Общее имущество МКД. Содержание, текущий ремонт и др. Ч. 1
174292
1000
Не-не, всё проще.
Дом один, входа два раздельных в офисы и жилу часть, технически офис и жилая часть подлежат раздельному учёту всех ресурсов (изначально так предусмотрено), тсж общее.
Офис - свои собственники, жилая-свои собственники.
Офисы имеют 2 бумаги на собственность, жилая по 1 бумаге (свидетельству) на собственность.
В настоящий момент оптимизируем оплату.
Прежний председатель ТСЖ "посадил" жилую часть на оплату рекламы офисов, клинеров офисов, элетрика офисов, сантехника и долгов офисной части по всем услугам жилой и офисной частью совместно.
Жилая часть поумнела и не хочет больше платить за рекламные конструкции офиса, уборку "вокзала" (по посещаемости и трафику в офисах - школы, киники, агенства) в помещении офисов
Теперь оказалось, что существуют документы , по которым в офисной части владельцы офисов владеют всеми площадями , кроме своих офисных, по второму Свидетельству о собственности , кроме общедомовых.
Так вот вопрос с общедомовыми площадями не стоит (помещение ТСЖ, бойлер, крыши) - его платят все и без вопросов.
А вот с оплатой долгов по коммуналке, лестничных маршей к конкретным офисам, содержания почти 10 туалетов в офисной части и прочих "офисных довесков" к однушкам-трёшкам : бальшой вопрос их оплаты жильцами дома (тяжело осознавать жителю трёшки содержание туалета офиса №10 и лестницы к стоматологической клинике, на которую оформлена частная собственность). Особенно после того, как выяснилось, что это частная оформленная собственность владельцев офисов, которую они должны оплачивать вовремя и независимо от оплаты за свои офисы и общедомовые расходы.
Вот и вопрос - если есть право собственность на общую долевую собственность и она расписана по метрам и в конкретных долях по собственникам офисов, если её выставить по оплате им это в какой мере законно?
...тяжело содержать туалет соседа, когда ты и так оплачиваешь все общедомовые расходы.
...офисы хитрят и очень сильно экономят , тк по коммуналке и прочим расходам оформлены как квартиры с несуществующими номерами и не особо хотят содержать по старой привычке свои туалеты-лестницы, а это труд уборщика-сантехника-электрика-администратора...
Дом один, входа два раздельных в офисы и жилу часть, технически офис и жилая часть подлежат раздельному учёту всех ресурсов (изначально так предусмотрено), тсж общее.
Офис - свои собственники, жилая-свои собственники.
Офисы имеют 2 бумаги на собственность, жилая по 1 бумаге (свидетельству) на собственность.
В настоящий момент оптимизируем оплату.
Прежний председатель ТСЖ "посадил" жилую часть на оплату рекламы офисов, клинеров офисов, элетрика офисов, сантехника и долгов офисной части по всем услугам жилой и офисной частью совместно.
Жилая часть поумнела и не хочет больше платить за рекламные конструкции офиса, уборку "вокзала" (по посещаемости и трафику в офисах - школы, киники, агенства) в помещении офисов
Теперь оказалось, что существуют документы , по которым в офисной части владельцы офисов владеют всеми площадями , кроме своих офисных, по второму Свидетельству о собственности , кроме общедомовых.
Так вот вопрос с общедомовыми площадями не стоит (помещение ТСЖ, бойлер, крыши) - его платят все и без вопросов.
А вот с оплатой долгов по коммуналке, лестничных маршей к конкретным офисам, содержания почти 10 туалетов в офисной части и прочих "офисных довесков" к однушкам-трёшкам : бальшой вопрос их оплаты жильцами дома (тяжело осознавать жителю трёшки содержание туалета офиса №10 и лестницы к стоматологической клинике, на которую оформлена частная собственность). Особенно после того, как выяснилось, что это частная оформленная собственность владельцев офисов, которую они должны оплачивать вовремя и независимо от оплаты за свои офисы и общедомовые расходы.
Вот и вопрос - если есть право собственность на общую долевую собственность и она расписана по метрам и в конкретных долях по собственникам офисов, если её выставить по оплате им это в какой мере законно?
...тяжело содержать туалет соседа, когда ты и так оплачиваешь все общедомовые расходы.
...офисы хитрят и очень сильно экономят , тк по коммуналке и прочим расходам оформлены как квартиры с несуществующими номерами и не особо хотят содержать по старой привычке свои туалеты-лестницы, а это труд уборщика-сантехника-электрика-администратора...
Ремонт плиты лоджии заложен в статье содержание жилья (собственники за это платят каждый месяц),в том то и дело не заложен, в содержание жилья входит только общая площадь квартиры, а лоджия в эту площадь не должна входить, а значит за нее никто не платит.
Князь_Владимир
veteran
А подьезды за какие деньги ремонтируются? Кто платит за ремонт лестничных площадок то? Мож он и за балконы заплатит, не? 
Лиилия
veteran
Подъезды ремонтируют на общие деньги, это помещение общего пользования, а лоджии индивидуального. Но и за помещение подъезда никто не платит. Каждый платит только за квадраты своей квартиры. Так же как и ты.
Не-не, всё проще.Это я предлагаю Вам проще анализировать и не перемудривать, как, почему и для кого формируется плата за СЖ и коммунальные услуги, причем исключительно на основе правовых актов, а не того, как Вы себе это всё дело представляете. Иными словами, читайте теорию, тексты НПА, а потом применяйте их на практике, а не наоборот.
за помещение подъезда никто не платит. Каждый платит только за квадраты своей квартиры.Лиилия, вероятно, Вам нужно начать с азов — прочитать, изучить законодательные и нормативные документы по ЖКХ, в том числе об обязанностях управляющей организации.
Проводить мелкий ремонт по необходимости плиты лоджии ваш ЖСК обязан в силу закона и логики. О чем было сказано Вам раньше в этом топике.
1. Плита лоджии — конструктивный элемент дома (элемент несущих конструкций), относится к общему имуществу. Об этом написано, в частности, в решении суда, ссылку на которое Вам дали.
2. Общее имущество содержится, обслуживается, ремонтируется в обязательном порядке.
3. Стоимость всех необходимых для этого работ учитывается, закладывается в тариф на СЖ. Непредвиденные расходы — это коммерческие риски ЖСК, которые следует планировать, управлять ими.
