площадь в аренду
5358
45
Мужики и девушки, вот значит такая тема:
1) покупаем хату на 1-м этаже в ипотеку
2) сразу же начинаем перевод хаты из жилого фонда в нежилой (некоторые банки это делать не запрещают)
3) значит полгода переводим, платим рублей 70 за это...
4) сдаем как торговую площадь... как я понимаю ценник от 2 рублей за метр... ну соостветственно в нормальном месте.
5) если не торговую то как офисную...
Вроде бы все складно... кто-нить реализовал такую схему?
1) покупаем хату на 1-м этаже в ипотеку
2) сразу же начинаем перевод хаты из жилого фонда в нежилой (некоторые банки это делать не запрещают)
3) значит полгода переводим, платим рублей 70 за это...
4) сдаем как торговую площадь... как я понимаю ценник от 2 рублей за метр... ну соостветственно в нормальном месте.
5) если не торговую то как офисную...
Вроде бы все складно... кто-нить реализовал такую схему?
Бизнес-Аптека
veteran
Интересно знать про какие банки Вы говорите? Я лично такого пока не встречал!
Да и 2000 рублей за кв. метр тоже крутовато. Такие цены разве, что только напротив Театра опера и балета можно встретить.
Да и 2000 рублей за кв. метр тоже крутовато. Такие цены разве, что только напротив Театра опера и балета можно встретить.
A10
activist
Интересно знать про какие банки Вы говорите? Я лично такого пока не встречал!Два года назад у меня был свой отдел в магазине Сибиряк, что на площади Калинина... уже тогда я платил 4000 рублей за квадратный метр....
Да и 2000 рублей за кв. метр тоже крутовато. Такие цены разве, что только напротив Театра опера и балета можно встретить.
В Сибиряке аренда совершенно прибыльности не соответствовала.
Точно, поэтому пришлось валить.
Но как ни крути, а в нормальном месте аренда не будет меньше 2000 за метр.
Но как ни крути, а в нормальном месте аренда не будет меньше 2000 за метр.
Бери на проспекте Маркса, я у тебя в аренду возьму на долгий срок.
1) покупаем хату на 1-м этаже в ипотеку"Хата" на 1-м этаже в "хорошем месте" - стоит сапсэм других денег, чем обычная недвижимость ...
2) сразу же начинаем перевод хаты из жилого фонда в нежилой (некоторые банки это делать не запрещают)Некоторые - это какие? И возможно ли вывести ипотечную квартиру в нежилой фонд?
3) значит полгода переводим, платим рублей 70 за это...Ну тут вы с запасом посчитали ... что очень хорошо ...
4) сдаем как торговую площадь... как я понимаю ценник от 2 рублей за метр... ну соостветственно в нормальном месте.Как то странно вы себе представляете сдачу коммерческой площади в аренду ... Первая-же комиссия насчитает вам очень "добрый" штраф ... так что, посчитайте сколько нужно "добавить" к 70тырам, чтобы квартира стала "торговой" точкой ... думаю ... тыров 300-400 должно хватить ....
5) если не торговую то как офисную...а для офисной - цифирки аренды - немного другие ...
Вроде бы все складно...Что складно? Поиметь кучу геммороя и перспективу стать собственником недвижимости через 15-25 лет ...
- какие будут налоги в центре города на коммерческую недвижимость через 1-3-5-10 лет?
- платить налоги "с аренды", коммунальные услуги, косметический ремонт - тоже посчитали?
Сейчас читают
покритикуйте проект кухни.
73817
299
Рынок такси: игра по правилам и без (часть 2)
81489
144
Где провести
543801
373
Бизнес-Аптека
veteran
Свыше 2 т.р. стоимость аренды оправдана при условии, что Вы берете совсем немного площади. Т.е на ярмарке, где таких много. А на 70 кв.м. (3-ком. квартира) это врядли получится.
Этот размер подходит лишь для размещения одного магазина (аптеки, продовольствие и т.д.).
Потянуть 140 тыс.руб. аренды вряд ли кто сможет! Максимум, на что Вы можете претендовать это 500-700 рублей за квадрат.
Вообще стоит подумать - заморачиваться ли переводом недвижимости в нежилой фонд. По-моему, в центре выгоднее сдавать жилье в аренду частным лицам. Что успешно практикуется. Особенно если Вы приложите усилия по отделке квартиры и её мебелированию.
