Здравствуйте, уважаемые форумчане!
Задача вот какая. Определением Ар. суда признан недействительным договор дарения недвижимости. Собственнику №1 возвращена недвижимость. В течении года, №1 не регистрировал прекращение права за Собственником №2 и признание своего права. За этот год №2 сдавал недвижимость в аренду. Внимание вопрос!: является ли такой договор аренды ничтожной сделкой?

Цель вопроса!?
Цель признания аренды ничтожной?

Кто ставит вопрос?
Последний пленум по аренде смотрели?


Виталий Ветров

Является. Все что получено по такой сделке является неосновательным обогащением. 168 ГК отсылает к 608 ГК. Ничтожная сделка в отличие от оспоримой является недействительной с самого начала, вне зависимости от признания её таковой.
Однако, в случае если оспоримая сделка не будет признана недействительной по просшествии срока исковой давности (1 год), то сторона вправе требовать принудительного исполнения её должником

Дело в том, что бывший "правообладатель" предъявил иск к добросовестному арендатору по договору аренды, заключенному после признания сделки по приобретению недвижимости указанным правообладателем недействительной. Задача - доказать в суде ничтожность договора аренды. Если я правильно понимаю, по недействительной сделке право собственность считается не возникавшим. Истец же утверждает, что пока в ЕГРП была запись - он был собственником.

Бывший это 1 или 2?
Если это 1, а деньги получал 2? А вы представляете арендатора?
Арендатор все платил 2?

Ну и может пригодится.

10. В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 гк

Это применяется тогда, когда имущество приобретается в будущем. Ведь договор может быть заключен под условием.
Применительно к данной ситуации не соглашусь с этим толкованием. Объясню почему.
В силу п.2 ст.223 ГК РФ В случаях, когда отчуждение имущества подлежит гос.регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой гос.регистрации.
Далее. В соотв. с п.1 ст.2 ФЗ "О государственной регистрации прав...", Государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения ... прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Основанием для государственной регистрации был договор дарения, который был признан недействительным.
Поскольку лицо, которое сдавало имущество в аренду с точки зрения закона было собственником (наличие записи в ЕГРП), то и договор считать незаключенным нельзя, поскольку существенные условия согласованы. Проверить наличие прав на недвижимое имущество можно посредством выписки из ЕГРП, а она указавает что собственник это и есть сторона по договору. Причин не верить ей нет. Договор заключен. Но поскольку сдает лицо несделкоспособное, т.е. оно не может быть арендодателем в этих отношениях (в силу того, что сделка признана недействительной), а значит такой договор является недействительным, ничтожным.

Что касается ничтожности договора аренды.
Право собственности на недвижимость возникает с момента гос регистрации. Гос.регистрации осуществляется на основании договора дарения, который должен быть заключенным,действительным. Следовательно, в случае признания договора дарения недействительным, нельзя считать и действительной запись в ЕГРП,что в свою очередь влечет недействительность договора аренды. Это если кратко

25 января Пленум Высшего арбитражного суда принял постановление, вносящее дополнения в постановление от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды»

Так вот, там есть разъяснения относительно того, что даже если объект аренды в незаконном владении у арендодателя, это не освобождает арендатора от арендной платы.

Пленум Высшего арбитражного суда разъяснил, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на объект аренды. Если арендатор пользовался имуществом и не оплатил пользование, он не вправе ссылаться на то, что договор аренды недействителен, так как объект аренды принадлежит не арендодателю, а иному лицу. Арендатор, оплативший фактическое пользование имуществом по такому договору, не вправе требовать возврата оплаты.

Это разъяснение касается не столько случаев, когда арендодатель является законным владельцем объекта, но еще не зарегистрировал свое право собственности, сколько случаев, когда арендодатель не может подтвердить основания приобретения права собственности или когда в отношении объекта аренды имеется спор о праве собственности (между арендодателем и третьим лицом). Поэтому в постановлении № 73 разъясняются также правила возврата неосновательного обогащения в виде платы за пользование имуществом, если у объекта аренды действительно обнаруживается другой собственник, который истребует этот объект из незаконного владения. Собственник вещи вправе предъявить требования о возврате неосновательного обогащения как неуправомоченному арендодателю, так и арендатору, или им обоим солидарно – в зависимости от того, кто из них действовал недобросовестно, заключая договор аренды (знал или должен был знать об отсутствии у арендодателя правомочий на сдачу вещи в аренду).