Добрый день, уважаемые форумчане!!

Сложилась такая ситуация.... Есть у меня квартира от одного из очень известного и крупного застройщика. Полностью оплачена, оформлена по ДДУ, прошла гос. регистрацию. В договоре про переуступку прописано что оформляется путем заключения трехстороннего соглашения, застройщик берет за это %. Я нашла покупателя, взяла аванс, написала заявление застройщику...
Сначала они долго тянули, кормили завтраками. А потом просто сказали в переуступке мы вам отказываем. Никаких внятных объяснений добиться не могу, в письменном виде никаких ответов нет. Махают какой-то бумажкой, которую мне даже не показывают, мотивируя тем, что это внутренний документ.


Насколько их действия правомочны? Что можно в данном случае сделать?

В соответствии со ст. 382 ГК право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). При этом, для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со ст. 11 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК, а значит, уступка участником долевого строительства прав требований по договору не требуется согласия застройщика на такую уступку, равно как и согласия других участников долевого строительства.
В то же время если уступка совершается одновременно с переводом долга, то требуется письменное согласие застройщика на перевод участником долевого строительства своего долга на другое лицо (п. 1 ст. 391 ГК РФ).
Часто в качестве причины для запрета переуступки без согласия застройщика указывают п.2 ст. 388 ГК - не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника. Ссылки на указанную статью лишены оснований, так как для застройщика личность кредитора не имеет никакого значения, собственно, и договора долевого участия он заключает с первым встречным.
По факту состоявшейся переуступки вы (причем без разницы покупатель или продавец) должны уведомить застройщика о состоявшейся переуступке. Иначе в соответствии с п.3 ст. 382 ГК - Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.
У вас в договоре прописана необходимость получения согласия застройщика на переуступке плюс уплата за что-то еще и процентов ему. Данное условие является кабальным, в судебном порядке можно признать его незаконным. Бумажку, которой они махают перед вами, они могут смело использовать по ее прямому назначению - подтереть себе зад.
Так как предусмотренная договором сумма внесена вами в полном объеме, то можно забить на все и просто отдать договор цессии на государственную регистрацию, если будет отказ из-за пункта в ДДУ о необходимости согласия застройщика, то официально запрашиваете с него это согласие, получив отказ, обращаетесь в суд о признании не соответствующих закону пунктов договора, требующих получение согласия застройщика на переуступку. Конечно, первого покупателя уже потеряете, но это решение пригодится в дальнейшем при продаже другому покупателю. Можете проконсультироваться в Росрегистрации по этому поводу, но я думаю, что отказа в регистрации не будет, даже не смотря на пункт, требующий согласия застройщика.

На практике возникнут проблемы с покупателем - не каждый согласится покупать на таких условиях. Но если трезво смотреть на дело, то тут есть только одна проблема - подтверждение полной оплаты вами до договору, так как застройщик не только выдает свое согласие на переуступку, но и подтверждает полную оплату по договору. Сам договор долевого участия, зарегистрированный в установленном порядке, - это фигня, главное - это полная оплата по нему. Хорошо, если вы платили безналом, у вас есть копия платежного поручения, где в назначении платежа указана оплата по этому договору - при мне возьмете в банке копию этого платежного поручения - мне будет достаточно. Если платили налом, то никаких документов, подтверждающих оплату вы предъявить мне не сможете (всякие копии чека - это фигня полная, я вам таких сто штук могу напечатать), поэтому от сделки я откажусь, не имея подтверждения застройщиком факта оплаты.

Кто застройщик? Народ должен знать героев в лицо.

Кто застройщик? Народ должен знать героев в лицо.

Понятно кто - СИБИРЬ на Березовой!
bird - я прав?

Может стоит сходить на прием к руководителю этой компании ?

Что можно в данном случае сделать?

Недавно была следующая ситуация.
Инвестировали в новостройку по переуступке. Ни Дольщик, ни риэлтор, через которого шла сделка, не соообщили о том, что есть допсоглашение с пунктом о необходимости получения согласия от Застройщика на переуступку.
Вторая сторона подготовила договор переуступки, который прошел госрегистрацию. Никаких замечаний со стороны Росреестра не последовало.
О наличии допсоглашения узнали только после регистрации.
Вторая сторона мотивировала свои действия нежеланием платить дополнительную комиссию Застройщику.
Ксерокопию зарегистрированного договора о переуступке отвез Застройщику.

Да, застройщик Сибирь. Дом на Петухова.

К руководителю пытаюсь попасть на прием наверно раза три уже, бесполезно. То у нее одно,то другое. Никакой толковой информации ни от кого добиться нельзя.

Вся беда в том,что в договоре прописано- переуступка только путем трехстороннего соглашения(

Wolf S

спасибо за подробный ответ,но для себя никакой существенной инфо не вынесла( Квартира у меня оплачена полностью,потому вопрос о переносе долга не стоит вообще.