Лично в моем договоре об ипотеке (Муниципальный банк), четко прописан пункт о невозможности использования жилья в коммерческих целях.
Поэтому хотелось бы узнать, какие именно банки предоставялют возможность вывода недвижимости в нежилой фонд. А то может стоит подумать о перекредитовании.
Этот размер подходит лишь для размещения одного магазина (аптеки, продовольствие и т.д.).
Потянуть 140 тыс.руб. аренды вряд ли кто сможет! Максимум, на что Вы можете претендовать это 500-700 рублей за квадрат.
Вообще стоит подумать - заморачиваться ли переводом недвижимости в нежилой фонд. По-моему, в центре выгоднее сдавать жилье в аренду частным лицам. Что успешно практикуется. Особенно если Вы приложите усилия по отделке квартиры и её мебелированию.
Лично в моем договоре об ипотеке (Муниципальный банк), четко прописан пункт о невозможности использования жилья в коммерческих целях.
Поэтому хотелось бы узнать, какие именно банки предоставялют возможность вывода недвижимости в нежилой фонд. А то может стоит подумать о перекредитовании.
Capone
почетный тролль НГСа
насчет сдачи внаем есть, насколько я знаю есть довольно дефицитный рынок элитного жилья.
Т.е. квартира метров от 60 в хорошем месте с оч. хорошим евроремонтом, всей бытовой техникой (естественно, новой и фирменной) и прочими хорошестями может стоить до 50-60 тыщ в месяц.
Т.е. квартира метров от 60 в хорошем месте с оч. хорошим евроремонтом, всей бытовой техникой (естественно, новой и фирменной) и прочими хорошестями может стоить до 50-60 тыщ в месяц.
mallamut
veteran
Потянуть 140 тыс.руб. аренды вряд ли кто сможет! Максимум, на что Вы можете претендовать это 500-700 рублей за квадратА ведь платят и больше, левый берег-пр. Маркса, Титова, Красный пр.-вообще цены...
имхо, от 2 штук - это просто нереально, в тех местах - уже всё давно продано.
1,3-1,7 - да, наверное можно такие варианты найти.
1,3-1,7 - да, наверное можно такие варианты найти.
Алексий
ненормальный
Максимум, на что Вы можете претендовать это 500-700 рублей за квадрат
На Северном посёлке и ОбьГЭСе - да, вряд ли больше.
На Северном посёлке и ОбьГЭСе - да, вряд ли больше.
Маркса 10, магазин "Тебе одной" сейчас сдаётся - 3500 ру. за метр просят, как думаете за сколько отдадут?
Не знаю, полгода назад мы однозначно отказались на Ватутина напротив ГУМа брать по 2200-2500. Историю помещения даже анализировать не буду - наверняка аренда такой отпечаток накладывала на эффективность работы магазинов, что приличные арендаторы поторопились оттуда сбежать.
По Маркса - могут найтись те, кто возьмёт и по 3500, хотя, реально, чтобы нормально работать и зарабатывать себе, а не только кормить арендодателя, даже в таком хорошем месте ценник явно завышен, 2000, 2500 максимум. На Красном и то дешевле варианты появляются, 3,5 точно задрано. Интересно, если игровые клубы закрывать начнут, пойдёт ли аренда вниз за счёт "вброса" на рынок новых площадей?
По Маркса - могут найтись те, кто возьмёт и по 3500, хотя, реально, чтобы нормально работать и зарабатывать себе, а не только кормить арендодателя, даже в таком хорошем месте ценник явно завышен, 2000, 2500 максимум. На Красном и то дешевле варианты появляются, 3,5 точно задрано. Интересно, если игровые клубы закрывать начнут, пойдёт ли аренда вниз за счёт "вброса" на рынок новых площадей?
Про квартиру в коммерческой невижимости ...
Серьёзные арендаторы - давно уже разобраны ... и цены там далеко не рыночные ... мой знакомый уже 4 года снимает такую квартиру под офис на "красном" ...
этот(2006) год ему стоит 800 рублей за метр ... причём снимает не по "знакомству" ... косметический ремонт - он делает каждый год ...
..............................................................
2000 рублей за квадрат в двушке 60 квадратов - это 120 000 рублей в месяц ... или 1 440 000 в год ... неужели вы думаете, что арендатор не считает свои деньги??? Вы сами - согласитесь отдавать каждый год полтора миллиона своего дохода "чужому дяде"??? или найдёте средства на покупку такой квартиры - и будете РАСЧИТЫВАТСЯ этим доходом за СВОЮ недвижимость???