В СЖ входит перечень обязательных работ, исключать или не проводить их нельзя.
4. Расходы на СЖ рассчитываются исходя из общей площади дома, условно равной площади всех квартир.
5. Жители оплачивают содержание общего имущества своего дома из расчета площади своих квартир, — как бы ни было это странно и непонятно, но так решили считать.
Момент этот остается спорным, по моему мнению. Например, меня заверяли в нашей УК, что если посчитать реальную площадь всего общего имущества дома, то его площадь будет приблизительно равна суммарной площади квартир.
6. На поддерживающий (мелкий) ремонт плиты лоджии (балкона), если он понадобится, должны найтись деньги, даже если ЖСК, как Вы говорите, их не заложило в тариф с 1 кв. метра.
• Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»:
4.2.4. Балконы, козырьки, лоджии и эркеры Есть нюансы для ЖСК, о которых Вы не рассказывали. Вот, смотрите, в Постановлении Правительства РФ от 3 апреля 2013 года N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» написано:
«2. Перечень услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, <...> периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в зависимости от выбранного и реализованного способа управления многоквартирным домом:
<...>
в) в порядке, определенном уставом товарищества или кооператива, — в случае, если управление общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется непосредственно товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;..».
4.2.4. Балконы, козырьки, лоджии и эркеры
Показать спойлер
<...>
4.2.4.2. При обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций.
<...>
В случае аварийного состояния балконов, лоджий и эркеров необходимо закрыть и опломбировать входы на них, провести охранные работы и принять меры по их восстановлению. Работы по ремонту должны выполняться по проекту.
4.2.4.3. Отсутствие или неправильное выполнение сопряжений сливов и гидроизоляционного слоя с конструкциями, потеки на верхней поверхности балконных плит, ослабление крепления и повреждение ограждений балкона и лоджий должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития.
Разрушение консольных балок и плит, скалывание опорных площадок под консолями, отслоения, разрушения и обратный уклон (к зданию) пола балконов и лоджий следует устранять при капитальном ремонте по проекту.
4.2.4.2. При обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций.
<...>
В случае аварийного состояния балконов, лоджий и эркеров необходимо закрыть и опломбировать входы на них, провести охранные работы и принять меры по их восстановлению. Работы по ремонту должны выполняться по проекту.
4.2.4.3. Отсутствие или неправильное выполнение сопряжений сливов и гидроизоляционного слоя с конструкциями, потеки на верхней поверхности балконных плит, ослабление крепления и повреждение ограждений балкона и лоджий должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития.
Разрушение консольных балок и плит, скалывание опорных площадок под консолями, отслоения, разрушения и обратный уклон (к зданию) пола балконов и лоджий следует устранять при капитальном ремонте по проекту.
Показать спойлер
«2. Перечень услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, <...> периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в зависимости от выбранного и реализованного способа управления многоквартирным домом:
<...>
в) в порядке, определенном уставом товарищества или кооператива, — в случае, если управление общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется непосредственно товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;..».
Сейчас читают
Перерегистрация авто
100340
21
Куда идти учиться после школы? Оставаться в 9 или идти до 11?
313523
227
Дневной перезвон
127619
1000
Вам нужно начать с азовА вы сами смету затрат на предстоящий год хоть раз составляли?
Нет. Будет техническая возможность — с удовольствием посоставляю сама. Была бы финансовая возможность — давно бы заказала, купила весь расчет.
Ответ Вы получили от меня, теперь — следующий Ваш ход.
Ответ Вы получили от меня, теперь — следующий Ваш ход.
partnership
activist
...офисы хитрят и очень сильно экономят , тк по коммуналке и прочим расходам оформлены как квартиры с несуществующими номерами и не особо хотят содержать по старой привычке свои туалеты-лестницы, а это труд уборщика-сантехника-электрика-администратора...у кого-то тут путаница - если "офисы" зарегены как нежилые помещения, то, например, как их удалось "оформить" в качестве квартир ?
в общем, дальнейшее обсуждение вопроса возможно только апосля ознакомления с документами ...
partnership
activist
Нет. Будет техническая возможность — с удовольствием посоставляю сама. Была бы финансовая возможность — давно бы заказала, купила весь расчет.позволю себе влезть в высоконаучный диалог ...
Ответ Вы получили от меня, теперь — следующий Ваш ход.
вообще-то говоря, смета входит в состав проектной документации, без которой ведение строительных (ремонтно-строительных) представляется делом весьма и весьма рискованным ... я об этом написал потому, что разработка проектной документации может быть осуществлена токмо обладателем допуска СРО ...
а про наличие у Вас (Вашей конторы) соответствующего допуска Вы ничего не написали ...
Varuna
nacida libre
про наличие у Вас (Вашей конторы) соответствующего допуска Вы ничего не написали ...Как только Вы сообщите мне данные о нашей/моей конторе, я тут же для Вас лично напишу всю правду о наличии допуска.
«Усы, лапы и хвост — вот мои документы» (кот Матроскин).
adrenalized
veteran
О том что балконная плита относится к общедомовому имуществу я итак знаю, я о другом.
Подъезды ремонтируют на общие деньги, это помещение общего пользования, а лоджии индивидуального.блин, ты определись уже
Лиилия
veteran
В чем определится? Вот у тебя в квартире есть лоджия? Если есть она ведь твоего личного пользования, а не общего. Так?
Что делать если услуги по вывозу ТБО не оказывают с ноября месяца, а в платежки включают и на все вопросы ТСЖ отвечают " Смета составлена давно и изменить мы не можем" 
При чем тут смета. Оплата за вывоз мусора осуществляется по факту оказания услуги. Ежемесячно. Вы заплатили в тсж, а тсж оплатило конторе. А в смету чего вам сказали заложено вывоз тбо? Если в строку содержания жилья, то это бред, потому что только ее нельзя изменить, вывоз тбо идет отдельной строкой, должен идти, а значит оплата по факту оказания услуги. А что у вас за контора мусор вывозит? Сороежка, маггруп , скоробей.....
partnership
activist
Что делать если услуги по вывозу ТБО не оказывают с ноября месяца, а в платежки включают и на все вопросы ТСЖ отвечают " Смета составлена давно и изменить мы не можем"таки можно для начала попросить смету (часть 3 ст. 143.1 жк рф) такое право предоставляет ...
