Каким считаеться нормальным сроко окупаемости комм.недвижимости?
11238
71
Речь идет о торговых площадях. Капитальных, не времянок, плаощадью 100....200кв. Предлагаеться некая роккировка одной недвижки на другую. В плане одно продаеться, второе покупаеться. Пытаюсь оценить типа справедливую цену.
Вроде как я считал - что примерно 10лет - это нормально, на авито пишут цифры в 7 лет и иной раз даже ниже.
Вроде как я считал - что примерно 10лет - это нормально, на авито пишут цифры в 7 лет и иной раз даже ниже.
а зачем так сложно? Не проще сравнить цены сделок с примерно похожими кирпичами? Не всё же у нас нынче бартер
Цены где в лес, где по дрова. Что за объект, что за квадрат. Думаю проще примерно прикинуть почем это можно сдать...
вот уж нашёл проще 
а окупаемость ты как вычисляешь?
вообще 7-8 с точки зрения покупателя нормально, а как продавец ты можешь и 10-12 посчитать, при этом исходя из завышенной отдачи от помещения, только не продашь
Alippa прав, иди от рынка, сколько реально просят за аналоги и смотри историю сколько продаётся / продавалось
А как узнать цены реальных сделок?маклеры в теме, те кто по коммерческой тот же Саша Назаров
из последних приколов - на днях делал общую оценку одного объекта, арендную плату мне его представители так и не назвали... легендироваться серьёзнее, чтоб вынуть цифры, было лень, да и ни к чему, посчитал так, опираясь на открытые данные...к чему я это - вопрос в готовности идти на контакт маклеров и достоверности информации от них
тут я тоже понимал, что меня могут грузануть арендной платой по полной, в то время, как реально объект сдаётся за полцены от названной мне ставкиПоэтому глобально я бы опирался на анализ открытых источников больше, на самом деле там всё есть для принятия решения.
Имхо.
Сейчас читают
Перерегистрация авто
88525
21
Куда идти учиться после школы? Оставаться в 9 или идти до 11?
273706
227
Дозор на раздевание
33799
1000
ты - прав!... впрочем как всегда)))
в вашем же ответе - сами же протеворечите себе))))
не вижу противоречий 
есть многогранность
а вообще без толку обсуждать сферического коня в вакууме
можно только предметно, дал ссылку на сайт с объектом / получил обратную связь на тему завышено / занижено / в рынке
А как узнать цены реальных сделок?Сегодня продал наконец-то офис. 40 кв м за 1,5 млн. соседний, такой же, сдается по 500 р за кв.м. Получается 7,5 лет окупаемость. С другой стороны еще 2 таких же стоят пустые.
Вот как хочешь так и считай))
ну вот, какие то реальные цифры))) наверное если учесть что офис, то можно для торговли немного поднять лета для самоокупаемости, все таки на мой взгляд они ликвиднее с точки зрения сдачи в аренду, если конечно находятся на хорошем пешеходо-машинном трафике.
там по факту не 7,5 лет, а все 22,5 года окупаемость... поскольку аренды 20 тыр/мес не на один, а на три офиса ой, даже 30, на 4, этот то тоже не сдан? или сдан? торговые да, лучше офисных, но времена сейчас смутные конечно
KonstantinVN
smart casual
Ритейл, места на траффике, размер помещений от 60 до 150 кв.м. - окупаемость от арендных платежей - 7-10 лет (без учета роста/снижения цены самого помещения)
P.S. В рублях, конечно же
P.S. В рублях, конечно же
так еще и офис свой - тоже ж не бесплатен, содержание его оценил бы в 10-30% от аренды - это если без аварий и прочих авралов, полтора месяца аренды только на налог на имущество уходит
да там по-разному считать можно, я почему и не особо сторонник таких прикидок и принятия в качестве догмы 7-10 (или 6-10, 5-10) летпо некапитальным объектам мне предложения понравились от одной известной компании - всё "по 42 месяца"
но кое-где выделены предложения с "окупаемостью" 2-2,5 года.Но там именно что тупо взята существующая (в 80% случаев выше рынка) арендная ставка, затраты 0, и окупаемостью назван срок, в течение которого должна взиматься текущая арендная плата, чтобы вернуть деньги потраченные на покупку.