....................................................................
А несерьёзные арендаторы - это гемморой, а не "легкие деньги" с аренды ....
Серьёзные арендаторы - давно уже разобраны ... и цены там далеко не рыночные ... мой знакомый уже 4 года снимает такую квартиру под офис на "красном" ...
этот(2006) год ему стоит 800 рублей за метр ... причём снимает не по "знакомству" ... косметический ремонт - он делает каждый год ...
..............................................................
2000 рублей за квадрат в двушке 60 квадратов - это 120 000 рублей в месяц ... или 1 440 000 в год ... неужели вы думаете, что арендатор не считает свои деньги??? Вы сами - согласитесь отдавать каждый год полтора миллиона своего дохода "чужому дяде"??? или найдёте средства на покупку такой квартиры - и будете РАСЧИТЫВАТСЯ этим доходом за СВОЮ недвижимость???
....................................................................
А несерьёзные арендаторы - это гемморой, а не "легкие деньги" с аренды ....
Алексий
ненормальный
Ситуации разные бывают. Да, в определённых случаях - правильнее и проще отдавать эти самые арендные платежи. Но только не в ущерб экономической эффективности от работы.
Аренда 800 на Красном - заберу любые площади на первом этаже, есть предложения?
Хорошо, беру по 1200! 
Аренда 800 на Красном - заберу любые площади на первом этаже, есть предложения?
Хорошо, беру по 1200! Ситуации разные бывают. Да, в определённых случаях - правильнее и проще отдавать эти самые арендные платежи. Но только не в ущерб экономической эффективности от работы.Аренда по высоким ценам, 1.5 млн в год – экономически выгодна для начала малого бизнеса … когда нет возможности единовременно выдернуть из оборота сумму на покупку недвижимости … через год-полтора деятельности – выгоднее приобрести недвижимость … это и довольно надёжное вложение средств, и потенциальный залог для работы с банками …
Аренда по низким ценам, 600тыров в год – недоступна начинающему малому бизнесу … такая возможность есть у среднего …когда есть необходимость в нескольких офисах в городе … и нет смысла выкупать недвижимость … для арендодателей – такой арендатор просто находка … содержание и ремонт он берёт на себя, стабильно выплачивает арендные платежи, есть уверенность в том, что сотрудничество не на один год …
Аренда 800 на Красном - заберу любые площади на первом этаже, есть предложения?Quod licet Jovi, non licet bovi
Бизнес-Аптека
veteran
Конечно бывает аренда и по 3,5 тыс.руб. за квадрат, но с большим НО! Как правило это 2-3 квадрата в торговом центре, под какой-нибудь ларек.
Ну, а если речь идет о больших площадях, то ценник совсем другой.
Ну, а если речь идет о больших площадях, то ценник совсем другой.
Алексий
ненормальный
Поинтересуйтесь ценником на первой линии на Красном проспекте, от пл. Ленина и до метро Красный проспект, и получите удовольствие от "низких" цен - далеко не за 2-3 метра.
Бизнес-Аптека
veteran
Видел объявления и за 5,5 тыс.руб. Так сдуру и сами знаете, что можно сломать!
Алексий
ненормальный
Соответственно, если никто не сдаст мне по 800 и даже по 1200, аренда там стоит 3000-6000 за квадрат, что и требовалось доказать.
Поинтересуйтесь ценником на первой линии на Красном проспекте, от пл. Ленина и до метро Красный проспект, и получите удовольствие от "низких" цен - далеко не за 2-3 метра."Просить" можно сколько фантазии хватит ... Главное - найти того, кто будет платить ...
..................................................
Топик - о квартире в коммерческой недвижимости, поэтому торговые центры и др. - обсуждать не будем ...
..................................................
Можно, конечно, арендавать квартиру за 1.5млн в год ... но это говорит о вашем умении считать деньги ... два-три года такой аренды - равны стоимости покупки ...
................................................
Расчёт простой
Аренда - 120 000 в месяц (2000р за 60кв.м)
Арендная плата - не более 50% от прибыли
Прибыль - 240 000 р в месяц
Средняя доходность к обороту - 50%
Минимальный оборот - 720 000 рублей в месяц
Если ваш оборот и прибыль меньше - то аренда невыгодна ...
