолкнуло людей вложиться в подорожавшие квартиры и пошло собирать налоги. А вот риски по всей этой истории приняли на себя наши "отчаянные домохозяйства
Показать спойлер
1283
Дмитрий Прокофьев
7 декабря 2020, 07:30

На фоне падения доходов людей и карантинной стагнации экономики ипотечное кредитование показало рост.

К ноябрю россияне взяли в ипотеку 3,2 трлн рублей, а к концу года выдача кредитов, по прогнозам, достигнет рекордных 4 трлн — на триллион больше, чем в 2019–м. Однако последствия ипотечного бума оказались неоднозначными.

Ещё в начале осени, когда девелоперы рапортовали об увеличении объёмов застройки, а банкиры — о рекордах по выдаче кредитов, люди, умеющие считать, брали калькулятор и делали несложные выкладки. Поскольку цены прыгнули вверх на разную высоту — от 10 до 30%, — для простоты расчёта примем, что квартиры подорожали на 20%. До старта "льготной ипотеки" самая популярная квартира — однушка — обходилась покупателю миллиона в четыре. То есть при первоначальном взносе 20% (800 тыс.) и кредите 3,2 млн сроком на 20 лет со ставкой 9% годовых ежемесячный платёж составлял бы 28 791 рубль в месяц.

Чтобы купить такую же однушку, подорожавшую на 20%, придётся внести миллион. А чтобы выплатить оставшиеся 3,8 млн, взятые на 20 лет под 6,5% годовых, придётся ежемесячно платить 28 630 рублей. Какая–то сомнительная экономия. Может быть, квартиры стали больше? Нет, площадь жилья, которое можно приобрести на среднюю сумму кредита, увеличилась всего на 2%, или на 0,7 м2.

Можно считать и проще, как сделала зампред ЦБ РФ Ольга Полякова, доведшая до Совета федерации совсем несложный расчёт: "Если ставка по десятилетнему кредиту была снижена с 7 до 5%, это уменьшило ежемесячный платеж где–то на 9% для заёмщика. Но мы видим, что рост цены на 10% (в среднем по России) практически полностью нивелирует этот эффект". Сколько заёмщик платил без льгот — столько будет и со льготами. Спустя пару дней то же самое сказала и сама Эльвира Набиуллина: "Виден рост цен на жильё на первичном рынке, который опережает и инфляцию, и рост доходов населения. В итоге доступность жилья для людей может упасть, несмотря на льготную ставку". Собственно, это уже произошло.

Кстати, откуда люди берут деньги на первоначальный взнос в условиях падения доходов? По расчётам аналитиков "Дом.рф", первый взнос "собирается" так. Семья, в которой работают два человека, откладывая 30% своей средней по региону зарплаты в течение 21 месяца (в Петербурге — 22 месяца), может накопить тысяч восемьсот — считая, что средняя стоимость квартиры (за исключением столицы) колеблется в интервале от 3,5 млн до 4 млн рублей. Несложная арифметика: 800 тыс. разделить на 21 — получится 38 тыс. То есть 38 тыс. — это 30% доходов домохозяйства? И семейная пара живет вдвоём на оставшиеся 80 тыс. рублей? В общем, понятно, почему не развивается никакой другой бизнес, кроме строительного, — у людей просто не хватает денег на всё остальное. Кроме того, получается, что такая образцовая пара получает на двоих тысяч сто двадцать. Это где у нас средняя зарплата 60 тыс.? Или мы чего–то не знаем про семейные доходы?

Кстати, слово "семья" тут ключевое. Ещё в 2012 году экономист Уильям Джонсон (University of Virginia) предложил эффектное объяснение феномена роста цен на жильё в США в последние полвека. Этот рост долго не удавалось объяснить ни инфляцией, ни зарплатами, ни кредитными программами, ни увеличением численности населения — цифры "не бились". Не поискать ли женщину, подумал профессор Джонсон, нет ли здесь связи между выходом женщин на рынок труда и подорожанием квартир? Джонсон проанализировал статистику, и — точно. Цены на жильё в американских городах повышались там, где женщины меньше сидели дома, а больше работали. Каждый процентный пункт в доле экономически активного женского населения в конкретной агломерации прибавлял дополнительные $2 тыс. в медианной цене дома.

