Бесплатные юридические консультации (часть 5)
492905
976
Goncales
великодушно прощаю хамство)))
благодарю
выпьем на брудершафт? :friends:
ладно, тема закрыта. ТС уже всё узнала
Чем наказуема продажа инвестиционной квартиры в новостройке не оформленной в собственность по схеме в двух расписках: сумма на котловане + "неотделимые улучшения"?

Чем прижучить можно эту "хитрую схему"?
AKIRO2
что за улучшения?
По факту не существует никаких улучшений. Расписке просто пишется, как "неотделимые улучшения".
Anioto
Наказуема:
- возможными недоразумениями при расторжении сделки (если откажется продавец обе суммы возвращать и в суде будете доказывать, что передали две суммы и требуете две суммы вернуть) ,
- упущенной выгодой по возврату 13% , которые государство может Вам вернуть от указанной в ДДУ/ДКП стоимости до 2-х.млн. (т.е. до 260 т.р. возможен возврат налогов) при покупке квартиры (только Вы должны официально работать по найму, чтобы эти 13% списывались с изначально начисленных на Вас налогов) .

Ну и угрызениями совести наказуема, что где-то за границей плачет недофинансированный ребёнок чиновника, которому не хватает на Бентли и кокаин, или нехватило денег на разгон облаков в Москве, на день народного единства, т.к. инвестор недоплатил налог с полученной прибыли, при перепродаже Вам собственной квартиры.
Anioto
в суде должник скажет, что в котловане с глиной никаких улучшений сделать нельзя, ну только если голубой глиной измазать
"Липу" нужно правильную изготавливать, под задачи.
Realtor
Вывод таков, что чистейшее мошенничество, пока, что ни чем не наказуемо.
Суд признает 2 расписку недействительной, и будет покупатель, получать свои 13% по 1 расписке.
Anioto
можно и 1ю расписку признать недействительной
Anioto
Ну, про "признание расписки недействительной" - это, пардон, какой-то бред, но что касается озвученной ситуации - стоит ли лишний огород городить: сделка с недвижимостью, права на которую не зарегистрированы, изначально ничтожна. У продавца, получающего солидную сумму за то, что он не имеет права продавать, есть неплохие шансы в случае конфликта загреметь под 159 УК РФ (в зависимости от цены - даже под часть четвёртую этой статьи).
Anioto
Что такое "неотделимые улучшения" применительно к договору купли-продажи объекта недвижимости?
Если не ошибаюсь, в ГК РФ речь о неотделимых улучшениях идет лишь применительно к арендным отношениям и возможности увеличения доли в общем имуществе. Причем эти улучшения должны быть осуществлены арендатором или дольщиком.
Goncales
Или супругами в период их пользования личным имуществом одного из них.
Но, честно говоря, гораздо интереснее вопрос принадлежности имущества. Если, конечно, спрашивающий верно описал ситуацию.
Tran
У продавца, получающего солидную сумму за то, что он не имеет права продавать, есть неплохие шансы в случае конфликта загреметь под 159 УК РФ (в зависимости от цены - даже под часть четвёртую этой статьи).
И тем не менее купля-продажа в Дискусовских новостройках идёт не первый год.
Описания ситуации с рассуждениями есть в топике Южно-чемской жилмассив! (часть 24)
Anioto
Так там, скорее всего, не недвижимость продают, а переуступают право требования, а это уже другой коленкор. Т.е. вы неверно озвучили изначальные условия.
Tran
переуступают право требования, а это уже другой коленкор.
Точно. Так, вы что-нибудь озвучить можете по этому поводу? :umnik:
Anioto
Так вы для начала внятно озвучьте ситуацию. В чем проблема-то - в самой переуступке права требования, особенно если она правильно оформляется через застройщика, нет ничего необычного, а тем более криминального. С оформлением косяк или что?
Tran
С оформлением всё нормально. Хотелось бы разобраться с 2мя расписками, которые пишут некоторые хитрые продавцы.
Anioto
Если всё нормально с оформлением - всё равно каким количеством расписок оформляется расчет, одной, двумя или десятью. Главное, чтобы обязанность по оплате была исполнена.
Tran
Если всё нормально с оформлением - всё равно каким количеством расписок оформляется расчет, одной, двумя или десятью. Главное, чтобы обязанность по оплате была исполнена.
Извините за дотошность что ли. И всё же хотелось бы получить подробный ответ о расписке "за неотделимые улучшения" в схеме переуступок на квартиру в новостройке Дискуса +. Какие плюсы и минусы. Чем вся эта манипуляция с распиской "за неотделимые улучшения" чревата.
Anioto
Смотрите - есть две стороны. Одна переуступает право, вторая приобретает его. По вашим же словам, все формальности с оформлением документов соблюдены. Значит остаётся только вопрос оплаты - приобретающий право должен оплатить переуступающему конкретную сумму. Опять же по вашим словам, как я понял, обе расписки не абстрактные, а привязаны к конкретному объекту, т.е. в случае чего, доказать что они имеют прямое отношение к этой переуступке не составит труда. Обязанность по оплате выполнена. Кто-то пытался оспорить подобное? Пока не вижу причин волноваться для приобретателя права.
Tran
Так вы для начала внятно озвучьте ситуацию. В чем проблема-то - в самой переуступке права требования, особенно если она правильно оформляется через застройщика, нет ничего необычного, а тем более криминального. С оформлением косяк или что?
топ-менеджера ПТК-30 за что посадили?
Anioto
С оформлением всё нормально. Хотелось бы разобраться с 2мя расписками, которые пишут некоторые хитрые продавцы.
расписка имеет силу, если деньги (товар) получены, а если деньги не получены - то такая расписка это ни о чем
Sky
Ску, если хотите что-то сказать - говорите прямо. Меня ваши загадки как-то слабо интересуют.
Tran
\п. 7\ Суть двух расписок и продажи "неотделимых улучшений" в том и состоит, чтобы продавец полностью сокрыл полученную вторую сумму от каких либо инстанций. Вплоть до того, что прописывают ответственность за разглашение и самостоятельную уплату налогов.

