Прошло почти полтора года с момента организации ТСЖ в нашем доме. Можно уже подвести некоторые итоги его деятельности. Что сделано за два строительных сезона и каковы планы на будущее?
Из трех основных договоров (тепло, вода, электроэнергия) заключен только один - по электроэнергии. Состояние отопительной системы в плачевном состоянии, на крышах мусор (который дождем смывает в ливневку), двор в ужасающем состоянии и до конца лета вряд ли что то изменится в лучшую сторону. Не оформлены права собственников дома на земельный участок. Есть ещё много строительных недоделок требующих серьёзных финансовых вложений. Почему правление во главе с председателем ТСЖ не решают и даже не озвучивают эти проблемы? Сколько лет ещё мы будем жить на краю котлована? Вся эта неблагоустроенность влияет на капитализацию нашей собственности. Квадратный метр в нашем новом кирпичном доме стоит не больше, чем в соседнем старом пятиэтажном панельном доме. Покупателей отпугивают возможные финансовые вложения.
Обратиться к жителям нашего дома меня заставило письменное обращение в суд, подписанное некоторыми жильцами, введенными в заблуждение. Я поняла , что люди вообще не представляют, ЧТО реально происходит с нашим домом. Коротко изложу свое мнение на основные моменты.
ТСЖ не приняло дом у застройщика по акту приема-передачи дома, и не принимает никаких действий для решения этого вопроса, ТСЖ до сих пор не получило документацию на дом. Фактически полномочия по управлению домом принадлежат г. Чернатову. Для ТСЖ очень удобная позиция: зарплату руководство ТСЖ получает очень приличную (58 000 р. в месяц из карманов жителей), а ответственности никакой. Для г. Чернатова тоже хорошо , треть гарантийного срока уже прошла .

Правление ТСЖ утверждает, что г. Чернатов банкрот и поэтому требовать с него что-либо бесполезно. Но это не соответствует действительности. Из определения арбитражного суда от 10.02.2012 следует, что виды деятельности ООО ПИК СТРОЙКОММЕРС очень разнообразны , от производства строительных металлических изделий, строительства зданий до оптовой торговли различными строительными материалами. Как следует из определения арбитражного суда г. Чернатов в настоящее время осуществляет хозяйственную деятельность , завершает строительство объектов. Задолженность по заработной плате отсутствует . Далее в тексте идет перечисление его имущества и требования кредиторов. Временный управляющий полагает , что платежеспособность г. Чернатова может быть восстановлена путем накопления денежных средств за счет собственности в размере 145 млн. р. Кредиторская задолженность составляет 116 млн р. Исходя из этого определения арбитражного суда ясно, что у г. Чернатова достаточно средств и имущества , чтобы рассчитаться со всеми кто предъявил свои требования в реестр кредиторов. В тексте определения отмечено что жилые дома по ул. Телевизионная 15 построены на 100% , к ним подведены коммуникации , вложений денежных средств не требуется. Из этого следует , что достраивать наш дом и устранять недоделки г. Чернатов не собирается. Правление ТСЖ за полтора года обязано было (но не сделало этого) грамотно оценить и оформить наши требования по поводу недоделок . Внести эти требования в реестр кредиторов. С реестром кредиторов ООО ПИК СТРОЙКОММЕРС можно ознакомиться на сайте арбитражного суда. Некоторые кредиторы выставили требования не превышающие 10 000 р, почему наше правление не выставило вообще никаких требований ?

Следующая важнейшая тема – оформление НЕДЕЛИМОГО земельного участка площадью 8600 м2 в собственность собственников многоквартирного дома. В начале октября 2011 года право г. Чернатова на аренду нашего земельного участка закончилось. Правление ТСЖ имело возможность в течение трех месяцев , до 31.12.2011 заявить и оформить права собственников многоквартирного дома на весь наш земельный участок (земля непосредственно под домом и придомовая территория), но почему-то не сделало этого. Хотя , по моему мнению , могли бы сами сдать в аренду г. Чернатову нашу землю для достройки автопарковки, а вырученные от аренды средства потратить на ремонт гремящей крыши или подвала. Пока правление бездействует г. Чернатов продлил аренду ещё на год и делает на ней всё , что захочет . Например , недавно установил металлическое сооружение непонятного назначения, полагаю , что снести его будет очень непросто. Сейчас готовится новая редакция земельного кодекса , которая будет значительно расширять возможности арендаторов. Не исключено, что впоследствии г. Чернатов выстроит над автопарковкой строение в несколько этажей . Все подписавшие договора долевого участия уже дали письменное согласие на межевание нашего неделимого земельного участка. Мы реально можем лишиться двора и получить объект на внутридомовой территории с постоянно паркующимися машинами , мусором и посторонними людьми. Нижние этажи будут задыхаться , а детям негде будет гулять.