Бизнес-Аптека
veteran
Вот и я собственнно об этом же!
A10
activist
Ну тут вы с запасом посчитали ... что очень хорошо ...Это реальные цены по переводу. от 70 до 100.
Как то странно вы себе представляете сдачу коммерческой площади в аренду ... Первая-же комиссия насчитает вам очень "добрый" штраф ... так что, посчитайте сколько нужно "добавить" к 70тырам, чтобы квартира стала "торговой" точкой ... думаю ... тыров 300-400 должно хватить ....Знаю прецеденты... Откуда вы взяли такие цифры? Можно по пунктам?
Если торговая площадь соотвествует требованием соотвтествующих инстанций, то за что вам насчитают штраф?)) В крайнем случае - поделитесь с кем-нибудь... но это не будут сотни тысяч...
а для офисной - цифирки аренды - немного другие ...Конечно... но даже офисная площадь будет вам погашать ежемесячные выплаты по кредиту.
Что складно? Поиметь кучу геммороя и перспективу стать собственником недвижимости через 15-25 лет ...Знаете, года 2 назад я думал... е ты мое... какие цены на хаты большие... куда ж они растут....
- какие будут налоги в центре города на коммерческую недвижимость через 1-3-5-10 лет?
- платить налоги "с аренды", коммунальные услуги, косметический ремонт - тоже посчитали?
A10
activist
Вот и я собственнно об этом же!Я вот не пойму, о чем вы спорите.
Вы же своими глазами видете, что все хаты на первых этажах в нормальных местах выкупаются и переводятся в нежилой фонд! Буквально вчера проезжал по Богдашке... еще два новых магазина будут... месяц назад ничего не было.
Ну если бы это бы невыгодно, разве переводилось ли жилье в торговые площади так массово?
да не то они считают...Богдашка очень спорный вариант - на ней есть варианты от "супер" до "полный отстой" в соседних домах...
А с квартирами тяжело, сейчас даже не посоветую, на какой район обратить внимание, на Маркса практчески всё выкуплено, Красный, Советская тоже, остаются менее интересные варианты, но тоже способные приносить 800-1500 за квадрат в месяц.
ищите...***Откуда вы взяли такие цифры? ***
речь идет об отдельном входе, соответствующей отделке и обрудовании (например вентиляция, электровпроводка). А штрафы - это сверху )).
речь идет об отдельном входе, соответствующей отделке и обрудовании (например вентиляция, электровпроводка). А штрафы - это сверху )).
Бизнес-Аптека
veteran
С тем, что выгодно я не спорю! Просто пытаюсь уберечь Вас от излишнего оптимизма по поводу доходной части проекта.
Между тем, хотелось бы узнать, какие именно банки предоставляют возможность вывода квартиры в нежилой фонд?
Между тем, хотелось бы узнать, какие именно банки предоставляют возможность вывода квартиры в нежилой фонд?
Ну ясен перец:) Отдельный вход, перепланировка, вентилляция и другое потребуют до полумиллиона рублей:) Но все-таки о каких штрафах на сотни тысяч рублей шла речь?;)
Как то странно вы себе представляете сдачу коммерческой площади в аренду ... Первая-же комиссия насчитает вам очень "добрый" штраф ... так что, посчитайте сколько нужно "добавить" к 70тырам, чтобы квартира стала "торговой" точкой ... думаю ... тыров 300-400 должно хватить ....Перечитайте 50 раз ... где написано про штраф с сотни тысяч?
Штраф будет за несоответствие торговой площади всяким нормам ...
а чтобы выполнить эти нормы - нужно минимум 300-400 тыров ...
так что, посчитайте сколько нужно "добавить" к 70тырам, чтобы квартира стала "торговой" точкой ... думаю ... тыров 300-400 должно хватить ....
Бизнес-Аптека
veteran
И всё? Интересно знать какие у них проценты и комиссии. Как и по Мастер-кредиту? Если да, то тогда понимаю их расторопность!
A10
activist
Насчет "и все" - не знаю.. кто-то говорил еще про какой-то банк.. не помню точно. Суть не в этом, если сибакадембанк дает кредит то схема начинает работать. Относительно процентов и комиссий - смотрите у них на сайте... жилье я бы покупать наверное не стал, а вот с перспективой вывести его.... тут можно задуматься уже.