Второй вариант - соответствующие документы на три года сдают на хранение в агентства, как независимой третей стороне, чтобы покупатель не пошёл в налоговую.

Третий вариант - увеличивают стоимость переуступки (или продажи по ДКП, не важно) на сумму налогов, которые должен будет продавец оплатить, если покупатель не идёт на "две расписки" и указывают всю стоимость.

Четвёртый вариант - перекрывают возмещением НДФЛ, причитающихся к возврату продавцу от государства (один раз только можно).

Пятый (в РФ фантастический) - платят 13% от суммы превышающей суму инвестиций (сверх 1 млн. руб)

Всё зависит от цены, договорённостей, дефицита, фобий и убеждений участников, условий покупки (например, банки по ДДУ не разрешают завышение, т.к. нет ещё объекта, а по ДКП - с превеликим удовольствием)

Я не касаюсь законной и этической стороны, я только констатирую факты сложившейся ситуации. Пути её решения и рекомендации - очень индивидуальны. Хоть в чём то с вами соглашусь - для начала требуется внятно озвучить и понять ситуацию, особенно если вы с ней на практике никогда не сталкивались.
\п. 7\
Realtor
\п. 7\
Автора вопроса судя по высказываниям о "хитрых продавцах" и прочему, явно интересовала защищенность приобретателя права и опасности для него. О чём я ему и говорил.
\п. 7\
Tran
ННП
Господа и дамы, умерьте пыл, пожалуйста.
Tran
Пока не вижу причин волноваться для приобретателя права.
Все же хотел конкретно услышать, чем по законодательству РФ грозит продавцу, использовавшему схему 2 (двух) расписок в переуступке прав квартиры (не оформленной в собственность) в новостройке:

Например инвестор - продавец надумал продать по переуступке квартиру (не оформленную в собственность) в новостройке на сумму 1.900.000 рублей. На котловане же, он её покупал за 1.600.000 рублей.

Дальше инвестор - продавец нашел покупателя, который готов приобрести по переуступке квартиру в новостройке.
Но инвестор - продавец выдвигает просьбу - требование, чтобы сумма в переуступке прав у застройщика стояла 1.600.000 рублей, при этом будут фигурировать две расписки у покупателя, скажем в первой будет стоять сумма 1.600.000 рублей, как и есть на котловане, во второй расписке "за неотделимые улучшения" будет стоять 300.000 рублей.
Итого общая сумма в двух расписках составляет 1.900.000 рублей.