вопрос о правомерности включения таких затрат в "смету" можно будет пообсуждать апосля ознакомления с оной сметой ...
нук
member
Давно, это когда? Какая периодичность проведения ОСС прописана в уставе? Хотя по ЖК ОСС проводится раз в год.
Хотя по ЖК ОСС проводится раз в год.По жк да, но вам никто не запрещает собирать чаще, если вам нужно что то порешать.
partnership
activist
Давно, это когда? Какая периодичность проведения ОСС прописана в уставе?простите, но я совершенно не понимаю ни Ваших вопросов, ни даже того, к каким из моих высказываний они относятся
Хотя по ЖК ОСС проводится раз в год.скорее, должно проволиться не менее раза в год (ст 45 жк рф)
но я не понял, какое отношение имеет любезно упомянутое Вами ОСС к вопросу, по которому я высказывался ...
Вот и вопрос - если есть право собственность на общую долевую собственность и она расписана по метрам и в конкретных долях по собственникам офисов, если её выставить по оплате им это в какой мере законно?А не разные ли юридические адреса у офисов и жилой части вашего дома?
Купил там комнату, почему такие огромные коммунальные платежи в общежитиях?
нет, адрес один и тот же.
это удобно - так как по Закону мы должны и жилой и офисной части выставлять тариф на содержание один и тот же и много вкусных "ми-ми-ми" , например, в виде отсрочки за коммунальные услуги от 3х месяцев до бесконечности, оплаты ежедневной (!) уборки офисов за "неизменные 10 лет 30 долларов в месяц" , бесплатную замену светодиодных ламп, узаконенное воровство ресурсов и прочие бесконечные "плюшки"...
это удобно - так как по Закону мы должны и жилой и офисной части выставлять тариф на содержание один и тот же и много вкусных "ми-ми-ми" , например, в виде отсрочки за коммунальные услуги от 3х месяцев до бесконечности, оплаты ежедневной (!) уборки офисов за "неизменные 10 лет 30 долларов в месяц" , бесплатную замену светодиодных ламп, узаконенное воровство ресурсов и прочие бесконечные "плюшки"...
! При применении следует учитывать, что документ не носит нормативный характер, является разъяснением по конкретному запросу, актуален на дату издания.
_____________
Письмо Минстроя России от 17.03.2016 N 7513-ОЛ/04
О рассмотрении обращения
Размер платы за содержание жилья должен определяться индивидуально для каждого многоквартирного дома на основании утвержденного собственниками помещений такого дома перечня и периодичности проведения работ и (или) оказания услуг
По мнению министерства, такой подход будет в полном объеме учитывать:
— конструктивные элементы МКД;
— наличие и состав внутридомовых инженерных систем;
— наличие земельного участка, на котором расположен МКД;
— элементы озеленения и благоустройства;
— иные объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации МКД;
— геодезические и природно-климатические условия расположения МКД, —
что в итоге должным образом скажется на качестве обслуживания каждого конкретного дома, согласно законным требованиям собственников помещений.
_____________
Письмо Минстроя России от 17.03.2016 N 7513-ОЛ/04
О рассмотрении обращения
Размер платы за содержание жилья должен определяться индивидуально для каждого многоквартирного дома на основании утвержденного собственниками помещений такого дома перечня и периодичности проведения работ и (или) оказания услуг
По мнению министерства, такой подход будет в полном объеме учитывать:
— конструктивные элементы МКД;
— наличие и состав внутридомовых инженерных систем;
— наличие земельного участка, на котором расположен МКД;
— элементы озеленения и благоустройства;
— иные объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации МКД;
— геодезические и природно-климатические условия расположения МКД, —
что в итоге должным образом скажется на качестве обслуживания каждого конкретного дома, согласно законным требованиям собственников помещений.
Показать спойлер
МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 17 марта 2016 г. N 7513-ОЛ/04
Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение, поступившее в Минстрой России по электронной почте, и в пределах своей компетенции сообщает.
В соответствии со статьями 30, 39, 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
На основании части 1 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Отмечаем, что согласно жилищному законодательству, в частности ЖК РФ и Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее Правила N 491), собственники помещений многоквартирного дома на их общем собрании должны утвердить перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества исходя из требований, установленных Правилами N 491, и минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 (далее — Минимальный перечень).
При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть соразмерен утвержденному собственниками помещений многоквартирного дома перечню, объемам и качеству услуг и работ по содержанию конкретного дома (пункт 35 Правил N 491).
В соответствии с частью 4 статьи 158 ЖК РФ и пунктом 36 Правил N 491 в случае если собственники помещений на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, органы местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органы государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в соответствии с частью 4 статьи 158 ЖК РФ устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Также отмечаем, что в соответствии с частью 3 статьи 156 ЖК РФ и пунктом 34 Правил N 491 в случае, если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.
Согласно Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее Правила N 75), под размером платы за содержание и ремонт жилого помещения понимается плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Подпунктом 5 пункта 38 Правил N 75 определено, что в извещении о проведении конкурса в том числе указывается: наименование обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса, выполняемых (оказываемых) по договору управления многоквартирным домом; наименование дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса, перечень которых устанавливается в соответствии с подпунктом 4(1) пункта 41 Правил N 75; размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, рассчитанный организатором конкурса в зависимости от конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, степени износа, этажности, наличия лифтов и другого механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, материала стен и кровли, других параметров, а также от объема и количества обязательных работ и услуг.
Таким образом, размер платы за содержание жилого помещения должен определяться индивидуально для каждого многоквартирного дома на основании утвержденного собственниками помещений такого дома перечня и периодичности проведения работ и (или) оказания услуг. При этом перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, утвержденный собственниками помещений, либо органом местного самоуправления в порядке, установленном Правилами N 75 не может быть меньше Минимального перечня.
Такой подход в полном объеме будет учитывать конструктивные элементы каждого многоквартирного дома, наличие и состав внутридомовых инженерных систем, наличие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, элементы озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации данного многоквартирного дома, геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома, что в итоге должным образом скажется на качестве обслуживания многоквартирного дома, согласно законным требованиям собственников помещений данного дома.
В случае установления органами местного самоуправления собственникам помещений размера платы за содержание и ремонт жилого помещения исходя из групп многоквартирных домов, такая плата может не учитывать особенности конкретного многоквартирного дома.
