Итак, застройщики не хотят передавать управление домом собственникам квартир, которые вполне могут создать свое ТСЖ. Застройщики создают свои управляющие компании (далее – УК) и навязывают их дольщикам, принуждая заключать договоры с УК. При этом застройщики и УК преследуют несколько вполне определенных коммерческих целей.

Первая – благополучно сдать дом госкомиссии и в эксплуатацию. Дело в том, что после возведения застройщик должен передать дом на обслуживание.
Естественно, что многие строительные компании для управления новостройками создают свои, зависимые от них, обслуживающие организации (управляющие компании – далее УК). Созданная застройщиком коммерческая УК, зависимая от него, благополучно принимает дом на баланс и «прикрывает» застройщика до момента истечения гарантийного срока. После чего строительный брак и все дефекты достаются собственникам квартир. После истечения гарантийного срока именно собственники квартир будут нести расходы на ремонт крыши, труб и подвалов, качество которых зависит от застройщика.

Вторая цель – скрыть отсутствие полного пакета документации на дом, недоделок и неработающих систем снабжения дома. Создание застройщиком своей УК обеспечивает ему надежное сокрытие отсутствия документации на дом. Дело в том, что строительство дома — это огромный массив документации (согласования, проекты, финансово-лицевые счета жильцов и т. п.), которые должны быть переданы застройщиком ТСЖ, как представителю собственников квартир, и восстановить которые крайне сложно.

Третья цель УК — выжать из владельцев квартир как можно больше денег. Застройщик и УК собирают деньги с дольщиков еще до того, как дольщики оформят акты приема-передачи квартир и свои права на жилплощадь. В последующем дольщику не сообщается, какая сумма была потрачена застройщиком на содержание его квартиры, и с какого момента был рассчитан аванс квартплаты, взимаемой застройщиком. Вполне вероятно, что потраченная застройщиком сумма на содержание квартиры в итоге была намного меньше суммы, уплаченной дольщиком. Что и составит определенную выгоду для застройщика в масштабе дома.

Четвертая цель — получение льгот и дотаций со стороны регионального и муниципального бюджетов. Такие коммерческие УК получают льготы и дотации вместо ТСЖ, созданных жителями, и после не отчитываются в том, куда были потрачены средства.

Кроме того, УК, созданные застройщиком, запросто передают помещения дома (подвалы, чердаки и пр.) в аренду сторонним организациям, вывешивают рекламу на фасадах домов и разрешают, например, установку антенн операторов сотовой связи на крышах жилых домов без согласования с собственниками квартир. Также внезапно устанавливаются факты продажи УК подвалов дома и помещений, предназначенных для ТСЖ, застройщику.

К моменту, когда возникают проблемы: начинают ломаться лифты, течь трубы, расходиться швы дома, выявляется множество других скрытых дефектов, интерес к дому со стороны УК уже остывает. Тогда безразличные дотоле жители начинают думать о создании собственного ТСЖ,.. но уже после истечения гарантийного срока на дом. В масштабах страны есть случаи, когда после 2-3 лет эксплуатации застройщики отдают дома в таком состоянии, что жильцы впадают почти в шоковое состояние. Проблема заключается также в том, что владельцы квартир порой и после нескольких лет судебных тяжб не в состоянии определить, где кончается УК , а где начинается сама строительная компания, т. к. УК — это организация, выполняющая волю застройщика и зависимая от него.

Источник

1.Да, инициативная группа, а точнее всего 2 человека ходили по квартирам или обзванивали жильцов дома, агитируя за создание ТСЖ. Но занимались этим мы с 12 января 2011 года. Это, конечно, не полгода, но тоже срок. Некоторые упрекают, что нет вразумительных ответов по ТСЖ, но, для того, чтобы они были нужно, как минимум задавать вопросы. А их практически не было. Открывая дверь своей квартиры, почти все жильцы, в лучшем случае, брали бланки, расписывались, не задавая вопросов. А, те, кто задавал их, были удовлетворены. Это по квартирам первой очереди. Обход квартир второй очереди не проводился. Наверное, не нужно объяснять по каким причинам.
А если кого, действительно волнует дальнейшая судьба нашего дома, то те либо приходят на собрание, либо звонят. Тех, кто звонил мне, я думаю, удовлетворили мои ответы. Из 4-го подъезда есть несколько очень инициативных человек, от которых мы получили существенную поддержку. Например, Максим О. отправлял СМС-ки всем, кто не проголосовал. А, вот жильцы 5-го подъезда голосуют очень слабо, проголосовало всего 29 квартир.

2. Переход от Управляющей компании в ТСЖ. Это будет не второй, и даже не третий этап. Вначале нужно набрать необходимое количество голосов, потом зарегистрировать ТСЖ, затем с помощью УК добиться от Застройщика устранения всех недоделок и обещаний данных при продаже квартир. На это уйдёт не один месяц. А вот, когда Застройщик выполнит свои обещания, тогда можно будет расторгнуть договор с УК и перейти в ТСЖ.