Покупатель соглашается, сделка переуступка прав прошла.

Теперь бы хотел знать, какие конкретно последствия ждут на законодательном уровне, как продавца, так и покупателя.
В ситуации ясно, что инвестор - продавец хочет уйти от уплаты налога с прибыли.

Какие плюсы и минусы. Чем вся эта манипуляция с распиской "за неотделимые улучшения" чревата.
Realtor
Суть двух расписок и продажи "неотделимых улучшений" в том и состоит, чтобы продавец полностью сокрыл полученную вторую сумму от каких либо инстанций.
Сразу видно, что гражданин на рынке недвижимости очень в теме.
Anioto
Для покупателя, как я и говорил, минусов никаких - он выполнил свои обязательства. Для продавца, с учетом озвученных целей - ответственность за уклонение от уплаты налогов может наступить только в случае, если доказательства его уклонения попадут в ФНС. Уголовки за это не будет - размер не тот, скорее всего штраф по ст.119, 122 НК РФ. В зависимости от содержания договора между сторонами и текста второй расписки можно, конечно, поговорить и о неосновательном обогащении продавца (ст.1102 ГК РФ), но, сдаётся мне, это дело мало перспективное. А цели-то какие - попытаться прижучить продавца? Смысл?
Anioto
Дискус, чтобы налоги не платить, вексельные схемы использовал.
Сибирь, зная, что на этапе: котлован-нулей цикл-2,3 этаж народ перепродает квартиры в строящемся доме, тоже хотело "укусить" часть прибыль между старым и новым покупателем квартиры, поэтому брало "комиссию" за "перевод квартиры" с одного "инвестора" на другого (ПТК-30 так и "попало").
лучше провести "улучшения котлована" через целевое оказание услуги - тогда ничего не грозит
Добрый день, только зарегистрировалась на форуме, и не уверена в тот ли раздел пишу, но очень прошу знающих людей проконсультировать в вопросе ндфл.
Купили в этом году квартиру в Новосибирске. Сами еще жили не здесь, поэтому оформляли на дочь нотариальную доверенность на покупку.
Сейчас обстоятельства изменились и планируем ее продать, дороже на 50 тыс. руб. Кадастровая стоимость квартиры меньше продажной.
В 2018 году мы должны будем подать декларацию в ифнс. С какой суммы будет рассчитываться налог к уплате?
Много читали о том, что налоговая может учесть расходы на покупку при предоставлении соотв.документов. Но у нас в расписке от продавца указано третье (доверенное) лицо, а не сам покупатель. Текст в расписке примерно таков: Я, Продавец ..... получил от Доверенного лица.... за Покупателя.... такую-то сумму за проданную мной квартиру.....
Примет ли налоговая в расчет эту расписку?