Объяснение феномена лежит в общем–то на поверхности — выход женщины на работу повышает совокупный доход домохозяйства и, соответственно, степень доступности ипотечного кредита. Ведь ипотечный платёж оказывается производной от доходов пары, а не одного работника, также и банки снижают свои риски — шанс на то, что оба заёмщика потеряют работу, статистически ниже. Это означает рост денежного предложения на рынке жилья и — естественно — рост цен на него, поскольку жильё — неэластичный продукт, быстро нарастить предложение невозможно. Интересно тут вот что. Аналитики "Дом.рф" утверждают, что "средний уровень первоначального взноса более чем в 2 раза превышает минимально разрешённый — более 30% по сравнению с 15%. При этом граждане, имея возможность заплатить около 500 тыс. в качестве первоначального взноса, в большинстве случаев платят в 2 раза больше". То есть деньги у потенциальных покупателей квартир были, и купить жильё они могли бы без льготной ипотеки. Ну а так они мало того что купили его, так и сделали это дороже, чем могли бы. Поддержали строительную отрасль. Только где они взяли "лишние" 500 тыс.? А, так это же материнский капитал (466,6 тыс. с начала этого года). Вот вам и "женские доходы" на рынке ипотеки, вот вам и рост стоимости жилья.

Кто же выиграл в этой истории больше всех? Не поверите — инициаторы программы льготной ипотеки. Ещё в октябре в интервью телеканалу "Россия 24" вице–премьер по стройке Марат Хуснуллин сказал, что "из бюджета на компенсацию процентной ставки было потрачено всего около 2 млрд рублей. В среднем 16–17 копеек налогов с каждого рубля поступает в бюджет, то есть с 631 млрд рублей (выданных кредитов) будет получено порядка 100 млрд дополнительных налогов".

Вообще–то ситуация с льготной ипотекой — классический пример rent–scraping — манипулирования экономической политикой в интересах привилегированных групп (в данном случае застройщиков). Кто бы спорил: строительная отрасль нуждалась в поддержке, и решать квартирный вопрос можно было по–разному — например, повышая доходы людей. Или профинансировав строительство жилья для "очередников". Или гарантировав долги застройщиков.

Но начальство пошло другим путём — за счёт льготной ставки разогрело рынок, подтолкнуло людей вложиться в подорожавшие квартиры и пошло собирать налоги. А вот риски по всей этой истории приняли на себя наши "отчаянные домохозяйства".
https://m.dp.ru/a/2020/12/07/Tam_gde_dorogo_ishhite_zh?fbclid=IwAR1l8Q9r-D4GBn9dxVjTsKhBmEEEOhz7pXRwGMDg7pGe3RFzc5bJgn2MFRQ
Показать спойлер
Alippa
То что будут больше доить и меньше кормить уже давно не новость. Проблема в том, что Нск среди "коров" достаточно худощавый итак.
Alippa
Пример лобби в России.
И уже не первый.
Решили спасти богатых Застройщиков и , как следствие, получить со всех этапов финансирования этих Застройщиков налоги.
wiza
получить со всех этапов финансирования этих Застройщиков налоги.
мне представляется - это не самый худший путь
гораздо хуже было в 2008-2009 и в 2014 годах, когда государство поддержало банки и их спекулятивную деятельность, а не реальный сектор экономики

