Общее имущество МКД. Содержание, ремонт и др. (часть 2)
20456
150
Автоинформатор
Про аварийное и эвакуационное освещение я слышал, но оно должно быть, вроде, свыше 5 или 6 этажа. А вот распоряжение по городу, в целях борьбы (или профилактики) с терроризмом есть, опять вроде :смущ:. Там двери подвалов и люки чердаков должны быть закрыты, и про освещение тоже. Что то, участки, в подъездах, не имеющие естественного освещения должны обеспечиваться круглосуточно искусственным освещением. Не задавался целью искать. У меня каждую осень проблемы с УО на эту тему. Так что схема отработана, но времени, от обращения до исполнения, проходит много. Сейчас было 13 дней. Буду думать как ускорить. Спасибо.
eldely
И терроризм туда же, конечно.
Дежурное освещение на то и дежурное, что если пропадет электричество в квартирах, то люди, в случае чего, должны иметь возможность безопасно выйти (выбежать) из дома на улицу, а электрики — выяснять причину пропажи напряжения, «гуляя» по этажам. Поэтому первые этажи, где тоже живут люди, не могут быть темным исключением. И потому: даешь свет в подъезде, везде и всегда!
eldely
А неназываемому написать — это куда именно?
Varuna
А неназываемому написать — это куда именно?
На сайт РосЖКХ. Основал Навальный.
Можно продублировать прямыми заявлениями. Я продублировал в ГЖИ, через портал Госуслуг. Веер лучше, чем пёрышко.
eldely
Спасибо. Прежний, значит, сайт. И действует.
Автоинформатор
Вижу в скане: «Вознаграждение ук...» (за выполненные работы) — это что теперь вознаграждением называется?
Varuna
Вижу в скане: «Вознаграждение ук...» (за выполненные работы) — это что теперь вознаграждением называется?
Видимо да: замена водосточных труб 19%, фонд совета 21%, содержание жилья 36%. А что не так :dnknow: ? То что трубы сняли и всё... так ведь начали. То что совета нет... так были б деньги. То что содержание - 9,72 а вознаграждение - 3.50... так и имя им "УК Строймонтаж".
Автоинформатор
Уууууу. :зло: Объявили в 2011 году о программе софинансирования кап ремонта. Наш дом включили на рассмотрение. Протокол подделали и начали денюшки собирать. С ремонтом, в очередной раз, вышел облом. Протокол есть, деньги собирают, ремонт не предвидится, а заявления во все адреса идут потоком. Я естественно не платил. Скопился долг. За что??? За капремонт? Так его нет и не будет. Дилемма. В конце 2012 деньги перекинули с ремонта на установку ОДПУ. Заплатил всю сумму сразу и... всё. Пени не платил. В 2015 УК "переобулась" и перетащила пени в новую УК. Обосновать не могут. Висели в "тёмную", а в апреле 2017 "засветили" в платёжку. Всё
eldely
:миг: "присядьте,подозреваемый! суд разберется"
eldely
А что не так?
Формулировка. Слова.
Вознаграждение УК получает за какие услуги-заслуги?
УК сделала аварийный, непредусмотренный как бы протоколом собранием (помню, что у вас там кривая история с тарифами случилась), проголосованный текущий ремонт сама или наняла кого-то?
Varuna
"Вознаграждение УК получает за какие услуги-заслуги?"
Наверное посреднические. Замену водосточных труб они провели (проткол 23) дополнительным целевым финансированием на 240 тысяч :umnik: . Зачем комиссию собирать, обследовать, с фондом капремонта связываться если всё, что надо подпишут, а кворум и решения можно и не показывать. Выполнять работы, если не передумают, будет, опять таки наверное, ООО Стройжилсервис.
eldely
Прикольно. Приведет завтра к дому управляшка дворника и ручку протянет за вознаграждением.
А зачем нам кузнец УК тогда? Нанять ремонтников жители и сами могут, и сами вознаграждение получить.

Кстати. Текст таких протоколов кто пишет? Что-то в нем местами с уклоном в бухгалтерское, финансово-экономистское есть, просвечивает. И установленной форме протокол не соответствует.
eldely
Собрание-то это было в доме или нет? Вы так спокойно, что удивительно мне, рассказываете, что не знаю, какой вариант выбрать из моих догадок.

