регистрация и покупка гаражного бокса
12807
43
Господа юристы, нужна помощь
Есть гаражный бокс в кооперативе, на который хозяин сейчас оформляет документы. Я хочу у него этот гараж купить. Справку у председателя о выплате паевого взноса он уже взял, документы из БТИ (экспликация, поэтажный план и т.д). скоро будут. Сказали что с августа этого года нужно сделать еще кадастровый паспорт в кадастровой палате, но это пока невозможно т.к. председатель не донес туда документы на кооператив.
Вопросы:
1) Зарегистрируют ли право собственности продавца без кадастрового паспорта (имеется правоустанавливающий док-т - справка о выплате пая и техпаспорт из БТИ), вроде раеньше так можно было?
2) Можно ли одновременно подавать в юстицию документы на регистрацию права обственности на продавца и отчуждения права в пользу покупателя на основании договора купли продажи? (чтобы не ждать 2 раза по месяцу)?
3) Чтото мне подсказывает что на первые оба вопроса ответ будет отрицательный и отсюда следующий вопрос: можно ли сделать так:
выписать новую справку о выплате пая на меня (с председателем договоримся), далее оформить кадастровый и техпаспорт на меня и затем зарегистрировать право собственности в юстиции сразу на меня (я покупатель). Не откажут ли мне в юстиции и в кадастровой палате. Кажется это намного быстрее.
Есть гаражный бокс в кооперативе, на который хозяин сейчас оформляет документы. Я хочу у него этот гараж купить. Справку у председателя о выплате паевого взноса он уже взял, документы из БТИ (экспликация, поэтажный план и т.д). скоро будут. Сказали что с августа этого года нужно сделать еще кадастровый паспорт в кадастровой палате, но это пока невозможно т.к. председатель не донес туда документы на кооператив.
Вопросы:
1) Зарегистрируют ли право собственности продавца без кадастрового паспорта (имеется правоустанавливающий док-т - справка о выплате пая и техпаспорт из БТИ), вроде раеньше так можно было?
2) Можно ли одновременно подавать в юстицию документы на регистрацию права обственности на продавца и отчуждения права в пользу покупателя на основании договора купли продажи? (чтобы не ждать 2 раза по месяцу)?
3) Чтото мне подсказывает что на первые оба вопроса ответ будет отрицательный и отсюда следующий вопрос: можно ли сделать так:
выписать новую справку о выплате пая на меня (с председателем договоримся), далее оформить кадастровый и техпаспорт на меня и затем зарегистрировать право собственности в юстиции сразу на меня (я покупатель). Не откажут ли мне в юстиции и в кадастровой палате. Кажется это намного быстрее.
Зарегистрируют ли право собственности продавца без кадастрового паспортаНет. Право собственности оформляется на конкретный объект, описанный в касторовых доках, а не просто "какой-то бокс где-то там"
А если регистрировать по "дачной амнистии", по декларации?Зарегистрируют ли право собственности продавца без кадастрового паспортаНет. Право собственности оформляется на конкретный объект, описанный в касторовых доках, а не просто "какой-то бокс где-то там"
Согласно п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса гаражи попадают под упрощенный порядок регистрации, т.к. на их строительство не требуется разрешение.
Но это возможно только если оформлена земля. Выясните, оформлена ли она в вашем ГСК?
Legal Expert
experienced
Первое нет, второе да (можно подавать одновременно и не терять время). Третье зачем идти таким сложным путем, как переделывание справки о пае, если можно этот пай купить (конечно не сам пай, а его материальное выражение в ввиде бокса)?
Пышка
veteran
Третье зачем идти таким сложным путем, как переделывание справки о пае, если можно этот пай купить (конечно не сам пай, а его материальное выражение в ввиде бокса)?Если бы всё было так просто - вопроса бы не возникло. Бокс - объект недвижимости. У прежнего владельца, насколько я понимаю, нет документов, подтверждающих его право собственности. А значит - какая тут может быть продажа бокса.
Legal Expert
experienced
Пышка, ну зачем все усложнять? Человеку нужно быстрее. Я предложил простой и понятный вариант с вступлением в гаражный кооператив, через покупку пая. А дальше в спокойной обстановке он дожидается получения кадастрика и сдается в юстицию уже самостоятельно!
Сейчас читают
Нормально ли выйти замуж через две недели знакомства
48298
153
Российским детям доступное дошкольное образование!
