Доброе время суток!

У товарища есть 7 участков по 10 соток в 15 км от Нска. Земля под коттеджную застройку. Какие варианты бизнеса можно развернуть? Продажа участка с подрядом под заказчика? Привлечь инвестора и начать застройку? Или просто выставить на продажу и не мучиться?

Последнее время сталкиваюсь со строительством 3-4-этажных обжещитий на 20-50 квартир. Бюджетно.

Подскажите варианты развития? Что будет актуальным завтра?

С уважением, Виталий.

Учитывая, что люди бегут из моногородов, в большие города, в поисках лучшей жизни и работы... то доходные дома будут самое то...
Вообще такой актив как земля в собственности - это не пассив, как золото в банке.

А где конкретно находитесь?
У меня человек один ищет землю под санаторий.

Недалеко от города есть подобный проект "Березки" называется - однотипные коттеджи штук 30 стоят вплотную друг другу - окно в окно, земли совсем мало - интересовалась - купить желающие только из других городов - пока никто туда не заселился...индивидуальность важна для многих. а общежитие за городом - кто поедет? В Пашино есть подобные сооружения - квартиры-студии - заселено с трудом только одно здание - в основном за счет нерусских рабочих.

Под санаторий не пойдет ... коттеджный поселок все же.

По Пашино знаю.
Два дома почти заселены. Третий еще строится. Там сдаётся все в аренду. Покупателей - нету. За 1 млн студию-малосемейку там ни кто не будет покупать. А вот снять за 7 т.р. - снимают бойко.

В 15 км от Нска в сторону Мошково доходные дома будут не интересны, ни в собственность, ни в аренду.

Коммуникации?
Наличие и состояние пути сообщения для передвижения людей и транспорта?

Трасса рядом есть? Земля прилегает? Первая линия?

Какой коттеджный поселок на 70 сотках
Вы не в себе, господа.
Мой дом + дом моего соседа - вот Вам 70 соток И то мне тесно, я хотел мини-парк во дворе, но площадь не позволяет.

Так, к сведению - площадь нашего поселка что-то около 12Га. Застроено домов 20 всего.

Трасса рядом есть? Земля прилегает? Первая линия?

Вы меня спрашиваете?

Ну зачем так строго)))) 7 маленьких коттеджиков... по 10 соток - в одни руки

У меня дом+гараж - 10 соток
А ведь нужна придомовая территория - для летней беседки, пруда, возможно, фонтана, хозблок, лужайка.

Хорошо, Роман, вы там жить не будете. А мы в парк в город ездить будем, нам и 10 соток хватит.
Чего вы все про себя да про себя, тема то не про вас.

Опять олигархи на скромный НГС налетели
Площадь этажа у него 1000 кв.м.... а этажей, простите, у вас сколько?

Ты ж сам риэлтер могучий в прошлом
Забыл как такие вопросы решаются
только за %

Коммуникации, дороги и прочее в процессе. За определенную сумму - все будет. Трасса не далеко - км 3-4 - самое то. Может и правда дом отдыха какой-нить...там спецы нужны - персонал: врачи, медсестры...

Вроде интилигентным МЧ, а ведете себя...

Если вам для загородного клуба нужно пару га, так и скажите. Какое направление предпочитаете? Проект уже есть? Сроки строительства?

А товарищу моему совет-подсказка необходимы, чтоб решиться на что-то. Есть мысли? А грамотные мысли? А такие, чтоб он подняться смог и построить себе дом на 700 кв.м?

Рассмотрите вариант.
У меня у знакомого в Чулыме санаторий для пенсионеров.
3 этажа, 45 комнат.
Они там классно живут в этом доме престарелых.. я там бывал не раз. И Старички там действительно не выгледят обиженными ничем.
в среднем с семьи одного пенсионера от 15 до 22тыс в месяц абонентской.
При централизованной кухне и собственной котельной- хороший, добрый, честный бизнес.
И место у вас подходящее и не далеко и не близко и наверняка воздух почище..
Да и технологии сейчас позволяют строить дёшего. Взять хотя-бы сендвич панели..

Есть земля под санаторий в Мошковском районе , на берегу Оби в сосновом бору.