240 ты-сяч... во-до-сточ-ка... И откуда цифру взяли? И где проект со сметой?
Примерно минус 60 % от этой суммы — пойдет мимо непосредственно ремонта как материального процесса, результаты которого можно видеть, осязать и даже слышать. На оставшиеся деньги будут менять воронки, лотки и прочие детальки.
Varuna
"Текст таких протоколов кто пишет?"
Наверное собственное ноу-хау.
"И установленной форме протокол не соответствует."
Так кто проверять то будет? Хотите удивлю :миг:? Вот так выглядит информация о Осс на ГИС ЖКХ. Номер и дата. Самого протокола нет.
"Собрание-то это было в доме или нет?"
:umnik: Пока по Гису бродил, забыл о каком собрании речь идёт. Дело было так: Вывесили объявление, сфотографировали (наверное) для отчёта. Через 10 дней инициатор пробежала по квартирам и собрала подписи. Сколько - не показывают, но пишут в протокол, что все, кто голосовал, за-за-заза :yes: В том виде, как положено и требуют (с кого?) у нас собрания не проводили.
"240 ты-сяч... во-до-сточ-ка... И откуда цифру взяли? И где проект со сметой?"
Вы тоже меня удивить :миг: хотите? Помните я смету на теплоизоляцию труб выставлял, почти в 10 раз, по цене, завышенную? Так вот :dnknow: не показывают больше сметы. Что бы ум не смущать.
"будут менять воронки, лотки и прочие детальки"
Что то мне подсказывает, что горизонтальные желоба даже не рассматривались.
"Вы так спокойно" - за эти годы столько ответов скопилось... смотрю и вижу... ответов то и не-бы-ло. А нервы есть.
eldely
"Вы так спокойно" - за эти годы столько ответов скопилось... смотрю и вижу... ответов то и не-бы-ло. А нервы есть.
Вот правда не пойму....столько лет тратить нервы...С вашими компетенциями (респект!),да с вашей суммой содержания жилья ВПОЛНЕ возможен ТСЖ (ТСН)! ПОЧЕМУ....?
ytjyobr
Почему? А с кем и зачем? Вопрос же не в доме, а в людях. У Вас, как я понял, ЖСК. Вы изначально вкладывались в строительство, от фундамента до "сегодня". То, что Вы построили - Ваше. Костяк - люди обеспеченные и образованные, управленцы среднего звена, инженера, я так думаю. Нам же сбагрили "хрущёвку" с нежилым первым этажом, которые имеют метры и нежелание ссорится с администрацией района, у которой так же есть свои метры в доме. Есть люди, которые сдают квартиры, и их шантажируют налоговой :dnknow: . Собственники - разные, много пенсионеров, которые всю жизнь отработали на заводе и для них слово "начальника" имеет вес. В 2016 нас в совете было пятеро и то через уговоры. Один - Ушел. Вторая - подпишет, что угодно, я доже шутил: "Как они не додумались тебе дарственную на квартиру, на подпись, подсунуть?". Третья - инициировала ОСС на водосливы за 240 тысяч, а четвёртая - помогала ей подписи по квартирам собирать. Ну и я - смотрю на всё это и восхищаюсь изяществом происходящего. Нервы не трачу, игра есть игра, ну не мой день, что поделаешь - зато получаю опыт. У каждого "зАмка" свои тайны.
eldely
Да не! Тоже был период деградации дома и сознания! Сегодня у меня даже неплательщиков нет,люди видят что денежки тратятся на НАШ дом (кстати, формирование фонда на капремонт на спецсчете один из факторов:улыб:
Просто,видимо,Вы не дошли до точки кипения...:улыб:
eldely
Интересно, где это в жилых домах есть аварийное освещение? Я такое видел только в 1-м месте в НСО и вовсе не в жилом доме. И не на 5 и выше этаже. Его сделать можно за ваш счет. Обычно аварийное освещение имеет каждый нормальный человек.
eldely
Классика. Это "норма" для ук в рф. Спите спокойно. И не платите. Суда не будет. Возможен (вероятность менее 1%) судебный приказ. Тогда нужно будет идти в суд.
Grieg
Интересно, где это в жилых домах есть аварийное освещение?
В наших домах нет, но есть и другие МКД, выше и современней
Показать спойлер
ТРЕБОВАНИЯ К АВАРИЙНОМУ ОСВЕЩЕНИЮ
При проектировании аварийного освещения жилых зданий, многоквартирных домов, жилых помещений, необходимо руководствоваться требованиями действующих нормативных документов, строительных норм и правил.

