Общее имущество МКД. Содержание, текущий ремонт и др. Ч. 1
174001
1000
Департамент энергетики, жилищного и коммунального хозяйства города Новосибирска опубликовал на своем сайте информацию о минимальном перечне работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах на 2014 год.
В частности, департамент предлагает индексировать неизменный перечень работ и услуг по содержанию общего имущества в доме. Для этого в договоре управления МКД необходимо предусмотреть условие об индексации на новый период указанной в перечне стоимости работ и услуг и соответственно размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Решение о проведении дополнительных работ и услуг, не учтенных в перечне, принимается на общем собрании собственников помещений после утверждения видов таких услуг и работ, условий их оказания, выполнения и размера финансирования и включения их в перечень, соразмерно которому будет определена плата за содержание и ремонт жилого помещения.
В частности, департамент предлагает индексировать неизменный перечень работ и услуг по содержанию общего имущества в доме. Для этого в договоре управления МКД необходимо предусмотреть условие об индексации на новый период указанной в перечне стоимости работ и услуг и соответственно размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Решение о проведении дополнительных работ и услуг, не учтенных в перечне, принимается на общем собрании собственников помещений после утверждения видов таких услуг и работ, условий их оказания, выполнения и размера финансирования и включения их в перечень, соразмерно которому будет определена плата за содержание и ремонт жилого помещения.
-
PDF
О минимальном перечне
aston_villa
activist
Можно уточнить, это только для муниципального жилья?
Varuna
nacida libre
Нет, не только. Касается всех — собственников и наймодателей, а следовательно, и нанимателей. Информация департамента — о тарифах для всех многоквартирных домов, где могут быть жилые помещения (квартиры) любой формы собственности, в том числе и нежилые помещения.
Однако нужно учитывать один важный момент.
Каждый год для нанимателей муниципального жилья мэрия устанавливает отдельно тарифы на содержание — смотрите размер платы здесь постановление мэрии города Новосибирска от 17.06.2014 № 5034 «О плате за содержание и ремонт жилых помещений».
Но если на общем собрании собственников помещений был установлен размер платы за содержание и ремонт жилых помещений, отличный от указанного в постановлении мэрии № 5034, то «размер платы за содержание и ремонт жилых помещений для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирных домах устанавливается с учетом результатов общего собрания собственников помещений... на основании предложения администрации района (округа по районам) города Новосибирска отдельным правовым актом мэрии города Новосибирска».
Однако нужно учитывать один важный момент.
Каждый год для нанимателей муниципального жилья мэрия устанавливает отдельно тарифы на содержание — смотрите размер платы здесь постановление мэрии города Новосибирска от 17.06.2014 № 5034 «О плате за содержание и ремонт жилых помещений».
Но если на общем собрании собственников помещений был установлен размер платы за содержание и ремонт жилых помещений, отличный от указанного в постановлении мэрии № 5034, то «размер платы за содержание и ремонт жилых помещений для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирных домах устанавливается с учетом результатов общего собрания собственников помещений... на основании предложения администрации района (округа по районам) города Новосибирска отдельным правовым актом мэрии города Новосибирска».
Не осилив 17 страниц, прошу помощи у знающих или тех, кто сталкивался с таким вопросом. В перечень работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома управляющая компания включает ( по протоколу общего собрания) оплату председателю совета дома. Тариф введен в пункт "содержание и ремонт жилья".
В ЖК РФ четко оговорена структура платы и никакая оплата председателю туда входить не может. Кроме того в законодательстве нет ни одной статьи, которая предполагает оплату этой общественной деятельности. В перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания зарплата председателя не относится и проводиться голосование по этим вопросам не может. Если начисление зарплаты законно, то какие основания для этого имеются. Сейчас вопрос о том нужно или нет платит председателю не ставится. Кто сталкивался, поделитесь опытом.
В ЖК РФ четко оговорена структура платы и никакая оплата председателю туда входить не может. Кроме того в законодательстве нет ни одной статьи, которая предполагает оплату этой общественной деятельности. В перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания зарплата председателя не относится и проводиться голосование по этим вопросам не может. Если начисление зарплаты законно, то какие основания для этого имеются. Сейчас вопрос о том нужно или нет платит председателю не ставится. Кто сталкивался, поделитесь опытом.
1. Включение "оплата председателю Совета МКД" в тариф на содержание и ремонт неправомерно. Как Вы сами указали, структура платы определена ст. 154 ЖК РФ
2. Вы можете (подчеркиваю, можете) платить предсдедателю в добровольном порядке, возложить на Вас такую обязанность никто не может.
3. Указанное решение ОСС можно оспорить в судебном порядке, если сроки еще не истекли.
2. Вы можете (подчеркиваю, можете) платить предсдедателю в добровольном порядке, возложить на Вас такую обязанность никто не может.
3. Указанное решение ОСС можно оспорить в судебном порядке, если сроки еще не истекли.
Разьяснение Минстроя РФ о содержании и ремонте, в случаях, когда нет кворума собрания и управляющая компания назначена, а не выбрана.
Вкратце суть вопроса такая: есть ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, в соответствии с которой нужен кворум (то есть большинство голосов собственников МКД) собрания, чтобы брать за содержание и (текущий) ремонт жилья. Но что делать, если кворума собрать невозможно и управляющая компания назначена (а не выбрана) в результате конкурса, объявленного ОМСУ (или просто муниципальная, назначенная приказом ОМСУ, если конкурс не состоялся)? Должна ли управляющая компания брать деньги за содержание и ремонт, и выполнять их в подобных случаях, без кворума собрания?