вариант строительства "общаг под сдачу в наем" на земле отведенной под дачное строительство
это бизнес который набирает обороты... особенно в Подмосковье.
только у вас коттеджный поселок...может и не прокатить...
мне бы как соседу не понравилось...и я бы "помешал" развитию вашего бизнеса (это про риски)
вариантов может быть масса
пансионат...дет сад...банный комплекс (мне понравилось)...минигольф (я бы с удовольствием посещал)
и тд тп

Есть мысли? А грамотные мысли? А такие

Имея просто землю без техники, рабочих, опыта, друг твой ничего не заработает. Откуда то повелось, что надо земли да недвижимости хапать, она всегда, мол, в цене. Хрен там. Пусть попробует свою землю продать - она не ликвидна.
На Выборной продается помещение 56 квадратов с отдельным входом под офис за 3 млн. с торгом уже полгода. Фактически человек не может продать 3-х комнатную квартиру с выводом и арендаторами (читай - готовый бизнес), а ты про землю лепишь.
И не продаст даже за 2.5.
Сейчас время какое-то непонятное, палево вокруг, все ждут будет что-то с Евро и экономикой или не будет и как отразится на них самих, поэтому все держат деньги (у кого они есть).

И не продаст даже за 2.5.

так-то оно так, только вот не будет он продавать его за 2,5 - че он лох, что ли )) а до массового адекватизирования цен на недвижку еще ох, как далеко - да и риэлт очень активно эту тему педалирует - бочка-то большая, много можно туда слить

\п. 6\
ну смысл покупать офис за 3 млн и иметь с него 25 тыс. в месяц, если банковский депозит на 3 млн. будет приносить столько же. и притом депозит - это ликвидность в чистом виде, завтра что случись - снял деньги и ты на коне, а недвижимость поди продай еще.
возникает вопрос - почему же она такая дорогая? у меня логичного ответа нет, просто одни дураки покупают у других, потом они меняются местами, разогревая рынок.

мне вот нах не обвалился офис, который будет окупаться 10 лет. да я лучше в банке деньги попридержу, а спроцентов буду платить аренду. но таких как я не много, всем стены подавай

а как же инфляция? Согласен, что рента дает примрено как банковский процент (в рублях), но в отличии от депозита - цена недвижимости как правило не падает. Исключаем нештатные случаии. Но при некоторых внештатных случаях - можно и лишиться доброй части рублевого депозита- надеюсь все помнят, как пару раз рубль падал серьезно.

а как же инфляция?

лень писать, но при 2-х вариантах развития событий в обоих лучше быть при кэше.
1 вариант - недвижимость покупается на 10 лет и более как долгосрочная инвестиция. в этом случае нужно быть полным идиотом, чтобы не приумножить за этот же срок сумму на руках как минимум до оценочной стоимости недвижимости. даже купить товар+наценить его на 5% и продать за месяц - и ты в шоколаде. а при более быстром возврате средств - вообще заяц.
2 вариант - недвижимость покупается на год-два, с целью перепродажи дороже. можно рассчитывать на 30-40% рост стоимости недвижимости за это время. заработать же 30-40% от суммы на руках можно за 2 месяца. в крайнем случае за год, не спеша покупая - продавая чонить.

не вижу НИ ОДНОГО варианта, когда недвижка ликвиднее денег. только что если быть совсем ленивым, сдавать в аренду и ничего вообще не делать, тогда да, деньги "прогорят" в этом варианте

Деньги самый ликвидный актив - никто не спорит, но недвижка вложение безрисковое. (Не берем вариант когда пришли и все поделили, деньги поделят так же.)
Ну вот пройдет 10 лет, у меня окупится недвижимость, стоимостью 3 млн., а вы потратите на аренду эту же сумму. С этого момента я буду иметь помещение бесплатно и 3 млн. рублей в номинале (а то и больше), вы - а деньги платить продолжите и у вас не будет 3 млн.
Вариант первый - 3 млн у вас на счете и вы платите за аренду процентами - ваши денежки кушает инфляция, недвижку инфляция не кушает.
Вариант второй - вы эти денежки крутите и получаете прибыль, вложение более рисковое - можно и прогореть и потерять актив совсем.
Да и деньги, если их не вкладывать\тратить просто бумажки...

Одно дело покупать недвижимость для сдачи в аренду,другое- для собственного бизнеса.

