С новой ипотекой

По нашим оценкам, именно адаптация участников рынка жилья к текущим реалиям в сочетании с неотвратимостью решения актуальных жилищных вопросов станет (при отсутствии внешнеполитических и экономических катаклизмов) определяющим трендом его развития в 2016 году. Приведу основные ожидания, связанные с системой ипотечного кредитования.

1. Очевидно, что развитие ипотеки прямо зависит от состояния экономики и уровня доходов населения. Надо полагать, что в наступающем году принципиальных улучшений соответствующих показателей не будет. А значит, нет речи и о возвращении ипотечного рынка на докризисный уровень.

С другой стороны, банки крайне заинтересованы в развитии ипотеки как основном направлении своей кредитной политики. В 2015 году их кредитный портфель увеличивался почти исключительно за счет кредитных карт и ипотечного кредитования. Не случайно на ипотеку возлагаются большие надежды и, насколько можно судить, закладываются немалые деньги.

Надо добавить: ведущие банки ожидают, что с целью поддержки строительной отрасли государственная программа субсидирования ипотечной ставки (а значит, и программа льготного кредитования на первичном рынке) будет продлена в 2016 году. Однако, скорее всего, в измененном виде.

2. Продолжится увеличение доли рынка, занимаемой крупными банками с государственным участием (Сбербанк, группа ВТБ), — многие потенциальные заемщики считают их наиболее надежными и выгодными по условиям кредитования. С другой стороны, именно эти банки имеют максимальные возможности выбора клиентов и в настоящее время делают основной упор в работе на программу льготного кредитования на первичном рынке.
При сохранении текущей относительной макроэкономической стабильности процентная ставка по ипотеке на вторичном рынке, вероятно, будет плавно снижаться и во втором полугодии достигнет средней величины 2014 года — 12,2–12,5%.

3. При этом продолжится внедрение опции по платному снижению кредитной ставки (программы типа «Назначь свою ставку»). В данном случае банк заинтересован в единовременном получении крупной суммы (сразу, а не в течение всего периода кредитования), заемщик — в снижении ежемесячных платежей (опция выгодна для тех, кто оформляет кредиты на максимальные сроки и не планирует досрочного погашения).

При этом наименьшая ставка с учетом данной опции может быть в крупных частных банках. Во многих из них ипотека является приоритетным направлением, но они не столь «раскручены», как, скажем, Сбербанк и ВТБ24, а потому могут быть более лояльны к заемщикам. Вместе с тем такие банки имеют вполне конкурентоспособные и менее консервативные ипотечные программы (в частности, некоторые могут привлекать в качестве созаемщиков третьих лиц, в том числе гражданских супругов).

4. Банки продолжат целенаправленную работу по привлечению наиболее интересных для них целевых групп клиентов. Но одновременно будут стараться минимизировать риски путем предельно жесткого андеррайтинга, включающего:

— оценку устойчивости компании, в которой работает потенциальный заемщик;

— соответствие декларируемой заработной платы уровню зарплаты на аналогичных должностях на рынке труда;

— анализ кредитной истории (по данным БКИ), в связи с чем вероятно значительное количество отказов или резкого уменьшения сумм кредита после рассмотрения заявки кредитным комитетом;

— получение данных по потенциальному заемщику из пенсионного фонда, налоговой инспекции, а также проверку отсутствия задолженностей по уплате коммунальных платежей, штрафов, алиментов;

— отслеживание поведения потенциального заемщика по социальным сетям (уже реальная практика).

В целом можно сделать вывод, что одним из ключевых трендов в работе банков станет в буквальном смысле индивидуальный подход к клиентам — с ипотечного рынка фактически исчезнет «кредитный конвейер». При этом можно предположить, что в условиях сохранения текущей макроэкономической ситуации, с учетом ожидаемого государственного участия и крайней заинтересованности банков в развитии ипотечного кредитовании будущий год станет для этого рынка более благоприятным, чем штормовой 2015-й. Вполне реальным представляется увеличение количества ипотечных сделок в Москве и Московской области на 10–15%.

Сергей Шлома специально для «РБК-Недвижимости»