В п. 34 пост. пр. РФ № 491, являющегося обяз прил. к ст. 159 ЖК РФ - на эту тему сказано:
"В случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации".
Таким образом две статьи одного и того же ФЗ (ЖК РФ) противоречат друг другу, что требует, как минимум - разьяснение тем органом гос. власти, который осуществляет правовую экспертизу законов и НПА в данной сфере. В данном случае это Минстрой РФ.
Из ответа Минстроя РФ от 02.04.2015 № 9056-ОГ/04 следует, что п. 34 пост. пр. РФ № 491 приоритетней и УО всё равно должна брать за содержание (и текущий ремонт в том числе) с тех, кто платит.
Далее я приведу текст письма Минстроя РФ (максимум, что смог распознать из картинки): {Исправлено. Пункт 9.}
Вкратце суть вопроса такая: есть ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, в соответствии с которой нужен кворум (то есть большинство голосов собственников МКД) собрания, чтобы брать за содержание и (текущий) ремонт жилья. Но что делать, если кворума собрать невозможно и управляющая компания назначена (а не выбрана) в результате конкурса, объявленного ОМСУ (или просто муниципальная, назначенная приказом ОМСУ, если конкурс не состоялся)? Должна ли управляющая компания брать деньги за содержание и ремонт, и выполнять их в подобных случаях, без кворума собрания?
В п. 34 пост. пр. РФ № 491, являющегося обяз прил. к ст. 159 ЖК РФ - на эту тему сказано:
"В случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации".
Таким образом две статьи одного и того же ФЗ (ЖК РФ) противоречат друг другу, что требует, как минимум - разьяснение тем органом гос. власти, который осуществляет правовую экспертизу законов и НПА в данной сфере. В данном случае это Минстрой РФ.
Из ответа Минстроя РФ от 02.04.2015 № 9056-ОГ/04 следует, что п. 34 пост. пр. РФ № 491 приоритетней и УО всё равно должна брать за содержание (и текущий ремонт в том числе) с тех, кто платит.
Далее я приведу текст письма Минстроя РФ (максимум, что смог распознать из картинки):
Показать спойлер
"Уважаемый ...!
Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел Ваше обращение, направленное письмом Министерства юстиции Российской Федерации от 29.01.2015 № 09-8681/15 (вх.Минстроя России от 04.02.2015 № 2696-ОГ) о разъяснении отдельных положений жилищного законодательства и сообщает следующее.
Выбор одного из способов управления многоквартирным домом является, согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее -ЖК РФ), обязанностью собственников помещений многоквартирного дома.
Если собственниками многоквартирного дома по каким-либо причинам не выбран способ управления, то управляющую организацию выбирает орган местного самоуправления по результатам открытого конкурса.
ЖК РФ установлено право собственников помещений многоквартирного дома на обращение в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в установленном порядке.
Основания для проведения конкурса установлены пунктом 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 60 февраля 2006 г. № 75. Конкурс проводится, если:
1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:
собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 ЖК РФ;
собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 ЖК РФ;
3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;
4) в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Следует отметить, что цена договора управления, заключенного по результатам проведенного открытого конкурса по отбору управляющей организации равна размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, рассчитанному организатором конкурса и указанному в извещении о проведении конкурса. Такая цена договора управления остается неизменной в течение срока действия договора управления, который заключается в данном случае на срок от одного до трех лет.
Размер платы должен быть установлен с учетом требований части 1 статьи 156 ЖК РФ и быть достаточным для обеспечения содержания общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
В иных случаях размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме устанавливается собственниками помещений
самостоятельно в порядке, установленном частями 7 и 8 статьи 156 ЖК РФ, с учетом предложений управляющей организации на срок не менее чем один год.
В соответствии с частью 1.1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской федерации (далее - ЖК РФ) надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:
1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного
дома;
2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.
Согласно пункту 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (далее - Правил содержания), надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений:
- путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ;
- путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 ЖК РФ.
В соответствии с пунктом 17 Правил содержания собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Перечень услуг и работ формируется из состава работ, включенных в Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 (далее - Минимальный перечень услуг и работ).
Обязанность управляющей организации по осуществлению подготовки предложений о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предложений о проведении капитального ремонта и доведение их до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации, установлена подпунктом «г» пункта 6 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290.
Таким образом, в соответствии с законодательством управляющая организация обязана предложить собственникам для утверждения на общем собрании перечень работ и услуг, обеспечивающих надлежащее содержание имущества собственников. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения по предложению управляющей организации должен быть установлен достаточным для обеспечения финансирования такого перечня работ и услуг.
Согласно части 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Такая управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах (часть 2.3 статьи 161 ЖК РФ).
В соответствии с положениями статей 153-160 ЖК РФ, плата за жилое помещение вносится управляющей организации. Также управляющей организации вносится плата за коммунальные услуги, если собственниками на общем собрании не принято решение о внесении платы за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт (частью 1 статьи 158 ЖК РФ)
Затраты на содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание, текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме входят в состав платы за жилое помещение. Данные затраты должны быть достаточными для поддержания общего имущества собственников в надлежащем состоянии и распределяются между собственниками помещений многоквартирного дома соразмерно доле в праве общей собственности на это имущество, то есть соразмерно площади помещения, находящегося в собственности.
Принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме отнесено статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) к общему собранию собственников помещений многоквартирного дома. Такие решения принимаются с учетом предложений управляющей организации, учитывающих степень физического износа и технического состояния общего имущества.
Вместе с тем, затраты на проведение текущего ремонта общего имущества включаются, в соответствии с частью 2 статьи 154 ЖКРФ в состав платы за жилое помещение.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть соразмерен утвержденному на общем собрании собственников перечню, объемам и качеству услуг и работ.
В обязанности управляющей организации, в соответствии с Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290, входит организация работы по начислению и сбору платы за содержание и ремонт жилых помещений и взысканию задолженности по оплате жилых помещений.
Таким образом, управляющая организация обязана предложить собственникам для утверждения на общем собрании такой перечень работ и услуг, при выполнении которого обеспечивалось бы надлежащее содержание общего имущества. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен включать все расходы управляющей организации, связанные с выполнением такого перечня работ и услуг и услуг по управлению многоквартирным домом, в том числе по организации взысканию задолженности по оплате жилых помещений.
Следовательно, доводы управляющей организации о наличии причин, препятствующих выполнению ею своих обязательств, не соответствует требованиям жилищного законодательства и является поводом для Вашего обращения в органы государственного жилищного надзора.
Директор Департамента жилищно-коммунального хозяйства...".
Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел Ваше обращение, направленное письмом Министерства юстиции Российской Федерации от 29.01.2015 № 09-8681/15 (вх.Минстроя России от 04.02.2015 № 2696-ОГ) о разъяснении отдельных положений жилищного законодательства и сообщает следующее.
Выбор одного из способов управления многоквартирным домом является, согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее -ЖК РФ), обязанностью собственников помещений многоквартирного дома.
Если собственниками многоквартирного дома по каким-либо причинам не выбран способ управления, то управляющую организацию выбирает орган местного самоуправления по результатам открытого конкурса.
ЖК РФ установлено право собственников помещений многоквартирного дома на обращение в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в установленном порядке.
Основания для проведения конкурса установлены пунктом 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 60 февраля 2006 г. № 75. Конкурс проводится, если:
1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:
собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 ЖК РФ;
собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 ЖК РФ;
3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;
4) в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Следует отметить, что цена договора управления, заключенного по результатам проведенного открытого конкурса по отбору управляющей организации равна размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, рассчитанному организатором конкурса и указанному в извещении о проведении конкурса. Такая цена договора управления остается неизменной в течение срока действия договора управления, который заключается в данном случае на срок от одного до трех лет.
Размер платы должен быть установлен с учетом требований части 1 статьи 156 ЖК РФ и быть достаточным для обеспечения содержания общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
В иных случаях размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме устанавливается собственниками помещений
самостоятельно в порядке, установленном частями 7 и 8 статьи 156 ЖК РФ, с учетом предложений управляющей организации на срок не менее чем один год.
В соответствии с частью 1.1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской федерации (далее - ЖК РФ) надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:
1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного
дома;
2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.
Согласно пункту 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (далее - Правил содержания), надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений:
- путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ;
- путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 ЖК РФ.
В соответствии с пунктом 17 Правил содержания собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Перечень услуг и работ формируется из состава работ, включенных в Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 (далее - Минимальный перечень услуг и работ).
Обязанность управляющей организации по осуществлению подготовки предложений о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предложений о проведении капитального ремонта и доведение их до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации, установлена подпунктом «г» пункта 6 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290.
Таким образом, в соответствии с законодательством управляющая организация обязана предложить собственникам для утверждения на общем собрании перечень работ и услуг, обеспечивающих надлежащее содержание имущества собственников. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения по предложению управляющей организации должен быть установлен достаточным для обеспечения финансирования такого перечня работ и услуг.
Согласно части 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Такая управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах (часть 2.3 статьи 161 ЖК РФ).
В соответствии с положениями статей 153-160 ЖК РФ, плата за жилое помещение вносится управляющей организации. Также управляющей организации вносится плата за коммунальные услуги, если собственниками на общем собрании не принято решение о внесении платы за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт (частью 1 статьи 158 ЖК РФ)
Затраты на содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание, текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме входят в состав платы за жилое помещение. Данные затраты должны быть достаточными для поддержания общего имущества собственников в надлежащем состоянии и распределяются между собственниками помещений многоквартирного дома соразмерно доле в праве общей собственности на это имущество, то есть соразмерно площади помещения, находящегося в собственности.
Принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме отнесено статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) к общему собранию собственников помещений многоквартирного дома. Такие решения принимаются с учетом предложений управляющей организации, учитывающих степень физического износа и технического состояния общего имущества.
Вместе с тем, затраты на проведение текущего ремонта общего имущества включаются, в соответствии с частью 2 статьи 154 ЖКРФ в состав платы за жилое помещение.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть соразмерен утвержденному на общем собрании собственников перечню, объемам и качеству услуг и работ.
В обязанности управляющей организации, в соответствии с Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290, входит организация работы по начислению и сбору платы за содержание и ремонт жилых помещений и взысканию задолженности по оплате жилых помещений.
Таким образом, управляющая организация обязана предложить собственникам для утверждения на общем собрании такой перечень работ и услуг, при выполнении которого обеспечивалось бы надлежащее содержание общего имущества. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен включать все расходы управляющей организации, связанные с выполнением такого перечня работ и услуг и услуг по управлению многоквартирным домом, в том числе по организации взысканию задолженности по оплате жилых помещений.