3. Положительные изменения, я думаю, должны быть понятны всем, кто знаком с математикой. УК- это коммерческая организация, значит главная цель - получение прибыли. С двух наших домов она планирует получить за содержание дома 403599 руб. в месяц (при сборе 100%) При этом закладывается 25% прибыли, посчитайте, сколько это будет в год. Вам нравится кормить чужого дядю? Если оставить тариф тот, который есть сейчас (21 руб. 26 коп.), то деньги, которые мы платим в УК, можно пустить на наши нужды. Это и дополнительное озеленение, и приобретение снегоуборочной машины, газонокосилки, это проведение текущего ремонта без дополнительных целевых сборов и многое другое, что мы сами захотим сделать для своего дома и двора. Кроме того, это ещё и нормальная зарплата дворнику и уборщице, при установлении которой с них можно будет потребовать и качественную работу. Сейчас каждый из них получает по 7000 тыс. руб. в месяц. Соответственно такая от них и отдача. Можно ещё много перечислять примеров, но, думаю этого вполне достаточно.

4. Какая может быть чёткая политика на начальном этапе организационных работ? Расписать всё по мелочам шаг за шагом не возможно. Если кому это нужно, пусть сам этим займётся и учтёт всё, что посчитает нужным. Мы все в равных условиях, я такой же жилец, как и все остальные. И занимаюсь этим в свободное время только потому, что меня волнует судьба нашего дома и его внешний вид, и надлежащее содержание. Основная цель этого мероприятия - убедить собственников в том, что управление домом лучше взять в свои руки. А кто будет управлять домом – специалисты или кухарки, определять тоже будем мы с вами.
Писать биографию каждого кандидата в правление пока нет необходимости. Весь состав может быть заменён на 100%. Нам нужно было с чего-то и с кем-то это начинать, чтобы колесо закрутилось. После регистрации ТСЖ кто-то сам напишет заявление, кого-то выведут. Так что, если есть инициативные, а самое главное, желающие работать на благо нашего дома люди, приходите, предлагайте себя или того, кого бы вы хотели видеть в правлении. Мы будем это только приветствовать. И, вот тогда, когда уже чётко определится работающий состав правления, тогда каждый кандидат может рассказать свою биографию, если это будет нужно. Или обратится за помощью к товарищу, предложившему свои услуги.

5. А пока идут пустые дебаты на форуме, у нас голосование может продлиться до конца года. Было бы гораздо полезнее, если каждый проголосовавший убедит проголосовать одного или двух человек. На сегодняшний день проголосовало всего 160 квартир, т. е. 46.3% от общей площади. Нам не хватает 12-15 квартир. Если проголосуют больше, лишними не будут. Я прилагаю список людей, которые не проголосовали. Посмотрите. Почти 60 квартир получили бланки, но не посчитали нужным проголосовать. Некоторые их уж, наверное, выбросили. Но это их личное дело, заставить мы ни кого не можем.
Просьба к тем, кто увидел в списке свою фамилию и понял мои доводы – проголосуйте!

6. В четверг и в пятницу вокруг дома второй очереди, а так же из подвала и приямков убирали мусор. Двор уже начал приобретать нормальный вид, но у людей, делающих ремонт в своих квартирах, неужели не укладывается в голове, что мусор из своих квартир должны вывозить сами, а не выставлять около контейнера или около подъезда. В результате опять получается свалка, и мусор живописно украшает нашу территорию. С таким отношением жильцов к соблюдению элементарных санитарных норм УК вряд ли примет дом после 1-го мая. Хотя мы планировали 30 апреля провести ещё и субботник, но я думаю, что не у многих живущих здесь и соблюдающих порядок будет желание вывозить за кем-то мусор. Но посмотрим. Объявление будет вывешено.

7. Собрание прошло не очень хорошо. Присутствовало всего процентов 10 жильцов. Было больше крика, чем дельных разговоров. Решать важные вопросы нужно не на общем собрании.

Раздел VI. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Глава 13. СОЗДАНИЕ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА
СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Статья 135. Товарищество собственников жилья

1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
2. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
3. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.
5. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
6. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
2. Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:
1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Статья 137. Права товарищества собственников жилья

1. Товарищество собственников жилья вправе:
1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;
3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
2. В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:
1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.
3. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.
4. Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья

Товарищество собственников жилья обязано:
1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;
3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Статья 139. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах

1. В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.
2. Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании указанных в части 1 настоящей статьи лиц, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса.
3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Статья 140. Реорганизация товарищества собственников жилья

1. Реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
2. Товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Статья 141. Ликвидация товарищества собственников жилья

1. Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья 142. Объединение товариществ собственников жилья

Два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. Управление указанным объединением осуществляется по правилам настоящей главы.