Добрый день Форумчане. Помогите определиться. Хочу купить дачный участок с домом в садовом товариществе в черте города в заельцовском районе. Земля в собственности, категория - земли поселений, назначение-для ведения садоводческой деятельности, Есть свидетельство на дом-как недостроенное строение. Планирую купить и довести до ума, с постоянным проживанием, в последствии использовать под бизнес. Вопрос в следующем-нужно ли менять назначение земли, если да то какой процесс и стоймость? Как получить св-во на дом после завершения строительства, о том что это полноценный дом? Какие риски есть при данной сделки? Могут ли снести это дачное общество в будующем? Если да, то как оформить документы, чтобы получить максимальную компенсацию?

Буду очень признателен за любые советы, а еще более признателен буду юристам, которые занимаются подобными делами..

А что за бизнес вы собрались вести? У вас разрешённое использование — для садоводства. Значит участок в основном для него и должен использоваться.

Если что-то и будут сносить, то будут выкупать у вас, т. к. вы собственник земельного участка (ну и дома).

да это понятно, что разрешенное использование - для садоводства. По этому я и спрашиваю, нужно-ли менять назначение участка, в новосибе почти весь частный сектор ведет бизнес, сауны, мойки, автосервисы, магазин, возможно ли в моем случае вести подобный бизнес?

На сайте мэрии найдите последнюю версию Правил Землепользования и Застройки вашей территории.
В карте градостроительного зонирования найдите ваш участок, определите, к какой территориальной зоне он относится.а
В Градостроительных нормативах найдите виды разрешенного использования для вашей зоны.
Там, скорее всего, есть достаточно много видов для частного бизнеса.
Выберите вид, почитайте правила изменения разрешенного и вперед!

…а то может получиться так…

Если все правильно понял, по цвету определил что з/у принадлежит Ж-3 зона жилой застройки сезонного проживания.
А вот виды разрешенного ипользования найти не могу...Если знаете, подскажите пожалуйста

http://www.novo-sibirsk.ru/upload/content/1169/1288_360.doc

Статья 31. Зона жилой застройки сезонного проживания (Ж-3)

1. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства:
...

Спасибо за ссылку, но вот еще вопрос, понятие как условно-разрешенное использование, что означает? Значит ли это, что я могу заниматься коммерческой деятельность без перевода зем.участка? В этом документе говорится о дачных земельных участках, а у меня в св-ве написано: земли населенных пунктов-садовые строения (на садовом земельном участкесадоводческого некомерческого объединения граждан). Это одно и то же, или координально разные вещи?

Я перепутал, у меня земли: Зона сельскохозяйственного использования (СХ). Не подсажете, какой процесс перевода в другое назначение? по деньгам и срокам? Может кто занимается землей, скиньте контакты в личку

По-моему вы путаетесь с терминологией. Если у вас участок в черте города, то категория земель по определению у вас — земли населённых пунктов. Разрешённое использование — для садоводства или для ведения дачного хозяйства (для дачного строительства). В свете последнего решения Конституционного суда разницы между участками для садоводства и для дачного хозяйства теперь фактически нет, вне зависимости от категории земель. А вот кадастровая стоимость участка "для дачного хозяйства" существенно выше кадастровой стоимости участка "для садоводства". Соответственно и размер земельного налога.

Зона сельскохозяйственного использования — это другое, это НЕ категория земель.

Да возможно путаюсь. У меня категория земель-земли нас.пунктов. А на карте градостроительного зонирования цвет моего участка обозначен как ЗХ...Вот не могу понять, что важнее? или категория земли или цвет на карте зонирования...если я буду заниматься бизнесом в жилом доме на садовом участке, как сильно будет нарушено законодательство,? и как мне нужно оформить землю,? и вообще нужно ее переоформлять?

Как менять условно-разрешенный ВРИ подробно написано в статье 7 ПЗЗ.
Криво написаны регламенты в Н-ске.
Не для людей
Там, где я живу для такой же зоны звучит более "для людей":
==================================
Вспомогательные виды разрешенного использования:
- дворовые постройки (мастерские, сараи, теплицы, бани, погреба и пр.);
- строения для занятий индивидуальной трудовой деятельностью (без нарушения принципов добрососедства);
============
А "Условно-разрешенные" и вспомогательные" - небо и земля.

Так что - читайте статью 7

прочитал, даа, вот и не понятно, поменяю не поменяют разр.использование...а вообще, если оставить как есть, какие санкции могут быть, при использовании дома в коммерч.целях? могут забрать землю если она в собственности?

Только по решению суда. Но сначала штрафы и предписания об устранении нарушений.

