Переуступка прав
6604
25
Доброе время суток всем!
Хочется приобрести квартиру в новостройке, сейчас изучаю рынок: что, где и как.
Так вот столкнулась с таким понятием, как переуступка прав. Что это и с чем ее едят, чем она опасна.
Спасибо всем, кто откликнется.
Malinka
Добрый день.
Договор переуступки прав требования предполагает выкуп договоров долевого участия.
Обязательства предыдущего дольщика по договору должны быть выполнены, или вы их должны будете выполнить. Если договор долевого участия оформлен согласно 214 ФЗ, то ваши права как нового участника долевого строительства защищены.
Если договор долевого участия не зарегистрирован в УФРС, то это не переуступка, а переоформление договора.
AL8888
Спасибо за ответ!
Правильно ли я Вас поняла, что если переуступка отрегистрирована, то все должно быть в порядке и подводных камней быть не должно?
Кстати, как быть в том случае, если на часть стоимости квартиры будет оформляться ипотека?
AL8888
Если договор долевого участия не зарегистрирован в УФРС, то это не переуступка, а переоформление договора.
а стоит ли высказываться по вопросу, в котором Вы явно не разбираетесь ?
Malinka
Если договор долевого участия зарегестрирован в УФРС, то при переуступке возникает необходимость уплаты продавцом налога, который он с большой долей вероятности заложит в стоимость продаваемой вам квартиры.
Что касается ипотеки- не готов комментировать, лучше обратится к специалистам по недвижимости.
Но обычно переуступают инвесторы, вложившиеся в новостройку на начальных этапах строительства, с целью заработать. Инвесторам, как правило, нужны за новостройку "живые" деньги.
Malinka
Если дом строиться по 214 закону, то и договора долевого участия в сроительстве и уступка прав по этим договорам подлежат обязательной гос. регистрации. А если стройка ведется по закону об инвестиционной деятельности, то уступка прав не регистрируется в УФРС, но является (в большенстве случаев) трех сторонним договором, по которому инвестор передает вам свое право требования которое принадлежит ему на основании инвестиционного договора, заключенного между ним и застройщиком. Застройщик согласовывает уступку прав, что и является основной гарантией в данном случае....

ЗЫ
это не является переоформлением договора, а идет
как бы дополнением к мнему по которому вы получите вре права и обязанности предыдущего инвестора.

ЗЗЫ
надеюсь не очень сложно написал....:улыб:
AL8888
продавцом налога, который он с большой долей вероятности заложит в стоимость продаваемой вам квартиры

Такой налог возникает и у тех кто уступает квартиру уступку по которой не нужно регистрировать (закон об инвест. деят.)... банки все равно подают сведения в необходимые организации...

Если брать квартиру в кредит, то лучше у застройщика, он точно цену завышать не станет....:улыб:
maxxx
Предлагаю рассмотреть такой вариант:
Договор долевого участия заключён с застройщиком, но не зарегистрирован в УФРС. Дольщик полностью оплатил квартиру. Возможно переооформление договора на другого участника долевого строительства? Возникает необходимость у продавца платить налог?
Что касается приобретения квартиры с рассрочкой платежа. Согласен, с вами, что лучше приобретать непосредственно у застройщика.
maxxx
К сожалению я не юрист :), сложно все это но более или менее понятно с точки зрения законодательства. А вот какие риски меня ждут например?
AL8888
ну вот вы меня не поняли...

вы говорите относительно договоров долевого участия (214 ФЗ)

Договор долевого участия заключён с застройщиком, но не зарегистрирован в УФРС. Дольщик полностью оплатил квартиру. Возможно переооформление договора на другого участника долевого строительства?
А почему оплаченый и подписаный договор не регистрируется? Значит у застройщика что то не в порядке...? да, тогда можно договориться о переоформлении договора (смена имени инвестора в договоре), но это уже далеко не уступка права..... так как уступка прав по договору долевого участия без его (договора) регистрации - не возможна!!!
Возникает необходимость у продавца платить налог?
в таком случае не возникает, так как отсутствует сам продавец. он выходит из этой цепи. и вы остаетесь первым инвестором

Что касается приобретения квартиры с рассрочкой платежа.
я говорил про кредит (под залог прав, целевой... не важно). здесь важно то что информация проходит через банк...
AL8888
Договор долевого участия заключён с застройщиком, но не зарегистрирован в УФРС. Дольщик полностью оплатил квартиру. Такой договор не считается заключенным, по 214 ФЗ договор считается заключенным с момента его регистрации. Переуступки по долевику с продажей по ипотеке делают. Единственное что продавец может не пойти на полную стоимость квартиры, опять таки из-за преславутых налогов.
Malinka
К сожалению я не юрист , сложно все это но более или менее понятно с точки зрения законодательства. А вот какие риски меня ждут например?