Коротко - законодательством не предусмотрено получение согласия застройщика на переуступку по ДДУ в случае полного расчета по договору. Данное требование установлено вашим договором, правовых оснований для его введения нет, аналогично можно было включить в договор пункт, согласно которому застройщик мог пороть вас прилюдно плетьми в случае переуступки.
Запишитесь в Росрегистрации на прием к Меркуловой Е.В. (начальник отдела регистрации ДДУ), проконсультируйтесь у нее по поводу государственной регистрации договора цессии без получения согласия застройщика, если таковое и предусмотрено договором. Возможно, никаких препятствий для гос. регистрации у вас не будет. Иначе - в судебном порядке признайте несоответсвующими закону указанные пункты договора. Ничего сложного в этом нет.

И еще раз - в любом случае покупатель захочет получить подтверждение застройщиком факта полной оплаты по договору, он этого не сделает, а если вы платили налом (у Сибири это скорее всего именно так), то и вы подтвердить это мне не сможете. Это бОльшая проблема, так как важен не сам договор, а факт полной оплаты по нему.

Коротко - законодательством не предусмотрено получение согласия застройщика на переуступку по ДДУ в случае полного расчета по договору. Данное требование установлено вашим договором, правовых оснований для его введения нет, аналогично можно было включить в договор пункт, согласно которому застройщик мог пороть вас прилюдно плетьми в случае переуступки.
Запишитесь в Росрегистрации на прием к Меркуловой Е.В. (начальник отдела регистрации ДДУ), проконсультируйтесь у нее по поводу государственной регистрации договора цессии без получения согласия застройщика, если таковое и предусмотрено договором. Возможно, никаких препятствий для гос. регистрации у вас не будет. Иначе - в судебном порядке признайте несоответсвующими закону указанные пункты договора. Ничего сложного в этом нет.

И еще раз - в любом случае покупатель захочет получить подтверждение застройщиком факта полной оплаты по договору, он этого не сделает, а если вы платили налом (у Сибири это скорее всего именно так), то и вы подтвердить это мне не сможете. Это бОльшая проблема, так как важен не сам договор, а факт полной оплаты по нему.

Думаю, что не соглашусь с вами.
Если человек оплачивал налом, то Застройщик должен был сделать приходный ордер, а это и есть факт оплаты. Плюс Застройщик может дать справку о том, что дольщик не имеет перед ним никаких долгов и З к дольщику не имеет никаких претензий. В первом случае приходный ордер они обязаны были выдать, во втором случае справку также обязаны выдать по требованию.

Речь не об этом. Понятно, что если вы будете спорить с застройщиком по вашей оплате по договору, то в суде пригодится и приходный кассовый ордер и справка об отсутствии долгов (хотя она и не является первичным бухгалтерским документом). Но как вы сможете доказать мне, что предъявляемые вами документы об оплате подлинные, ведь подделать их - это дело пяти минут? Да никак, если платили налом. С самим ДДУ проще - он прошел государственную регистрацию, договор цессии так же регистрируется в установленном порядке, поэтому здесь вы кинуть меня не можете, подделав первичный договор. При оплате безналом гарантом выступит банк, которому я вполне доверяю.
Честно, я вообще не понимаю, зачем платить налом - никаких преимуществ, одни риски. Я уж не говорю о том, что весьма опасно таскаться по городу с суммой в несколько лямов, или банально - вы потеряли свой приходный кассовый ордер, как будете доказывать оплату по договору?

Я вижу единственную проблему в переуступке без участия застройщика - подтверждение оплаты, которое возможно только при оплате безналом. Ведь участие застройщика в переуступке необходимо исключительно для защиты интересов покупателя квартиры, своим участием он подтверждает и подлинность первичного договора (особой нужды нет, т.к. он прошел гос. регистрацию), и оплаты по договору. Если мне предложили бы купить квартиру по переуступке прав по ДДУ, а оплата была бы произведена первичным покупателем налом, то я бы согласился на такую сделку только в том случае, если в ней третьей стороной выступал бы застройщик, иначе - безусловный отказ. Ваш ДДУ - это пустышка, я могу сам заключить его с застройщиком, главное - оплата по договору.

Все-таки вы ошибаетесь. Документ можно подделать любой, в том числе и выписку из банка о том, что оплата была. Так что доказывать вам ничего не собираюсь
Если вы потеряли приходный ордер, то организация, которая получила деньги, без проблем сможет продублировать его вам со всеми печатями и т.п. Так что проблем не вижу по приходнику, точно такой же документ, как выписка об оплате из банка. А приходник является бухгалтерским документом, доказывающим факт оплаты.
Я бы все-таки не подписывала договор переуступки, если бы мне не предоставили ещё и справку о том, что застройщик не имеет никаких претензий к дольщику

> Документ можно подделать любой, в том числе и выписку из банка о том, что оплата была.

