Автор Сиваев Сергей Борисович, эксперт направления «Пространственное развитие» Центра стратегических разработок, профессор Высшей школы урбанистики Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики», кандидат технических наук

2.4. ОБЕСПЕЧЕНИЕ МОДЕРНИЗАЦИИ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
<...>
Программа со сроками в 30 лет и более объективно выглядит малообоснованной. Уже сейчас текущих доходов регионального оператора едва хватает для выполнения текущих обязательств при существующем минимальном наборе работ по капитальному ремонту.
Программы не предусматривают модернизацию и повышение энергоэффективности МКД. С одной стороны, такие программы не позволяют справиться с серьезными вызовами, стоящими перед жилищным сектором, и ориентированы на решение наиболее острых проблем. С другой стороны, они формируют высокие финансовые риски региональной власти, поскольку в соответствии с законодательством органы региональной власти несут субсидиарную ответственность по обязательствам регионального оператора по выполнению программы капитальных ремонтов МКД. То есть бюджеты субъектов РФ несут серьезные риски в связи с недостатком доходов региональных операторов для выполнения в срок обязательств по капитальному ремонту конкретных домов.

Поскольку в рамках существующих программ капитального ремонта практически невозможно решить задачу повышения энергоэффективности МКД, то речь должна идти о постепенном смещении центра тяжести в выполнении этих программ с регионального оператора и региональной власти на сособственников общего имущества в МКД. Для этого государство должно сформировать соответствующие стимулы и популяризировать лучшие практики. Постсоциалистические страны Центральной и Восточной Европы показали, что для этого надо делать. От схем накопления на специальных счетах и региональных операторов как касс взаимопомощи надо переходить к цивилизованным механизмам долгового финансирования. Для того чтобы банковские кредиты были доступны, задача государства — создать институт качественного заемщика (изменение института ТСЖ) и разделить с частным финансовым сектором на 1-м этапе риски кредитования путем создания специального государственного финансового института развития (ГФИР), который может предоставлять платные гарантии по обязательствам объединений собственников.
Цель такого ГФИР — сформировать новый финансовый продукт и на этапе запуска его на рынок разделить с финансовым сектором риски финансирования.

Ключевые параметры

• Обязательное формирование фонда ремонта дома в минимальном размере, установленном субъектом РФ.
• Обязательная ежемесячная плата только в пределах формирования фонда ремонта дома.
• Собственники на общем собрании имеют право увеличить размер фонда ремонта дома.
• Средства фонда ремонта дома являются общими средствами собственников помещений в МКД, хранятся на специальном банковском счете ТСЖ или УО.
• Если состояние здания угрожает безопасности, суд может понудить собственников к проведению капитального ремонта.

Возможности привлечения заемных средств:
— заемщик кредита — ТСЖ или УК;
— обеспечение кредита — средства фонда ремонта дома, а также обязательства собственников по внесению платежей за ремонт;
— дополнительное обеспечение — поручительство гарантийного агентства, созданного при поддержке государства.

Меры господдержки для стимулирования масштабного проведения капитального ремонта и энергоэффективной реконструкции МКД:
— субсидии на проведение комплексных ремонтов;
— субсидии гражданам с низкими доходами.

Задачами ГФИР при такой постановке задачи должны стать:
1. Разработка стандартов кредитного (заемного) продукта для финансирования модернизации МКД.
2. Предоставление платных гарантий, обеспеченных собственными активами, финансовым организациям по кредитам (займам), которые соответствуют разработанному стандарту.

ГФИР должны обеспечивать обратную связь с федеральными органами власти для совершенствования нормативной правовой базы с целью снижения инвестиционных рисков в модернизации МКД. На следующем этапе развития деятельности ГФИР возможен выпуск вторичных ценных бумаг по стандартизованным кредитам на модернизацию МКД с целью привлечения в этот сектор дополнительных финансовых ресурсов.

Крайне важно предоставлять бюджетные гранты на энергоэффективную модернизацию, размер которых будет зависеть от эффекта энергосбережения. В этой ситуации с большой вероятностью большие гранты будут получать те дома, которые сейчас в худшем состоянии. Представляется, что инициирование предоставления таких грантов должно произойти на федеральном уровне с обязательным долевым участием региональных и (или) местных бюджетов. Можно это делать через ГФИР при условии, что эта деятельность выполняется в пределах выделенных для этих целей бюджетных средств.
<...>
Модернизация (капитальный ремонт), повышение энергоэффективности МКД — важный фактор улучшения качества жизни и оптимизации расходов на коммунальные услуги. Европейский союз в постсоциалистических странах со структурой жилья, аналогичной российской, успешно реализовал программу модернизации МКД, основанную на — следующих принципах:
— добровольность;
— привлечение банковского сектора к кредитованию объединений собственников жилья;
— бюджетные гранты, зависящие от эффекта энергосбережения.

Российская система капитальных ремонтов МКД основа на обязательных платежах, накопительном принципе и субсидиарной ответственности региональных властей за сроки проведения капитальных ремонтов (выборочных — по практике). Финансовая устойчивость региональных программ капитального ремонта вызывает большие сомнения, что рождает не только бюджетные, но и политические риски.

6. В случае признания регионального оператора банкротом денежные средства, которые получены региональным оператором от собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, не включаются в конкурсную массу.