Сейчас остро стоит вопрос - продавать ли вообще эту квартиру. Потому что если налог будут рассчитывать с полной стоимости, даже с учетом предоставляемого вычета в 1 млн руб., то это очень большая сумма
MamaMaru
Расписку безусловно примет. Это же в Ваших интересах действовало доверенное лицо и от Вашего имени деньги передавались. Если показываете в ДКП стоимость на 50 т.р. больше покупной, то с этой суммы подлежит уплате 13% . Сумма налога будет небольшая + несколько больше мороки по отчётности будет. Как вариант, скиньте от стоимости квартиры (чтобы в ДКП была цена на 50 т.р. меньше) и продайте ему отдельно какую-нибудь мебель на эти 50 т.р. или типа сантехнику и т.п., с оформлением отдельного договора и расписки (без гос.регистрации) , чтобы не усложнять отчётность.
От перемены мест слагаемых - сумма не изменяется (с)
Realtor
несколько больше мороки по отчётности будет.
Несколько больше по сравнению с чем?
и продайте ему отдельно какую-нибудь мебель на эти 50 т.р. или типа сантехнику и т.п., с оформлением отдельного договора и расписки
Вы предлагаете человеку нарушить закон, включив в договор то, чего на самом деле не было?
И как это вообще упростит отчетность?
Naaatta
Если взаимодействиями с налоговой регулярно заниматься, то никакой лишней мороки - обычное дело. Но большинству людей не очень нравятся всякие 3-НДФЛ , подсчёты и уплаты налогов.
Закон ни в коем случае не предлагаю нарушать. У каждого есть право на оптимизацию налогообложения, в рамках закона. В крупных фирмах для этого целые коллективы содержат. Просто, обычно, квартиру продают с какими то действительными произведёнными улучшениями и эти улучшения по умолчанию включают в стоимость квартиры. Уж на 50 т.р. можно разделить квартиру и реально существующие улучшения, которые я и предлагаю оформить отдельно. В этом случае мы не говорим про распространённые в РФ, в т.ч. официально культивируемые банками, схемы с занижениями на миллионы. Думаю, что здесь можно совершенно с чистой совестью выделить имущество на 50 т.р.
Naaatta
Касаемо мебели гражданин риелтер прав. И включать в договор её совсем не обязательно. Можно отдельным договором, можно по устной договорённости. Соответственно, в поле зрения налоговых органов этот доход скорее всего не попадёт.
Realtor
Не пойму одну вещь, зачем физическому лицу (пусть даже продавцу - риэлтору выступающему в роли физического лица) обходить налог. Не проще ли с прибыли заплатить налог, который со 100.000 рублей составит всего 13 тыс.рублей, учитывая, что на котловане продавец приобретал за 1.000.000 рублей, чем проводить аферу липовых "улучшений" в отдельной расписке с целью неуплаты налога каких-то там 13 тыс.рублей?
Рискуя попасть под УК РФ ст. 198-199, и не смешные штрафы.
Realtor
Это не отвечает на мой вопрос - чем декларация станет проще?
Tran
Соответственно, в поле зрения налоговых органов этот доход скорее всего не попадёт.
Вы думаете, я этого не знаю?
Однако, товарищем было предложено не избежать уплаты налога, а сделать декларацию проще.
В этом случае доход в 50 тыс тоже можно включить в декларацию и применить вычет в 250 000.
Все честно, но еще сложнее.
Naaatta
Благодарю всех за ответы и мнения :flowers: . Ситуация более-менее прояснилась.
А если цена продажи по основному договору будет все-таки на 50 тыс. руб. больше, декларация же всё равно одна подается? Чем усложнится отчетность?
И вот этот налог к уплате 6500 руб., на него требование придет? Какие сроки уплаты у него?

Еще попутный вопрос.
Если в этом же году мною будет приобретена другая квартира, побольше, то смогу ли я в 2018 году подать одновременно еще и на получение имущественного налогового вычета, если это право ранее мной не реализовано? Являюсь работающим пенсионером, вроде за 2014-2017 годы могу ндфл возместить.....
Anioto
Рискуя попасть под УК РФ ст. 198-199
199 УК РФ тут вообще ни причем, поскольку относится к организациям. А 198 УК РФ предусматривает ответственность за уклонение в крупном размере. Озвученные вами 300 тыщ - это в три раза меньше крупного.
Ну а причина банальна - зачем отдавать 13% когда их можно не отдавать.
MamaMaru
Да ни чем отчетность не усложнится, на самом деле, потому что 3-НДФЛ подавать в любом случае надо.
Налог уплатить необходимо до 01 июля года, следующего за отчетным. Требование направляется в случае, если налог не оплачен. И обычно включает в себя также и требование об уплате пени.