\п. 6\

апсолютно согласен, но даже у глупцов есть клькулятор
более того - сдавать в аренду недвижку - какая-никакая, а работа... десять лет сдавать в аренду и не поиметь ни одного головняка - это фантастика ))

и то, что недвижка перегрета этими самыми глупцами - факт, так что я бы не стал расчитывать, что она не дешевеет... приток её на рынок-то мало ограничен - бери да строй

У меня впечатление, что недвижимость как актив покупают те, у кого либо уже все есть и просто больше некуда деньги пристроить, либо те, у кого ничего нет и они просто не знают куда пихнуть то, что скопили за долгие годы.
Ну вот пример. В 2000 году, когда я приехал в Новосибирск 1-комнатная квартира стоила 170 000 рублей. За 10 лет она подорожала в 10 раз, это был самый значительный рост, далее такого роста уже не будет.
Притом в 2000-ом я получал в казино сначала 3500 рублей, а потом 7000 рублей. Сейчас зарплаты в среднем отстают от роста стоимости недвижимости, т.е. те, кто получал 7000 сейчас не получают 70 000 рублей.
В этом случае выгодно было бы купить недвижимость и ждать роста её цены.

Но есть вариант второй - человек предприниматель. Что-то производит или чем-то торгует. В случае торговли (в зависимости от товара разумеется) полный возврат средств на сумму вложния можно ожидать не позднее полутора-двух месяцев, правда здесь нужно учесть товарные остатки и закуп новой партии товара. За 10 лет из 170 0000 рублей можно было зделать 10 млн. рублей, в 6 раз больше, чем стоимость недвижимости.
Опять же возьмем наши дни - за последние 5 лет цена на недвижимость (с учетом падения в кризис) изменилась незначительно. Я не эксперт, но мне кажется прирост составил +20-30% от цены 2006 года. Это очень мало.
Если та же сумма денег приросла за это время на теже проценты, то можно было бы говорить, что их обладатель деньги потерял. Но вот владелец недвижимости при том же раскладе не чувствует, что инвестиция его подвела.
Итог - есть реальное заблуждение в инвестиционной привлекательности недвижимости, не обяснимое никакими числовыми доводами, кэш, пущенный в оборот принесет владельцу в разы больше дивидендов, чем сданная в аренду недвижка. Это даже с учетом того, что в кризис правительство провело искуственную девальвацию рубля.

недвижку 100пудово скоро хорошо будет кушать налог на имущество, а
нежилую даже 200пудово

Про налоги забыли???
Износ недвижимости???

Идеальный вариант для действующего бизнеса - свои офисы, свои земли на которых ведется успешный бизнес и зарабатываются деньги.
А не платить всю жизнь аренду.
Но это идеал, которого достигают не все компании.


Ну а по теме я так понимаю что кроме земли у чела ничего нет: и мыслей особых и возможностей тоже.
Так что пусть продает.

тоже аргумент за то, что б недвижка, купленная в качестве вложения средств будет поступать в продажу, а это по закону рынка вызовет падение её стоимости, чего б не писали риэлторы

Про налоги забыли???
Износ недвижимости???

Про рост арендной платы тоже помню, а если говорить не об офисном помещении, а о производственном помещении, демонтаж и монтаж оборудования в котором стоит как купить половину этого цеха.....

думаю что с пром.площадями все проще - их полно и ничего не мешает заключить договор на 10 лет, если производство серьезное, монтаж оборудования сложный. Люболй арендадатель будет рад такому клиенту - долгосрочному, ну кроме идиотов - какие еще бывают - но с такими надо сразу раставаться.

С офисами я полностью согласен - их покупать никакго смысла нету - их полным полном, как нормальных, так и беспонтовых, так и можно в качестве офиса снять обычную квартиру, если для бизнеса это все равно. И как правило - к адресу офиса клиентура не привязываеться - обычно идет привязка к телефону-мылы-сайту - так что начал тебе арендадатель закручивать гайки - послал его - нашел без проблем нового. Они это понимают - поэтому не закручиввают.

Совсем другое дело - торговые площади - аренда на них дорогая, часто найти хорощее место для торговли сложно, а беспонтовое - не дает нужной прибыли. Вообще кол-во хороших торговых площадей ограничено - они все находяться на магистралях, но даже не все магистрали хороши - тот же красный не всем подходит - там проблема с парковками и прочим.

Да что ж вы все в одну кучу городите-то?

