Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 18)
315209
837
adambereg1
обеспечение граждан жильем не менее 33 кв. метров на человека
=============
значит будут строить и будут продавать
а чтобы продавать - нужно создать условия и возможности для покупки
у меня больше, так что мне не светит(((

если деньги будут, то строителей будут поддерживать как отрасль, но по остаточному от СВО принципу и когда мы победим - строить будут в основном на освобожденных территориях. Поэтому новосибирцам я бы посоветовал рассчитывать исключительно на деньги тех кто понаедет в поисках лУчшей доли, а не на федеральные закрома
Alippa
Люди возвращаются с СВО с деньгами и на них есть надежда, как на драйвер покупки и строительства жилья. В небольших городах - это вообще суперденьги, которых никто не видел никогда и кирпичи и ржавые вёдра с гайками - мечта 99% людей до сих пор, которая превратится в реальность.
wiza
этих людей очень мало в масштабах страны, на всех девелоперов не хватит
Alippa
Значит будет принято "решение".
Например, когда ключевая ставка "сползёт" до 4-5% даже у тех, у кого нет денег , появится ипотека, а то и сразу несколько и кредит на авто и ... в общем это просто "решение" в пользу одних за счёт всех остальных - "двигатель экономики".
wiza
власть конечно любит девелоперов со товарищи, но не до такой степени. Помереть страшной смертью не дадут, но и жирок вытопят, а то и пару шкур снимут за беспредел

Цены на новостройки в Новосибирской области выросли на 17% за год

Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в Новосибирской области за год увеличилась на 17,4%. В первом квартале, по данным Новосибирскстата, она составила 133 405 рублей. В сравнении с четвертым кварталом 2023-го цена выросла на 10%.

На вторичном рынке повышение стоимости за квартал составило 1,7% , за год – 5,3%. Сейчас квадратный метр в среднем стоит 104 929 рублей.
забавная экономика покупаю по 133,4 килорубля то, что сразу после покупки будет стОить 104,9 кр.))))
Alippa
Тут же какая хитрость.
Цена на залоговое имущество , что в ипотеке, и раньше была завышена, а сейчас искусственно завышается и включается в неё и риски невыплат и комиссия банков и первоначальный взнос или его отсутствие или поддержка Застройщика и весь "мусор" и недоработки "кирпичемейкеров" - то есть цена "дутая".
Вот и происходит , как с вёдрами с гайками - выехал из салона автомобиль и подешевел сразу на те "дутые" 30%.
Рост цен не успевает за "фокусами" с ценой всей цепочки "дельцов" от кирпича. Каждый "тянет" на себя пирог, а платит рядовой "терпила"...
wiza
это и называется "надуть пузырь")))
Alippa
Пока не появится Кащей с иголкой))
serega
Ключевая ставка пока на хорошем защитном уровне и работает.
Плюс валютное регулирование на должном уровне.
И летом почти все официальные няшки для "кирпичей" уйдут.
Для айтишников до НГ закроют льготу по ипотеке.

Всё больше начинают "фокусничать" кирпичмейкеры : вчера лотерейку за покупку квартиры устроили сразу в двух конторах - предлагают отдых в любом конце шарика, где-то машины предлагают, где-то траншевую ипотеку, где-то отсутствие первого взноса или дотации от Застройщика...
Автоинформатор
Закинул в кредитный калькулятор вторичку за 3 000 000 на 20 лет под 15% - 39 500 надо платить ежемесячно.
Закинул льготную первичку за 7 000 000 на 20 лет под 3% - 38 800 в мес.
Вывод: первичка выгоднее на 700 руб. в мес.
Asservis
чем выгоднее? скормить банку сверх нормальной цены 4 кровных ляма? Не проще/выгоднее взять из тумбочки 3 лимона и без иБотеки купить хату?
Alippa
реальная цена российской недвижимости в 2025 году .)
Alippa
Ну, если бы у всех тумбочка была, тогда бы и ипотек никаких не было.
Asservis
а, где вы взяли 15% и 3%???
:eek:
Delfin
Навскидку взял. Посыл был в том, что у застройщиков есть поле для маневров. За счет льготной ипотеки они могут поднять стоимость квартиры чуть ли не в два раза, и все равно ее в ипотеку будет выгоднее взять, чем вторичку.
Asservis
это если подходить к покупке недвижимости как обычно "в лоб"
не знаю кому так срочно приспичило покупать жильё прям вот сегодня, разумней всего подождать пару лет, пока рынок устаканится и перекосы "недострой дороже на 30% уже готового жилья" исчезнет
и даже более того - если все станут рационально подходить к покупке недвижимости (а не под воздействием рекламы "покупай сейчас, сегодня последний день"), рынок быстрее отреагирует и унормалится
adambereg1
Всегда есть неуправляемые-непредсказуемые риски - административное вмешательство , лоббирование и "фокусы банкиров, застройщиков, маркетологов"...

