Не секрет, что многие застройщики, ведущие массовое строительство жилья, отказываются работать по 214-ФЗ и его договору долевого участия. Причина этого не в нежелании застройщика нести дополнительную ответственность перед дольщиком, предусмотренную 214-ФЗ, как думают некоторые, а проблематичность выполнить все требования данного закона при массовой застройке. Тем более ответственность эта мифическая, закон интересы дольщиков особо не защищает, достройки дома не гарантирует. В связи с этим многие застройщики находят обходные пути, чтобы уйти от договора долевого участия. До последнего времени наиболее распространенной была схема с привлечением средств граждан через подконтрольный застройщику жилищно-строительный кооператив (ЖСК). И граждане покупают квартиры по такой схеме, смотря в первую очередь на репутацию застройщика, а не бумажку, по которой приобретается квартира в строящемся доме.
Но с 01.12.2011, в связи со вступлением в силу Федерального закона от 30.11.2011 №349-ФЗ, действие которого распространяется на жилищно-строительные кооперативы, созданные после 01.12.2011, использование данной схемы становится невозможным либо крайне проблематичным.
Закон, который изначально был направлен на введение дополнительных мер государственной поддержки работников государственных и муниципальных учреждений бюджетной сферы, внес изменения в ст.110 и ст.111 Жилищного кодекса РФ в части возможности осуществления функций застройщика только непосредственно жилищно-строительным кооперативом. Ранее функции застройщика могло выполнять другое юридическое лицо (какая-нибудь известная компания-застройщик), а жилищно-строительный кооператив, действуя на договорных началах с этим застройщиком, занимался исключительно привлечением денежных средств.
Еще одно новшество, слабо объяснимое с точки зрения здравого смысла, внесенное 349-ФЗ, это запрет на членство в кооперативе, осуществляющем строительство, юридических лиц. То есть офисы жилищно-строительные кооперативы теперь продавать не смогут.

Понятно, что застройщики, использующие сейчас данную схему, создали ЖСК для своих домов года на два вперед (ведь под действие закона попадают только ЖСК, созданные после 01.12.2011). Но тем не менее, тенденции на лицо – застройщиков вынуждают работать по 214-ФЗ, не смотря на проблемы с его использованием при массовой застройке.
Не приведет ли все это к очередному витку удорожания новостроек, при этом без выигрыша по безопасности вложения в них? Законопроекты по страхованию гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов, еще только обсуждаются (законопроекты 643875-5 и 643879-5). И еще далеко не факт, что от них будет хоть какая-то отдача, за исключением, конечно, заявленного 5% роста себестоимости квадратного метра за счет страховки. Интересует ваше мнение по данному вопросу.

Вообще, как мне кажется, все этот договор долевого участия обходят.
Кто не через ЖСК, так через предварительный договор с займом денег и только потом заключается договор долевого участия.

Вы про Дискус, я так понимаю? Странно, конечно, я думаю, в очередной раз обойдут как-нибудь. С другой стороны, другие же застройщики перешли на договора долевого участия, и эти могут перейти. Цены на квартиры если и поднимутся, то ненамного.

Но в целом законодателей понять можно. Договор с фиктивным ЖСК в принципе - практически отдача денег под честное слово. Хотя кто хочет кинуть - найдет способы.

И не только про Дискус, ряд других застройщиков тоже по этой схема работает или, вернее, работал. Просто Дискус в лидерах по объемам строительства, других застройщиков, ведущих одновременное строительство нескольких десятков домов и при этом работающих по ДДУ, нет в принципе, причем не только у нас в городе. ДДУ - это совершенно иная система планирования строительства, переход на которую в принципе не может не вызвать повышения себестоимости. Плюс иное налогообложение. Плюс сейчас еще будет обязательное страхование - как обычно без гарантий, но со своими минимум 5%.
Схемы с предварительныеми договорами, векселями и прочим не работают уже давно. Оставаласть только схема с ЖСК, но и ее получается, если и не прикрыли, то существенно усложнили.
А по кидалову - ДДУ никак от него не защищает, т.к. не гарантирует главного - завершения строительства (желательно в срок).

Появились первые разъяснения по ситуации с жилищно-строительными кооперативами, созданными после 01.12.2011. Кратко суть их в следующем:
1. Право собственности на квартиру (или нежилое помещение) у членов такого ЖСК может возникнуть только в том случае, если земельный участок, на котором осуществляется строительство дома, принадлежал данному кооперативу (на праве собственности, аренды или субаренды), ему же выдавалось разрешение на строительство дома, т.е. кооператив выступал в качестве полноценного застройщика по данному объекту.
2. Привлечение денежных средств граждан таким кооперативом до выполнения требований п.1 на данный момент не запрещено. Но далеко не факт, что в дальнейшем такие заперты введены не будут.

Если по п.2. запреты будут введены, то для существующих застройщиков схема с подконтрольным ЖСК становится неактуальной, т.к. по сложности и длительности подготовительных работ сравняется с работой по 214-ФЗ.
Например, сейчас для работы по 214-ФЗ при комплексной застройке территории застройщик, выиграв аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка под комплексную застройку, заключив и зарегистрировав указанный договор аренды, должен выполнить планировку территории под застройку, межевание предоставленного земельного участка на множество мелких участков, на каждом из которых будет находится один строящийся объект – жилой дом, ТП, ЦТП и т.д., перезаключить договоры аренды с мэрией вместо одного большого участка на всё это множество мелких участков, зарегистрировать эти договора. Кроме того, выполнить в полном объеме проектные работы, получить все согласования, технические условия на подключение к инженерным сетям, разрешение на строительство… И только после этого возможно заключение первого договора долевого участия. А ведь только межевание займет не менее полугода времени. И внести в дальнейшем изменения в проект межевания территории крайне проблематично.
С введением запретов по п.2 по ЖСК также придется выполнять все вышеперечисленные работы еще до привлечения средств инвесторов, а значит отпадает смысл в использовании данной схемы – сэкономить время на этом и ускорить строительство не получится.
Все это в итоге, не дав никаких дополнительных гарантий вкладывающим в строительство, приведет только к повышению стоимости жилья.