вы не в курсе, были судебные решения на эту тему? я например не слышал

прочитал, даа, вот и не понятно, поменяю не поменяют разр.использование...а вообще, если оставить как есть, какие санкции могут быть, при использовании дома в коммерч.целях? могут забрать землю если она в собственности?

Если у вас на участке БУДЕТ жилой дом, то ничего страшного.
В этом случае читаем статью 17 Жилищного Кодекса РФ.
Если будет ТОЛЬКО бизнес - то только через применение Условно-Разрешенного ВРИ.
Сделайте бизнес ПРИстроенным к дому.

Оформить дом после достройки на таком участке (земли населенных пунктов, для ведения садоводства) можно путем заполнения декларации об объекте недвижимого имущества
http://www.to54.rosreestr.ru/blanks/forms/
размер госпошлины 200 рублей.

вы не в курсе, были судебные решения на эту тему? я например не слышал

да в этой же теме уже была ссылка на то, что снесли магазин:
Судебный пристав-исполнитель вручил предпринимательнице требование снести строение, однако она этого не сделала. В итоге женщину оштрафовали, а пристав принял решение снести постройку за счет сил и средств взыскателя с последующим взысканием расходов по совершению исполнительных действий с должника.

так у меня на участке стоит дом,жилой....причем тут эта статья? меня что, могут заставить жилой дом снести?

в Речнике тоже жилые дома были...

вот тут видео с пресс-конференции Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области на тему «Какую землю в НСО не следует покупать?» гляньте

У членов "Речника" ничего, кроме членских книжек, не было. Так что не путайте.

У меня земля населенных пунктов, зонирование-Зона сельскохозяйственного использования (СХ)
В этой статье есть понятие жилой дом...Судя по всему, строить можно, даже магазин или ресторан открыть можно...Так я не могу понять, что означает условно-разрешенный вид использования??? Понятие УСЛОВНО- Что это?
В видео-ролике представитель кадастровой службы говорит, что на землях СХ-назначения строить дом нельзя, как вы думаете, он про назначение земли говорит или про вид разрешенного использования???

Статья 41. Зона сельскохозяйственного использования (СХ)

1. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства:
1) основные виды разрешенного использования:
цветочно-оранжерейные хозяйства;
теплично-парниковые сооружения, питомники, дендрарии для выращивания, селекции и воспроизводства садовых и огородных культур, декоративных и лекарственных растений;
свинокомплексы;
территории общего пользования садоводческих, огороднических некоммерческих объединений граждан;
(в ред. решения Совета депутатов г. Новосибирска от 26.05.2010 N 69)
пруды, обводненные карьеры;
жилые дома на садовых земельных участках;
(абзац введен решением Совета депутатов г. Новосибирска от 26.05.2010 N 69)
жилые строения на садовых земельных участках;
(абзац введен решением Совета депутатов г. Новосибирска от 26.05.2010 N 69)
территории садоводческих, огороднических некоммерческих объединений граждан;
(абзац введен решением Совета депутатов г. Новосибирска от 26.05.2010 N 69)
садовые земельные участки;
(абзац введен решением Совета депутатов г. Новосибирска от 26.05.2010 N 69)
огородные земельные участки;
(абзац введен решением Совета депутатов г. Новосибирска от 26.05.2010 N 69)
здания или помещения для пребывания работающих по вахтовому методу;
(абзац введен решением Совета депутатов г. Новосибирска от 26.05.2010 N 69)
зеленые насаждения;
(абзац введен решением Совета депутатов г. Новосибирска от 26.05.2010 N 69)
2) условно разрешенные виды использования:
кафе, закусочные, буфеты;
магазины продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров;
(в ред. решения Совета депутатов г. Новосибирска от 28.04.2011 N 360)
пункты оказания первой медицинской помощи;
ветеринарные лечебницы, ветеринарные приемные пункты, приюты для содержания животных, кинологические центры;
(абзац введен решением Совета депутатов г. Новосибирска от 28.04.2011 N 360)
3) вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства:
здания и помещения административно-бытового, бытового назначения, столовые;
(в ред. решения Совета депутатов г. Новосибирска от 28.09.2010 N 139)
хозяйственные строения на садовых, огородных земельных участках;
(в ред. решения Совета депутатов г. Новосибирска от 26.05.2010 N 69)
отдельно стоящие, встроенно-пристроенные к строениям, сооружениям сельскохозяйственного назначения и хозяйственным постройкам на садовых, огородных земельных участках автостоянки для временного хранения автотранспорта;
(в ред. решения Совета депутатов г. Новосибирска от 26.05.2010 N 69)
сооружения для хранения и технического обслуживания сельхозтехники;
пункты приема и заготовки сельскохозяйственной продукции;
индивидуальные и коллективные овощехранилища;
водозаборы локального пользования;
противопожарные объекты;
коммунальные объекты, объекты инженерно-технического назначения, связанные с обслуживанием объектов, расположенных в данной территориальной зоне;
помещения для охраны садов и огородов;
пасека на садовом, огородном земельном участке;
(в ред. решения Совета депутатов г. Новосибирска от 26.05.2010 N 69)
площадки для стоянки автомобилей на территориях общего пользования садоводческих, огороднических некоммерческих объединений граждан;
(в ред. решения Совета депутатов г. Новосибирска от 26.05.2010 N 69)
площадки для мусоросборников;
здания и сооружения для хранения средств пожаротушения;
объекты благоустройства, фонтаны, малые архитектурные формы, скульптуры, средства визуальной информации;
ограждения;
мини-ТЭЦ;
(абзац введен решением Совета депутатов г. Новосибирска от 26.05.2010 N 69)
трансформаторные подстанции;
(абзац введен решением Совета депутатов г. Новосибирска от 26.05.2010 N 69)
распределительные пункты;
(абзац введен решением Совета депутатов г. Новосибирска от 26.05.2010 N 69)
центральные тепловые пункты;
(абзац введен решением Совета депутатов г. Новосибирска от 26.05.2010 N 69)
котельные;
(абзац введен решением Совета депутатов г. Новосибирска от 26.05.2010 N 69)
насосные станции;
(абзац введен решением Совета депутатов г. Новосибирска от 26.05.2010 N 69)
канализационные насосные станции;
(абзац введен решением Совета депутатов г. Новосибирска от 26.05.2010 N 69)
автономные источники теплоснабжения;
(абзац введен решением Совета депутатов г. Новосибирска от 26.05.2010 N 69)
автономные источники электроснабжения;
(абзац введен решением Совета депутатов г. Новосибирска от 26.05.2010 N 69)
очистные сооружения ливневой канализации;
(абзац введен решением Совета депутатов г. Новосибирска от 26.05.2010 N 69)
автоматические телефонные станции;
(абзац введен решением Совета депутатов г. Новосибирска от 26.05.2010 N 69)
комплектные трансформаторные подстанции наружной установки;
(абзац введен решением Совета депутатов г. Новосибирска от 26.05.2010 N 69)
контрольно-пропускные пункты;
(абзац введен решением Совета депутатов г. Новосибирска от 26.05.2010 N 69)
сооружения связи;
(абзац введен решением Совета депутатов г. Новосибирска от 26.05.2010 N 69)
опоры линий электропередач;
(абзац введен решением Совета депутатов г. Новосибирска от 26.05.2010 N 69)
автомобильные дороги общего пользования;
(абзац введен решением Совета депутатов г. Новосибирска от 26.05.2010 N 69)
автомобильные дороги необщего пользования;
(абзац введен решением Совета депутатов г. Новосибирска от 26.05.2010 N 69)
защитные дорожные сооружения;
(абзац введен решением Совета депутатов г. Новосибирска от 26.05.2010 N 69)
элементы обустройства автомобильных дорог;
(абзац введен решением Совета депутатов г. Новосибирска от 26.05.2010 N 69)