35018
117
Лечение эрозии
17979
52
Пышка
veteran
Я предложил простой и понятный вариант с вступлением в гаражный кооператив, через покупку пая.Да неужели. А теперь покажите нам - где в законодательстве предусмотрена такая вещь, как "продажа пая" в ГСК? Это фикция.
Pravda7
activist
Первое нет, второе да (можно подавать одновременно и не терять время). Третье зачем идти таким сложным путем, как переделывание справки о пае, если можно этот пай купить (конечно не сам пай, а его материальное выражение в ввиде бокса)?Эм.. Как при одновременной подаче документов оформить бокс в договоре купли продажи? Ведь там должно быть прописано что он принадлежит продавцу на праве собственности, а оно еще только регистрируется
Один из возможных законных способов.
Минусы и риски, безусловно, есть.
Но все же это не "продажа пая", что просто есть ничтожная сделка.
Продавец оформляет доверенность на третье лицо по указанию покупателя со всеми необходимыми полномочиями для регистрации права собственности продавца на гаражный бокс и для его отчуждения.
"Продажа" будет состоять из передачи денег в обмен на собственно гараж и документы
(справка о выплате пая, техпаспорт, членская книжка, согласие супруги).
После получения кадастрового паспорта можно сразу выходить на сделку.
Обязательно надо уточнить сроки устранения препятствий в получении кадастрового паспорта, а также регистрируют ли в росреестре право на гаражи в этом ГСК.
Минусы и риски, безусловно, есть.
Но все же это не "продажа пая", что просто есть ничтожная сделка.
Продавец оформляет доверенность на третье лицо по указанию покупателя со всеми необходимыми полномочиями для регистрации права собственности продавца на гаражный бокс и для его отчуждения.
"Продажа" будет состоять из передачи денег в обмен на собственно гараж и документы
(справка о выплате пая, техпаспорт, членская книжка, согласие супруги).
После получения кадастрового паспорта можно сразу выходить на сделку.
Обязательно надо уточнить сроки устранения препятствий в получении кадастрового паспорта, а также регистрируют ли в росреестре право на гаражи в этом ГСК.
Как при одновременной подаче документов оформить бокс в договоре купли продажи? Ведь там должно быть прописано что он принадлежит продавцу на праве собственности, а оно еще только регистрируетсяПраво собственности на гаражный бокс возникает с момента выплаты пая (ГК РФ, ст. 218, п.4).
Фраза в договоре о принадлежности гаража продавцу необязательна.
Считаю, что можно в одном пакете, но надежнее на всякий случай уточнить этот момент в росреестре.
Продавец оформляет доверенность на третье лицо по указанию покупателя со всеми необходимыми полномочиями для регистрации права собственности продавца на гаражный бокс и для его отчуждения.Спасибо большое, этот вариант подходит. Он прям решает абсолютно все проблемы.. Есть правда одно но. Продавец в любой момент может аннулировать доверенность после передачи денег.. Но я думаю что он не будет это делать.. Небольшой риск..
"Продажа" будет состоять из передачи денег в обмен на собственно гараж и документы
(справка о выплате пая, техпаспорт, членская книжка, )
Pravda7
activist
Я предложил простой и понятный вариант с вступлением в гаражный кооператив, через покупку пая. А дальше в спокойной обстановке он дожидается получения кадастрика и сдается в юстицию уже самостоятельно!Я думал о таком варианте. если продавец не аферист то проблем нет.. Это то о чем я говорил, переписать все справки на меня и зарегистрировать право самому. Еще и ндфл продавец не платит. Но есть вариант что он придет в юстицию раньше меня. Или перепродаст еще пару раз за это время таким же способом
Legal Expert
experienced
Пышка, Вы или понимаете о чем я говорю и цепляетесь к словам, или вообще не понимаете о чем идет речь. Если один из участников ГСК выходит из состава ГСК, в другой заходит на его место - фактически происходит "продажа пая". Физически этот самый пай овеществлен в виде конкретного гаражного бокса.
И никакая это ни фикция. Я не раз и не два и покупал и продавал гаражные боксы по этой схеме.
И никакая это ни фикция. Я не раз и не два и покупал и продавал гаражные боксы по этой схеме.
Legal Expert
experienced
Документы сдаются одновременно двумя пакетами. Другое дело, что формально первый пакет, где регистрируется право собственности на продавца, должен пройти регистрацию первым, НО свидетельство не выдается, и сразу же регистрируется переход права на покупателя. Это сложившаяся практика. У меня такие случаи были, правда не в связи с гаражными боксами, но разницы нет. По времени укладываетесь в установленный законом срок для одного регистрационного действия.