В соответствии с требованиями СП52.13330.2011 (актуализированная редакция СНиП 23-05-95), свод правил «Естественное и искусственное освещение» - аварийное освещение для жилых зданий и помещений должно предусматриваться на случай нарушения питания основного (рабочего) освещения. Аварийное освещение должно включаться автоматически при пропадании питания основного (рабочего) освещения, а также по сигналам систем пожарной и аварийной сигнализации или вручную, если сигнализации нет или она не сработала.

Аварийное освещение жилых зданий, домов, помещений подключается к источнику питания, независимому от источника питания рабочего освещения.

В жилых зданиях, домах и помещениях авариное освещение должно обеспечивать необходимый уровень освещенности на путях эвакуации. Эвакуационное аварийное освещение должно утраиваться:
- в коридорах и проходах по маршруту эвакуации;
- в местах изменения (перепада) уровня пола или покрытия;
- на лестницах – каждый марш должен быть освещен прямым светом, особенно верхняя и нижняя ступени;
- в зоне каждого изменения направления пути эвакуации;
- на пересечении проходов и коридоров;
- в местах размещения средств экстренной связи и других средств, предназначенных для оповещения о чрезвычайной ситуации;
- в местах размещения первичных средств пожаротушения;
- в местах размещения плана эвакуации;
- снаружи – перед каждым конечным выходом из здания.

Наряду с эвакуационным аварийным освещением путей эвакуации, должно предусматриваться освещение безопасности. Освещение зон повышенной опасности должно быть предусмотрено в помещениях вводно-распределительных устройств, главного распределительного щита, в помещениях, где размещается источники аварийного электроснабжения или размещено оборудование, подключенное к резервным независимым источникам электропитания.

При проектировании аварийного освещения жилых зданий, домов, помещений необходимо ограничивать слепящее действие от светильников аварийного освещения, расположенных на путях эвакуации или в зонах повышенной опасности. Ограничение слепящего действия должно достигаться за счет ограничения силы света светильников в зависимости от высоты установки светильников. Предельные значения силы света отражены в СП52.13330.2011.

В многоэтажных жилых зданиях наряду с аварийным эвакуационным освещение должно быть предусмотрено аварийное освещение в лифтах. Требования к аварийному освещению кабины лифта приведены в ГОСТ Р 53780-2010 «Лифты. Общие требования безопасности к устройству и установке».

Согласно СП-267.1325800.2016 «Здания и комплексы высотные. Правила проектирования» - аварийное освещение относится к системе обеспечения безопасности высотных зданий.

В многоэтажных высотных жилых зданиях аварийное освещение проектируется с учетом требований СП 253.1325800.2016 «ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ ВЫСОТНЫХ ЗДАНИЙ». В соответствии с этими требованиями аварийное освещение относится к 1-ой категории электроприемников, для которых по техническому заданию на проектирование может быть предусмотрен третий, независимый источник питания, обеспечивающий работу в аварином режиме в течении 3 часов. В качестве независимого источника питания для электроприемников особой группы 1-й категории могут быть использованы Дизельные электростанции (ДЭС) или Источники бесперебойного питания (ИБП), которые должны включаться автоматически при отключении внешнего питания.

Дополнительно, свод правил СП 253.1325800.2016 определяет требования к кабельным линиям электропроводки систем аварийного освещения на путях эвакуации.
Показать спойлер
eldely
Я задал вопрос не про требования, а про наличие освещения. Понимаете? Его нет. Потому как для его наличия необходим источник э/энергии. Таковой есть у каждого доброго хозяина.
Grieg
"Понимаете? Его нет."
Понимаю :улыб:, так же понимаю, что его, в наших домах, никогда и не будет. Мне хватит того что есть, лишь бы светило.
eldely
А если дом обесточат? Что делать станете? ночью? Ах, да! Пожар же !
eldely
Почему? А с кем и зачем?
В нашем доме люди с аналогичным потреблением ХВС и ГВС, аналогичной квадратурой платят в месяц 2300-2400.
При этом кол-во и качество услуг не сопоставимо(судя по всему).
Возможно это сподвигнет на ТСЖ)))
Автоинформатор
Письмо Минстроя России от 26.12.2018 N 51876-00/04
О размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив
Показать спойлер
Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение ассоциации от 05.10.2018 N 35, поступившее письмом Аппарата Правительства Российской Федерации от 10.12.2018 N П48-132177-1 (вх. Минстроя России от 12.12.2018 N 118590/МС), и в пределах своей компетенции сообщает следующее.

