Добрый день,
прошу профессиональной критики на простую мою логику: у ООО заключен договор аренды участка под строительство (нежилое). Я хочу этот участок забрать себе и оформить позже в собственность. ООО готово уступить участок. Вопрос о приобретении 100 % уставного капитала ООО - не рассматривается, т.к. у ООО очень большая кредиторская задолженность, да и в принципе мне нужно только право аренды. А вот если реорганизовать ООО в форме выделения и передать новому обществу в порядке правопреемства права и обязанности по договору аренды, а остальные права и обязанности оставить на ООО?

с уважением

А руководству этого ООО известно, что в соответствии со ст. 60 ГК РФ учредители (участники) юридического лица или орган, принявшие решение о реорганизации юридического лица, обязаны письменно уведомить об этом кредиторов реорганизуемого юридического лица. Со своей стороны, кредиторы реорганизуемого юридического лица вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, должником по которому является это юридическое лицо, и возмещения убытков.

да уведомим мы всех, это дело техники и не моя проблема. Моя проблема - я хочу вывести именно право на аренду, а все активы и пр. оставить ООО. Соответственно, кредиторы ООО ничем особенно не рискуют, на мой взгляд, так как право на аренду - это не актив. Или я ошибаюсь?
Сюда же вопрос - могу ли я в разделительном балансе указать, что к создаваемому в процессе выделения обществу переходит только права и обязанности по договору аренды и все?

Если арендодатель не против. В противном случае он просто не согласиться с вашим разделительным балансом и расторгнет договор аренды.

Согласно ст. 55 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», общество с ограниченной ответственностью имеет право реорганизоваться в форме выделения. В соответствии с п.1 указанной статьи, выделением общества признается создание одного или нескольких обществ с передачей ему (им) части прав и обязанностей реорганизуемого общества без прекращения последнего.
П. 3 ст. 55 ФЗ «Об обществах…» - «При выделении из общества одного или нескольких обществ к каждому из них переходит часть прав и обязанностей реорганизованного общества в соответствии с разделительным балансом»
П. 6 ст. 22 ЗК РФ гласит «Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.»
П. 2 ст. 264 ГК РФ – « Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.»
При уведомлении собственника земельного участка (если иное не установлено договором аренды) и проведении в установленном порядке всех мероприятий с учредительными документами основного общества, основное общество имеет право передать выделенному обществу, а Вы (как единственный участник выделенного общества) можете получить права и обязанности по договору аренды земельного участка. Обратите особое внимание на положения договора аренды, связанные с оборотом данного земельного участка (Необходимо ли получать разрешение собственника, не обременен ли земельный участок и т.п.)

Речь идет об участке под строительство, насколько я понимаю. Следовательно, земля муниципальная. В их договорах всегда стоит ограничение на передачу в субаренду.

Следовательно, земля муниципальная

Необязательно. Земельный участок мог быть давно отмежован, выкуплен каким либо лицом, зарегистрировавшим свое право собственности на него и теперь сдающим его в аренду. Хотя в этом случае, все равно придется "согласовывать" размещение объекта с уполномоченными органами.

В их договорах всегда стоит ограничение на передачу в субаренду.

Да, действительно, специалистами юридических отделов при территориальных органах власти, обычно используется стандартная форма договора (подозреваю, утвержденная в каком-нибудь НПА), однако, мы не знаем срока аренды, если аренда долгосрочная (скажем, на максимальные 49 лет) то возможны вариации в договоре, почему я и рекомендую обратить на эти положения внимание.

земля муниципальная, субаренда запрещена бех предварительного согласия собственника, срок аренды заканчивается через год, с преимущественным правом арендатора на заключение договора на новый срок. Это все технические вопросы - мне самое главное туде "залезть" и поставить свой кол на этом участке. Отсюда вопрос: является ли муниципалитет кредитором в данной ситуации? Если кредиторы, при получении уведомления о реорганизации имеют право потребовать расторжения договора, то входит ли арендодатель в категорию кредиторов, если текущей задолженности нет и арендные платежи уплачиваются своевременно?

Хорошо, отбросив «технические» вопросы.
Я считаю, что муниципалитет кредитором по отношению к основному ООО не является, поскольку основное ООО никакой задолженности перед ним не имеет. Если арендатор условия договора не нарушал, то и причины досрочно расторгать договор у арендодателя нет. Более того, досрочное расторжение договора со стабильным арендатором принесет ему только убытки. Однако, уведомить муниципалитет о процедуре реорганизации в виде выделения и передаче прав и обязанностей по указанному договору выделенному обществу все же придется. Здесь, я рекомендую Вам вмешаться, переговорить с уполномоченными специалистами в муниципалитете, другими словами сопроводить Ваше уведомительное письмо лично, во избежание конфликтов и недопонимания.

да переговорили уже - все на все согласны. Итоговый вопрос: этот участок хотят еще 3-5 компаний. Неместных. Вопрос: кто имеет право оспорить реорганизацию, и, соответственно, выделение нового общеста, перевод на него прав и обязанностей по договору аренды, кроме участников, кредиторов?? для меня важно получить участок, но с гарантией, что всякие там покусительства не повлияют на дальнейшую деятельность.

Лица, которые не являются кредиторами, и никаким образом не связаны с основным ООО, никаким образом повлиять на реорганизацию не могут. Договор действует еще год, в нем прописано преимущественное право арендатора на пролонгацию, права и обязанности полностью переходят к Вам. Если в договоре нет условий об одностороннем расторжении договора Арендодателем в любое время и по желанию его левой пятки, то беспокоиться Вам не о чем. Пока земельный участок у вас в аренде, никто его не сможет у вас его забрать. Чтобы закрепить Ваше положение, заключите дополнительное соглашение о выкупе земельного участка по окончании срока аренды. Что касается покусительств, возможны варианты , но это уже отдельная тема.