Legal Expert
experienced
ладно, давайте плясать от печки, а то я вижу возникает какое-то недопонимание. Расписывать всю схему сделки мне было просто лень, а недоговоренность уведет нас в сторону.
Ответьте на ряд вопросов: ГСК зарегистрирован? продавец член ГСК? членская книжка у него имеется?
Ответьте на ряд вопросов: ГСК зарегистрирован? продавец член ГСК? членская книжка у него имеется?
Пышка
veteran
Если один из участников ГСК выходит из состава ГСК, в другой заходит на его место - фактически происходит "продажа пая". И никакая это ни фикция. Я не раз и не два и покупал и продавал гаражные боксы по этой схеме.Таким макаром "продают" не раз и не два и не десять. Но это вот именно, что фикция. Как правильно сказал atarin - ничтожная сделка. Расчитанная на "авось пронесет", надежда на порядочность предыдущего хозяина. И никакая это не продажа. Возможные последствия описаны выше. Неграмотные или хитровыделанные товарищи предлагают такой способ "продажи" каждому встречному-поперечному. И многие ведутся, ведь надежда на "авось" - вещь незыблемая.
Pravda7
activist
Да, все это есть. В гск оформленные боксы точно есть.
Legal Expert
experienced
я согласен что понятие купля-продажа здесь неприменима, механизм совершенно иной. но он работает. А как при "непорядочности" предыдущего хозяина гаража он сможет вернуть все "взад"? в чем особая хитровыделанность данного способа?
Legal Expert
experienced
что значит оформленные в Вашем понимании? Получены свидетельства о праве собственности? ну тогда это противоречит вышесказанному по поводу кадастрового учета "... председатель не донес туда документы на кооператив."
Pravda7
activist
что значит оформленные в Вашем понимании? Получены свидетельства о праве собственности? ну тогда это противоречит вышесказанному по поводу кадастрового учета "... председатель не донес туда документы на кооператив."До недавнего времени право собственности регистрировалось без кадастрового паспорта.. До 1998г право собственности вообще регистрировалось в бти.. А егрп не было.
atarin
guru
А как при "непорядочности" предыдущего хозяина гаража он сможет вернуть все "взад"?Продавец с полностью выплаченным паем (собственник) "продает" свой пай покупателю.
Естественно, оставаясь при этом собственником.
Покупатель регистрирует свое право в росреестре.
Жена продавца подает иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Суд иск удовлетворяет. Гараж возвращается законному владельцу. Деньги, естественно, потрачены.
Занавес.
А вариант, когда продавец умирает в течение срока исковой давности, ещё печальнее для покупателя.
Legal Expert
experienced
так то до 1996, но не суть. кадастровые паспорта начали выдавать действительно недавно, но и до этого осуществляли кадастровый учет объектов недвижимости.
Legal Expert
experienced
понятно. а если заручиться нотариальным согласием супруги/супруга на сделку?
atarin
guru
понятно. а если заручиться нотариальным согласием супруги/супруга на сделку?А может, лучше обсудим ситуацию, когда через пару лет после "продажи" продавец, употребив изрядную дозу спиртного, утонул, купаясь в Оби?
И ситуацию с супругой я смогу обыграть более тонко, не сомневайтесь.
Ничтожная сделка дает очень широкий простор для творчества.
Legal Expert
experienced
согласен, дает простор для творчества. видимо мне как-то хорошие люди всегда попадались, и продавцы и покупатели 
Право собственности на гаражный бокс возникает с момента выплаты пая (ГК РФ, ст. 218, п.4).Это так. Но может ли продавец при этом распоряжаться своим имуществом, ведь на момент заключения договора купли продажи его право еще не зарегистрировано. Допустим подаем как здесь предлагали два пакета документов, один на регистрацию его права, второй на переход права по договору купли продажи. Такой договор не признают ли потом незаключенным, при желании. Да и юстиция зарегистрирует ли его. Я сегодня попробую его составить, выложу здесь, не могли бы вы взглянуть.
Фраза в договоре о принадлежности гаража продавцу необязательна.
Если право ещё не зарегистрировано, но уже возникло, то можно одним пакетом.