Согласно части 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45—48 ЖК РФ. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

В соответствии с пунктами 2, 3 части 3 статьи 16 2 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 ЖК РФ; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 ЖК РФ.

При этом объем, качество, периодичность каждой из таких работ и услуг должно отвечать требованиям к минимальному перечню работ и услуг, указанных в Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290 (далее — Минимальный перечень).

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 162 ЖК РФ договор управления заключается с управляющей организацией на срок не более 5 лет.

В договоре управления может быть предусмотрена индексация тарифов размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, в таком случае повторное принятие решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется, так как такая индексация устанавливается соглашением сторон, а не односторонним волеизъявлением управляющей организации.

В соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

В этой связи, следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Заместитель директора
Департамента жилищно-коммунального хозяйства
О. А. ОЛЕЙНИКОВА
Показать спойлер
Управляющая компания заключила договор о выполнении ремонтных работ, а именно герметизации межпанельных швов. Прием/передачу выполненных работ оформили универсальным передаточным документом (УПД).
Нужно ли оформлять формы № КС-2 и № КС-3, так как это ремонтно-строительные работы?

ОТВЕТ
С помощью формы УПД можно оформить факт передачи результатов выполненных работ по договору о выполнении ремонтных работ, дополнительно оформлять формы № КС-2 и КС-3 не требуется.

ОБОСНОВАНИЕ
Показать спойлер
Договор строительного подряда заключается о строительстве или реконструкции предприятия, здания, сооружения или иного объекта, а также о выполнении монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений (п. 2 ст. 740 Гражданского кодекса РФ).

Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами (п. 4 ст. 753 ГК РФ).

Чаще всего при выполнении строительно-монтажных и ремонтных работ применяют акт о приемке выполненных работ, составленный по форме № КС-2, утвержденной Постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 N 100 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ» (далее — Постановление N 100). Отметим, что формат указанного бланка всегда носил рекомендательный характер (в абз. 8 раздела «Общие положения» Альбома унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ, утвержденного Постановлением N 100).

С 1 января 2013 г. формы первичных учетных документов, содержащиеся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации, не являются обязательными к применению. Вместе с тем обязательными к применению продолжают оставаться формы документов, используемых в качестве первичных учетных документов, установленные уполномоченными органами в соответствии и на основании других федеральных законов (например, кассовые документы).

Исходя из ч. 1 ст. 7 и ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» руководителем экономического субъекта определяются состав первичных учетных документов, применяемых для оформления фактов хозяйственной жизни экономического субъекта, и перечень лиц, имеющих право подписи первичных учетных документов (Информация Минфина России N ПЗ-10/2012).

Письмом от 21.10.2013 N ММВ-20-3/96@ ФНС России предложила к применению разработанную на основе счета-фактуры форму универсального передаточного документа (далее — УПД). Отметим, что применение УПД носит рекомендательный характер. При этом указанная форма в том числе может быть использована для оформления передачи результатов выполненных работ.

В Приложении N 2 к Письму ФНС России N ММВ-20-3/96@ предусмотрена возможность использования формы УПД в целях подтверждения фактов передачи результатов выполненных работ подрядчиком заказчику по договору подряда (ст. 702 ГК РФ при регулировании отношений гл. 37 ГК РФ).

В рассматриваемом случае к работам по ремонту зданий применяются правила договора строительного подряда, который регулируется гл. 37 ГК РФ.

Следовательно, организация, выполняющая ремонтные работы по договору строительного подряда, вправе оформить УПД без применения форм № КС-2 и КС-3.