Почему правление ТСЖ бездействует ? Почему не защищает интересы собственников ? Потому что создано по инициативе застройщика, с неисправимыми нарушениями закона при создании , зарегистрировано по подложным документам, нелигитимно и действует в целом в интересах застройщика , хотя существуют на наши деньги. Содержание бухгалтера, председателя правления и управляющего обходится нам в 58 000 р. в месяц (за полтора года около 1 000 000 рублей ) . Какую работу выполнили эти сотрудники? Руководство ТСЖ взяло на себя ответственность за расходование собранных с нас денежных средств. За полтора года они даже не организовали свои рабочие места. ТСЖ не имеет помещения , не определено рабочее время руководства ТСЖ , им некогда управлять нашим домом, так как г.Морев имеет основное место работы в банке, исчезнувший управляющий г. Алабугин также имел основное место работы c 50 –ти часовой рабочей неделей в ТСЖ “На площади” , бухгалтер г. Кравченко воспитывает троих детей. Я задала прямой вопрос г. Кравченко: “за 10 месяцев вы выплатили около 250 000 р на зарплату г. Алабугину , что он сделал для нас за эти деньги?” Получила прямой ответ: ”Он заключил временный договор по теплу с CибЭко”. Я даже могу допустить , что г. Алабугин потратил два месяца на заключение договора , но в ноябре он уже был подписан, что же г. Алабугин делал с ноября по май? Руководство ТСЖ обязано вести прием населения, журнал заявок, ежеквартальные отчеты о движении денежных средств и многое другое. Однако , даже на судебное заседание г. Морев не представил ни одного отчета о финансово-хозяйственной деятельности. Я не хочу платить в ‘черную дыру’ , по существующим законам РФ мы имеем право знать как расходуются наши средства.

Правлению ТСЖ не нравится моя активная жизненная позиция, требования исполнения законов РФ и условий договора управления многоквартирным домом. Поэтому они обливают меня грязью, унижают морально и физически, составляют лживые письма и предъявляют их на подпись жильцам. Именно поэтому я обратилась в декабре 2011 года в федеральный суд для защиты своих прав. Пока шел судебный процесс, я действительно имела задолженность по содержанию МОП , коммунальные платежи были оплачены в ПОЛНОМ объеме по настоящее время (квитанции об оплате имеются) .

23.07.2012 состоялось судебное заседание, после которого суд решил, что я не должна нести расходы по содержанию мест общего пользования до тех пор пока не стала собственником, то есть до даты регистрации моего свидетельства на право собственности. Суд также обязал ТСЖ произвести перерасчет моих платежей. Это решение ещё не вступило в законную силу, но оно основано на законах РФ и не имеет двойного толкования (не собственник не обязан платить за содержание МОП). Я неоднократно обращала внимание ТСЖ на незаконность взимания средств на содержание МОП с не собственников, но мои аргументы ТСЖ отрицало, поэтому я была вынуждена сама обратиться в суд, чтобы он раз и навсегда решил этот вопрос. Обращаясь в суд я защищала не только свои права, но и Ваши. Перерасчет ещё не произведен, но сумма незаконно требуемых с меня средств известна и составляет около 12 000 р. После вступления решения суда в законную силу все желающие могут потребовать перерасчета. На вопрос г. Морева судье о том, кто же всё-таки должен оплачивать содержание МОП за несобственников, он получил ответ – платить должен СОБСТВЕННИК, то есть застройщик. Застройщик заранее знает, что он должен в течение 10 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию оплачивать содержание МОП, и эти платежи уже заложены в смету строительства, в стоимость квадратного метра. В переходный период (сдача дома-создание ТСЖ - появление собственников) ТСЖ и застройщик должны составить договор в котором определяется порядок оплаты содержания жилья (до тех пор пока все дольщики и инвесторы не станут собственниками). Наше ТСЖ такой договор не составило и предпочитает незаконно собирать деньги с несобственников. Отсутствие такого договора, не освобождает ТСЖ от перерасчета.