В случае установления органами местного самоуправления собственникам помещений размера платы за содержание и ремонт жилого помещения исходя из необходимых услуг, установленных в объеме не менее чем минимальный перечень, такой размер платы является более экономически эффективным в управлении для каждого многоквартирного дома.
На основании вышеизложенного, а также в целях реализации пункта 35 Правил N 491, полагаем возможным при установлении органами местного самоуправления в соответствии с частью 4 статьи 158 ЖК РФ собственникам помещений многоквартирных домов размера платы за содержание и ремонт общего имущества использовать подход по установлению такой платы исходя из конкретных видов услуг и работ, установленных собственниками помещений с учетом положений Правил N 491, Минимального перечня и иных нормативных правовых актов, устанавливающих требования к содержанию общего имущества собственников помещений (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей).
Заместитель Директора Департамента
жилищно-коммунального хозяйства
О. А. ЛЕЩЕНКО
ПИСЬМО
от 17 марта 2016 г. N 7513-ОЛ/04
Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение, поступившее в Минстрой России по электронной почте, и в пределах своей компетенции сообщает.
В соответствии со статьями 30, 39, 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
На основании части 1 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Отмечаем, что согласно жилищному законодательству, в частности ЖК РФ и Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее Правила N 491), собственники помещений многоквартирного дома на их общем собрании должны утвердить перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества исходя из требований, установленных Правилами N 491, и минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 (далее — Минимальный перечень).
При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть соразмерен утвержденному собственниками помещений многоквартирного дома перечню, объемам и качеству услуг и работ по содержанию конкретного дома (пункт 35 Правил N 491).
В соответствии с частью 4 статьи 158 ЖК РФ и пунктом 36 Правил N 491 в случае если собственники помещений на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, органы местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органы государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в соответствии с частью 4 статьи 158 ЖК РФ устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Также отмечаем, что в соответствии с частью 3 статьи 156 ЖК РФ и пунктом 34 Правил N 491 в случае, если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.
Согласно Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее Правила N 75), под размером платы за содержание и ремонт жилого помещения понимается плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Подпунктом 5 пункта 38 Правил N 75 определено, что в извещении о проведении конкурса в том числе указывается: наименование обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса, выполняемых (оказываемых) по договору управления многоквартирным домом; наименование дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса, перечень которых устанавливается в соответствии с подпунктом 4(1) пункта 41 Правил N 75; размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, рассчитанный организатором конкурса в зависимости от конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, степени износа, этажности, наличия лифтов и другого механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, материала стен и кровли, других параметров, а также от объема и количества обязательных работ и услуг.
Таким образом, размер платы за содержание жилого помещения должен определяться индивидуально для каждого многоквартирного дома на основании утвержденного собственниками помещений такого дома перечня и периодичности проведения работ и (или) оказания услуг. При этом перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, утвержденный собственниками помещений, либо органом местного самоуправления в порядке, установленном Правилами N 75 не может быть меньше Минимального перечня.
Такой подход в полном объеме будет учитывать конструктивные элементы каждого многоквартирного дома, наличие и состав внутридомовых инженерных систем, наличие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, элементы озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации данного многоквартирного дома, геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома, что в итоге должным образом скажется на качестве обслуживания многоквартирного дома, согласно законным требованиям собственников помещений данного дома.
В случае установления органами местного самоуправления собственникам помещений размера платы за содержание и ремонт жилого помещения исходя из групп многоквартирных домов, такая плата может не учитывать особенности конкретного многоквартирного дома.
В случае установления органами местного самоуправления собственникам помещений размера платы за содержание и ремонт жилого помещения исходя из необходимых услуг, установленных в объеме не менее чем минимальный перечень, такой размер платы является более экономически эффективным в управлении для каждого многоквартирного дома.
На основании вышеизложенного, а также в целях реализации пункта 35 Правил N 491, полагаем возможным при установлении органами местного самоуправления в соответствии с частью 4 статьи 158 ЖК РФ собственникам помещений многоквартирных домов размера платы за содержание и ремонт общего имущества использовать подход по установлению такой платы исходя из конкретных видов услуг и работ, установленных собственниками помещений с учетом положений Правил N 491, Минимального перечня и иных нормативных правовых актов, устанавливающих требования к содержанию общего имущества собственников помещений (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей).
Заместитель Директора Департамента
жилищно-коммунального хозяйства
О. А. ЛЕЩЕНКО
Показать спойлер
Хорошо.
Если в доме присутствуют нежилые помещения-офисы?
Офисы всегда (обычно) ниже жилых помещений и "лифт, крыша, двор, пожарная лестница в десять этажей, пара тройка крылец, остекление дома" вообще не волнуют при наличии своих отдельных входов с магистрали?
Чем руководствоваться УК ТСЖ при формировании платы за содержание жилья?
Дом один , коммуникации одни - "с корабля не сбегут ни жильцы, не офисы" и содержание жилых и нежилых помещений , связанных с коммерческой деятельностью ,получается общее по одному тарифу?
Если в доме присутствуют нежилые помещения-офисы?
Офисы всегда (обычно) ниже жилых помещений и "лифт, крыша, двор, пожарная лестница в десять этажей, пара тройка крылец, остекление дома" вообще не волнуют при наличии своих отдельных входов с магистрали?
Чем руководствоваться УК ТСЖ при формировании платы за содержание жилья?
Дом один , коммуникации одни - "с корабля не сбегут ни жильцы, не офисы" и содержание жилых и нежилых помещений , связанных с коммерческой деятельностью ,получается общее по одному тарифу?
Уведомление о подготовке проекта постановления мэрии города Новосибирска
О Порядке предоставления субсидий на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме
(страница 242)
Планируемый срок вступления в силу постановления — сентябрь 2016 года
Разработчик — департамент энергетики, жилищного и коммунального хозяйства города.
Предложения принимаются с 11 по 26 августа 2016 года в виде прикрепленного файла по электронному адресу YKurkinа@аdmnsk.ru либо в письменном виде по адресу: г. Новосибирск, ул. Трудовая, 1, каб. 410.
О Порядке предоставления субсидий на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме
(страница 242)
Планируемый срок вступления в силу постановления — сентябрь 2016 года
Разработчик — департамент энергетики, жилищного и коммунального хозяйства города.
