Предварительный договор дрлевого участия
6436
28
Ситуация такая: у меня есть предварительный договор долевого участия, причем срок сдачи в нем указан 3 кв. 2008 года, то есть срок уже прошел, и они не успели сдать во время, причем объект еще не достроен. Когда я звоню застройщику и спрашиваю когда переделать договор - они мне предлагают инвестиционный договор, так как у них проблемы с регистрацией в юстиции. Есть ли смысл переделывать предварительный ДДУ на инвестиционный? Что делать в таком случае? И будет ли застройщик по предварительному ДДУ нести какую то ответственность за несвоевременную сдачу?
fosya
Надо предварительный глянуть чего там написано - но скорее всего за просрочку никаких санкций - так как это не ДДУ... Инвест - вообще фикция... :ухмылка:
Malish
там не написано ничего по поводу штрафных санкций и также не написано когда должен быть составлен ДДУ.
fosya
Кто застройщик? Где объект?
Dimanchik
А разве ДДУ не регистрируют в юстиции?
condition
А разве ДДУ не регистрируют в юстиции?
ДДУ регистрируют, а вот ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДДУ нет, поэтому надо смотреть что там написано в предварительном насчет сроков заключения основного ДДУ и есть ли штрафные санкции и прочее если застройщик нарушает сроки заключения основного ДДУ, вот как то так...
Dimanchik
Застройщик - ПСФ, а объект - это парковка на Чехова. У них и с регистрацией квартир в юстиции были проблемы там же на Чехова.
Наташа13579
В том то и дело что в предварительном ДДУ ничего этого нет :хммм:
fosya
Надо смотреть какого года разрешение на строительство и смотреть, когда заключен договор.
fosya
Есть там сроки, внимательнее почитайте. А вообще ничего страшного в этом нет. Парковкам на выборной тоже обещали оформить собственность в конце 2007...
def911
Договора сейчас с собой нет, но нашла дату разрешение на строительство дома по Чехова 113, 29.12.2006, не должно быть что на парковку раньше дали разрешение. А предварительнай ДДУ был слставлен в декабре 2007 года.
malush
Парковкам на выборной тоже обещали оформить собственность в конце 2007...
И в итоге когда оформили?
fosya
Договор долевого участия должен был быть составлен и подписан перед сдачей парковок в эксплуатацию. Далее вы с юристом ПСФ и другими дольщиками должны пойти в юстицию с сдать документы на регистрацию права собственности.
fosya
Тем, кто не звонит каждую неделю риэлторам у которых покупали еще не оформили... :смущ:
fosya
Договора сейчас с собой нет, но нашла дату разрешение на строительство дома по Чехова 113, 29.12.2006, не должно быть что на парковку раньше дали разрешение. А предварительнай ДДУ был слставлен в декабре 2007 года.
Если в предварительном ДДУ не отмечено, что они обязаны заключить основной ДДУ, то можно считать, что вы соинвестор и ждать когда они соизволят заключить с вами ДДУ. Вы даже не можете с них просрочку стребовать, а только деньги забрать и то без рефинансирования, а ту сумму, которую вложили. В прокуратуру можно обратиться но, скорее всего, это эффекта никакого не даст.
def911
В предварительном ДДУ на парковки у ПСФ прописывается обязательно, что в будущем будет заключен основной ДДУ не позднее ,,,,- указывается дата. Кстати, ПСФ не продает нескольким людям одно и то же парковочное место или квартиру, так что не надо нагонять жути. Там все строго заносится в реестр.
Единственное- по сути предварительный ДДУ- это договор о намерениях в будущем инвестора и застройщика заключить основной ДДУ. Никаких штрафов застройщик по нему не выплатит, и особой юридической силы он не имеет. В суд с ним не пойдешь.
Если к тому времени, когда вы преобретали парковку, разрешение на ее строительство у застройщика уже было и вы оплатили полную стоимость, должен был быть основной ДДУ.
malush
Тем, кто не звонит каждую неделю риэлторам у которых покупали еще не оформили... :смущ:
А тем кто звонит - оформили?
fosya
Да, некоторым сразу после покупки, без предварительного ДДУ. :bad:
malush
В предварительном ДДУ на парковки у ПСФ прописывается обязательно, что в будущем будет заключен основной ДДУ не позднее ,,,,- указывается дата. Кстати, ПСФ не продает нескольким людям одно и то же парковочное место или квартиру, так что не надо нагонять жути. Там все строго заносится в реестр.
Так никто жути и не наводит, заносите в реестр, так и заносите, но это ВАШ реестр, и никакой юридической силы он не имеет, в договоре же не прописывается, что есть такой-то реестр, в котором вы отразили то-то и то-то… А что касается двойной продажи (о чем речи и не шло), то сейчас любой мало-мальски грамотный застройщик не будет такое делать, тем более ПСФ.
def911
Всмысле НАШ???
Я там не работаю, если что:улыб:
malush
Никаких штрафов застройщик по нему не выплатит
смотря кому ...
налорг, внимательно рассмотрев такие "кривые схемы", всяко нашел бы основания для серьезных штрафов ...
увы, не решаются налорги связываться с крупными застройщиками:хммм:
appraiser
А что ещё даёт регистрация ДДУ в юстиции кроме того, что не будет двойных продаж?? Например предоставляет ли застройщик какие-то гарантии, что объект будет профинансирован в полном объёме? В чём великий сакральный смысл сего действа?? Или пресечь двойные продажи-это основная задача этой регистрации?
PSP
Краткий смысл ДДУ: Инвестор обязуется оплатить указанную сумму, принять квартиру пл акту приема-передачи, оформить собственость;
Застройщик обязуется достроить указанный объект строит-ва в такие-то сроки и передать его инвестору, если в указанные сроки дом не будет сдан, застройщик платит штраф.
Если договор в УФРС не зарегистрирован, он юр.силы не имеет. И вообще, по закону, на сегодняшний день застройщик не имеет права брать деньги у инвестора, пока ДДУ не зарегистрирован в УФРРС. Поэтому сейчас дополнительно оформляется договор займа денег застройщиком у дольщика, пока ДДУ не зарегистрируется в УФРС.
malush
Но никаких гарантий, что объект будет сдан регистрация ДДУ не дает?? А что теоретически происходит если есть ДДУ и компания-застройщик банкротится не достроив дом? Стройку покупает другая компания и.... каковы дальнейшие отношения этой компании и человека, имеющего ДДУ?
PSP
Гарантий РЕГИСТРАЦИЯ ДДУ не дает, гарантиии дает застройщик. А с момента регистрации ДДУ, он имеет юр.силу.
Если застройщик1 разорится, обязательства по ДДУ перед инвесторами несет застройщик2. Так как он выкупает эту организацию со всеми ее правами и обязанностями.
PSP
А что ещё даёт регистрация ДДУ в юстиции кроме того, что не будет двойных продаж??
_________________________________
То, что, во-первых, только после регистрации в УФРС ДДУ вступает в силу (без регистрации считайте, что у вас его нет), а во-вторых, отношения дольщика и застройщика попадают в сферу регулирования 214-ФЗ только при условии заключенного ДДУ.
fosya
Если в предварительном договоре нет срока заключения основного договора то он по умолчанию составляет один год с момента подписания договора. Если по истечении года основной договор не заключен и ни одна из сторон не направилда письменного предложения о его заключении то предварительный договор автоматически прекращается. Смотрите ст. 429 Гражданского Кодекса, там все написано.
fosya
Статья 20. Информация о застройщике