Если продать действительно надо своё помещение - таки отталкиваться от цены сделок с примерно похожими кирпичами
иначе легко можно завысить цену и не продать, или загнать себя в психологическую ловушку "такая корова нужна самому". Имхо.
так если корова есть, то лучше все таки считать в ведрах молока, что дает. У меня реально встал вопрос - продать одно, и купить другое. Ведра примерно известны.
загнать себя в психологическую ловушку "такая корова нужна самому".хорошая формулировка
но в свете сабжа еще и нужно различать "затратные" и "незатратные" недвижимости, ведь удельная окупаемость разная для таких объектов, как, скажем, гектар земли для стоянки фур возле трассы и квартира в тсж, построенном специально для того, чтобы дербанить собственников... кроме того, и риски потерять в стоимости разные для разных видов
а всё это, Вова, даёт погрешность оценки, значительно большую той, от которой ты начал плясать, т.е. способ измерения (или цель) нужно менять
ну я надеюсь, что с точки зрения стратегии у ТС всё прокачано
и он осознанно делает рокировку одного помещения одной площади/конфигурации/локации на другое с иными параметрами
тут просто лишь бы разрыв не получился - есть в продаже то, что есть, и покупается на средства от продажи текущего помещения, но с оценкой "10 лет", а купить его готовы быстро с оценкой "7 лет" понятно, что лям-другой на дороге не валяются и продешевить, продавая своё, как и переплатить за будущее своё помещение - не хочется...
и он осознанно делает рокировку одного помещения одной площади/конфигурации/локации на другое с иными параметрами
тут просто лишь бы разрыв не получился - есть в продаже то, что есть, и покупается на средства от продажи текущего помещения, но с оценкой "10 лет", а купить его готовы быстро с оценкой "7 лет"
понятно, что лям-другой на дороге не валяются и продешевить, продавая своё, как и переплатить за будущее своё помещение - не хочется...
Виктор_Марьянович
тоже Валера
Вова, ну что, ты для себя вопрос прояснил? Тоже интересен вопрос окупаемости с недавних пор.
dvv
v.i.p.
Ну как решил. Кирпичи, как говорит Алипа, купил. Теперь ищу арнендатора с окупаемостью 7лет) Честно говоря мне до сих пор неясна такая вещь, чел уезжал в Краснодар и прлодавал сначала бизнес целиком (магазин), потом вроде как товар пристроил куда то и продал помещение. За те деньги что он продал, вряд ли что то он купит нормальное в Красндора. Хотя я не знаю рынок Краснодара, но в том же Новосибе он точно бы ничего не купил. Что мешало ему славать в аренду дистанционно, поживая в Краснодаре? Врожде это не так хлопотно
Виктор_Марьянович
тоже Валера
А почем купил? И зачем? Арендная плата выше процентов?
Виктор_Марьянович
тоже Валера
По поводу подсчетов окупаемости у меня тоже вопросы к недвижке.
Ведь вклад будет капитализироваться ежемесячно и проценты начисляться на все большую сумму с каждым месяцем. Даже при ставке в 6% это реальные 10% арендных поступлений, не меньше.
А если учесть, что вклад - это ликвидность + проценты будут начисляться гарантированно, без простоев и задержек, то привлекательная доходность по арендным поступлениям должна быть на уровне 15% годовых, не ниже точно. И это при постоянных поступлениях.
А разве такая доходность есть на рынке? Если нет, смысл что-то вообще покупать?
Ведь вклад будет капитализироваться ежемесячно и проценты начисляться на все большую сумму с каждым месяцем. Даже при ставке в 6% это реальные 10% арендных поступлений, не меньше.