Предложения принимаются с 11 по 26 августа 2016 года в виде прикрепленного файла по электронному адресу YKurkinа@аdmnsk.ru либо в письменном виде по адресу: г. Новосибирск, ул. Трудовая, 1, каб. 410.
Департамент ЭЖиКХ города посчитал среднюю стоимость содержания и ремонта общего имущества в многоквартирных домах Новосибирска в 2016 году.
-
1
-
2
-
3
НатаКолина
veteran
посчитал среднюю стоимость содержания и ремонтаНельзя ли как -нибудь увеличить?
Varuna
nacida libre
Можно. Планирует состав работ сначала УК, она же определяет стоимость этих работ, представляет свое предложение по СЖ и ТР собственникам, и они решают, что им надо или не надо и за какую цену. Тут дело договоренности двух сторон.
Всё по-разному для каждого дома. Потому и средняя стоимость, это ориентир, но приблизительный.
ГЖИ в прошлом году тоже выложила на своем сайте расчеты, сделанные для неких среднестатистических домов в зависимости от этажности и кирпича-панели.
Всё по-разному для каждого дома. Потому и средняя стоимость, это ориентир, но приблизительный.
ГЖИ в прошлом году тоже выложила на своем сайте расчеты, сделанные для неких среднестатистических домов в зависимости от этажности и кирпича-панели.
Планирует состав работ сначала УК, она же определяет стоимость этих работ, представляет свое предложение по СЖ и ТР собственникам, и они решают, что им надо или не надо и за какую цену. Тут дело договоренности двух сторон."Плата за содержание жилых помещений установлена для нанимателей" и одинакова с собственниками.
Эта головоломка, по моему, не имеет решения (в рамках закона и здравого смысла). Получается какой-то абсурд. Да УК договаривается с собственником. И они устанавливают плату, в том числе, за ремонт. А Мэр тут каким боком? Нет всё правильно, он от имени муниципального жилья так же участвует (имеет право) в определении платы за СиРЖ. С какого перепугу он решил свои обязанности по оплате ремонта его же (хоть и общего) имущества переложить на нанимателей? Ну никак на укладывается в голове. Вот решил я, допустим, снять в наем квартиру, комнату, угол. Договорились о цене с хозяином. И всё! Мне до фонаря, что за дела у него с подрядчиками и что они планируют. Я пожил, купил себе жильё и ушел, а он (хозяин) остался в отремонтированном, за мой счёт, доме. Не пойму в каком месте я дурак. Ведь никто вроде не возмущается, не судится. То есть в оплате приравняли, а о правах забыли? Ну а что? Раз молчат я бы им в оплату ещё кап. ремонт впендюрил. Да и налог на недвижимость не повредит. Пусть себя хозяевами хоть через оплату почувствуют, раз своего жилья не имеют. Подскажите где я ошибся? Лично у меня ответ (если по правилам) не сходится. Если только не по правилам...
Мэрии как наймодателю оставить, категорически, одно право в МКД, где 1, 2 или несколько муниципальных квартир, — установление размера платы только за наём. А там, где весь дом муниципальный, — пусть устанавливает плату за всё что хочет.
Минстрой России в письме от 13.07.2016 N 21928-АЧ/04 высказал свое мнение и дал разъяснения о порядке включения в платежный документ для внесения платы за содержание жилого помещения и предоставление коммунальных услуг платы за техническое обслуживание и ремонт систем коллективного приема телевидения.
Хм, интересное письмо!
А что в связи с этим по другим услугам - Домофон, например?
А что в связи с этим по другим услугам - Домофон, например?
А я кстати так и не понял, что это такое - система коллективного приёма телевидения.
Это всё-таки что-то особенное техническое, не совсем относящееся к рядовому плательщику и его интересующее.
Это всё-таки что-то особенное техническое, не совсем относящееся к рядовому плательщику и его интересующее.
И о домофоне — по той же аналогии, что в этом письме расписана. Правовой аналогии, разумеется. Минстрой по этой теме с 2010 или 2011 года письма писал: сначала так — в пользу УК, а потом (видимо, дошло или подсказали министерству, где чье имущество и как оно общим становится по закону) этак, вынужденно, — и в пользу собственников.
Нет кворумного решения собственников — гуляй,Вася, дорогая наша, наша дорогая, дорогая и дорогая УК...
С домофонами уже была веселая история. Одна УК громко отличилась, а мэрия за эту выходку ласково ее пожурила и пожалела даже,. ГЖИ заняла позицию, мягко говоря, странную, на которой стояла и стоит — домофоны со всей электронной начинкой и дверями отдать УК на обслуживание и забирание платы у жителей.
Нет кворумного решения собственников — гуляй,
С домофонами уже была веселая история. Одна УК громко отличилась, а мэрия за эту выходку ласково ее пожурила и пожалела даже,. ГЖИ заняла позицию, мягко говоря, странную, на которой стояла и стоит — домофоны со всей электронной начинкой и дверями отдать УК на обслуживание
и забирание платы у жителей. Показать спойлер
Индейская хижина им, а не наши собственные, оплаченные нами домофоны, двери и наши деньги.
Показать спойлер
что это такое - система коллективного приёма телевиденияЭто антенны + кабели до квартир.
Это бизнес, ничего личного. И старый-новый способ 'честного' отъема денег — и у антенных контор, и у жителей домов. Минстрой, он такой... ну юридический весь. А тамошние юристы ведь именно так, нагромождением слов, и изъясняются — о самых простых и известных народу вещах.
Как в письме об отоплении по 603-му постановлению (соседний топик ниже).Минстрой по этой теме с 2010 или 2011 года письма писал...Минрегион это был в те времена, конечно. Сорри.
ГЖИ заняла позициюо включении домофона в состав общего имущества и выполнении работ по его содержанию и обслуживанию:
Показать спойлер
Согласно положениям Жилищного кодекса Российской Федерации и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, которое включает в себя, в том числе, автоматические запирающиеся устройства входных дверей подъездов (домофон).
Если домофон изначально предусмотрен проектом многоквартирного дома, он включается в состав общего имущества данного дома автоматически. Если проектом наличие домофона предусмотрено не было, и он был установлен позднее, для взимания платы за его обслуживание как общего имущества многоквартирного дома, домофон должен быть включен в состав такого имущества решением общего собрания собственников.