...если бы не тотальные льготы всем и на всё "что строится" 3 года назад , то неизвестно, как рынок "кирпичей" выглядел бы сейчас...
------------------------------------------------------------------------------
копеечка к копеечке - ни рубля ни копеечки (с)
adambereg1
Мишустин пообещал продлить программу маткапитала до 2030 года

Власти запустят национальный проект «Семья», где «сохранятся самые востребованные существующие механизмы», в том числе маткапитал, сообщил Мишустин.
Помещик
А в Москве и тумбочку и минимум 28 квадратов для тумбочки и для "пожить" :write:
wiza
Чтобы заиметь "тумбочку" в Москве на 28-ми квадратах - это нужно минимум до полковника дослужиться и не в стройбате)))
Alippa
Можно взять/получить квартиру в Новой Москве. И звания подполковника хватит для этого. Вполне и вполне на уровне. Зачем жить прямо в городе, если транспортная инфраструктура позволяет "уйти из-под выхлопной трубы и пробок"?

...взлёт цен на 20-ти метровые дворцы - как естественное продолжение запрета устанавливать тумбочки в новых хоромах менее 28 квадратов...
wiza
речь была не про тумбочку в 28-метровой конуре, а про денежную тумбочку размером в 28 квадратов))
Alippa
Это скорее к африканцам - у них квадратильон в кармане было унести. И на 28 метрах можно было реально пару булок хлеба расположить по цене...
Автоинформатор
Не знаю, причина это, или побочное явление - жилая недвига площадью до 20 квадратов налогом не облагается. А с 28 квадратов уже можно брать налоги.

Вот пик вспотеет теперь перепланировать свои будки в новых проектах:-)))
Санянск
тогда следующая "побочка" - повышение рождаемости и санитарные нормы...
Автоинформатор
Срок службы 70 тысяч устаревших лифтов в России продлят на пять лет, сообщил глава компании Дом. РФ Виталий Мутко.

По его словам, 1 января 2025 года у 70 тысяч лифтов в стране завершается срок службы в 25 лет.

— Естественно, мы их продлим еще на пять лет, это понятно, — сказал он.
а водосчетчики ты обязан менять каждые 5 лет)) С-Справедливость!
Asservis
Закинул в кредитный калькулятор вторичку за 3 000 000 на 20 лет под 15% - 39 500 надо платить ежемесячно.
Закинул льготную первичку за 7 000 000 на 20 лет под 3% - 38 800 в мес.
Вывод: первичка выгоднее на 700 руб. в мес.
Спорно про выгоду.
Если вдруг форс-мажор, то первую банк (или сам бедолага) продаст за 2 500 000 и будет должен 500 000, то во втором случае бедолага будет должен 3 500 000.
Если надо расширить жилплощадь, то можно продать такому же бедолаге за те же 3 000 000, погасить остаток ипотеки и взять новую ипотеку, то за новостройку надо сначала загасить потеку с остатка 7 000 000, т.к. продать за эту цену уже не получиться.
Первую можно рефинансировать при понижении ставок, вторую нет.
Страховка во втором случае тоже больше.
0ffshore
Это всё да. Риски есть. И тем не менее. Фора у застройщиков.
P.S. По поводу рефинансировать. Вот все говорят, пойду в другом банке процент пониже возьму. Сейчас кредит делают так, что сначала в основном проценты идут первые годы, а уже потом тело кредита. Вот про это почему то все умалчивают.
Asservis
что? О чем умалчивают?
Эта "байка"про банки которые вначале трясут проценты до сих пор жива? Думал уже к концу нулевых народ чутка прозрел все таки в плане финансовой и юридической грамотности