А если учесть, что вклад - это ликвидность + проценты будут начисляться гарантированно, без простоев и задержек, то привлекательная доходность по арендным поступлениям должна быть на уровне 15% годовых, не ниже точно. И это при постоянных поступлениях.
А разве такая доходность есть на рынке? Если нет, смысл что-то вообще покупать?
Виктор_Марьянович
тоже Валера
Что мешало ему славать в аренду дистанционно, поживая в Краснодаре? Врожде это не так хлопотноА ты попробуй сам
Если не хлопотно, значит на месте должен быть человек.
Если его нет и реально все дистанционно, то сильно сомневаюсь в бесхлопотности. Как ты дистанционно будешь очередному арендатору показывать помещение хотя бы?
Врожде это не так хлопотноЭто если к тебе адекватные сетевики заехали с устойчивым положением на рынке и сидят. А иначе-то если чехарда с арендаторами, со сменой каждые 3-6-9 месяцев...
dvv
v.i.p.
1. Честно говоря не верю в рубль в длительной перспективе. Как краткосрочная оборотка - нормально, но как длительные сбережения - очково. Да и страховка в 1.4млн маловата, а иметь кучу банков-ненмого геморойно.
2. Если задумываться о пенсионной подушке, то мне кажеться лучше уж влодиться в недвижку и ежемесячно получать доход, чем иметь ну руках деньги и их просто тратить.
3. В валюту верю чуть больше, но ее элементарно некуда влодить с какой то приемлимой доходностью. Если только акции покупать американские, Артур обещал научить, но не сдержал слово( Ну и малость туммано все по вводу-выводу денег.
4. Есть же риэлторы - вот как раз тот случай чтобы они зарабтали бабло за работу, а не пойми за что - это я про дистанционную сдачу.
5. Все таки есть надежда получить рентную доходность выше дохода от вклада, плюс все таки больше шансов что кирпичи в рублях подорожают, чем подешевеют
6. Ничто не мешает заняться в помещение тем же, что и сейчас. Просто местоположение такое - что будешь сам с собой конкурировать(
Кто нибудь в аптеках шарит? Насколько реально открыть аптеку? Дицензия? Примерно денег на начальный заку и какуя нудна оборотка? Иеще неясный вопрос - как аптеки операвтино снабжаются, особенно на периферии?
2. Если задумываться о пенсионной подушке, то мне кажеться лучше уж влодиться в недвижку и ежемесячно получать доход, чем иметь ну руках деньги и их просто тратить.
3. В валюту верю чуть больше, но ее элементарно некуда влодить с какой то приемлимой доходностью. Если только акции покупать американские, Артур обещал научить, но не сдержал слово( Ну и малость туммано все по вводу-выводу денег.
4. Есть же риэлторы - вот как раз тот случай чтобы они зарабтали бабло за работу, а не пойми за что - это я про дистанционную сдачу.
5. Все таки есть надежда получить рентную доходность выше дохода от вклада, плюс все таки больше шансов что кирпичи в рублях подорожают, чем подешевеют
6. Ничто не мешает заняться в помещение тем же, что и сейчас. Просто местоположение такое - что будешь сам с собой конкурировать(
Кто нибудь в аптеках шарит? Насколько реально открыть аптеку? Дицензия? Примерно денег на начальный заку и какуя нудна оборотка? Иеще неясный вопрос - как аптеки операвтино снабжаются, особенно на периферии?
dvv
v.i.p.
Я что то не встречал НЕ сильно длинных вкладов с доходностью много больше 6....7 годовых.
Кто нибудь в аптеках шарит?Обижаешь
Изменилось многое с тех пор, как я от отрасли отошёл, но всё равно нет-нет да пообщаешься с кем-то.
Глобально ничего не изменилось.
Оборотка месячная нужна. На начальный закуп от нуля до месячного оборота.