Следовательно, доводы управляющей организации о наличии причин, препятствующих выполнению ею своих обязательств, не соответствует требованиям жилищного законодательства и является поводом для Вашего обращения в органы государственного жилищного надзора.
Директор Департамента жилищно-коммунального хозяйства...".
Показать спойлер
Не осилив 17 страниц, прошу помощи у знающих или тех, кто сталкивался с таким вопросом. В перечень работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома управляющая компания включает ( по протоколу общего собрания) оплату председателю совета дома.Все законно. Если собственники так приняли.
тут судебный спор.
Сейчас читают
Перерегистрация авто
98396
21
Куда идти учиться после школы? Оставаться в 9 или идти до 11?
306984
227
Лыжедозор
47684
998
у нас единая расчетка по комм. услугам и туда тоже входит оплата совету дома (25 р.) с квартиры. Это не зарплата, а вознаграждение людям, которые тратят свое время для решения вопросов по дому. По-моему, это справедливо, т.к. совет дома действительно работает и результаты всем очевидны. Не будете же спорить, что любая работа должна оплачиваться?
Государственная жилищная инспекция Новосибирской области сообщает, что на ее сайте размещены информационные материалы, подготовленные рабочими группами Общественного совета при ГЖИ НСО:
1. Ответы на вопросы.
2. Тарифы на содержание жилого помещения. [На мой взгляд, более актуальные, полезные и интересные документы.]
3. Типовой договор управления МКД.
В файлах папки «Тарифы на содержание жилого помещения» есть:
1. Технические характеристики дома.
Для примера взяты 2-, 3-, 4-, 5-, 9- и 12-этажные дома (дерево, кирпич, панель) разных лет постройки.
2. Расчет затрат на оказание минимального обязательного перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в типовом доме (за исключением работ по текущему ремонту, стоимость которых определяется в соответствии с локальным сметным расчетом).
3. Расчет затрат по фонду оплаты труда рабочих по ремонту и обслуживанию внутридомового инженерного оборудования и конструктивных элементов здания (в том числе расчет инвентаря). В частности, расчеты затрат:
— на аварийно-диспетчерское обслуживание;
— механизированную уборку внутриквартальных проездов и внутридомовой территории;
— вывоз и утилизацию ТБО и КГМ от населения;
— дератизацию и дезинсекцию;
и т. д.
4. Калькуляция к перечню работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в типовом МКД и их стоимость:
— содержание и мелкий ремонт;
— содержание и текущий ремонт.
1. Ответы на вопросы.
2. Тарифы на содержание жилого помещения. [На мой взгляд, более актуальные, полезные и интересные документы.]
3. Типовой договор управления МКД.
В файлах папки «Тарифы на содержание жилого помещения» есть:
1. Технические характеристики дома.
Для примера взяты 2-, 3-, 4-, 5-, 9- и 12-этажные дома (дерево, кирпич, панель) разных лет постройки.
2. Расчет затрат на оказание минимального обязательного перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в типовом доме (за исключением работ по текущему ремонту, стоимость которых определяется в соответствии с локальным сметным расчетом).
3. Расчет затрат по фонду оплаты труда рабочих по ремонту и обслуживанию внутридомового инженерного оборудования и конструктивных элементов здания (в том числе расчет инвентаря). В частности, расчеты затрат:
— на аварийно-диспетчерское обслуживание;
— механизированную уборку внутриквартальных проездов и внутридомовой территории;
— вывоз и утилизацию ТБО и КГМ от населения;
— дератизацию и дезинсекцию;
и т. д.
4. Калькуляция к перечню работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в типовом МКД и их стоимость:
— содержание и мелкий ремонт;
— содержание и текущий ремонт.
Письмо Минстроя России от 22.09.2015 N 30396-ОЛ/04
По вопросу очистки фасадов
Обязанность по очистке фасадов МКД от самовольных рисунков и т. п. лежит на управляющей организации, только если она предусмотрена в договоре об управлении многоквартирным домом.
Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, в договоре управления многоквартирным домом указывается перечень работ и услуг по управлению домом, в том числе по содержанию и ремонту общего имущества.
Минимальный перечень таких работ и услуг утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290. Несмотря на то что он не содержит услуг по очистке фасадов от рисунков и проч., такая услуга может быть включена в договор в качестве дополнительной, что порождает обязательство управляющей организации по ее оказанию. В противном случае такие обязательства у организации отсутствуют.
По вопросу очистки фасадов
Обязанность по очистке фасадов МКД от самовольных рисунков и т. п. лежит на управляющей организации, только если она предусмотрена в договоре об управлении многоквартирным домом.
Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, в договоре управления многоквартирным домом указывается перечень работ и услуг по управлению домом, в том числе по содержанию и ремонту общего имущества.
Минимальный перечень таких работ и услуг утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290. Несмотря на то что он не содержит услуг по очистке фасадов от рисунков и проч., такая услуга может быть включена в договор в качестве дополнительной, что порождает обязательство управляющей организации по ее оказанию. В противном случае такие обязательства у организации отсутствуют.
Письмо Минстроя России от 22.09.2015 N 30396-ОЛ/04
По вопросу очистки фасадов
Ох, уж этот Минстрой
Читать региональные нормативные документы его видимо не учили. Например в городе Новосибирске имеется нормативный документ.
Решение совета депутатов г. Новосибирска от 27.06.2012 №640 "Правила благоустройства г. Новосибирска".