В структуру ежемесячного платежа заложен процент за обслуживанием основного долга и погашение самого долга ,естественно на старте выплат ПРИ ОДНОМ И ТОМ ЖЕ ПРОЦЕНТЕ на основной долг пропорция денег на обслуживание кредита и часть на погашение основного долга сильно в дисбалансе.
А как может быть иначе то---5% на 10 тыс долга и на 10 млн это сильно разная сумма
OlegAtor1982
Это не байка. Аннуитет и придуман как раз для того, чтобы перенести выплату процентов вперед, чтобы максимально привязать клиента. А как "подсластить пилюлю" - фиксированный размер платежа на весь период, а дай волю банкам, так вообще б первые года только проценты бы и выплачивали (ну почти так, как сейчас и происходит). Справедливая система - дифференцированный платеж - сколько воспользовался, столько и оплатил процентов, и погасил часть кредита, и так каждый платежный период. Но тогда и банкам невыгодно (клиент непривязан и легко рефинансируется с потерей прибыли банком), да и суммы большие не получить, ибо сразу процент конский будет.
madmax
Это не байка. Аннуитет и придуман как раз для того, чтобы перенести выплату процентов вперед, чтобы максимально привязать клиента. А как "подсластить пилюлю" - фиксированный размер платежа на весь период, а дай волю банкам, так вообще б первые года только проценты бы и выплачивали (ну почти так, как сейчас и происходит). Справедливая система - дифференцированный платеж - сколько воспользовался, столько и оплатил процентов, и погасил часть кредита, и так каждый платежный период. Но тогда и банкам невыгодно (клиент непривязан и легко рефинансируется с потерей прибыли банком), да и суммы большие не получить, ибо сразу процент конский будет.
дали 1млн---это и есть "воспользовался"
ну и кстати именно в дифференцированном платеже сумма процента в структуре платежа вначале бОльшая

в любом случае если человеку есть чем платить ДОСРОЧНО,то он будет платить и закроет кредит,если свободных средств нет то вид платежа роли не играет
OlegAtor1982
ну и кстати именно в дифференцированном платеже сумма процента в структуре платежа вначале бОльшая
да с какого это перепуга? платёж больше, а % как раз меньше, потому как сумма основного долга уменьшается быстрее, чем при аннуитентном, соответственно в первый месяц % одинаковый в обоих схемах, а начиная со второго % в дифференцированном меньше и сумма основного долга уменьшается быстрее
Алексий
/п.9/
да с какого это перепуга? платёж больше, а % как раз меньше, потому как сумма основного долга уменьшается быстрее, чем при аннуитентном, соответственно в первый месяц % одинаковый в обоих схемах, а начиная со второго % в дифференцированном меньше и сумма основного долга уменьшается быстрее
я не так выразился
все эти "быстрее" это субъективщина.особенно если мы говорим не о потребе в 100к,а о ипотеке
возьмите реальный расчет например 6млн на 20 лет по 10% и увидите что при платеже в месяц первые года 3 начисленные проценты почти идентичны,какая то существенная разница (40 тыс процентов в месяц против 46) начинается на 6 год ипотеки
вот только при дифференцированном платеж примерно в 75к в месяц а при аннуитентном 59к.
Где какая о выгода то?докинуть разницу в досрочку и платить так же 75к то вообще наврено все сравняется

но разговор ушел в сторону--мой акцент был на том что утверждение что "Сейчас кредит делают так, что сначала в основном проценты идут первые годы, а уже потом тело кредита. Вот про это почему то все умалчивают." мягко говоря очень спорное .Кто умалчивает и от кого? Открывем график платежей и смотрим структуру платежа, ну а то что на большой остаток и большая сумма процента то что в этом нелогичного? должно быть наоброт чтоли))))
OlegAtor1982
существенная разница (40 тыс процентов в месяц против 46) начинается на 6 год ипотеки
вот только при дифференцированном платеж примерно в 75к в месяц а при аннуитентном 59к.
:dnknow: через 5 лет 45008р проценты при аннуитенте, платёж 57901, 37708 при дифференцированном, платёж 62708, за 20 лет разница в % 1,9 млн.
а сорок против сорока шести это где-то через 4 года, а не "на шестой" :biggrin:
ну и через 5 лет на диффернцированном чел останется должен 4,5 млн., а на аннуитентном 5,39 млн., ну да, заплатил меньше, но долг уменьшился всего на 10%, а не на 25%
всё относительно и индивидуально
но % в диффе меньше и сумма основного долга уменьшается быстрее :biggrin:
Алексий
где-то через 4 года, а не "на шестой". Ну если начать душнить то через 4 (где то :ха-ха!: года наступает 5,а как только стало 5 то это уже шестой

но % в диффе меньше-- да не меньше он,он соотвествует сумме оставшегося долга,и в начале этот % всегда большой