В. И. Суколенова
ЗАО «Сплайн-Центр»

Региональный информационный центр Сети КонсультантПлюс
01.07.2019

Источник: КонсультантПлюс
Показать спойлер
Автоинформатор
Стороны по договору управления многоквартирным домом не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения.
_____________

Письмо Минстроя России от 12.07.2019 N 25373-ИА/04
Об определении размера платы за содержание жилого помещения
Показать спойлер
Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение и в рамках своей компетенции сообщает следующее.

Согласно частью 1 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

В соответствии с пунктом 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила), расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

На основании части 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45—48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем 1 год.

Согласно пункту 31 Правил при определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. В предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

В пункте 16 постановления Пленума ВС РФ от 27 июня 2017 г. N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» указано, что при разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности.

В пункте 14 названного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации определено, что под содержанием общего имущества в многоквартирном доме следует понимать комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг.

Собственникам помещений в многоквартирном доме при установлении на общем собрании таких собственников размера платы за содержание жилого помещения, включающей в себя в том числе плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, следует, в первую очередь, учитывать, что размер платы за содержание жилого помещения, а именно обязанность по внесению которых возлагается на всех собственников помещений в многоквартирном доме, должен быть достаточным для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 29 января 2018 г. N 5-П).

На основании пункта 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ к существенным условиям договора управления являются в том числе порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 ЖК РФ.

В соответствии с частью 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Порядок изменения и расторжения договора управления многоквартирным домом предусмотрен пунктом 1 статьи 310, пунктом 1 статьи 432, статьями 450—453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из совокупности приведенных выше норм следует, что стороны по договору управления многоквартирным домом не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и размер платы за содержание жилого помещения, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом, в том числе в одностороннем порядке без предложения управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения, принятом на общем собрании собственниками помещений в многоквартирном доме.

На основании статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания недействительным решения собрания. Пунктом 103 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что по смыслу пункта 1 статьи 2, пункта 6 статьи 50 и пункта 2 статьи 181.1 ГК РФ под понятием «решения собраний» понимается решения гражданско-правового сообщества, то есть определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Управляющая организация вправе обратиться в суд за защитой своих гражданских прав путем признания недействительным решения общего собрания, в случае если решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принято без учета предложения управляющей организации (в одностороннем порядке), изменяет установленный договором управления размер платы и порождает убытки для одной стороны договора (управляющей организации), связанные с выполнением предусмотренного нормативными актами объема работ и услуг, следовательно, для другой стороны договора (собственников помещений в многоквартирном доме) — неосновательное обогащение.


И. о. Директора Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства
И. С. Арефьева
Показать спойлер
Автоинформатор
Капремонт на конкретном примере дома Полевая, 9 впечатляет. Из жильцов дома на собрание пришло человек десять. Председатель долго объясняла, почему надо потратить более двух миллионов рублей на капремонт, выкатила программу ремонта. В том числе традиционный ежегодный ремонт козырьков над крыльцом, которые и без ремонта отлично смотрятся и защищают от дождя. Просьбу провести голосование председатель игнорировала, просто собрала сведения, кто присутствует. Голосование начали заочно после того, как уже начался ремонт. Из четырех собственников квартиры дали проголосовать одному. Не знаю, как оформляли голосование. Председатель отчитываться перед жильцами отказывается. Ну и что за эти два миллиона жильцы получают? Пока наняли бригаду и отбойными молотками отколотили от стен крыльца отличную мелкую плитку. Смотрелась отлично, сделана на многие десятилетия. На обнажившиеся бетонные стены стали клеить большущие плиты примерно 300х300 мм или даже больше. Такое впечатление, что отвалятся очень быстро - крыльцо место активного воздействия прохожих на стены и конструкции. Такое впечатление, что у председателя главное пристроить деньги жильцов и не отчитываться о расходах. За наши же деньги уродуют дом, в котором мы живем.
ещенедед
Ну конечно. И плитку прежнюю эта отмена вернет и потраченные деньги на бессмысленный ремонт. У нас в доме большинство вообще не интересуется, как управляется домовое хозяйство. А те, кто интересуется, тоже не очень хотят влезать в процесс управления хозяйством дома.
НикИТ
Надо было остановить ремонтников, прекратить работы, собрать жителей или развесить объявления с разъяснением ненормальности происходящего, а председателю сказать, что собрание будет оспорено в ГЖИ и в суде.
Плитку не вернуть, но можно поставить на место УК и председателя совета дома, чтобы впредь не нарушали закон.
Автоинформатор
Верховный Суд Российской Федерации: крыша встроенного нежилого помещения не является общим имуществом МКД