4.2.1. Содержание зданий, строений и сооружений должно предусматривать:
очистку от надписей, рисунков, объявлений, плакатов и иной информационно-печатной продукции;
Приложение 8 к Правилам благоустройства территории города Новосибирска
ПЕРЕЧЕНЬ
работ по благоустройству и периодичность их выполнения
2.2. Содержание зданий, строений и сооружений
Очистка от надписей, рисунков, объявлений, плакатов и иной несанкционированно размещенной информационно-печатной продукции- Ежедневно.
Кроме того, данное письмо Минрегиона не является нормативным актом прошедшим регистрацию и опубликование в установленном Указом Президента от 23. 05. 1996 № 763 «О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти» порядке.
По вопросу очистки фасадов
Ох, уж этот Минстрой
Читать региональные нормативные документы его видимо не учили. Например в городе Новосибирске имеется нормативный документ.Решение совета депутатов г. Новосибирска от 27.06.2012 №640 "Правила благоустройства г. Новосибирска".
4.2.1. Содержание зданий, строений и сооружений должно предусматривать:
очистку от надписей, рисунков, объявлений, плакатов и иной информационно-печатной продукции;
Приложение 8 к Правилам благоустройства территории города Новосибирска
ПЕРЕЧЕНЬ
работ по благоустройству и периодичность их выполнения
2.2. Содержание зданий, строений и сооружений
Очистка от надписей, рисунков, объявлений, плакатов и иной несанкционированно размещенной информационно-печатной продукции- Ежедневно.
Кроме того, данное письмо Минрегиона не является нормативным актом прошедшим регистрацию и опубликование в установленном Указом Президента от 23. 05. 1996 № 763 «О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти» порядке.
Аналогичное письмо Минстроя России от 24.09.2015 N 30846-ОД/04
По вопросу вынесения предписаний за неосуществление работ или некачественное осуществление работ по содержанию, благоустройству или уборке придомовой территории
В частности, разъясняется, что вынесение контролирующими органами управляющим организациям предписаний за неосуществление работ или некачественное осуществление работ по содержанию, благоустройству или уборке придомовой территории неправомерно в случае, если в обязанности управляющей организации в соответствии с договором на управление МКД и решением общего собрания собственников МКД не входит содержание и благоустройство придомовой территории.
По вопросу вынесения предписаний за неосуществление работ или некачественное осуществление работ по содержанию, благоустройству или уборке придомовой территории
В частности, разъясняется, что вынесение контролирующими органами управляющим организациям предписаний за неосуществление работ или некачественное осуществление работ по содержанию, благоустройству или уборке придомовой территории неправомерно в случае, если в обязанности управляющей организации в соответствии с договором на управление МКД и решением общего собрания собственников МКД не входит содержание и благоустройство придомовой территории.
в свидетельстве на квартиру указан размер общей площади 34,9 кв.м. Но это вместе с лоджией, а жилая площадь 32 кв.м. Собственник начал возмущаться что мы не имеем права начислять за содержание жилья и кап.ремонт с площади 34,9 кв.м., т.к. на лоджию кап.ремонт и содержание жилья не начисляется. Так ли это? Про статью 15 ЖК я знаю, но ведь в тех.паспорт для чего то включили, значит она является частью квартиры. А если нужен будет ремонт плиты на той же лоджии, а на сколько я знаю, ремонтом бал конных плит занимается УК а не собственник помещения, а раз денег за лоджию не берётся, так и ремонт проводить не на что. Как быть?
Квартира в новом доме?
Включили либо ошибочно (не исключили), либо, если речь о новостройке, человек подписывал акт приемки не глядя в документ, либо другая причина. Поэтому подробнее расскажите.
в тех.паспорт для чего то включилиКогда?
Включили либо ошибочно (не исключили), либо, если речь о новостройке, человек подписывал акт приемки не глядя в документ, либо другая причина. Поэтому подробнее расскажите.
Один из результатов поиска на Коммунальном форуме по словам «плата за лоджию» — разъяснения, относящиеся к Вашему вопросу.
Квартира в старом доме. Оформляли ее по наследству в 2010 году, вызывали БТИ, они сделали экспликацию и в ней общая площадь указана вместе с лоджией.
Я вот только не поняла что такое понижающие коэффициенты и как их использовать.
partnership
activist
Квартира в старом доме. Оформляли ее по наследству в 2010 году, вызывали БТИ, они сделали экспликацию и в ней общая площадь указана вместе с лоджией.не совсем понимаю, какое отношение "экспликация" имеет к начислению тех или иных платежей ...
в свидетельстве о регистрации права собственности площадь указана ...
по ней и начисляют ...
Лиилия
veteran
в свидетельстве о регистрации права собственности площадь указана ...в свидетельстве 34,9 кв.м. а в паспорте общая 34,9, жилая 32,0 кв.м. и отдельно лоджия 4,9 кв. м. А как же тот закон, который гласит о не начислении на лоджии?
по ней и начисляют ...
Лиилия
veteran
извиняюсь опечаталась, лоджия 2,9 кв.м.
в свидетельстве 34,9 кв.м. а в паспорте общая 34,9, жилая 32,0 кв.м. и отдельно лоджия 4,9 кв. м.Общая площадь и должна быть больше, чем жилая. Что-то путаница у вас там с терминами и цифрами. И возможно, лоджия никаким краем не виновата ни в чем и не входит в общую площадь, то есть не следует ее прибавлять или отнимать — она сама по себе. Проверьте. Посмотрите и прочтите внимательно снова документы на квартиру.