1. Информация о застройщике должна содержать информацию:
1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы;
(п. 1 в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
2) о государственной регистрации застройщика;
3) об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица - учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
6) о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
2. Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:
1) учредительные документы застройщика;
2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;
3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
4) утратил силу. - Федеральный закон от 18.07.2006 N 111-ФЗ;
5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета);
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
3. Застройщик представляет документы, указанные в части 2 настоящей статьи, в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий.
(часть третья введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

Статья 21. Информация о проекте строительства

1. Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию:
1) о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
2) о разрешении на строительство;
3) о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;
4) о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
5) о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;
7) о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;
8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
9.1) о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
(п. 9.1 введен Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
10) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);
11) о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
(п. 11 введен Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
12) об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров.
(п. 12 введен Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
2. По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
1) разрешение на строительство;
2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
3) заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Вот что можно стребовать с застройщика при оформлении ДДУ. Другой вопрос, насколько можно будет верить этим бумагам и есть ли лиди, которые посмотрев эти бумаги за определенную денюжку могут выдать резюме "всё нормально" или "с этой компанией лучше не связываться"
Litigator
А если прошло уже 11 месяцев с момента заключения предварительного ДДУ, а на мои вопросы по поводу заключения ДДУ - застройщик мне предлагает инвестиционный договор (у застройщика проблема с оформлением парковок, так как пол парковки находиться на земле которая в собственности у застройщика, пол земли в аренде), что делать в этом случае? Кстати в договоре написано только "Основной ДДУ в долевом строительстве заключается на условиях согласованных в настоящем предварительном договоре" и больше НИЧЕГО про основной договор в предварительном договоре нет.