Узенькая крыша над выпирающей из стены МКД витрины магазина не относится к общему имуществу МКД, поскольку не предназначена для обслуживания 2 и более помещений в МКД и может быть демонтирована без ущерба конструкциям дома.
К такому выводу пришел суд, разбирая конфликт между ТСЖ и владельцем встроенного, расположенного на 1-м этаже МКД магазина (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 14 августа 2019 г. № 309-ЭС19-12633).
Показать спойлер
Магазин требовал от ТСЖ признать крышу (козырек) над своей витриной общим имуществом дома, а также отремонтировать этот козырек — он пострадал от сосулек, рухнувших с крыши дома. Спорная крыша над витриной и, собственно, сама стеклянная витрина выступают от стены МКД на 0,5 метра.

Магазин сослался на то, что плату за содержание и ремонт дома он платит из расчета своей общей площади, включая-таки площадь витрины, над которой расположена крыша (спорный козырек). Кроме того, козырек поврежден от падения наледи, при этом магазин трижды обращался в ТСЖ с уведомлением о нависании снега над магазином и требованием принять меры по очистке крыши дома и крыши витража магазина от снега и льда — чтобы не случилось разрушений.

ТСЖ снег не убирало, а когда козырек был поврежден, и магазин потребовал его ремонта, ТСЖ, во-первых, потребовало от магазина доказательств тог, что козырек — это общедомовая собственность, а во-вторых, вынес вопрос о ремонте козырька на ОСС. Общее собрание предсказуемо решило, что ремонт крыши витрины магазина — проблема самого магазина, которая жителей дома не касается.

Суд первой инстанции счел, что кровля над остеклением магазина является общим имуществом спорного МКД, которое в числе прочего общего имущества подлежит содержанию и ремонту управляющей компанией, в рассматриваемом случае — ТСЖ.

Однако апелляционная и кассационная инстанция пришли к противоположному выводу:

— ввиду разногласий сторон в части отнесения спорного козырька к общему имуществу, данный вопрос необходимо разрешить в ходе судебно-строительной экспертизы. Согласно заключению экспертизы, козырек (крыша) витрины спорного магазина, расположенного на 1-м этаже МКД, не является неотъемлемым конструктивным элементом данного МКД;
— козырек (крыша), как и сама витрина, по своему функциональному назначению являются ограждающими конструкциями самого магазина, он является всего лишь эстетическим и декоративным элементом, который призван дополнять и украшать фасад магазина;
— демонтаж козырька (крыши) витрины встроенного магазина возможен без ущерба конструкциям МКД, следовательно, козырек над входом в магазин не является общим имуществом собственников многоквартирного дома;
— тот факт, что квитанции за содержание и ремонт общего имущества выставляются магазину исходя из его общей площади, включая площадь витрины, над которой расположена крыша (спорный козырек), не имеет значения — ведь все равно спорная крыша витрины не предназначена для обслуживания двух и более помещений в МКД и потому не является общим имуществом.

ВС РФ, изучив жалобу магазина, не усмотрел оснований для пересмотра дела.
Показать спойлер
Автоинформатор
Изначально неправильная стратегия владельца магазина. В суде ему надо было заниматься не доказательством отношения козырька витрины к общему имуществу, а требовать от ТСЖ возмещения материального ущерба в связи с падением наледи, от которой ТСЖ обязано чистить крышу вовремя.
Автоинформатор
Varuna, подскажите пож-та, как найти тариф на дом Дуси Ковальчук 394/1? Пересматривать все постановления мэрии? Или можно как-то поиском по адресу дома?
ViolaNSK
Речь про тариф на содержание жилья. Как понимать фразу ст.156 ЖК РФ, что муниципалитет устанавливает плату тем домам. которые не приняли тариф.
Например, в нашем доме последнее принятие тарифа было в 2015 году. Сейчас УК объявляет собрание и хочет тариф увеличить на 30%. Если пройдет собрание и все будут против, то будет ли это означать, что собственники не приняли тариф? К консенсусу по тарифу с УК пока не пришли, не можем договориться. Хотелось бы понимать последствия.
ViolaNSK
В вашем доме есть муниципальные квартиры?
На Коммунальном поиск не поможет, не все адреса домов я писала. Нашла только дом 394/2 (2015 год), для которого потом отменили мэрскую плату.
ViolaNSK
Как понимать фразу ст.156 ЖК РФ, что муниципалитет устанавливает плату тем домам. которые не приняли тариф.
Понимать так, как написано в ЖК. Там продолжение есть — о невыборе способа управления.