Ещё один хорошо известный пример на эту тему - отчуждение наследственного имущества без предварительной регистрации права наследников.
По поводу двух пакетов - в первый раз слышу.
Ещё один хорошо известный пример на эту тему - отчуждение наследственного имущества без предварительной регистрации права наследников.
По поводу двух пакетов - в первый раз слышу.
Пышка
veteran
На практике бывает еще интересней. Мне несколько лет назад приходилось сталкиваться с таким случаем. Выписали товарищу книжку и он довольный считал себя хозяином бокса. Не зная, что "продавец", сговорившись с председателем ГСК его банально прокинул. А потом оказалось, что в члены ГСК "покупателя" никто не принимал, его завезенные в "свежекупленный" гараж вещи были выкинуты на улицу сыном "продавца", ставившим в бокс свою машину, а сторож отказался пускать его на территорию ГСК - распоряжение начальства. При ближайшем рассмотрении даже подпись в его членской книжке оказалась левой. Вывод: доверие - вещь хорошая, но когда речь идет о существенных денежных суммах - лучше таки руководствоваться законом.
Уже давно многие регистрационные действия упростили: одновременно можно подавать на несколько действий и все они будут произведены в течение одного срока. Пример: регистрация права по свидетельству на наследство, перехода права по дарственной (или договору купли-продажи) и права одариваемого (покупателя) -- всего 3 действия.
Ноги растут от "купли-продажи" по членской книжке садовых (дачных) участков. Там всё то же самое, причём некоторых особо упёртых ничем не убедишь -- достаточно почитать "Земельный форум". Хотят попроще и побыстрее, а потом боком выходит.
Legal Expert
experienced
Тут я согласен. Мошенников, к сожалению хватает. В Вашем случае покупателю можно было подстраховываться, что в принципе диктуется и здравым смыслом. Например взять с продавца расписку о передаче денежных средств. И вообще обычно выход/вступление в гск происходит при большом скоплении людей: председатель гск, бухгалтер, продавец, покупатель и еще пара-тройка незаинтересованных лиц! Другое дело если сразу был умысел на мошенничество, тогда действительно только здравый смысл, бдительность и минимальная правовая культура.
Legal Expert
experienced
Ну схема то имеет место быть! И тысячи людей по всей стране ей пользуются! Ну а вероятность нарваться на мошенников всегда присутствует в жизни. Тут надо исходить из фактически сложившихся обстоятельств. Переделывать справку о выплате пая по-моему еще более рискованный путь.
IVMIVM
guru
Вы знаете, в жизни имеют место убийства, грабежи. И тысячи людей по всей стране пользуются этим!
Legal Expert
experienced
И тысячи людей отъезжают в МЛС! Зачем в крайности то бросаться? Схема входа/выхода в гск предусмотрена законом. А кто и в каких целях этим гипотетически сможет воспользоваться другой вопрос.
IVMIVM
guru
Схему нужно соблюдать. В случае с СНТ она не соблюдается. В случае с ГСК, скорее всего, тоже.
Ноги растут от "купли-продажи" по членской книжке садовых (дачных) участков. Там всё то же самое, причём некоторых особо упёртых ничем не убедишь -- достаточно почитать "Земельный форум". Хотят попроще и побыстрее, а потом боком выходит.Да тут неизвестно, что было первым - и гаражи и участки-домики в СНТ "продают" подобным образом уже весьма длительное время. А что попроще и боком выходит - я ж говорю, надежда на "авось" незыблема. Вон товарищу уже сколько аргументов привели, а он всё продолжает защищать свой абсолютно ненадежный способ. Точно так же, как молодежь, катающаяся на крышах электропоездов: а чего беспокоиться - гибнет-то далеко не каждый такой "экстремал"
Legal Expert
experienced
Если Вы под про меня, то я не защищаю, я информирую, что такой способ есть и он не противозаконный. Вы же кроме критики данного, рабочего вообщем то способа, не предложили никакого альтернативного метода решения проблемы. А принимать ли данный способ и все связанные с ним риски или нет, это уж пусть решает ТС.