искусственные дорожные сооружения;
(абзац введен решением Совета депутатов г. Новосибирска от 26.05.2010 N 69)
строительные площадки;
(абзац введен решением Совета депутатов г. Новосибирска от 26.05.2010 N 69)
выставочные залы;
(абзац введен решением Совета депутатов г. Новосибирска от 28.09.2010 N 139)
берегоукрепительные сооружения набережных, причалы, пристани.
(абзац введен решением Совета депутатов г. Новосибирска от 28.09.2010 N 139)
2. Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства:
1) для садового и огородного земельного участка:
предельный минимальный размер земельного участка - 0,04 га, предельный максимальный размер земельного участка - 0,12 га;
для иных объектов:
предельный минимальный размер земельного участка - 0,1 га, предельный максимальный размер земельного участка - 250,0 га;
предельный минимальный размер земельного участка для мини-ТЭЦ, трансформаторных подстанций, распределительных пунктов, центральных тепловых пунктов, котельных, насосных станций, канализационных насосных станций, автономных источников теплоснабжения, автономных источников электроснабжения, очистных сооружений ливневой канализации, автоматических телефонных станций, комплектных трансформаторных подстанций наружной установки, контрольно-пропускных пунктов, сооружений связи, опор линий электропередач, защитных дорожных сооружений, элементов обустройства автомобильных дорог, искусственных дорожных сооружений, строительных площадок - 0,001 га;
(абзац введен решением Совета депутатов г. Новосибирска от 26.05.2010 N 69)
2) минимальный отступ от границ земельного участка, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, - 3 м. До хозяйственных строений на садовом, огородном земельном участке минимальный отступ от границ смежных земельных участков, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, - 1 м;
минимальный отступ не устанавливается при условии согласования с правообладателем смежного земельного участка с соблюдением технических регламентов;
минимальный отступ от границ земельного участка, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, для автономных источников теплоснабжения, автономных источников электроснабжения, центральных тепловых пунктов, котельных, комплектных трансформаторных подстанций наружной установки, трансформаторных подстанций, распределительных пунктов, насосных станций, канализационных насосных станций, очистных сооружений ливневой канализации, контрольно-пропускных пунктов, сооружений связи, мини-ТЭЦ, опор линий электропередач, автоматических телефонных станций, защитных дорожных сооружений, элементов обустройства автомобильных дорог, искусственных дорожных сооружений, отдельно стоящих, встроенно-пристроенных к строениям, сооружениям сельскохозяйственного назначения и хозяйственным постройкам на садовых, огородных земельных участках автостоянок для временного хранения автотранспорта, площадок для стоянки автомобилей на территориях общего пользования садоводческих, огороднических некоммерческих объединений граждан, индивидуальных и коллективных овощехранилищ - 1 м;
(в ред. решений Совета депутатов г. Новосибирска от 28.09.2010 N 139, от 28.04.2011 N 360)
минимальный отступ от границ земельного участка, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, для строительных площадок при условии соблюдения безопасности для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия - 0 м;
(абзац введен решением Совета депутатов г. Новосибирска от 28.04.2011 N 360)
(п. 2 в ред. решения Совета депутатов г. Новосибирска от 26.05.2010 N 69)
3) предельное количество надземных этажей зданий, строений, сооружений - 2 этажа;
4) максимальный процент застройки в границах садового и огородного земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка, - 30%;
максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка, для автономных источников теплоснабжения, автономных источников электроснабжения, центральных тепловых пунктов, котельных, комплектных трансформаторных подстанций наружной установки, трансформаторных подстанций, распределительных пунктов, насосных станций, канализационных насосных станций, очистных сооружений ливневой канализации, контрольно-пропускных пунктов, сооружений связи, мини-ТЭЦ, опор линий электропередач, автоматических телефонных станций, защитных дорожных сооружений, элементов обустройства автомобильных дорог, искусственных дорожных сооружений, отдельно стоящих, встроенно-пристроенных к строениям, сооружениям сельскохозяйственного назначения и хозяйственным постройкам на садовых, огородных земельных участках автостоянок для временного хранения автотранспорта, площадок для стоянки автомобилей на территориях общего пользования садоводческих, огороднических некоммерческих объединений граждан, строительных площадок, индивидуальных и коллективных овощехранилищ устанавливается равным всей площади земельного участка за исключением площади, занятой минимальными отступами от границ земельного участка.
(абзац введен решением Совета депутатов г. Новосибирска от 28.09.2010 N 139)
3. В случае если земельный участок или объект капитального строительства находится в границах зоны с особыми условиями использования территорий, на них устанавливаются ограничения использования в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Так я не могу понять, что означает условно-разрешенный вид использования??? Понятие УСЛОВНО- Что это?