Если собственники вашего дома не наберут нужного количества голосов (проголосуют против) за новый размер платы, то останется прежний размер платы.

30 % многовато за 4 года молчания собственников. УК взяла для расчета данные о неофициальной инфляции? Чем УК обосновывает свои пожелания?

Последствия:
1. Всё идет как шло. Это в случае, если пассивны, равнодушны и жители, и управляшка.
2. УК хочет перемен и прессует жителей всеми способами, вплоть до угроз.
3. УК тихо и спокойно отказывается от дома. Очень редкий вариант. Наши УК агрессивные в большинстве своем.
Varuna
Да, есть 6 муниципальных квартир.
ViolaNSK
Сколько сейчас платите за 1 кв. м — за содержание и ремонт?
Varuna
Понятно, спасибо )
УК обосновывает желания только хотелками, как всегда, и что она не повышала тариф 4 года.
Хотя кто им мешал проводить собрания.
Пока видим, что отдельные позиции завышены в 3-4 раза - это то, что можно проверить по ценам рынка.
Например, проведение испытаний электросетей (проверка изоляции). которая проводится раз в 3 года - по нашему дому предложили 10 тр (делали опрос сами жители), а в тарифе нам заложил 30тр. И так по многим позициям
ViolaNSK
Сейчас около 14р с кв.м. плюс текущий ремонт 2р с кв.м. Понятно, что это не много. Но и они должны быть обоснованы. Хотят 17,9 + 2 за тек.ремонт.
ViolaNSK
Ага, понятно. 14 + 2 = 16 рэ.
Предложение УК бы посмотреть: что она вам обязуется делать в доме, какие работы.
ViolaNSK
по нашему дому предложили 10 тр (делали опрос сами жители), а в тарифе нам заложил 30тр. И так по многим позициям
Убирайте, минусуйте завышенное и лишнее и аргументируйте свой перечень работ и их стоимость. Письменно. Пока будете переписываться — у вас будет больше времени для хорошо подумать обо всем, всё проверить.
Varuna
Вот предложение УК. В общем-то по основным работам (уборка, техническое обслуживание) мы не возражаем, потому что нет аргументов, можем только периодичность изменить. Но есть работы, на которые они нанимают организации со стороны. И эти работы можно проверить. Мы забрасывали запросы в некоторые фирмы и просили прислать коммерческие предложения. Так и получилось. что завышены работы по профиспытаниям, по очистке кровли от снега. Поверку приборов учета поставили всю сумму на один год, а она делается раз в три года.
Еще экономист уверяет. что они имеют право на сумму договора накрутить свои 10%. Но разве эти 10% уже не включены в услугу Управление МКД? Ведь управление как раз включает заключение договоров и контроль работы подрядчиков, разве нет?
Отдельный вопрос по содержанию контейнерной площадки. У нашего дома нет своей. А та, на которую мы приписаны, принадлежит соседнему дому, уоторым управляет другая УК - ООО "НЖК". Кроме нас этой площадкой пользуются еще 3 дома, управление МВД и куча юрлиц (магазины, офис сбербанка, медучреждение, пиццерия и пр.). Мы считаем, что цена для одного нашего дома слишком завышена, учитывая, что там столько пользователей. Сделали запрос в мэрию, в гжи, но они все отписки прислали ни о чем. Никто не хочет проверить НЖК на правомочность выставления такой суммы (они с нашей УК заключили договор на сумму 1600 в месяц). Если мы правильно понимаем, то собственники дома, на котором стоит эта контейнерная площадка, должны принять решение сколько должны платить за пользование сторонние лица. Или это не так?
ViolaNSK
У меня есть вопросы после беглого просмотра перечня:
1. УК не все данные в обосновании указала.
2. Уборка летом и зимой дворовой территории и подъездов.
Периодичность (мало, на мой вкус) и стоимость.
Мех. уборка — количества выходов трактора нет. Очистка кровли — та же песня.
3. Обслуживание ОДПУ отдельной платой. Обслуживание — это обеспечение эксплуатации приборов учета.
4. Эксплуатация (= использование) ОДПУ — это платно с каких пор? Экономисты ясен пень не технари, но после них кто-нибудь проверять должен же. Работает себе и работает прибор, эксплуатируется каждую секунду-минуту собственниками.