я тоже к сожалению не юрист... :миг:
1-й риск (он же основной) - это то что вы вкладываете деньги в строящийся объект, а построится ли он, в нужные ли сроки, зависит от надежности строительной компании.
maxxx
Я вас прекрасно понял.
С застройщиком всё в порядке.Инвестор не регистрировал договор потому, что предполагает продавать эту квартиру. А налог платить не считает необходимым. Именно этот вариант я имею ввиду. И именно это я называю не переуступкой, а переоформлением договора.
Безусловно, собственно переуступка подлежит регистрации в УФРС
Я просто пытался объяснить, что помимо переуступки возможны другие варианты.
maxxx
я тоже к сожалению не юрист... :миг:
1-й риск (он же основной) - это то что вы вкладываете деньги в строящийся объект, а построится ли он, в нужные ли сроки, зависит от надежности строительной компании.
Спасибо за оперативные ответы:)
А если рассмотреть вариант токой, что дом на грани сдачи и застройщику можно верить, так как давно на строительном рынке, один из самых крупных в Н-ске?
Если не юрист, видимо был опыт приобретения новостройки и/или в принципе собственности ;). Я сама тоже занималась приобретением недвижимости, но это было достаточно давно, сейчас все изменилось....
maxxx
Такой налог возникает и у тех кто уступает квартиру уступку по которой не нужно регистрировать (закон об инвест. деят.)... банки все равно подают сведения в необходимые организации...
Банки в соответствии с НК являются налоговыми агентами и передают информацию в Налоговую только по тем клиентам налоги по которым перечислили в бюджет и внебюджетные фонды. Так же налоговикам в пятидневный срок передаются информация по открытым расчетным счетам юридических лиц. По сделкам с недвижимостью информация свыше определенной суммы передается в службу финансового мониторинга.
Говорить о том что банки всегда передают информацию очень голословно.
electr
Росфинмониторинг..... а что по вашему эта организация делает с данными....
я конечно не знаю 100% но могу предположить, что сведения поданые в мониторинг затем поступают и в налоговую...
Как вы думаете, такое может быть?:улыб:
maxxx
Ну раз пошла такая пьянка, тогда поподробней:улыб:

Данный в финмониторинг попадают в целях исполнениях закона о противодействие и легализации доходов полученных преступных путем и финансирование терроризма (115 - ФЗ). Данные туда передаются по сделкам с недвижимостью на сумму свыше 3 млн. руб. Там они анализируются именно на предмет описанный выше.
В налоговую они попадают только в очень редких случаях. Хотя по логике вещей должны бы передваться. У нас все комитеты, службы и прочие гос. структуры занимаются только своей работой:улыб:
maxxx
К дополнению к предыдущему.
Ни один банк не передаст и не предоставит информацию никому больше чем положенно по закону.
Malinka
Поскольку вы вели разговор о переуступке, то вы предполагаете приобретать квартиру не от застройщика , а от инвестора.
Однако, если есть возможность (если у застройщика остались для продажи квартиры именно в интересующем вас доме) то лучше приобрести непосредственно у застройщика. Тем более, что ему, как вы писали, можно верить.
Застройщик может предоставить рассрочку, иногда с фиксацией цены (на короткий срок).
Malinka
Столкнулся с переуступкой, потому что квартир у застройщика не было.
Основной договор участия в долевом строителстве между застройщиком и первым участником (в моем случае это юр. лицо выкупившее несколько квартир) зарегистрирован в юстиции, мой договор уже между участником и мной (я правопреемник) тоже подали на регистрацию в юстицию как Договор по уступке части права требования по первоначальному договору участия в долевом строительстве (между застройщиком и участником). Взял ипотеку в банке, немного больше бумаг пришлось собрать, но все решаемо. Про налоги ничего не слышал, хотя может их и вправду заложили в стоимость квартиры.
Теперь жду и надеюсь на строителей...
Malinka
Покупала квартиру по переуступке прав требования. Договор тройственный. Гарантом выступал застройщик. Все прошло замечательно :хехе:
katerina_s
Простите, а в договоре по переуступке указывали реальную цену покупки или заниженную?
Malish
Я бы, конечно, хотела, реальную, но застройщик может такое подписать?
Липа
Подписать какое??? С реальной ценой - конечно... С уменьшеной - тоже... Вы переуступаете требование к застройщику, а за какую цену - это его не должно кантовать... :ухмылка: