Помогите разобраться с таким вариантом управления многоквартирным домом как непосредственное управление. Как организовать и как это должно работать, не хочется содержать всяких мошенников-прихлебателей типа ТСЖ и УК

ТСЖ - товарищество собственников жилья. Это и есть непосредственное управление домом. УК - наемная компания, которую могут сообща нанять собственники для управления домом.
Если не устраивает председатель вашего ТСЖ, то изучите во-первых главу Жилищного кодекса про ТСЖ, во-вторых Устав вашего ТСЖ, поймете что нужно сделать для переизбрания.

Не говорите ерунды. Думаю это Вам стоит изучить 161 статью ЖК РФ!
Непосредственное управление хоть и самая непопулярная форма управления, но, как сказал мне один житель такого дома, они хорошо экономят на налогах.

Желательно, чтобы среди собственников в Вашем доме был человек со знаниями жилищного и гражданского законодательства. Если такого нет, лучше найти такой дом и перенять опыт непосредственного управления. Знаю такой дом есть на ул. Новогодней (она не большая - поищите), житель этого дома рассказывал мне, что дом необычный: то ли там была когда-то, то ли сейчас есть крыша из стекла.

Непосредственное управление домомо - вещь, конечно, замечательная.. Но насколько знаю этот мехенизм эффективен (и заложен) для домов с небольшим количеством квартир. 5-10. В остальных случаях он малоэффективен.

Во-первых. ТСЖ (по идее) - это не мошенники-прихлебатели. Это люди, которые занимаются управлением домом. В ТСЖ должен быть председатель, который представляет собственников при заключении договоров с ремонтными и ресурсоснабжающими организациями, организует работу ТСЖ.
Должен быть бухгалтер, кассир, паспортист и т.д. И как ни крути - все это - работа. И эта работа должна оплачиваться. Оплачиваться за счет общих средств ТСЖ. Вы согласитесь выполнять эту работу бесплатно? На начальном этапе - может быть и согласитесь. Но думаю, по мере того, как будет идти время и работы будет только прибавляться - энтузазизьм ваш быстро угаснет.
Ну вот такая ситауция: прохудилась крыша.
В случа ТСЖ Председатель ТСЖ ищет ремонтную организацию, которая осуществит ремонт, заключает договор, отчитывается перед собственниками о расходе денежных средств. Если имеющихся денежных средств недостаточно - ТСЖ как юридическое лицо может взять кредит. С которым потом придется рссчитываться всем сообща.
В случае УК - УК сама ищет ремонтную организацию и собственников воообще не волнует, что эта за организация, кто ей будет палтить и из каких средств.
В случае непосредственного управления - кто будет искать ремонтников? Найдутся жильцы, которые скажут - пуст будет лицензированная организация, найдутся такие, которые скажут - да нафига нам эти лицензии, наймем таджиков - так дешевле, найдутся такие, которые скажут - никого нанимать не будем, сами сделаем. А найдутся и такие, которые скажут - а мы на первом этаже живем, нам на крышу ваще пофиг - ремонтируйте как хотите, мы в этом не учавствуем и платить не будем. Потом надо будет договор подписывать - и там должен поставить подпись КАЖДЫЙ собственник (т.к. нет единого юрлица, которое может представлять интересы всех собственников). И вот тут все противники расзличных вариантовначнуть блокировать неугодные им варианты отказом ставить свою подпись. А крыша-то тем временем течет! И если подтопленный жилец в первых двух случаях может предьявлять пертензии (вплоть до судебных исков) к УК или ТСЖ (это сложно, но тем не менее - выплнимо), то при непосредственном управлении и претензии-то предьявить не к кому. При небольшом доме (например, 10 квартир) - и собственников 10, и как-то еще можно договориться обо всем этом. Но при доме в 60, скажем, квартир (трехподъездная пятиэтажка-хрущевка) это сделать будет ОЧЕНЬ сложно.

Так что все же для подавляющего большинства домов непосредственное управление - не вариант.

такие люди у нас есть, но у каждого своя специализация в юриспруденции, поэтому хотелось бы знать в деталях, чтобы самим не рыться. Поэтому спасибо за наводку по Новогодней, будем искать.

На счет крыши, которую якобы некому будет ремонтировать. Если внимательно изучите ЖК, то там сказано, что собственники обязаны содержать общее имущество (а это крыша, подвал, лифт, придомовая территория и т.д.) в соразмерных долях. Причем собственники не только жители, но и юр. лица, которые даже не пользуются теми же лифтами. А у нас в ТСЖ председатель сам решает, кому платить за это, а кому нет (при проверке выяснилось, что даже не все офисники (собственники - юр. лица) за мусор платят, что домой в пакетике уносят что-ли?). А насчет того, что ТСЖ - хорошая затея давайте порассуждаем с точки зрения закона. ТСЖ - это юр. лицо, то бишь обычный жилой дом с обычными жителями - собственниками, но все-таки юр. лицо. И как юр. лицо может в один прекрасный день обанкротиться, а отвечать будут как раз обычные жители-собственники и остальные собственники - юрики в этом доме. А чем отвечать? Естественно, своими денежными средствами и ИМУЩЕСТВОМ. А как банкротят целые заводы, я думаю у всех на слуху, не то что какой-то маленький жилой дом. Вот и получается, что руководят нами ТСЖ и УК, а отвечать за их деятельность придется нам. И контролировать тотально деятельность вашего ТСЖ у вас тоже не получится, т.к. сегодня, допустим, председатель - ваше доверенное лицо, честный и порядочный, но он может уволиться, переехать и т.д. и кто придет вместо него - неизвестно, а для контроля нужны люди грамотные, которые бесплатно работать не будут. Да и вообще зачем нужно ТСЖ, которое требует постоянного контроля (лишние денежные траты) ? Вот и получается, что Непоср. упр-е - единственный способ обезопасить свою собственность от деятельности таких горе-ТСЖ и УК. Рассудите сами. В наших домах смешанное управление: к примеру за телефон я плачу напрямую в Сибирьтелеком, а не посреднику - ТСЖ, и отвечаю конкретно перед Сибирьтелекомом за неуплату. Так вот было бы неплохо, если за оплату тепла и всего остального я бы отвечала конкретно перед Сибирьэнерго и т.д. (заметьте по тарифам для физ. лиц, а не юридических). И на уборку территории, содержание крыши и т.д. тоже можно найти конкретные организации и никому за это не переплачивать.

А квартир сколько в Вашем доме?

Может быть юридически я и не права(да есть такая форма - но тут правильно еще писали, смотря сколько квартир в доме, судя по постам автора в других темах - в доме не меньше 100 кв., новостройка), но не вижу проблемы переизбрать другого председателя(того самого опытного хозяйственника из числа жильцов) или вообще отказаться от такой должности, а управлять домом нескольким выборным человекам. Если есть из числа жильцов желающие альтруисты вести бухгалтерию, делопроизводство, убирать территорию и т.д. - то можно и на зарплате наемным сотрудникам сэкономить. Общим собранием жильцов написать свой Устав ТСЖ, в котором четко разграничить вопросы ведения Председателя, выборного Правления, общего собрания, штатное расписание, правила проживания и т.п. Проблема в том, что большинству это не надо будет, им проще заплатить сколько скажут и жить спокойно... И ругаться потом, что все воры. и прихлебатели.
Я думаю вариант переизбрания нового Председателя, устраивающего вас, будет проще и эффективней, чем проводить сейчас ликвидацию имеющегося юр.лица ТСЖ, объяснять людям(жильцам) зачем это нужно и что будет вместо. И потом как-то организовывать снова заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями и т.п..

Если внимательно изучите ЖК, то там сказано, что собственники обязаны содержать общее имущество (а это крыша, подвал, лифт, придомовая территория и т.д.) в соразмерных долях.
Обязаны-то обязаны.. Но в случае ТСЖ решение принимается большинством голосов, а дельше от имени собственников действует председатель. Если денег нет - ТСЖ. как юрлицо, берет кредит и производит ремонт.
А тут собственник квартиры № 1 говорит - не хочу платить таджикам, буду платить лицензированной организации, оплату произведу после заключения договора. На таджиков денег не дает.
Собственник квартиры № 2 говорит, что денег у меня только 1 000 - вот вам, берите, на таджиков хватит. А больше у меня нету.
А собственник квартиры №3 просто не дает денег и ничего не говорит.
А вы сидите на 5 этаже и по всему полу тазики расставлены..
Конечно, можно подать в суд на этих горе-собственников, к чему-то там обязать, но это - время! Время на вынесение решения суда, и время на его исполнение (или вы думаете, что они прым по струнке ходить будут?)

Если вас не устраивает деятельность председателя ТСЖ - собираете ревизионную комиссию, выявляете нарушения, требуете устранения. Не устраняет - в суд. НО! При этом какие-то деньги в кассе ТСЖ есть, и крышу есть на что ремонтировать.

А у нас в ТСЖ председатель сам решает, кому платить за это, а кому нет
Председатель САМ может решать кто и за что платит, только если такое в уставе ТСЖ прописано. Если вы такое прописали - то вы поступили... неумно.

И как юр. лицо может в один прекрасный день обанкротиться, а отвечать будут как раз обычные жители-собственники и остальные собственники - юрики в этом доме
Про банкротство. Нужно создать нормальную ревизионную комиссию из людей, соображающих в учете. И контролировать деятельность. Тогда все будет ОК. ТО, что заводы банкротят - эт совсем другая песня. Просто кому-то очень надо обанкротить завод (земля, конкуренция, имущество завода - причины могут быть разные). Ваше ТСЖ в этом плане нафик никому не нужно.
И контролировать тотально деятельность вашего ТСЖ у вас тоже не получится
Насколько я понимаю, правление ТСЖ обязано отчитываться перед ревизионной комиссией и общим собранием собственников по каждой копейке. Я, конечно, не знаю, чего у вас там в уставе понаписано, но думаю, такое требование там просто обязано прописываться.

И на уборку территории, содержание крыши и т.д. тоже можно найти конкретные организации и никому за это не переплачивать.
И подписать с ними договор от имени нескольких сотен собственников. И потом с этих нескольких собственников регулярно деньги собтирать. Ню-ню.

В любом случае работу председателя, кассира, бухгалтера кому-то выполнять придется. Но делать это они будут забесплатно. Как вы думаете, кто-то будет этим забесплатно заниматься? И как бесплатность скажется на качестве этой работы?
Помню, как собирал деньги с подъезда на домофон. несколько недель тратил вечерами в среднем по часу на обход подьезда для сбора подписей, денег, раздачи договоров и т.д. И все - забесплатно. Ой, нет, мне контора домофонная скидку 500 рублей дала за это. В ГРОБУ Я ВИДАЛ такие вещи! И это - только по домофону и один раз! На 20 квартир! А попробуйте со всего дома ок 100 квартир собирать деньги, на несколько видов услуг, да еще и ежемесячно. Кто будет это делать за спасибо?

Так что председатель и прочие члены правления - отнюдь не прихлебатели. Они выполняют ту работу, которую все равно кому-то выполнять придется. И никуда от этого не денешься.

На счет непосредственных договоров и оплаты услуг "каждый за себя". А кто у вас в доме лестничнуе площадки освещать будет? А длифт - он же тоже электричество кушает? А воду на мытье лестничных клетоки и полив двора кто будет оплачивать?

Подниму тему. Хотим домом перейти на непосредственное управление. Дом маленький 14 квартир, подъездов нет - у каждого отдельный вход. Изучив ЖК - в общем всё понятно. Единственное - может кто знает, как в этом случае судиться с должниками? ежемесячные платежи сохраняются для выполнения минимального набора услуг (мусор, снег, уборка территории, сантехник - проблема с канализацией, м.б. электрик). Про текущий ремонт дома и капитальны ремонт речь не ведется. Пригласить УК не предлагайте, дом находится за пределами г. Новосибирска и УК выставляют ООчень завышенную цену за кв.м.

Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги
<...>
8. Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме
1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
<...>
3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
_____________________

Следовательно, работать и судиться с должниками могут (будут, если захотят):
1) лица, осуществляющие деятельность,
2) все или большинство собственников помещений,
3) уполномоченное на то лицо из числа собственников.

Спасибо за полный ответ! Теперь всё понятно. Всё таки не весь я кодекс прочитала