Сейчас в подъездах развешано объявление о проведении заочного собрания по подтверждению полномочий правления, вероятно, заодно хотят и утвердить смету на 2012 год. Может быть нам не торопиться с подписанием бюллетеней, а заслушать отчет правления о хозяйственно–финансовой деятельности. Согласно уставу ТСЖ в апреле–мае правление должно собрать общее собрание, на котором обязано предоставить хозяйственно–финансовый отчет о деятельности ТСЖ за прошедший год, представить отчет ревизионной комиссии о соответствии отчета ТСЖ финансовым документам, представить на утверждение общему собранию смету на 2012 год, и на основе этой сметы ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ должно принять тариф по содержанию мест общего пользования. В 2011 году мэрия рекомендовала тариф в размере 16 р. за кв. м. Мы приняли повышенный тариф 20 р. с кв. м с расчетом использовать дополнительные средства на ремонт отопительной системы и гремящей крыши. Что было сделано на эти деньги? Правление обещало в смете 5 р. с квадратного метра отчислять на ремонт дома, но сейчас выясняется, что за полтора года не отложено ни рубля, тем не менее деньги на зарплату руководству ТСЖ находились. Если у нас много должников по коммунальным платежам, и приходится за них рассчитываться из общих средств, то может лучше разрешить собственникам заключать персональные договора на поставку и оплату коммунальных услуг. В этом случае ресурсоснабжающая организация сама будет разбираться с должниками, а у ТСЖ не будет долгов по коммунальным платежам. Рядом с нами есть ТСЖ в котором жильцов в три раза больше, территории тоже в три раза больше. Бухгалтер и председатель правления работают полный рабочий день в съемном помещении, а получают зарплату такую же как в нашем ТСЖ. Отчеты предоставляются любому жителю, по первому требованию, за любой период времени, по его квартире, дому, по ТСЖ в целом. Все карандаши пересчитаны. Ведется прием жителей по расписанию. Их ТСЖ образовалось немного раньше нашего, но руководство ТСЖ работает и результаты их деятельности видны, хотя дома у них старые, а отчисления на содержание МОП у них составляют от 13-17 р. с метра квадратного. Им даже этих денег хватает. Жители сами решают какие работы проводить в следующем году и определяют тариф на содержание МОП. Почему наше ТСЖ средства с жильцов собирает, а отчеты об их использовании не предоставляет? Даже по требованию суда, г. Морев не предоставил отчет о финансово-хозяйственной деятельности за 2011 год, ответил, что такого отчета не имеет.
Я регулярно спускалась в подвал, сделала несколько сотен фотографий, имеются видео материалы за 2011 и 2012 годы. Наша отопительная система из-за многочисленных протечек проржавела и требует капитального ремонта, даже сам г. Чернатов 09.01.2011 на собрании признавал это и обещал провести капитальный ремонт весной 2011 года. Видео запись собрания имеется. Однако правление никаких мер для проведения капитального ремонта отопительной системы не предпринимает. Предстоящий отопительный сезон принесет новые сюрпризы с оборудованием и с заключением нового договора на поставку тепла. Сейчас, для того чтобы скрыть протечки, вода из отопительной системы слита, что категорически запрещено правилами эксплуатации, потому что система ржавеет изнутри. В марте 2012 года прошло 3 комиссии и составлено 3 акта о проверке подвалов, канализации и отопительной системы. В актах отмечено, что наше общее имущество содержится неудовлетворительно. Трубы идут по периметру здания, протекают практически все соединения, зимой пропитавшийся изнутри водой фундамент промерзает и разрушается. По результатам проверки удалось заставить ТСЖ хотя бы убрать строительный мусор и потравить крыс. Сейчас правление решило все подвальные проблемы очень просто, навесило замок, и не допускает собственников для проверки содержания нашего общего имущества. Наше общее имущество просто гробится.
Когда я задаю г. Мореву вопрос: “почему Вы не работаете? Почему не защищаете наши интересы?“. г. Морев отвечает: “Мне за вас стыдно, у вас есть свет, тепло, вода, убирают мусор, значит мы работаем , платите”. Я не отрицаю, что сантехник, уборщица, дворник, электрик и паспортист исполняют свои обязанности, заслуживают оплаты своего труда и получили согласно смете за полтора года с налогами около 500 000 р. Председатель правления, управляющий и бухгалтер согласно смете за полтора года обошлись жильцам почти в 1 000 000 р. г. Морев считает , что они эти деньги заработали, а я не вижу даже организации рабочего процесса, организации управления домом. По моему мнению делопроизводство в ТСЖ не ведется, сайт появился после моего заявления в жилищную инспекцию. Приемные часы председателя правления 30 мин в неделю. Прием жильцов бухгалтер вообще не ведет, телефон часто не доступен, мой визит к бухгалтеру закончился нецензурной бранью её мужа и выталкиванием с лестничной площадки. Я считаю, что ТСЖ не защищает наши интересы перед застройщиком, не выполняет в полном объеме условия договора управления многоквартирным домом, а следовательно размер зарплаты руководства ТСЖ должен быть пересмотрен.