Вам верно ответили, что плата рассчитывается на основе квадратных метров общей площади, а не жилой, и что общая площадь квартиры указана в свидетельстве о праве собственности (оттуда и брать ее для расчетов).
Техпаспорт давно обновлял владелец? В старых домах сначала площадь балкона включила БТИ, а потом исключила и пересчитала общую площадь правильно.
не поняла что такое понижающие коэффициенты и как их использовать.В тексте по ссылке, которую я дала, на повышающие коэффициенты не надо обращать внимание (это о новостройках) — нужно было прочитать об основном, что относится вообще к лоджиям.
в свидетельстве 34,9 кв.м. а в паспорте общая 34,9, жилая 32,0 кв.мВозвращаемся к статье 15 Жилищного кодекса:
Общая площадь жилого помещения — это сумма площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Пример (из жизни, по документам БТИ):
Soбщая = 60 кв. м
Sжилая = 41 кв. м
-----------------------------
разница = 19 кв. м (!)
А теперь сравните с цифрами в случае, о котором Вы рассказали. 2,9 «квадрата» маловато будет, потому что из 34,9 кв. м вычесть надо площади санузла, кладовок, коридоров и т. д.
partnership
activist
в свидетельстве 34,9 кв.м. а в паспорте общая 34,9, жилая 32,0 кв.м. и отдельно лоджия 4,9 кв. м. А как же тот закон, который гласит о не начислении на лоджии?хочется обсудить закон ?
давайте обсудим
приведите, пжалста, норму закона (со ссылкой на соотв. статью закона, естественно), которую Вы упомянули ...
partnership
activist
Возвращаемся к статье 15 Жилищного кодекса:не совсем понял, какое отношение имеет написанный Вами текст к заданному вопросу - все Ваши рассуждения о размере жилой площади мало связаны с платежами, которые (в отсутствие приборов учета) таки привязаны скорее к общей площади занимаемого помещения, нежели к жилой площади ...
...
А теперь сравните с цифрами в случае, о котором Вы рассказали. 2,9 «квадрата» маловато будет, потому что из 34,9 кв. м вычесть надо площади санузла, кладовок, коридоров и т. д.
Еще пример — однокомнатная квартира (по документам БТИ):
Soбщая = 30,5 кв. м
Sжилая = 18,6 кв. м
-----------------------
разница = 11,9 кв. м
Soбщая = 30,5 кв. м
Sжилая = 18,6 кв. м
-----------------------
разница = 11,9 кв. м
Varuna
nacida libre
какое отношение имеетПрямое. Если анализировать и видеть ситуацию комплексно, объемно (с обзором на 360n градусов и углубленно, а не поверхностно) и неформально.
Поясняю:
1. Я веду речь о применении ТС либо некорректных понятий, либо неверных цифр и, в частности, о том, что в данном случае получается малая разница между Sобщ и Sжил, равная 2,9 кв. м (только площадь лоджии).
2. Чтобы дать точный и подробный ответ на вопрос ТС и чтобы они у себя на месте разобрались с размером оплаты и правильно считали, необходимо сначала получить от ТС верные данные.
Лиилия
veteran
Мне не хочется обсуждать закон, мне хочется понять как мне правильно считать. Расскажу с самого начала. Ком.платежи для данной квартиры я считала по данным от бывшего бухгалтера, я имею в виду квадратуру квартир. Перед очередным собранием стали пересматривать все свидетельства на квартиру и обнаружили несоответствие. Раньше содержание жилья и кап.ремонт начисляли на 32,2 кв.м., а в свидетельстве указана общая площадь квартиры 34,9. Я начислила по новой, собственник пришел, показал экспликацию на квартиру где указаны все размеры помещений в которых указано, что комната, кухня. Санузел, коридор, составляет 32,2 кв.м. Отдельно в ней указана лоджия 2,9 и общая 34,9. Она и указала мне на закон по которому лоджия, балкон и т.д.не включаются в общую площадь квартиры и на нее кап.ремонт и содержание жилья не начисляется. И я не знаю что мне теперь делать.
Техпаспорт давно обновлял владелец?Паспорт выдан в 2010, дело в том что раньше лоджии не было в общей площади, а сейчас ее стали включать. Я выше описала более подробно ситуацию.
Коммунальные и жилищные услуги начисляются на общую площадь помещения за вычетом балкона и лоджии. В Вашем примере надо начислять на 32,2.
А если ее балконная плита даст трещину, кто и за чей счет ее должны будут ремонтировать?
Паспорт выдан в 2010, дело в том что раньше лоджии не было в общей площади, а сейчас ее стали включать.Спасибо. Значит, изменились правила. Я не знала об этом.
partnership
activist
Коммунальные и жилищные услуги начисляются на общую площадь помещения за вычетом балкона и лоджии.соглашаясь с тем, что Вы написали во втором предложении Вашего поста, отмечу, что по моему мнению:
ч. 5 ст. 15 ЖК РФ устанавливает "общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас."
ч. 2. ст. 156 ЖК РФ устанавливает "Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения"
п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает "Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке."
Мораль: именно свидетельство о государственной регистрации прав на помещение, которое, среди прочего, содержит информацию о его общей площади, может быть основой для расчета размера платы ...
В Вашем примере надо начислять на 32,2.добавлю лишь, что апосля госрегистрации изменений ...