А снабжение простое - до 12 заказ, до 18 товар в аптеке. После 12 заказ - с утра до 12-13 заказ в аптеке. Пофигу, перефирия или нет, логистика дело фармдистрибьюторов. Если уж совсем жопа мира - ну значит сегодня заказал, завтра привезли.
По лицензии и прочему - смотреть надо, что, где.
Рынок гадкий стал, всё у федералов.
Говорить тебе "открывай аптеку!" не буду.
Но, принципиально открыть её вполне возможно.
Виктор_Марьянович
тоже Валера
плюс все таки больше шансов что кирпичи в рублях подорожают, чем подешевеютой не скажи, ой не скажи.
про недвижимость жилую я вообще молчу, она с 11 года просто стоит в цене (при инфляции рубля).
про торговую не в курсе, но что-то мне подсказывает, что ситуация не сильно лучше. её еще нужно продать суметь. а по рынку это либо очень долго, либо банальная лотерея - повезет/не повезет.
я некоторые объявления вижу просто годами, чуть не десятилетиями.
Виктор_Марьянович
тоже Валера
Кто нибудь в аптеках шарит? Насколько реально открыть аптеку?Реально.
Вопрос другой - чем ты будешь конкурировать? Цен тебе, как единичной аптеке, никто не даст хороших. Люди ищут цену, им на все остальное плевать. Задорого если сумеешь продать - дерзай.
dvv
v.i.p.
ну особо мощной статистики у меня нету. Сам взял на пике квартиру в 2008г. - 3-ку типовую у метро в 9-ти этажке за 3.5млн. Сейчас навреное стоит столько же, ну может 4(((( Какая инфляция была за этот период - трудно сказать. Думаю примерно 100 процентов. 10 лет я жил в этой достаточно комфортной квартире. Аренда такой стоила бы минимум 25 в месяц. То бишь 3млн за 10лет.
Допустим, я бы положил эти 3.5млн на депозит тогда. Он бы приносил бы мне примерно 17.5т в месяц при жоходности 6 процентов. В итоге за 10 лет потреял бы 900т на разнице полученых проуцентов и уплаченной аренды.
Конечно тут есть возможно неточности - ставка по вкладу в какие то периоды вроде как была повыше чем 6, возможно какие то расходы я на квартиру понес.
Но блин, жить в сьемном жилье дело такое - не факт что будешь снимать 10 лет одно и тоже, а переезды со всем скарбом меня достали еще в те времена что я жил на сбемных квартирах около 5лет. И самое противное - банков за 10 лет посыпалось большое множество и постоянно жить на стрессе....
Конечно самым оптимальным, было в 2008 году прикупить доларов, почем они тогда были? Вроде 23. Даже если бы их тупо закопать в огороде, чистый профит, за вычетом оплаты аренды за квартиру был бы в арйоне 3млн. Но знал бы прикуп...
Допустим, я бы положил эти 3.5млн на депозит тогда. Он бы приносил бы мне примерно 17.5т в месяц при жоходности 6 процентов. В итоге за 10 лет потреял бы 900т на разнице полученых проуцентов и уплаченной аренды.
Конечно тут есть возможно неточности - ставка по вкладу в какие то периоды вроде как была повыше чем 6, возможно какие то расходы я на квартиру понес.
Но блин, жить в сьемном жилье дело такое - не факт что будешь снимать 10 лет одно и тоже, а переезды со всем скарбом меня достали еще в те времена что я жил на сбемных квартирах около 5лет. И самое противное - банков за 10 лет посыпалось большое множество и постоянно жить на стрессе....
Конечно самым оптимальным, было в 2008 году прикупить доларов, почем они тогда были? Вроде 23. Даже если бы их тупо закопать в огороде, чистый профит, за вычетом оплаты аренды за квартиру был бы в арйоне 3млн. Но знал бы прикуп...
dvv
v.i.p.
ну есть одна фишечка. Ну в основном ценой
Виктор_Марьянович
тоже Валера
Он бы приносил бы мне примерно 17.5т в месяц при жоходности 6 процентов.Вов, ну ты что?
В 2011-ом году я размещал на депозите под 12.9% годовых, а в 2015-ом, сразу после краха рубля - под 19%.
Какие 6%? В среднем даже за 10%.
Это сейчас 6%. И то, если поискать, то можно найти 8%.
Виктор_Марьянович
тоже Валера
ну есть одна фишечка. Ну в основном ценойКакой ценой? Кто тебе цену то даст?
Даже федеральные фармдистрибьюторы, владеющие аптеками, и те не всегда предлагают лучшую цену. А ты говоришь - ценой.
dvv
v.i.p.
Ну если 10 годовых, то тогда то на то и выходит. Все таки кирпич немного подорожал даже с учетом заоблачных цен 2008. А те кто вошел в него после сильной коррекции - те думаю в профите.
Алексий
ходит дурачок по лесу
не всегда предлагают лучшую цену
для нормального человека вообще динамика цены на ту или иную позицию в аптеке может показаться дичью... и посерийный учёт, когда в одной аптеке одно и то же наименование по 2-3 разным ценам лидеры меняются по лучшим ценам постоянно, в Нске сейчас я бы скорее назвал -от-склада и все фармаимпексовские проекты... а какие озёрки или солнышки это будут завтра - время покажет
но ресурсы там да, федерального масштабалокальные проекты с лидерством по цене практически невозможны, если за тобой не стоит крупная структура если не федерального, то хотя бы регионального масштаба
а просто открыть одиночную аптеку "у дома" "на районе" - это абсолютно реально
3.....Если только акции покупать американские, Артур обещал научить, но не сдержал слово(Тебе не стыдно?
Ты счет открыл? Бабло туда завел?
И учить я не подписывался, ибо пройдено на 100 раз = чуть что не так на фондовом рынке, виноват "учитель", а не финансовые циклы или шаловливые пальчики "ученика".
Обещал показать что я покупаю, почему именно это и как кнопки нажимать.
P.S. Ну а вообще Ты реально встрял после слов "не сдержал слово". Готовь сауну ну и полный комплект к ней ))
И учить я не подписывался, ибо пройдено на 100 раз = чуть что не так
мы поняли, грины в стеклянной банке или бабло в недвижке - оно надёжнееТы реально встрялНе слушай его, он тебя развести пытается
Виктор_Марьянович
тоже Валера
последний год в аптеках на Гоголя самые низкие цены.
дошло до того, что даже мои бабушка и дедушка, прежде чем купить лекарство, просят меня посмотреть цены на сайте цен. и едут на Гоголя.
еще есть аптека на Красном, в которой тоже приятные цены.
не знаю, как обстоят дела у аптек у дома, но явно тенденция к экономии будет распространяться.
разница в цене просто огромная, одно лекарство у дома может стоить 500 рублей и оно же на Гоголя 340.
есть смысл съездить даже на машине.
Виктор_Марьянович
тоже Валера
ну и вообще у меня большие сомнения на счет открытия чего-либо не сетевого в рознице.
сети явно посильнее будут. не сегодня-завтра все не сетевое вымрет. не долго осталось.
сети явно посильнее будут. не сегодня-завтра все не сетевое вымрет. не долго осталось.
Алексий
ходит дурачок по лесу
Аптека на Гоголя лидером были наверное до 2016-2017, потом они уступать стали другим, а легенда осталасьхотя, по отдельным позициям у них может буть лучшая цена, да
разница, может быть и не х1,5, а и все х2...