для государства (и для власти и для страны) строительная отрасль выгодна:
- все обороты на виду, скрыть налогооблагаемую базу невозможно, в серую зону увести сложно, собираемость налогов высока
- роботизировать и автоматизировать строительство пока не получается, подавляющее большинство операций на стройке выполняются человеческими руками, строительство обеспечивает высокую занятость в период растущей безработицы
- развитие строительства обладает мультипликативностью, тянет десяток других отраслей и обеспечивает активность и живучесть экономики в период кризиса
- строительство жилья обладает социально значимым наполнением, что сглаживает социальную и политическую напряжённость в стране, можно в планах и отчётах писать про "к 2000 (2020, 2035, 2050) году каждая семья будет жить в отдельной квартире", обеспеченность жильём в России по сию пору невысока и тема будет акутальна долгие десятилетия
- ипотека связывает политическую активность и пассионарность граждан
adambereg1
- роботизировать и автоматизировать строительство пока не получается, подавляющее большинство операций на стройке выполняются человеческими руками, строительство обеспечивает высокую занятость в период растущей безработицы
Не очень понятно зачем нам за наш счет поддерживать высокую занятость таджиков.
adambereg1
Знали бы Вы , сколько за это время "поддержки" и до него и во время оного и ещё будет закрыто реальных производств в угоду "кирпичу".

Со всех точек зрения народ выгодно порабощать ипотекой и загонять народ в долги.
Должник всегда самый тихий и забитый/управляемый класс населения.
Чем больше/дольше долг - тем тише и бесправнее массы людей, ограниченных и привязанных к ипотеке/кредиту/займу...

А сроки для рабства - мечта!
5-10-15-20-25-30 лет!
Первое поколение ещё будет помнить о своих правах и возможностях, а второе и последующие поколения в рамках одной или второй ипотеки уже будут помнить только об обязанностях...
Developer
высокую занятость таджиков.
в 2020 году с учётом карантина доля иностранных рабочих на стройках серьезно снизилась
wiza
сколько ... будет закрыто реальных производств в угоду "кирпичу"
а что именно закроется в угоду кирпичу? не очень понимаю - разъясните
сельское хозяйство перестанет развиваться из-за роста цены квадратного метра?
программирование умрёт из-за строительства?
новосибирский Академгородок закроют?

это вот когда идёт поддержка спекулятивной деятельности банковского сектора - тогда реальные производства не получают кредиты, потому как незачем банкам мараться малодоходными операциями

Должник всегда самый тихий и забитый/управляемый класс населения.

А сроки для рабства - мечта!
5-10-15-20-25-30 лет!
я же не говорю, что это хорошо для развития гражданского общества в России
но государству это выгодно

когда я писал
мне представляется - это не самый худший путь
я уточнил
гораздо хуже было когда государство поддержало банки и их спекулятивную деятельность
не самый худший - это не значит самый лучший
Developer
Примерно 80%.
в Новосибирске?
откуда данные?
дайте ссылку
adambereg1
дайте ссылку
впрочем, нашёл сам

Спрос на вакансии, которые обычно занимали иностранные трудовые мигранты, вырос в октябре-ноябре на 70% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – с 75 000 до 128 000, оценили hh.ru для «Ведомостей». Сильнее всего спрос подскочил на упаковщиков, дорожных рабочих, грузчиков, разнорабочих (в 2-3 раза), водителей и строителей (в 1,5 раза).

вакансий строительных рабочих и грузчиков вдвое больше, чем претендентов на них. Дорожных рабочих требуется втрое больше, чем соискателей. «Рынок труда считается сбалансированным при конкурсе 4–4,5 резюме на одну вакансию», – пояснили в Superjob.

«Осенью текущего года общий дефицит таких специалистов в Москве, Санкт-Петербурге и регионах-спутниках составил 80 000–100 000 человек», – считает глава службы исследований hh.ru Мария Игнатова.

Примерно 40% компаний, обычно нанимавших на работу мигрантов, испытывают недостаток в рабочей силе, писали ранее «Ведомости» со ссылкой на исследование Центра стратегических разработок (ЦСР).

Жители России не готовы заместить иностранных мигрантов


так что жители России не готовы работать на стройках - это пока не припёрло и можно ещё работать блогерами, интернет-маркетологами и СММщиками .)
а как кушать нечего будет - возьмутся за мастерки и валики и пойдут штукатурить и шпатлевать
adambereg1
для государства (и для власти и для страны) строительная отрасль выгодна:
а государство это кто?
Alippa
а государство это кто?
а вы как думаете?
.)