На основании договора управления многоквартирным домом управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, включая работу по организации обслуживания домофона, при этом его обслуживание должно входить в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества.
Выбор способа содержания и обслуживания домофона остается за управляющей организацией: при наличии квалифицированного персонала управляющая организация может обслуживать и содержать домофон самостоятельно, либо, в соответствии с Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416, заключить договор со специализированной организацией, оказывающей такие услуги.
Обязанность заключения договора на техническое обслуживание домофона возлагается именно на управляющую организацию. Соответственно, заключение иными организациями, прямых договоров с собственниками помещений в многоквартирном доме на обслуживание общего имущества не соответствует нормам законодательства.
Данная позиция совпадает с мнением, изложенным в письмах Минрегиона России от 23.08.2010 № 30665-ИБ/14 «Об установлении и обслуживании домофонов», от 27.04.2011 № 8055-14/ИБ-ОГ «Об обязанности заключения договора на техническое обслуживание домофона как общего имущества многоквартирного дома».
Если домофон изначально предусмотрен проектом многоквартирного дома, он включается в состав общего имущества данного дома автоматически. Если проектом наличие домофона предусмотрено не было, и он был установлен позднее, для взимания платы за его обслуживание как общего имущества многоквартирного дома, домофон должен быть включен в состав такого имущества решением общего собрания собственников.
На основании договора управления многоквартирным домом управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, включая работу по организации обслуживания домофона, при этом его обслуживание должно входить в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества.
Выбор способа содержания и обслуживания домофона остается за управляющей организацией: при наличии квалифицированного персонала управляющая организация может обслуживать и содержать домофон самостоятельно, либо, в соответствии с Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416, заключить договор со специализированной организацией, оказывающей такие услуги.
Обязанность заключения договора на техническое обслуживание домофона возлагается именно на управляющую организацию. Соответственно, заключение иными организациями, прямых договоров с собственниками помещений в многоквартирном доме на обслуживание общего имущества не соответствует нормам законодательства.
Данная позиция совпадает с мнением, изложенным в письмах Минрегиона России от 23.08.2010 № 30665-ИБ/14 «Об установлении и обслуживании домофонов», от 27.04.2011 № 8055-14/ИБ-ОГ «Об обязанности заключения договора на техническое обслуживание домофона как общего имущества многоквартирного дома».
Показать спойлер
И вот письма, на которые ссылается ГЖИ:
Письмо Минрегиона России от 23.08.2010 № 30665-ИБ/14
Об установлении и обслуживании домофонов Письмо Минрегиона России от от 27.04.2011 № 8055-14/ИБ-ОГ
Об обязанности заключения договора на техническое обслуживание домофона как общего имущества многоквартирного дома
Письмо Минрегиона России от 23.08.2010 № 30665-ИБ/14
Об установлении и обслуживании домофонов
Показать спойлер
МИНИСТЕРСТВО РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 23 августа 2010 г. N 30665-ИБ/14
Министерство регионального развития Российской Федерации рассмотрело обращение по вопросу разъяснения норм жилищного законодательства и сообщает следующее.
Домофон, как оборудование, находящееся в многоквартирном доме, и обслуживающее более одного помещения (квартиры), полностью отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, указанным в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и в подпункте «д» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации для решения вопроса об установлении домофона даже в одном подъезде необходимо уведомить всех собственников многоквартирного дома и получить их согласие путем проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Обслуживание домофона, как технической составляющей автоматически запирающегося устройства входной двери, входит в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества и является обязанностью управляющей организации.
Управляющая организация обязана заключить договор на эксплуатацию данного устройства с соответствующей организацией.
Предъявление управляющей организацией собственнику к оплате стоимости такой дополнительной услуги, как «Обслуживание домофона», является необоснованным и незаконным.
Директор Департамента
жилищно-коммунального хозяйства
И. А. БУЛГАКОВА
_______________
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 09.07.2016) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», раздел I «ОПРЕДЕЛЕНИЕ СОСТАВА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА»:
2. В состав общего имущества включаются:
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее — оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);..
ПИСЬМО
от 23 августа 2010 г. N 30665-ИБ/14
Министерство регионального развития Российской Федерации рассмотрело обращение по вопросу разъяснения норм жилищного законодательства и сообщает следующее.
Домофон, как оборудование, находящееся в многоквартирном доме, и обслуживающее более одного помещения (квартиры), полностью отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, указанным в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и в подпункте «д» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации для решения вопроса об установлении домофона даже в одном подъезде необходимо уведомить всех собственников многоквартирного дома и получить их согласие путем проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Обслуживание домофона, как технической составляющей автоматически запирающегося устройства входной двери, входит в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества и является обязанностью управляющей организации.
Управляющая организация обязана заключить договор на эксплуатацию данного устройства с соответствующей организацией.
Предъявление управляющей организацией собственнику к оплате стоимости такой дополнительной услуги, как «Обслуживание домофона», является необоснованным и незаконным.
Директор Департамента
жилищно-коммунального хозяйства
И. А. БУЛГАКОВА
_______________
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 09.07.2016) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», раздел I «ОПРЕДЕЛЕНИЕ СОСТАВА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА»:
2. В состав общего имущества включаются:
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее — оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);..
Показать спойлер
Об обязанности заключения договора на техническое обслуживание домофона как общего имущества многоквартирного дома
Показать спойлер
МИНИСТЕРСТВО РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 27 апреля 2011 г. N 8055-14/ИБ-ОГ
Министерство регионального развития Российской Федерации рассмотрело обращение по вопросу разъяснения норм жилищного законодательства и сообщает следующее.
В силу пункта 8 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее — Правила). Министерство регионального развития Российской Федерации уполномочено давать официальные разъяснения о применении данных Правил.
Домофон как оборудование, находящееся в многоквартирном доме и обслуживающее более одного помещения (квартиры), полностью отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, указанным в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в подпункте «д» пункта 2 и пункте 7 (автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов многоквартирного дома) Правил.
Подавляющее большинство многоквартирных домов, находящихся на территории России и построенных до введения в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации, при строительстве не предусматривали наличие домофонов в проектной документации.