Я прекрасно понимаю то, что подделать можно и банковские документы, поэтому и написал, что эти документы вы будете брать в банке в моем присутствии - тут уж вы ничего не подделаете.

> Если вы потеряли приходный ордер, то организация, которая получила деньги, без проблем сможет продублировать его вам со всеми печатями и т.п.

Все зависит от организации - кто-то выдаст дубликат (думаю, Сибирь из их числа), а кто-то сделает удивленные глаза и скажет, что впервые слышит про то, что вы что-то оплачивали.

Тогда не пойму, если вы, как покупатель, для себя решили, что будете покупать только у того, кто оплачивал безналом, зачем тогда мучить продавца?если приходный ордер и справка об отсутствии задолженности и претензии от продавца не являются значимыми?
А для случая, когда делают круглые глаза, пишется заявление в полицию (или куда то там правильнее), а те уже расследуют дела. Не думаю, что застройщики, которые работают по ДДУ, будут так рисковать, чтобы поднимали всю их бухгалтерию. Те, кто по всяким векселям, предварительным договорам, ЖСК и т.п., те может и могут

Изначально в теме речь шла о нежелании застройщика давать согласие на переуступку, вопрос был как обойти это и выполнить переуступку без привлечения застройщика. Пути указаны, но обозначены и риски покупателя в данном случае, основной и единственный из которых - это подтверждение оплаты по договору. Исключить этот риск можно только в том случае, если оплата по первичному договору производилась безналом. Если первичная оплата была налом, то без участия застройщика в переуступке безопасность сделки не обеспечишь. Если первичная оплата была налом, застройщик к переуступке не привлекается, то я от такой сделки откажусь при любых условиях и другим буду советовать то же самое.

А для случая, когда делают круглые глаза, пишется заявление в полицию (или куда то там правильнее), а те уже расследуют дела. Не думаю, что застройщики, которые работают по ДДУ, будут так рисковать, чтобы поднимали всю их бухгалтерию. Те, кто по всяким векселям, предварительным договорам, ЖСК и т.п., те может и могут

Получить копии платежных документов в банке несравненно проще, чем указанный вами путь через заведение и расследование уголовного дела. Застройщик, имеющий полный доступ к своей бухгалтерии может изменить ее как угодно. И не надо сбрасывать со счетов, что оплаты действительно не было и это все мошенничество со стороны покупателя. Так в чем сакральный смысл оплаты налом?
И еще - застройщики, которые работают по ДДУ могут быть такими же кидалами, как и те, кто работают по другим схемам, ДДУ никаких гарантий защиты от кидалова не дает (даже на двойную продажу можно нарваться при покупке квартиры по ДДУ в старых сройках). И уж тем более ДДУ никак не может служить гарантией достройки объекта. Смотреть надо не на тип договора, а на репутацию застройщика.

Вы безусловно правы, что в данном случае есть риски для покупателя, просто вы расписали так, что можно поступить только по вашему варианту и все. Я описала те моменты, которые вы немного как бы опровергали. Что при оплате надом приходный ордер является бух. документом оплаты.
Понятно, что конечно надо смотреть на репутацию застройщика, но все-таки договор по ДДУ защищает дольщика значительно больше, чем остальные формы. Плюс при оплате в назначении платежа конкретно указываетсяз ачто оплата проводится, в нашем случае на основании ДДУ, а не другой непонятной какой-то бумажке.

> но все-таки договор по ДДУ защищает дольщика значительно больше, чем остальные формы.

Какую дополнительную защиту дает ДДУ по сравнению с той же покупкой квартиры в ЖСК? Исключение двойных продаж? Соглашусь, хотя даже и они возможны при покупке квартиры по ДДУ в старых стройках. Но двойные продажи сейчас больше из области фантастики, нет в них никакого резона - проще просто собрать деньги и бросить строительство. Основные риски - это прекращение строительства или зятягивание его на многие годы - а от этого ДДУ не дает никаких дополнительных гарантий.
Но это все уже отступление от первоначальной темы.

А то, что только ДДУ регистрируется в юстиции и больше никакая другая форма, это разве не значит?
А то что есть закон о долевом строительстве, который хоть немного защищает дольщиков, это тоже ничего не означает? Преимущества описывать долго, рекомендую немного ознакомиться с данным законом и с тем, что дает регистрация в юстиции. Думаю, после этого вопросов не возникнет, что дает такая форма договора

И что дает гос. регистрация ДДУ кроме как защиту от мифических двойных продаж?
И как 214-ФЗ защищает дольщиков от основных названных угроз - прекращения строительства или его затягивания на долгие годы?
И, поверьте, с 214-ФЗ знаком не понаслышке.