до таковых (ИМХО) прав на изменение сведений в свидетельство о государственной регистрации прав у поставщика услуг просто нет и, следовательно, нет оснований для изменение размера платы ...
partnership
activist
Паспорт выдан в 2010, дело в том что раньше лоджии не было в общей площади, а сейчас ее стали включать. Я выше описала более подробно ситуацию.ч. 5 ст. 15 ЖК РФ: "Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас."
Скорее всего, имеет место техническая ошибка в свидетельстве. Дело в том, что раньше лоджию включали (подняла документы от 1997г., там есть приведенная площадь, та, что с лоджией, затем общая, без лоджии и жилая). Пусть приводят документы в порядок, если, конечно лоджия не стала частью общей площади в результате перепланировок. В более поздних свидетельствах и техпаспортах уже площадь балконов и лоджий в общую площадь не включалась. Да и ранее она была частью приведенной площади.
partnership
activist
А если ее балконная плита даст трещину, кто и за чей счет ее должны будут ремонтировать?как и другое общее имущество
Varuna
nacida libre
Определение Верховного Суда Российской Федерации от 17 января 2012 года КАС11-789 — о правомерности и обоснованности включения в состав общего имущества балконных плит.
Показать спойлер
Предлагаю Вам в следующий раз давать нормальные ссылки (по Вашей — всплывающее окно, требует регистрации), на официальные источники и желательно на полный текст документа. Танцевать — от печки.
Показать спойлер
Лиилия
veteran
как и другое общее имуществоО том что балконная плита относится к общедомовому имуществу я итак знаю, я о другом. Если деньги за квадраты лоджии не должны включаться в квартплату, а ремонтировать ее придется, вот и вопрос на какие средства? Например в статью содержание жилья включаются все ремонтные работы по дому, в подъезде, в подвале и т.д. Собственники за это платят, а лоджия в эту статью по закону, не должна входить, так откуда в доме возьмутся деньги на ее ремонт? Если за нее НИКТО не платит.
Лиилия
veteran
Мораль: именно свидетельство о государственной регистрации прав на помещение, которое, среди прочего, содержит информацию о его общей площади, может быть основой для расчета размера платыИсходя из этого, раз в свидетельстве указана 34,9 кв м. , а это с лоджией, значит и начислять нужно на 34,9. То что БТИ указало в свидетельстве такую цифру, это получается проблема собственника, не нравится, идите и переделывайте документ.
Скорее всего, имеет место техническая ошибка в свидетельстве. Дело в том, что раньше лоджию включали (подняла документы от 1997г., там есть приведенная площадь, та, что с лоджией, затем общая, без лоджии и жилая). Пусть приводят документы в порядок, если, конечно лоджия не стала частью общей площади в результате перепланировок. В более поздних свидетельствах и техпаспортах уже площадь балконов и лоджий в общую площадь не включалась. Да и ранее она была частью приведенной площади.Получается это проблема собственника, у меня по документу 34,9 кв.м. На нее я и начисляю все платежи, которые платятся с кв.м.
Коммунальные и жилищные услуги начисляются на общую площадь помещения за вычетом балкона и лоджии. В Вашем примере надо начислять на 32,2.Так если в свидетельстве указана 34,9 на каком основании я должна занижать квадратуру? Мне в руки попадает только свидетельство, тех паспорт мне никто не предоставляет, соответственно я не могу знать кто и где накосячил с квадратами.
partnership
activist
Если деньги за квадраты лоджии не должны включаться в квартплату, а ремонтировать ее придется, вот и вопрос на какие средства? Например в статью содержание жилья включаются все ремонтные работы по дому, в подъезде, в подвале и т.д.таки и было написано: как и другое общее имущество ...
радости у других собственников эта идея не вызовет, что вопчем-та и не ново - точно так же никакой радости по поводу ремонта крыши нет у собственников помещений, находящихся на всех этажах, кроме самого верхнего ... или по поводу ремонта лифта у собственников помещений, находящихся на самых нижних этажах ...
Если деньги за квадраты лоджии не должны включаться в квартплату, а ремонтировать ее придется, вот и вопрос на какие средства? Например в статью содержание жилья включаются все ремонтные работы по дому, в подъезде, в подвале и т.д. Собственники за это платят, а лоджия в эту статью по закону, не должна входить, так откуда в доме возьмутся деньги на ее ремонт? Если за нее НИКТО не платит.Вам ответили, но я приведу хоть и частный, но показательный пример чтения, толкования и применения законодательных и нормативных правовых актов в ЖКХ —
постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10 по делу N А08-4962/2009-27:
«Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском».
_____________
По таким же (аналогичным) вопросам и ситуациям можете найти в судебной практике достаточно много решений с подробными разъяснениями. Суть одна: управляющая организация должна содержать дом в надлежащем состоянии и надлежащим образом, обеспечивать и проч.
Содержание жилья — текущая деятельность УК — априори включает в себя, например, ремонт трещины в плите лоджии, и не требуется, не взимается дополнительная плата за такие работы, то есть сверх принятого размера платы за содержание жилья.
Одбрый день!
Имеем два Свидетельства из Росрегистрации по поводу:
1имущество: нежилое помещение вид права собственность (офис)
2имущество: нежилое помещение вид права общая долевая собственность
Вопрос по второму праву: в нём расписаны конкретные доли на конкретном этаже (туалет, коридор, лестница) - это имущество включается ли в общедомовое имущество с соответствующими начислениями благ и ресурсов , обслуживанием этого имущества за общедомовой счёт или это Частная собственность, с которой все начисления и обслуживание строится на коммерческой основе , не затрагивая других собственников в доме (других этажей, офисов, квартир)?