У каждого вида недвижимости есть свое инвестиционное предназначение, и они редко когда пересекаются.

У денег и их владельца есть разные характеристики и цели:
- заработать деньги / сохранить деньги;
- денег много / мало (применительно к недвижимости - ОЧЕНЬ много / просто "есть деньги")

1. Сохранить деньги - сумма небольшая, до 10 - 15 млн. рублей. Это обычные люди, у которых формируется излишек денег, либо они аккумулируют деньги "на старость", на "добавочный доход" и т.п. Эти люди не коммерсанты, они не "крутят" деньги, не занимаются торговыми и коммерческими делами. Денег не так много - 1, 2, 3 - 5 млн. рублей. Что с ними делать? В банк на депозит? Зачем? страховка только до 700-т тысяч, "внезапно" - как коммерсу - эти деньги не понадобятся. К тому же депозит и инфляцию-то не покрывает, не говоря уже о сохранении "тела" вклада. Здесь основная задача у людей - СОХРАНЕНИЕ денег, избежание инфляционных потерь, получение пассивного дохода. Наилучший вариант - приобретение и сдача в аренду квартир. Надо также сказать, что по этому направлению наша страна в самом начале пути - у нас арендное жилье занимает не более 10 - 15% рынка, тогда как в Европе и США - 65 - 70 %.

2. Сохранить деньги - сумма большая, 50 - 500 млн. рублей и больше Здесь речь идет совсем о другой категории инвесторов. Такие суммы позволяют работать с более ликвидным и коммерчески привлекательным товаром - торговыми помещениями. Основная задача та же, что и у категории выше - СОХРАНЕНИЕ ранее заработанных денег, но бОльшая сумма позволяет делать это более концентрированно и рентабельно.
пример

Также эта категория инвесторов своими инвестициями в недвижимость поддерживает свои профильные направления, страхуясь от арендных рисков (недавно Вестфалика купила помещение МЕХХа в центре у мэрии на торгах)
другой пример

3. Производственные помещения - отдельная песня, здесь ситуация в каждом случае уникальна, но общее правило - необходимость иметь данный вид помещений в собственности (для бизнеса, где, как правильно писала Ната, значительная доля монтажных составляющих, привязка к местным /района/ рабочим ресурсам, специфика площадей по размеру и планировке. Конфликт прошлых лет Термофора - лучшая тому иллюстрация. Инвестировать в такие площади для сдачи их в аренду - глупо, т.к. очень высока уникальность и специфика для каждого пользователя, соответственно ликвидность таких помещений крайне низка. Именно поэтому данное направление вынуждено брать на себя государство - да и то - не особо шустро:
БИ на Есенина


Если же бизнес мал, рабочая сила мобильна или легкозаменяема, оборудование легко монтируется / демонтируется, то, конечно, нагружать производственный бизнес инвестициями в недвижимость - неоправданно.


3. Зарабатывать же на недвижимости возможно, только если:

1) ее самому создавать - строить;

2) вести операции с ней;

... только тогда величина добавочного дохода позволит перешагнуть границу рентабельности инвестиций, разделяющую слова - СОХРАНЯТЬ И ЗАРАБАТЫВАТЬ.

а все, что кроме этого - это робкие СПЕКУЛЯЦИИ, попытки "угадать тренд", "пересидеть в недвижке" и т.п. Здесь, конечно, ни о каком "заработке" полноценной речи идти не может.

Сэнк ю, вери матч!

Сэнк ю, вери матч!

ну я не конкретно вам писал, а так - в целом по теме инвестиций в недвижимость...

1. Сохранить деньги - сумма небольшая, до 10 - 15 млн. рублей. Это обычные люди,

В России обычные люди-это те ,которые каждую пятницу за пивом в очереди и каждое 5-е и 20-е в кассу за зар платой..их сбережения максимум 50-80 тыс.руб.
Те, у кого есть миллион, два и т.п. (до 5-8ми млн)-это уже средний класс ..судя по публикациям их в России 15-20% от общего населения ( я сам считаю, что не менее 20-25%)
Те, у кого от 8 до 20 млн.- состоятельные ..их (точно не помню)- 10% (сам я считаю, что не менее 15%)
остальные либо те, кого я ниаписал в начале, либо богатые...богатых примерно 5-8% (сам думаю, что не менее 10%).
Квартиры в которых живут в расчет не берется.