Покупка доли в квартире - какие могут быть проблемы?
4595
28
Учитель54
member
Доброго дня, юристы и не только!
Предлагают купить долю в квартире.
Физически 3-комнатная квартира была разделена на 4 комнате с отдельными входными дверьми, коммуникациями (вода, канализация) и общим коридором.
Владеют ими 4 разных собственника. Продается 154/566 доли (так и записано в свидетельстве о регистрации прав собственности). Собственник один, без обременений.
Все 4 комнате имеют счетчики на воду и свет. А также имеют разные лицевые счета в управляющей компании.
Какие могут быть сложности с подобным объектом? Интересует и эксплуатация и потенциальная продажа в будущем.
Знаю, что в будущем при продаже остальные владельцы имеют право приоритетной покупки (вопрос - по какой стоимости?). И от них нужно нотариальное согласие на сделку. Какие еще бывают нюансы?
Предлагают купить долю в квартире.
Физически 3-комнатная квартира была разделена на 4 комнате с отдельными входными дверьми, коммуникациями (вода, канализация) и общим коридором.
Владеют ими 4 разных собственника. Продается 154/566 доли (так и записано в свидетельстве о регистрации прав собственности). Собственник один, без обременений.
Все 4 комнате имеют счетчики на воду и свет. А также имеют разные лицевые счета в управляющей компании.
Какие могут быть сложности с подобным объектом? Интересует и эксплуатация и потенциальная продажа в будущем.
Знаю, что в будущем при продаже остальные владельцы имеют право приоритетной покупки (вопрос - по какой стоимости?). И от них нужно нотариальное согласие на сделку. Какие еще бывают нюансы?
mariiaizolotova
junior
Особенных проблем нет при эксплуатации (смотря какие соседи :-) При продаже преимущественное право покупки имеют другие сособственники по той цене, которую определите Вы (но доля по документам должна быть продана по такой цене третьему лицу, если сособственники откажутся).
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Учитель54
member
Спасибо!
Почитал статьи в инете, оказывается, это вполне нормальные сделки.
Есть ли здесь юристы, которые проверят чистоту документов собственника и оценят возможные риски/проблемы?
Почитал статьи в инете, оказывается, это вполне нормальные сделки.
Есть ли здесь юристы, которые проверят чистоту документов собственника и оценят возможные риски/проблемы?
Можно же в ипотеку взять, банк сам все проверит 
на 30 лет в ипотекук чему такая комната "на подселении"? жить негде? нужна прописка?
сдавать её сложно. потом будут проблемы точно также продать, проще малосемейку купить
или хотите туда тёщу заселить? ))
сдавать её сложно. потом будут проблемы точно также продать, проще малосемейку купить
или хотите туда тёщу заселить? ))
Спасибо!Напишите в личку,расскажу что и как;при необходимости вместе сформируем пакет на сделку.
Почитал статьи в инете, оказывается, это вполне нормальные сделки.
Есть ли здесь юристы, которые проверят чистоту документов собственника и оценят возможные риски/проблемы?
Сейчас читают
ПРОШУ КРИТИКИ
236308
1000
Бесплатные юридические консультации (часть 5)
913944
1000
ФОРМЫ ОТЧЕТНОСТИ
463243
548
Такие сделки в настоящее время подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Я бы на Вашем месте выбрал нотариуса, через которого будете оформляться. Он и озвучит всё необходимое для проведения сделки и "проверит на чистоту". Особой необходимости в привлечении третьих лиц лично я пока не наблюдаю.
Начните с нотариуса, не ошибётесь.
Я бы на Вашем месте выбрал нотариуса, через которого будете оформляться. Он и озвучит всё необходимое для проведения сделки и "проверит на чистоту". Особой необходимости в привлечении третьих лиц лично я пока не наблюдаю.
Начните с нотариуса, не ошибётесь.
К Вам естественный вопрос: а кому это нужно?
И почему от мая? Может лучше от марта или даже февраля?
(Чтобы никто не догадался) (с).
И почему от мая? Может лучше от марта или даже февраля?
(Чтобы никто не догадался) (с).
Спасибо!
Так и поступлю - оформлю сделку через нотариуса.
Так и поступлю - оформлю сделку через нотариуса.
Если не трудно-отпишитесь потом,какой нотариус (или его помощник) соберёт Вам пакет и сколько будет стоить сама сделка. Собираем информацию по лояльным нотариусам города.
В первую очередь поинтересуйтесь у продавца - узаконена ли эта реконструкция
Если нет - то засада полная
Сейчас уже это не узаканивается. И все собственники этой квартиры имеют возможность получить судебное решение о "приведении квартиры в первоначальное состояние" - за свой счет.
ОБычно когда делают такие студийки - их делают максимально дешево, для продажи. И с соблюдением каких либо санитарно-строительных норм никто не заморачивается
Купить, чисто технически, такое можно
Покупать для себя - не нужно
Если нет - то засада полная
Сейчас уже это не узаканивается. И все собственники этой квартиры имеют возможность получить судебное решение о "приведении квартиры в первоначальное состояние" - за свой счет.
ОБычно когда делают такие студийки - их делают максимально дешево, для продажи. И с соблюдением каких либо санитарно-строительных норм никто не заморачивается
Купить, чисто технически, такое можно
Покупать для себя - не нужно
Так и поступлю - оформлю сделку через нотариуса.лишние деньги есть?
это не вам совет былА вопрос - Вам.
Каким образом в предлагаемом Вами варианте проведения сделки без нотариуса будет решаться вопрос с преимущественным правом покупки соседей-дольщиков?