Да, имущественный вычет Вы сможете получить
Tran
Ну а причина банальна - зачем отдавать 13% когда их можно не отдавать.
Таким образом продавец кинул не только государство, но и покупателя, который не сможет возвратить в полном объёме свои 13% .
О моральных качествах плутов и аферистов даже не берусь говорить. Жадность не имеет границ, тем более пачкаться из-за каких-то там грошей.
MamaMaru
Чем усложнится отчетность?
Ничем.
Если в этом же году мною будет приобретена другая квартира
Да, сможете, тогда и платить ничего не надо будет - исчисленный налог вычетом перекроется.
Автоинформатор
Какие меры воздействия для выбивания долга за капитальный ремонт на спецсчёт ТСЖ?
Крупный собственник нежилых помещений не платит за 2015-2016гг долги...
Naaatta
Это не отвечает на мой вопрос - чем декларация станет проще?
Я лично её совсем не сдаю, если прибыль не получаю. Никоим образом не стану говорить, что это правильно и все так делайте, просто делюсь личным опытом. Один единственный раз лет 5-6 назад получал письмо от налоговой с требованием сдать 3-НДФЛ по одной квартире, но и в этом случае не сдал. Претензий от налоговой никаких. Я зарегистрирован на сайте гос.услуг и в налоговой, отслеживаю начисленные платежи и своевременно плачу - их всё устраивает и меня тоже. Я лично надеюсь на закон Медведева, который обязывает гос.инстанции самостоятельно запрашивать друг у друга информацию, в т.ч. о цене покупки и продажи, если им это интересно и они сами должны видеть, что в этих случаях я им ничего не должен и нечего меня гонять, раз сами могут и обязаны запрашивать.
Anioto
Таким образом продавец кинул не только государство, но и покупателя, который не сможет возвратить в полном объёме свои 13% .
О моральных качествах плутов и аферистов даже не берусь говорить. Жадность не имеет границ, тем более пачкаться из-за каких-то там грошей.
Как-то неравноценно к этим 13% у Вас отношение. Если человек, рисковавший инвестициями и вложивший на долгие годы в стройку собственные деньги, хочет их сохранить для себя (тем более в рамках закона) то он злодей и "кинул не только государство, но и покупателя" , на возмутительные убытки их обрёк, а вот если бы не пользовался предоставленными законом возможностями оптимизацией и заплатил их государству и следующему покупателю, то они превращаются в "каких-то там грошей" :biggrin:

Выходов несколько:
1. Не принимать чужие "всего 13% " близко к сердцу и купить квартиру (изначальную цель достичь) на условиях приемлемых для продавца (при условии адекватного оформления переданных сумм, не надеясь на честное благородное) .
2. Найти такого продавца, который готов продать квартиру без разделения её на квартиру и какие-то её составляющие, улучшения, мебеля... (они тоже есть, особенно если далее покупают другую квартиру и могут налоги встречной сделкой компенсировать)
3. Купить самому "на котловане" , дождаться сдачи дома через несколько лет.
Realtor
Я лично надеюсь на закон Медведева, который обязывает гос.инстанции самостоятельно запрашивать друг у друга информацию, в т.ч. о цене покупки и продажи
Ну надейтесь, надейтесь.
что в этих случаях я им ничего не должен и нечего меня гонять, раз сами могут и обязаны запрашивать
Придется тогда еще и изменений в НК дождаться, поскольку на сегодня вычет предоставляется исключительно по заявлению налогоплательщика.
Realtor
Человек рисковавший инвестициями на начальном этапе, продаёт на конечном этапе квартиру за конкретную сумму покупателю, цену которая полностью удовлетворяет продавца, но разбивая одну полную сумму в 2 расписках на отдельные составляющие, он лишает в налоговой честного покупателя на полный возврат денег по 2 расписке на улучшение несуществующих условий, это, как говорится в народе есть ничто, как обыкновенное кидалово или хотите афера, обман покупателя, я уже не упоминаю о государстве.
С этической (моральной и нравственной) точки зрения это очень и очень не хорошо.
wiza
Претензия такому собственнику, а далее - заявление в арбитраж. Из законных "мер воздействия" - это всё.
Можно, конечно, измыслить что либо типа уступки права требования, но во-первых, кто такой долг купит?, а во-вторых, перед цессионарием встанет та же проблема, что стоит перед вами
Anioto
Я Вас понял и часто аналогичные рассуждения слышу и в какой-то степени даже согласен. Но, трагикомедия в том, что покупатель, в будущем перешедший в ранг продавца - часто, меняет своё мировоззрение и уже не считает, что он кому то должен от своих денег часть суммы отдавать, если есть законная возможность не отдавать.
Это всё философия и индивидуальный выбор каждого (ну а налоговая следит, чтобы не борзели). Аналогично можно воду в ступе толочь про регистрацию в офшорах, схемы списания НДС, убытков, благотворительности, трудоустройство инвалидов и оформление инвалидности (настоящей и не совсем), получение льгот и субсидий юридическими и физическими лицами, процедуры банкротства, выбор оптимальной схемы налогообложения (ЕНВД, УСН, 15%, 6% , патент, 13% , "авось" ) и т.д. Не думаю, что Вы или я сможем повлиять на ситуацию в РФ, нервы и время дороже. Всё-таки, если переходить к реалиям, то Вам остаётся три варианта.
Goncales
Претензия только ему? Или копии в прокуратуру и ещё куда