В связи с этим в настоящее время сложилась ситуация, при которой в домах, обслуживаемых управляющими организациями, граждане, проживающие в одном подъезде, по своей инициативе устанавливают домофон на дверях данного подъезда и на основании прямых договоров с обслуживающей организацией за свой счет осуществляют содержание и ремонт данного устройства.
Эти действия порождают ситуацию, при которой в одном многоквартирном доме домофоны установлены не во всех подъездах или домофоны обслуживаются различными обслуживающими организациями.
Вместе с тем заключение прямых договоров с собственниками помещений многоквартирного дома на обслуживание общего имущества многоквартирного дома незаконно.
В силу пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
Следовательно, обязанность заключения договора на техническое обслуживание домофона как общего имущества возлагается именно на управляющую организацию. Обслуживание домофона должно входить в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества.
Следовательно, если домофон не предусмотрен проектом многоквартирного дома, а установлен позднее, то для взимания платы за его обслуживание как общего имущества он, во-первых, должен быть официально внесен в состав общего имущества многоквартирного дома, во-вторых, управляющая организация должна заключить договор на обслуживание этого имущества со специализированной организацией, либо осуществлять данный вид работ самостоятельно.
Управляющая организация, как профессиональная организация, осуществляющая деятельность на рынке жилищно-коммунальных услуг в соответствии с условиями заключенного договора управления многоквартирным домом и согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В связи с этим в обязанности управляющей организации, при наличии в многоквартирных домах, обслуживаемых ее вышеназванных ситуаций, входит проведение работы по организации обслуживания общего имущества многоквартирного дома в соответствии с требованиями, установленными жилищным законодательством Российской Федерации.
Директор Департамента
жилищно-коммунального хозяйства
И. А. БУЛГАКОВА
_______________
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 09.07.2016) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», раздел I «ОПРЕДЕЛЕНИЕ СОСТАВА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА»:
7. В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
ПИСЬМО
от 27 апреля 2011 г. N 8055-14/ИБ-ОГ
Министерство регионального развития Российской Федерации рассмотрело обращение по вопросу разъяснения норм жилищного законодательства и сообщает следующее.
В силу пункта 8 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее — Правила). Министерство регионального развития Российской Федерации уполномочено давать официальные разъяснения о применении данных Правил.
Домофон как оборудование, находящееся в многоквартирном доме и обслуживающее более одного помещения (квартиры), полностью отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, указанным в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в подпункте «д» пункта 2 и пункте 7 (автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов многоквартирного дома) Правил.
Подавляющее большинство многоквартирных домов, находящихся на территории России и построенных до введения в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации, при строительстве не предусматривали наличие домофонов в проектной документации.
В связи с этим в настоящее время сложилась ситуация, при которой в домах, обслуживаемых управляющими организациями, граждане, проживающие в одном подъезде, по своей инициативе устанавливают домофон на дверях данного подъезда и на основании прямых договоров с обслуживающей организацией за свой счет осуществляют содержание и ремонт данного устройства.
Эти действия порождают ситуацию, при которой в одном многоквартирном доме домофоны установлены не во всех подъездах или домофоны обслуживаются различными обслуживающими организациями.
Вместе с тем заключение прямых договоров с собственниками помещений многоквартирного дома на обслуживание общего имущества многоквартирного дома незаконно.
В силу пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
Следовательно, обязанность заключения договора на техническое обслуживание домофона как общего имущества возлагается именно на управляющую организацию. Обслуживание домофона должно входить в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества.
Следовательно, если домофон не предусмотрен проектом многоквартирного дома, а установлен позднее, то для взимания платы за его обслуживание как общего имущества он, во-первых, должен быть официально внесен в состав общего имущества многоквартирного дома, во-вторых, управляющая организация должна заключить договор на обслуживание этого имущества со специализированной организацией, либо осуществлять данный вид работ самостоятельно.
Управляющая организация, как профессиональная организация, осуществляющая деятельность на рынке жилищно-коммунальных услуг в соответствии с условиями заключенного договора управления многоквартирным домом и согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В связи с этим в обязанности управляющей организации, при наличии в многоквартирных домах, обслуживаемых ее вышеназванных ситуаций, входит проведение работы по организации обслуживания общего имущества многоквартирного дома в соответствии с требованиями, установленными жилищным законодательством Российской Федерации.
Директор Департамента
жилищно-коммунального хозяйства
И. А. БУЛГАКОВА
_______________
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 09.07.2016) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», раздел I «ОПРЕДЕЛЕНИЕ СОСТАВА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА»:
7. В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
Показать спойлер
Разъяснения по этой же теме, через 5 лет:
Письмо Минстроя России от 11.04.2016 N 10686-АТ/04
О содержании и ремонте общего имущества в МКД ! «...письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются экспертной позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера» (директор Департамента жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России О. Н. Демченко).
Письмо Минстроя России от 11.04.2016 N 10686-АТ/04
О содержании и ремонте общего имущества в МКД
Показать спойлер
МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 11 апреля 2016 г. N 10686-АТ/04
Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращения от 14 марта 2016 г. N 0125/01-02 и N 0126/01-02 и в рамках своей компетенции сообщает следующее.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
В соответствии с частью 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.
Согласно части 3 статьи 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Правила), согласно пункту 2 которых в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, в частности, включаются: межквартирные лестничные площадки; лестницы; коридоры; технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование.
Домофон, как оборудование, находящееся в многоквартирном доме, и обслуживающее более одного помещения, отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем принадлежит на праве собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 1 Правил состав общего имущества определяется в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, в случае, если техническое обслуживание запирающих устройств (домофона) предусмотрено договором управления многоквартирным домом, то оплата данного вида работ производится из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения, которая устанавливается в порядке, предусмотренном статьей 157 ЖК РФ.
В случае же если договором управления многоквартирным домом в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества не предусмотрено техническое обслуживание запирающего устройства (домофона), то для начисления такой платы необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и заключение соответствующего договора с управляющей организацией или с организацией, осуществляющей обслуживание домофона.
Такое решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в зависимости от конструкции взаимоотношений принимается в порядке, предусмотренном статьями 44—48 ЖК РФ или в порядке, предусмотренном главой 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда ЖК РФ не предусматривает возможности принятия таких решений.
В указанном случае тариф на обслуживание домофона, в том числе порядок его изменения, а также порядок внесения платы за такое обслуживание устанавливается в договоре между организацией, осуществляющей соответствующий вид деятельности, и собственниками помещений в многоквартирном доме или по их поручению с управляющей организацией.