Конкретно - какие документы будут представлены в росреестр и какие на этих документах будут стоять даты.
я про даты уже сказал относительно договора к-п.
соседи? если цену "нужную" показать - они отвалятся.
отсутствие "согласия/несогласия" соседей при заключении договора - не делает договор к-п. недействительным. имеется только право соседа перевести этот договор на себя.
как я уже сказал, "невкусная цена" для соседа - отваливает соседа от дог. к-п.
мы проводили такие сделки в 4 кв.2016 (2 шт.)
соседи? если цену "нужную" показать - они отвалятся.
отсутствие "согласия/несогласия" соседей при заключении договора - не делает договор к-п. недействительным. имеется только право соседа перевести этот договор на себя.
как я уже сказал, "невкусная цена" для соседа - отваливает соседа от дог. к-п.
мы проводили такие сделки в 4 кв.2016 (2 шт.)
и кстати, этот "способ" нам рекомендовали специалисты из Росреестра, когда мы приволокли им документы на регистрацию
я про даты уже сказал относительно договора к-п.Я спрашивал не про дату в договоре, а вот про это (Вы не ответили):
Статья 42 закона о госрегистрации недвижимости, пункт 4:
" При продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности."
Что будете прилагать и с какими датами?
Если ничего не приложите - получите отказ в регистрации.
По таким основаниям в Росреестре не отказывают. Сделка действительная, оснований для отказа нет
Считаю, что основания для отказа есть.
Если сделка действительна, то для росреестра этого не всегда достаточно для регистрации перехода права.
Непредставление указанных в ФЗ документов вполне может служить основанием для отказа. (ИМХО)
В качестве примера приведу письмо управления росреестра по НСО от 23.09.2013г. №01-16-4735/13, в котором говорится об отказе в регистрации переходов прав на основании оспоримых сделок.
Если сделка действительна, то для росреестра этого не всегда достаточно для регистрации перехода права.
Непредставление указанных в ФЗ документов вполне может служить основанием для отказа. (ИМХО)
В качестве примера приведу письмо управления росреестра по НСО от 23.09.2013г. №01-16-4735/13, в котором говорится об отказе в регистрации переходов прав на основании оспоримых сделок.
Поддерживаю. Когда в законе прямо указана необходимость представления документов, а они не представлены - отказ будет абсолютно правомерен.
Могу для справки поделиться информацией. Сегодня забрали документы по квартире, с ДКП и расписками - май 2016, 1/2 + 1/2 доли продавали одним общим ДКП. Переход права собственности зарегистрировали, без отдельных уведомлений. Но, касаемо покупки не всего объекта (всех долей) а части - на практике не экспериментировали с датами и старыми/новыми уведомлениями. Ничего не стану советовать. Как думаете, насколько законным и достаточным будет отказ от покупки, оформленный в простой форме, старой датой?
Общий ДКП - это совсем другая песня, там нет преимущественного права покупки (хотя некоторые нотариусы считают, что есть, по крайней мере в ДКП упоминание об отказах встречал).
Отказ в простой письменной форме со старой датой? Зависит от регистратора, но думаю, не пропустит.
Да и кому нужны эти эксперименты?
Отказ в простой письменной форме со старой датой? Зависит от регистратора, но думаю, не пропустит.
Да и кому нужны эти эксперименты?
Естественно, при купле-продаже всеми участниками долевой собственности в уведомлении нет необходимости. Кого уведомлять-то, если все участвуют в этой сделке. А экспериментировать действительно не стоит - может выйти боком.
Возможно, эксперименты нужны желающим сэкономить или принципиальным борцам с навязанной монополией нотариусов - это уже лирика.
Но, действительно, на теоретические размышления про уведомления друг друга, при продаже одним ДКП всех долей, натолкнула пятничная сделка с долями, с участием нотар. конторы Кузьменок Л.В. (Академ) . Они в ДКП внесли правку, что собственники уведомили друг друга и отказались от покупки. Т.е. подстраховываются, чтобы один из собственников потом НЕ пошёл в суд и не сказал, что он бы и сам выкупил вторую долю, но ему не предложили и поэтому он согласился на продажу своей? Какое то масло масляное, имхо.
Но, действительно, на теоретические размышления про уведомления друг друга, при продаже одним ДКП всех долей, натолкнула пятничная сделка с долями, с участием нотар. конторы Кузьменок Л.В. (Академ) . Они в ДКП внесли правку, что собственники уведомили друг друга и отказались от покупки. Т.е. подстраховываются, чтобы один из собственников потом НЕ пошёл в суд и не сказал, что он бы и сам выкупил вторую долю, но ему не предложили и поэтому он согласился на продажу своей? Какое то масло масляное, имхо.
" При продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся со-собственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности."приложена бумажка от продавца: "я известил"
могут <> обязаны
по срокам: на вопрос: пропустят? мне ответили: пропускают.
на сегодня: оспорить сделку может любой (супруг, со-собственники).
но сделку совершившуюся!!!
Росреестр оспаривать или отказывать в сделке не будет, если представлен весь (минимальный) пакет документов.
Росреестр ни за что не отвечает. Подаст со-сосед в суд, Росреестр просто отпишется: какое решение суд вынесет, так мы у себя в реестре и отразим право собственности.
но сделку совершившуюся!!!
Росреестр оспаривать или отказывать в сделке не будет, если представлен весь (минимальный) пакет документов.
Росреестр ни за что не отвечает. Подаст со-сосед в суд, Росреестр просто отпишется: какое решение суд вынесет, так мы у себя в реестре и отразим право собственности.
ТОП 5
1