но снова не о том.дождусь(если дождусь) пользователя Asservis,пусть расскажет кто скрывает очевидную вещь что вначале всегда выплачиваются большие %
OlegAtor1982
:biggrin: утомил, % ставка годовых одна, вначале этот % всегда большой потому как сумма большая, хрен ли, и сумма эта основного долга в аннуитенте уменьшается медленнее, причём существенно медленнее, при предложенных параметрах основной долг если в диффе через 5 лет уменьшится до 4,5, то в аннуитенте ему с 6 до 4,5 уменьшаться почти 10 лет (115 месяцев)

а изыскания и фантазии Asservis это отдельная тема для научных исследований, имхо :biggrin:
Алексий
продолжаем)))
какая разница че там где уменьшится через 10 лет и уж тем более к концу 20 летнего срока,если почти все кто берут ипотеку гасят ее досрочно.Ну по крайне мере те кто сидят в топике Экономика рынка недвижимости наверно точно

комфортнее иметь меньшую обязательную сумму платежа, доводя ее до максимальной(суммой досрочки) в месяц по своим обстоятельствам--если идти по этому пути то все + диффа испаряются,ИМХО.
да можно досрочно гасить и дифф,но на старте первые пару лет в абсолютных значениях это прям совсем серьезные суммы выходят,рад за тех кто их может себе позволить,но это точно не каждый второй))
Автоинформатор
Кредитный калькулятор, первая ссылка в поиске - web-страница
Делаем расчет, миллион на год под десять процентов годовых. Первый - дифференцированный. Второй - аннуитетный. Ну как бы видно, что в первом случае тело кредита больше, чем во втором.
Только тут как-то помягче распределение процентов что ли. Раньше по-моему круче было. Здесь не так все страшно. И тем не менее.
Автоинформатор
Хотя, признаю, здесь не все так однозначно.
Спросил у умной машины, вот чего говорит
Показать спойлер
Аннуитетный платеж представляет собой равные платежи, которые выплачиваются в течение определенного периода времени. Эти платежи состоят из двух компонентов: часть платежа и проценты по кредиту. В начале срока кредита большая часть платежа идет на погашение процентов, а по мере уменьшения задолженности на проценты, большая часть платежа идет на погашение основной суммы кредита.

Дифференцированный платеж представляет собой платежи, которые изменяются в течение срока кредита. В начале срока кредита платежи выше, так как они включают как проценты, так и часть основной суммы кредита. По мере уменьшения задолженности платежи уменьшаются, так как они включают только проценты по оставшейся сумме кредита.

Выбор между аннуитетным и дифференцированным платежом зависит от ваших предпочтений и финансовых возможностей. Аннуитетный платеж может быть более предсказуемым и удобным, так как платежи остаются постоянными на протяжении всего срока кредита. Дифференцированный платеж может быть выгодным в случае, если вы хотите быстрее погасить основную сумму кредита и уменьшить общую сумму выплаты по процентам.
Показать спойлер
Asservis
Банк как и казино обыграть не получится - они своё не упустят. Поэтому нужно брать деньги на покупку хаты не в банке, а в тумбочке.
Alippa
Банк как и казино обыграть не получится - они своё не упустят. Поэтому нужно брать деньги на покупку хаты не в банке, а в тумбочке.
Или в ковидной маске с кврамультуком в банк .. За тумбочкой .. Большая такая.. С крутилками да с цифирквми... :mafia:
Asservis
из фикс платежа сделать дифф - как нефиг делать. Просто докладывай каждый месяц в досрочку столько, чтобы равные платежи по основному долгу были и все. ( например не 40, а 75, ну и снижая понемногу каждый месяц ). А вот наоборот - не получится. вместо условных 75К положить 40. Потому все и берут фикс платежи
areasoft
Ипотека сейчас - это дичь! Как и остальные кредиты. МФО в "натуре".
Когда платёж неподъёмный , а тебе дают ипотеку не просто , а с довеском страховки, оценки, обслуживания, ограничений...
Автоинформатор
Сбер с 5 июня повышает ставки по базовым ипотечным программам на 1.5 п. п.
Минимальная ставка составит 18.2%.
Автоинформатор
мало, таки размерчиком рынок не остудить
adambereg1
Сбер с 5 июня повышает ставки по базовым ипотечным программам на 1.5 п. п.
Минимальная ставка составит 18.2%.
а теперь и мертвую лошадь пинают..
Автоинформатор
Всё правильно делают.
Рынок кирпичных спекуляций с государственной поддержкой сейчас только разгоняет инфляцию и кредитную зависимость. Много "плохих-лишних" денег. "Сушить" экономику с помощью недвижимости - хорошее временное явление, особенно в кредит сроком в 20-30лет )
--------------------------------------------------------------------
ипотека под микрофинансовые проценты - достойный скальпель экономики (с)