Пышка
veteran
Если Вы под про меня, то я не защищаю, я информирую, что такой способ есть и он не противозаконный. Вы же кроме критики данного, рабочего вообщем то способа, не предложили никакого альтернативного метода решения проблемы.Всё уже предложено выше, еще на первой странице, смысл повторяться. Хотя это тоже не всегда срабатывает. Но оно хотя бы не ставит покупателя в уязвимое положение. А указанное вами - это вообще не способ продажи. Это способ стать членом ГСК, не платившим и не собирающимся платить паевой взнос. Но при этом уверенным, что в случае узаконивания своих прав на бокс председатель обязательно выпишет ему липовую справку об уплате им этого взноса. И "информировать" о подобном как о способе купить гаражный бокс - попросту вводить в заблуждение. Тем более, что необходимости в этом никакой нет - о подобном норовит "проинформировать" почти любой председатель ГСК, не знакомый с действующим законодательством.
Видите ли, в этом разделе форума люди интересуются как юридически грамотно добиться желаемого результата. Ключевые слова - юридически грамотно. Так, чтобы потом не пришлось плакаться "я сделал как все, а меня почему-то обули". Поэтому рекомендации, не подкрепленные минимальным знанием нормативки и основанные на банальном "так делают, а значит это правильно" здесь, мягко говоря, мало уместны.
Legal Expert
experienced
Пышка, не хочется вдаваться в дебаты, тем более, что мы у нас происходит общение слепого с глухим. Где Вы увидели в моих словах "так делают, а значит это правильно"? Я по-моему написал просто "так делают" остальное Ваши домыслы! Все плюсы и минусы тоже были изложены выше, и Вами в том числе. У нас в стране тоже много что делается не по правилам и не по закону, но жизнь же от этого не останавливается. Еще раз повторюсь, я сам лично покупал/продавал и боксы в ГСК и участки в Днт по этой схеме и никто никого не кинул и не обманул.
З.Ы. И дипломами я с Вами меряться точно не собираюсь...
З.Ы. И дипломами я с Вами меряться точно не собираюсь...
Legal Expert
experienced
А решать в конечном итоге все равно ТС.
Naaatta
Рыжик.....
Неее, вы вот именно, что пишете -
З.Ы. За сим дискуссию предлагаю закрыть. Возражения?
я сам лично покупал/продавал и боксы в ГСК и участки в Днт по этой схеме и никто никого не кинул и не обманул.Перефразуруем и получится то, что сказала Пышка - я 100 раз так делал и мне за это ничего не было.
З.Ы. За сим дискуссию предлагаю закрыть. Возражения?
Legal Expert
experienced
Я не против. Все что у меня было по делу - я сказал выше.
Pravda7
activist
Большое спасибо тем кто откликнулся.
К сожалению переписывать справку о выплате пая я пожалуй не буду.. Право Зарегистрировать то с ней можно.. Но вот оспорить потом как я понял тоже очень легко..Продавец докажет что это он выплатил пай а не я. Там ведь даты на заявлении о вступлении.. Покупать через выход и вступление в гск по членской книжке.. Тоже нет. Быстро конечно и удобно.. Но потом могут быть нежданчики.. Стоимость гаража 700000 рублей рисковать не хочется .. И судиться потом тоже, когда без гаража останусь. Взыскивать потом по 100 рублей в месяц через приставов с умного продавца, у которого окажется официальная зарплата в 3000 рублей, дети иждивенцы жена больная...)))
просьба пока не закрывать топик. Завтра представлю на ваше обсуждение договор.. Я немного не догнал при подаче всего пакета документов на регистрацию права продавца, затем отчуждения его права, и регистрации моего права, не совсем понятно в договоре пара моментов... Сегодня тяжелый денек был, не успел, завтра спрошу..
К сожалению переписывать справку о выплате пая я пожалуй не буду.. Право Зарегистрировать то с ней можно.. Но вот оспорить потом как я понял тоже очень легко..Продавец докажет что это он выплатил пай а не я. Там ведь даты на заявлении о вступлении.. Покупать через выход и вступление в гск по членской книжке.. Тоже нет. Быстро конечно и удобно.. Но потом могут быть нежданчики.. Стоимость гаража 700000 рублей рисковать не хочется .. И судиться потом тоже, когда без гаража останусь. Взыскивать потом по 100 рублей в месяц через приставов с умного продавца, у которого окажется официальная зарплата в 3000 рублей, дети иждивенцы жена больная...)))
просьба пока не закрывать топик. Завтра представлю на ваше обсуждение договор.. Я немного не догнал при подаче всего пакета документов на регистрацию права продавца, затем отчуждения его права, и регистрации моего права, не совсем понятно в договоре пара моментов... Сегодня тяжелый денек был, не успел, завтра спрошу..
ТОП 5
1
3