сроки годности 3-5 лет, а ценообразование чисто от оптовой, со всеми вытекающими последствиями
может качнуться как вверх, так и вниз, причём независимо от курса евро
у аптек у дома - роль чисто аптек у дома
и пунктов выдачи аптека.ру и подобных проектов фармдистрибьюторов
там сейчас где потока особого нет часто штат = 2 человека в графике неделя/неделя
Алексий
ходит дурачок по лесу
а просто не надо с сетями конкурировать пытаться
занять свою нишу, и в ней спокойно сидеть
помня о том, что завтра они всё равно тебе ещё подговнят
сейчас сети плотно зашли в формат "у дома", какой плюс тут есть - в старых микрорайонах уже радикально расстановка не изменится, пятёрочки с монетками сейчас последние помещения понасобирали, больше нету
а вот что интересно - многие помещения в виде квартир, выведенных из жилого фонда, подзависли
ценник ломят по старой памяти высокий
занять свою нишу, и в ней спокойно сидеть
помня о том, что завтра они всё равно тебе ещё подговнят
сейчас сети плотно зашли в формат "у дома", какой плюс тут есть - в старых микрорайонах уже радикально расстановка не изменится, пятёрочки с монетками сейчас последние помещения понасобирали, больше нету
а вот что интересно - многие помещения в виде квартир, выведенных из жилого фонда, подзависли
ценник ломят по старой памяти высокий
dvv
v.i.p.
ну вот что то наподобие аптеки на гоголя я и хотел открыть, но в другом городе. Но поговорив с людьми кто в теме, понял, что мне эта задача не по зубам. А открывать просто апетку обычную желания нету.
KonstantinVN
smart casual
Просто совет - не надо открывать аптеку одиночную. Нет там бизнеса уже. Невозможно конкурировать с федералами. Плюс запрет на ЕНВД и ввод маркировки, а с 2021 года переход на ОСН. Если даже вдруг и выстрелит аптека, месяца через 3-4 дверь-в-дверь появится еще игрок. Окупаемость аптеки на аренде - около 36 мес.
Алексий
ходит дурачок по лесу
у тебя два сомнительных тезиса в тексте, причём в концеЕсли даже вдруг и выстрелит аптека, месяца через 3-4 дверь-в-дверь появится еще игрок.Есть места, где дверь-в-дверь не открыться, и даже на тот же казалось бы поток не присесть.
Но в целом да, наличие других аптек в зоне прямой видимости при открытии новой никого не смущает, было бы место хорошее.Окупаемость аптеки на аренде - около 36 мес.Средняя температура по палате - 36,6.
Срок всё же меньше, это ты какой-то грустный называешь, в плохом месте на дорогой аренде. При правильном открытии прибыль начинает появляться с 4го-7го месяца, а вложения, если не что-то супермодное делать, не такие уж большие. 12 месяцев нет, а вот от 16-18 уже вполне реально. Даже в нынешних хреновых условиях. У меня по соседству уже третий очередной новый собственник рядом "оптеку" открывает...И каждый следующий норовит бабки вложить в рекламу и интерьер...Раз в два года 
Видать,таблэточки не те!
Видать,таблэточки не те!
место не тона Лежена, 15, например, когда аптеку открыли, я сразу сказал, что закроются
ошибся правда чуть в сроках, месяца на три дольше продержались меньше двух летв интерьер особо вообще нет смысла вкладываться, отталкивающее впечатление не должны производить стены и торговое оборудование и соответствовать СанПиН, этого достаточно
а реклама аптеки-одиночки... да какая тут реклама, местных просто привязать бонусными карточками и всё, больше ничего не надо
ну и понятно с какими-то из сервисов типа аптека.ру работать подписаться
Так какие покупашки,такие и идеи по открытию бизнесов
Показать спойлер
на шальные бапки и я покуролесить могу
Показать спойлер
Товарищ тоже отсоветовал аптеку открывать.
Дичайшее предложение.
Бабушки сегодня здесь, а завтра на Лежена 15,17,39...
Или трафик должен быть просто дикий.
Плюс возможность продавать не лекарства , а парамедицину
и сопутствующие товары (боярышник не тот товар!).
Дичайшее предложение.
Бабушки сегодня здесь, а завтра на Лежена 15,17,39...
Или трафик должен быть просто дикий.
Плюс возможность продавать не лекарства , а парамедицину
и сопутствующие товары (боярышник не тот товар!).
ТОП 5
1
3
4