Правда вот есть слухи, что юстиция таких шуток не понимает... в смысле - взять жилье в ипотеку и перевести в нежилой фонд. Похоже ценник увеличивается:)
Правда вот есть слухи, что юстиция таких шуток не понимает... в смысле - взять жилье в ипотеку и перевести в нежилой фонд. Похоже ценник увеличивается:)
короче, парень, на стОит )), не надо тебе этим заниматься
Можно, и стОит :), только не надо рассчитывать на ценник от 2 рублей за метр и путать понятия если не торговую то как офисную - именно торговую, под розницу.
Лучше б по теме что-нибудь умное написал, а не переходил на личности, кому что стоит, а кому нет... парень.
Последний пример - Ватутина, 27, ценник - 3000... Но в таких местах квартиры уже фиг найдёшь, всё давно раскупено и выведено.
Не обязательно в городе. У нас в Академе вообще нет торговых площадей... а хату за 2300 еще взять можно.
ну так я по теме )). Тебе прямо показали на ошибки в рассчетах - а ты встал в позу или просто не врубаешься. И в том и в другом случае "разведка боем" будет неудачная. Т.к. сроки и суммы будут намного больше. А платить по кредиту надо (кроме всего прочего). Кстати, о сроках ты вообще не подумал.
По теме - это перебирать хаты, которые уже работают, и жаловаться, что таких не найти?
PS сдается мне, что ипотека создавалась, чтобы помочь людям в приобретении жилья, а не навариться. И о твоем варианте наверняка подумали и предусмотрели. Причем далеко не дураки думали.
По теме - это перебирать хаты, которые уже работают, и жаловаться, что таких не найти?
PS сдается мне, что ипотека создавалась, чтобы помочь людям в приобретении жилья, а не навариться. И о твоем варианте наверняка подумали и предусмотрели. Причем далеко не дураки думали.
а хату за 2300 еще взять можно
Надеюсь, вывод из жилого фонда которой никак не зависит от СО РАН?
Надеюсь, вывод из жилого фонда которой никак не зависит от СО РАН?
да ну тебя... будто мы с тобой кучу времени провели и я тебе все расчеты показал и рассказал. Откуда ты знаешь что я предусмотрел, а что нет? Домыслил сам?)) Не суди по себе;)
ps. тебе сдается или все-таки ты точно это знаешь? Не пробовал перекреститься?:)
А я вот точно знаю что схема работает, а уж верить мне или нет, дело твое.
ps. тебе сдается или все-таки ты точно это знаешь? Не пробовал перекреститься?:)
А я вот точно знаю что схема работает, а уж верить мне или нет, дело твое.
зависит:( В этом-то и некоторая загвоздка. Загвоздка заключается в том, что ценник по выводу несколько больше. Чтобы вывести сорановскую хату придется проплатить рублей 200-240. И срок вывода - до года. Самые сложный вывод - это в верхней зоне Академа. В Щ - проще и чуть дешевле и по срокам быстрее.
Однако есть еще вариант - не все дома в Академе на балансе сорана;)
Однако есть еще вариант - не все дома в Академе на балансе сорана;)
Привет! Как успехи? Чем у Вас закончилось дело подскажите пожалуйста! Если все хорошо - то какова последовательность прохождения всех инстанций разрешительных. У меня похожая ситуация просто - куплена уже квартира под офис в хорошем месте, но!!!! Часть денег ипотека!
P.S. Либо участники форума могут что сказать?? Заранее спасибо.
P.S. Либо участники форума могут что сказать?? Заранее спасибо.
Кроме 70 за вывод, отдашь еще целую кучу. Заморочек много. Ипотеку еще взять надо. Разрешение на вывод получить в Мэрии. Проект заказать. ТУ пройти. Экспертизы ну и прочее. Хочешь все расскажу. Сама делала-дешевле обошлось
Кроме 70 за вывод, отдашь еще целую кучу. Заморочек много. Ипотеку еще взять надо. Разрешение на вывод получить в Мэрии. Проект заказать. ТУ пройти. Экспертизы ну и прочее. Хочешь все расскажу. Сама делала-дешевле обошлосьТо есть самому это всё можно сделать? А как? Можно ли выводить квартиру купленную по ипотеке? Заранее благодарен.
Да и ещё. На кого лучше недвижимость оформлять - на физлицо или ООО?
ТОП 5
1
3
4