Орграсходы и расходы на управление (на это 10 % нормально, удобоваримо) УК любят разносить по 2 строкам, разделять. Какие еще 10 % хочет экономист? Пусть русским честным языком подробно объясняет, раскрывает аппетиты УК.

Содержание контейнерной площадки. Сложно у вас получилось. По сути, собственники вашего дома через вашу УК должны взять в аренду у собственников другого дома площадку и контейнеры. Тогда отношения между субъектами регулируются ГК в виде договора, ergo, плата, режим пользования.

...собственники дома, на котором стоит эта контейнерная площадка, должны принять решение сколько должны платить за пользование сторонние лица. Или это не так?
Да, так. Имущество их, они им владеют — значит, аренда.
Varuna
По объяснениям УК:
Обслуживание ОДПУ - типа у них заключен договор со сторонней компанией на дистанционное снятие показаний (я так поняла) ЗА 2250 В МЕСЯЦ. Вот на эти 2250 экономист еще 10% накручивает, ссылаясь на какой-то там документ (мы запросили конкретный пункт НПА нам показать). И наши возражения, что эти 10% уже входят в статью Управление МКД не хочет слышать.
А вот еще такой вопрос.
Всем жителям в городе с 2017 года начисляют ХВ, ГВ на содержание общего имущества. Но в ЖК сказано, что - ст.156, п.9.1. Плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов при содержании общего имущества.
В большинстве домов нет в местах общего пользования ни холодной, ни тем более горячей воды и водоотведения. Тогда выставление этих услуг не законно получается, и надо их отменять? Как думаете?
ViolaNSK
дистанционное снятие показаний
Сибэко может это само делать распрекрасно. Ммм... а у вас ОДПУ давно стоит в доме, прибор с дистанционной передачей данных? Узнайте, что за контора «официантом» работает.

экономист еще 10% накручивает, ссылаясь на какой-то там документ (мы запросили конкретный пункт НПА нам показать). И наши возражения, что эти 10% уже входят в статью Управление МКД не хочет слышать.
Письменный запрос в УК о 10 % везде и несколько раз, получить ответ — и жалобу в прокуратуру.
Понятно, что экономист для УК и для этой сторонней конторы, которая вашей УК, может, и не сторонняя совсем, что-то старается выгадать.

ХВ, ГВ на содержание общего имущества
выставление этих услуг не законно получается, и надо их отменять?
Отменять, и думать тут нечего.
Varuna
Добрый день! Помогите сориентироваться с ценами. В нашем доме есть нежилое помещение. Им не хватает мощности и они запросили у энергетиков допмощности (мощности на доме якобы лишние есть). Нужно разрешение собственников. С ОСС все понятно - по процедуре. Вопрос - каким образом (и сколько) это офисное помещение должно компенсировать за допмощности в фонд дома? Где сориентироваться по ценам? Может у кого есть опыт?
По аренде земли (когда, например, фруктовые киоски ставят) я где-то видела цифры 10-15 т.р. в месяц. А как по электричеству? Может кто поделится информацией?
ViolaNSK
Что энергетики из УК говорит про технические моменты, плюсы и минусы, риски или выгоды для жителей?
Компенсировать собственникам МКД — за что, если есть лишние мощности (ущерба для жителей дома не будет, по идее, хотя всё может быть), или переустройство энергооборудования в МКД требуется? Ведь юрлицо как платил за ЭЭ в РСО по отдельному договору, так и будет платить, только больше, но это его проблемы. (Рассуждаю приблизительно и вообще, пытаясь понять, разложить ситуацию, и только. Тем более что какое у вас там юрлицо хочет добавку и для чего, мне неизвестно)

Земельный участок при МКД — собственность жителей. А :улыб: электроэнергия в доме — чья «собственность», чей продукт?