И. о. директора Департамента
жилищно-коммунального хозяйства
А. В. ТАМАНЦЕВ
ПИСЬМО
от 11 апреля 2016 г. N 10686-АТ/04
Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращения от 14 марта 2016 г. N 0125/01-02 и N 0126/01-02 и в рамках своей компетенции сообщает следующее.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
В соответствии с частью 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.
Согласно части 3 статьи 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Правила), согласно пункту 2 которых в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, в частности, включаются: межквартирные лестничные площадки; лестницы; коридоры; технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование.
Домофон, как оборудование, находящееся в многоквартирном доме, и обслуживающее более одного помещения, отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем принадлежит на праве собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 1 Правил состав общего имущества определяется в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, в случае, если техническое обслуживание запирающих устройств (домофона) предусмотрено договором управления многоквартирным домом, то оплата данного вида работ производится из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения, которая устанавливается в порядке, предусмотренном статьей 157 ЖК РФ.
В случае же если договором управления многоквартирным домом в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества не предусмотрено техническое обслуживание запирающего устройства (домофона), то для начисления такой платы необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и заключение соответствующего договора с управляющей организацией или с организацией, осуществляющей обслуживание домофона.
Такое решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в зависимости от конструкции взаимоотношений принимается в порядке, предусмотренном статьями 44—48 ЖК РФ или в порядке, предусмотренном главой 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда ЖК РФ не предусматривает возможности принятия таких решений.
В указанном случае тариф на обслуживание домофона, в том числе порядок его изменения, а также порядок внесения платы за такое обслуживание устанавливается в договоре между организацией, осуществляющей соответствующий вид деятельности, и собственниками помещений в многоквартирном доме или по их поручению с управляющей организацией.
И. о. директора Департамента
жилищно-коммунального хозяйства
А. В. ТАМАНЦЕВ
Показать спойлер
Что-то я не поняла про домофон. У нас при голосовании (новостройка) не было отдельного вопроса по домофону в повестке. Был вопрос - утвердить договор с УК, в котором приложением шли стоимость услуг по содержанию, и отдельной строкой домофон в этом же приложении. Если я договор с УК не подписывала, то не должна платить за домофон? (реально у меня его в квартире и нет, но УК мотивирует тем, что это общая плата за домофон и видеонаблюдение периметра дома). Домофон ставился после ввода дома в эксплуатацию, голосования что надо ставить домофон и видеонаблюдение не было.
То есть фактически тариф за домофон (80р с квартиры) собственники не голосовали, а назначен УК по ее усмотрению.
То есть фактически тариф за домофон (80р с квартиры) собственники не голосовали, а назначен УК по ее усмотрению.
Домофон ставился после ввода дома в эксплуатациюКем именно устанавливался?
В вашем случае должны выполняться 2 необходимых и достаточных, принципиальных условий, чтобы плата была законной:
1. Домофонное оборудование должно быть включено в состав общего имущества (!).
2. Включение домофона в состав общего имущества и передача домофона на обслуживание УК — только на основании решения собственников.
Если у вас в доме было по-другому, то надо разбираться, танцуя от печки (набора ваших домовых обстоятельств и данных), и «рисовать» логическую схему — если... , то... — всех связей, отношений и последствий таковых.
я договор с УК не подписывалаБыл ли кто-либо из собственников уполномочен решением общего собрания от имени других собственников подписывать договор с УК, или такой вопрос не рассматривался и не голосовался?
Был вопрос - утвердить договор с УК, в котором... отдельной строкой домофон в этом же приложении.
голосования что надо ставить домофон и видеонаблюдение не былоА это вообще интересные дела. Откуда они взялись при таком раскладе?
Ваши вопросы закономерны. У меня они тоже возникли.
УК сама включила обслуживание домофона и системы видеонаблюдения, а собственники большинство проголосовали, так что ли?
Кто у вас УК?
Сдавайте контору, пусть «слава» не пройдет мимо нее.Не лишним было бы увидеть приложение к договору. Из чего состоит плата за СиРЖ. Если собранием плата за домофон и видеонаблюдение принята и утверждена - это одно и думать надо в этом направлении. Если нет, то ГЖИ и прокурор. Выложите приложение.
УК "Союз", директор Шадрова С.А. УК поставлена застройщиком СибирьИнвест, директор Крючков (он же является одним из учредителей в УК). В протоколе занижены площади помещений, из-за этого якобы был кворум. На самом деле нарушений масса - начиная от того, что собственники не уведомлялись о ОСС, а по сути при передаче ключей подсовывались договоры с УК на подпись, кворума на самом деле не было, в повестке не было вопроса про голосование тариффов, а был только вопрос об утверждении договора и т.д.. Многие не особо вдаваясь в подробности подписали договор. Но даже и в этом случае на сегодня договор подписали только 41% собственников.
Выкладываю протокол и приложения к договору.
Сейчас вот активная часть нашего дома немного очухалась после ремонтов и начинает заниматься этими вопросами. К сожалению, от ГЖИ в основном отписки.
Выкладываю протокол и приложения к договору.
Сейчас вот активная часть нашего дома немного очухалась после ремонтов и начинает заниматься этими вопросами. К сожалению, от ГЖИ в основном отписки.
Дата протокола собрания какая? Чтобы срок не пропустить — 6 месяцев только есть.
ГЖИ на липовые рукописные протоколы от УК вообще чихала. Связываться и ввязываться не желает.
ГЖИ на липовые рукописные протоколы от УК вообще чихала. Связываться и ввязываться не желает.
Вот такие протащила документы УК.
Полгода прошло. Но дело в том, что мы эти протоколы увидели только в мае этого года, когда стали задавать вопросы в УК.
Упс... 2014 год — всё, время ушло.
Что инициаторы собрания говорят?
Что инициаторы собрания говорят?
Все домофонное оборудование и видеонаблюдение было установлено на средства собственников (допвзнос так называемый). Смета, есс-но, ни с кем не обсуждалась. В общее имущество все оборудование не передано. Получается, что собственники добровольно проспонсировали коммерческую организацию.
на средства собственников (допвзнос так называемый)Платили в УК, и она же установила?
увидели только в мае этого годаЭто уже лучше.
ТОП 5
3