Я уже отвечал, повторю: ВНИМАТЕЛЬНО читайте статью 6 и 7 документа, откуда вы привели цитату.
Там все очень и очень подробно написано.
Но самое главное!!!!!!

Если у вас УЖЕ есть ДОМ, то вам нельзя использовать Условные ВРИ.
Об этом я также писал.
Вы уже использовали ВРИ для ЖИЛОГО ДОМА.
Не может быть у ОДНОГО земельного участка два ВРИ. Никак. Писать в кадастре некудаМожно либо:
а) Использовать Воспомогательный ВРИ (но там есть только здания и помещения административно-бытового, бытового назначения, столовые.
б) Либо Сносить Жилой дом, менять ВРИ на Условный и строить.
в) Заниматься бизнесом в Жилом доме (пристроить и т.п.), согласно Жилищного Кодекса, статью указывал.

Спасибо, теперь хоть какая-то ясность...по сути мне нужно достроить дом, подключить коммуникации, прописаться там, открыть ИП и начать бизнес, будет все легально. Одно беспокоит, на сайте мэрии видел что эта территория будет отдана под малоэтажную застройку. Если у меня собственность на землю и дом, у меня будет хоть какая-то гарантия сохранности инвестиций? Слышал, что когда сносят дачные участки, то всем предлагают по 500тыс. У меня на сегодняшний день дом обходится в 5 раз больше+еще вложить надо много....интересно, как со мной в этом случае поступят? Я понимаю что в РФ собственность-это еще не значит что ты собственник...это значит что ты временный собственник))))

1. По сносу при "малоэтажке": если вы построили дом, который полностью соответствует СНиП и градостроительным нормативам, то никто его сносить не будет.
2. Про "представитель кадастровой службы говорит, что на землях СХ-назначения строить дом нельзя, как вы думаете, он про назначение земли говорит или про вид разрешенного использования":
В кадастре народ очень слабо понимает градостроительный кодекс.
Переведу его слова на русский: "строить можно то, что есть в градостроительных нормативах".
У нас в области для 99% сельхозземель градостроительных нормативы не установлены, значить строить нельзя.
Да и далеко не для всех земель они вообще будут устанавливаться.
Для сельхозугодий, например, они вообще не устанавливаются.

Понятие жилой дом определено в Жилищном кодексе РФ. На земле сельхозназначения действительно ничего строить нельзя, но участки на этой категории для садоводства или дачного хозяйства (строительства) — исключение, на них можно. Вот на огородных нельзя (лёгкий сарай можно). Но у вас земли населённых пунктов, на них тем более можно! Как именно и что — вам про это говорит Andy-G.

Дело в том, что я покупаю землю и недостроенный дом, под чистовую отделку, по каким нормам он был выстроен, не знаю, и продавец не знает, т.к. перекупил его...

Есть постановление правительства о критериях отнесения домов к жилым. Точное название и номер не помню, поищите в "Консультанте". Возьмите и проверьте сами, соответствует ваш дом этим критериям или нет. Ту же высоту потолков самому проверить не трудно. По завершении строительства вызываете специалиста БТИ, получаете техпаспорт. Главное, чтобы там было указано, что это жилой дом. После этого регистрируете его. Я что-то слабо верю, что по декларации вам наш "Росреестр" зарегистрирует его как жилой, хоть там такая галочка и стоит.

А разве можно прописываться в нежилых помещениях? Ведь по решению КС можно прописываться на дачах. И почему вы говорите что мой дом не признают жилым?

Где я такое сказал? Я вам лишь посоветовал оформить дом не по декларации, как вам тут советовали, а нормально, т. е. через технический паспорт. Да, это дороже. Зато гарантия. Декларацию не проверяет никто — тут всё на вашей совести. И если потом вдруг вам нужно будет выплачивать какую-то компенсацию, то может выясниться, что в декларации вы указали "жилой", а на деле он не соответствует критериям.

А какой процесс оформления дома через техпаспорт? Что это? какие сроки? сколько стоит.? У меня в свидетельстве на дом написано ЖИЛОЕ СТРОЕНИЕ БЕЗ ПРАВА РЕГИСТРАЦИИ, НАЗНАЧЕНИЕ ЖИЛОЕ. Есть понятия жилой дом? Или дом всегда строением называется?

Я же выше написал, что жилой дом определён в Жилищном кодексе. Про техпаспорт тоже сказал — вам в БТИ.

Спасибо за исчерпывающую информацию, действительно помогли. Сейчас с Вашей помощью, и с помощью форумчан я прям экспертом стал..без шуток. Но вот есть еще нюанс, о котором я больше всего переживаю, я хочу в данном доме сделать сауну и миниотель, как было сказано на форуме по Жилищному кодексу я могу заниматься бизнесом у себя дома, но вот есть соседи-дачники...как с ними быть, думаю не понравится им сауна за забором...жаловаться наверное будут, мне это чем нибудь грозит?

Будет грозить статьёй за организацию притона-публичного дома....

Если сауна и миниотель будут ВМЕСТЕ с жилым домом, а не просто сауна и отель БЕЗ дома, то тут важна соблюдать противопожарные и санитарные нормы.
Плюс не шуметь громко после 11 вечера.
Лучше конечно забор хороший, чтобы друг-другу не мешать.

Извините конечно, но сауна и публичный дом работают по разным схемам...И по этому владельца сауны,если он конечно не д...к привлечь к этому нельзя. А посетители сауны могут с собой приводить кого угодно. Это их право.

Лучше конечно забор хороший, чтобы друг-другу не мешать.

Да, между сауной и отелем!

Видимо повеселила тема Ну а что делать? На дядю работать? Хватит

И то верно, пора отделяться от "дяди"... девок на всех хватит...