То есть всем жильцам надо разбрасывать платежи на содержание этого "общедолевого"
количества метров или только тем, у кого есть на них свидетельство из Росрегистрации?
И как это обосновать.
---------------------------------------------------------------------------------
требуется толкователь жилищного кодекса (с)
Имеем два Свидетельства из Росрегистрации по поводу:
1имущество: нежилое помещение вид права собственность (офис)
2имущество: нежилое помещение вид права общая долевая собственность
Вопрос по второму праву: в нём расписаны конкретные доли на конкретном этаже (туалет, коридор, лестница) - это имущество включается ли в общедомовое имущество с соответствующими начислениями благ и ресурсов , обслуживанием этого имущества за общедомовой счёт или это Частная собственность, с которой все начисления и обслуживание строится на коммерческой основе , не затрагивая других собственников в доме (других этажей, офисов, квартир)?
То есть всем жильцам надо разбрасывать платежи на содержание этого "общедолевого"
количества метров или только тем, у кого есть на них свидетельство из Росрегистрации?
И как это обосновать.
---------------------------------------------------------------------------------
требуется толкователь жилищного кодекса (с)
У нас не УК. У нас ЖСК и мы существуем только за счет тех средств, что платят собственники, у нас нет никаких других источников доходов.
у нас нет никаких других источников доходов.Об этом речи и не ведется. Ремонт плиты лоджии заложен в статье содержание жилья (собственники за это платят каждый месяц), смотрите постановление № 170, и это обязанность любой обслуживающей организации, которой в вашем случае является жилищный кооператив. Для ЖСК все законы действуют так же, как для УК и ТСЖ.
2 имущество: нежилое помещение вид права общая долевая собственностьКакое именно: его назначение, что в нем находится, кем используется?
расписаны конкретные долиКому принадлежат доли, на основании чего?
Площадь этого нежилого помещения, может быть, давно уже включена в общую площадь, учтена при расчете платы. Нужно смотреть соответствующие документы и расчеты в управляющей организации.
требуется толкователь жилищного кодексаВ ЖК четко и понятно определено: кто платит, за что платит, исходя из какой доли и на основании чего.
Квартира, офис или иное помещение в жилом или нежилом доме, зарегистрированные как требуется по законам, — это всё и есть частная собственность.
начисления и обслуживание строится на коммерческой основеДеятельность любой обслуживающей организации строится на коммерческой основе, в том числе на этой основе устанавливается, утверждается единая для всех плата за обслуживание жилья.
Тарифы для оплаты коммунальных услуг регулируются государством, и их величина различается для населения и других потребителей.
Коридоры, лестницы, лестничные площадки, туалеты, подсобки в офисной части дома все расписаны между собственниками на основании Свидетельств права собственности на ВСЕ эти метры в офисной части.
Принадлежат собственникам офисов на основании зарегистрированного права собственности.
Эти площади включены в общую площадь дома и учтены при оплате ВСЕМ собственникам дома, а не только тем , кому они принадлежат.
Все документы есть.
Жилая часть платит без Свидетельств о праве за общие жилые метры всего дома (офисы+жилая) , куда включаются пропорционально своим жилым метрам и общие метры офисной части , которые принадлежат конкретным собственникам офисной части.
Вопрос - если выставить счета офисной части на основании их свидетельств о собственности (личные метры + общие метры), а с жилой части их убрать (всю офисную собственность, согласно существующим Свидетельствам на общие долевые и личное метры), то не будет ли это нарушением?
Принадлежат собственникам офисов на основании зарегистрированного права собственности.
Эти площади включены в общую площадь дома и учтены при оплате ВСЕМ собственникам дома, а не только тем , кому они принадлежат.
Все документы есть.
Жилая часть платит без Свидетельств о праве за общие жилые метры всего дома (офисы+жилая) , куда включаются пропорционально своим жилым метрам и общие метры офисной части , которые принадлежат конкретным собственникам офисной части.
Вопрос - если выставить счета офисной части на основании их свидетельств о собственности (личные метры + общие метры), а с жилой части их убрать (всю офисную собственность, согласно существующим Свидетельствам на общие долевые и личное метры), то не будет ли это нарушением?
Расчет платы за содержание жилья ведется исходя из общей площади дома, при этом не делится на жилую и нежилую. В итоге получают размер платы за СЖ за 1 кв. метр. Каждый собственник жилого и нежилого помещения платит ровно за столько квадратных метров, сколько ему принадлежит.
За офисные помещения платят их владельцы по закону, но не жители дома. В противном случае — нарушение.
Но, например, если офисные помещения (площади) принадлежат по праву собственности жителям и жители коллективно решили сдать эти помещения в аренду кому-либо, то одновременно — за обслуживание «квадратов» платят жители и берут плату с арендаторов. Может быть другой расклад: по договору аренды платят сами арендаторы.
За офисные помещения платят их владельцы по закону, но не жители дома. В противном случае — нарушение.
Но, например, если офисные помещения (площади) принадлежат по праву собственности жителям и жители коллективно решили сдать эти помещения в аренду кому-либо, то одновременно — за обслуживание «квадратов» платят жители и берут плату с арендаторов. Может быть другой расклад: по договору аренды платят сами арендаторы.
ТОП 5
1
2
3
4