И еще - кто-то отказывается от работы по ДДУ для того, чтобы проще и быстрее было провернуть какую-то аферу, а кто-то из-за того, что он не применим, например, при массовой застройке или застройке, сопряженной с большим расселением. Совершенно разные ситуации. Главное было бы у застройщика желание провернуть какую-либо аферу, а уж по какой схеме идет продажа - не столь важно.

а что в плане защиты дольщика дает предварительный договор как например при продаже квартир в чистой слободе. для чего они делают эту круговерть. сначала предварительный и покупатель открывает аккредитив а потом через два месяца дду с регистрацией. для чего такое художество ведь можно и сразу по дду продавать.

Если можно было бы сразу заключать ДДУ и регистрировать их, то и не заморачивались бы с предварительным договором и прочим, а сразу бы и заключали, и деньги брали, а не замораживали бы их на аккредитиве. Очень много времени требуется от момента получения земельного участка под комплексную застройку до заключения первого ДДУ по конкретному дому.

спасибо за разъяснения.я так и предполагал.просто сомнения были нафига застройщику так долго держать деньги на аккредитиве если он их все равно не может снять без дду.зачем все это нужно застройщику ведь невыгодно ему.оказывается это проблема в чиновничьих заморочках. вы тоже это подтвердили.

Квитанция от застройщика у меня есть,есть и справка о том,что мои фин. обязательства перед застройщиком выполнены и никаких претензий у него ко мне нет, сделка абсолютна чистая и единственное препятствие - непонятное упрямство застройщика (хотя оно объяснимо - им свои квартиры продавать надо).

Я думаю на основании выше приведенного законодательства, что если ваши обязательства перед застройщиком выполнены, можете осуществлять переуступку без его согласия и участия, можете смело идти в юстицию. только в юстиции обязательно приложите все копии этих справок и квитанций, а также в том числе приложите выписку из данного законодательства. А вообще, лучше конечно с руководством в юстиции ещё по этому вопросу переговорить.

Все, моя проблема решена,удалось таки попасть к руководителю.

Всем инвесторам,оказавшимся в подобной ситуации, рекомендую не останавливаться,не бросать продажу и не ждать сдачи дома,тк у застройщика на это и расчет.

Я думаю на основании выше приведенного законодательства, что если ваши обязательства перед застройщиком выполнены, можете осуществлять переуступку без его согласия и участия, можете смело идти в юстицию. только в юстиции обязательно приложите все копии этих справок и квитанций, а также в том числе приложите выписку из данного законодательства. А вообще, лучше конечно с руководством в юстиции ещё по этому вопросу переговорить.

Ваша настойчивость наверное многим уже создала проблему. Если подавец не хочет потерять пакупателя то необходимо договариваться с Застройщиком (настойчиво)... Все это было у меня в пошлом и не один раз. Реально надо смотреть на вещи, а не руководствоваться статьями законов.Он конечно может смело идти в юстицию, но только вот пакупатель по дороге скорее передумает.

Адекватный покупатель будет смотреть реальные риски, которые я обозначил выше, а не мнимые вроде наличия согласия застройщика на переуступку, не предусмотренного законодательством.
Так что договариваться надо не с застройщиком (с чего это вы пишете его с большой буквы), а с покупателем. Знаете, не раз приходилось сталкиваться и при продаже, и при покупке с неадекватом на другой стороне сделки - эти ихние расчеты налом, в агентстве недвижимости, с договором хранения денег и прочей хренью, со ступором при слове безналичный расчет, аккредитив, банковкая ячейка... типа, так принято. Никогда не шел на поводу и всегда продавливал свою линию.
Очень часто агентства недвижимости уделяют большое внимание мнимым рискам, оставляя при этом без внимания реальные риски. Например, недавно у нас был конфликт с одним крупным АН из-за того, что мы отговорили их клиента от покупки квартиры, так как было выяснено, что при гашении ипотечного кредита, взятого продавцом при первичной покупке этой квартиры были использованы средства материнского капитала. Но АН считало покупку такой квартиры нормальной и пыталось еще и нам это доказать.

Wolf S, если вас не затруднит, можете описать (можно в личку) в чем проблематичность данной схемы, если ипотеку гасили материнским капиталом, чтоб на будущее самим учесть этот момент.
Заранее благодарю

Наверное проблема в том, что квартира в этом случае должна быть оформлена в собственность в том числе и на ребенка.

Если при покупке квартиры использовались средства материнского капитала, причем не важно как - для гашения ипотечного кредита, прямая выплата продавцу, паевой взнос в ЖСК и т.д., значит покупатели (супруги) давали нотариальное обязательство переоформить квартиру в долевую собственность с детьми. А этого сделано не было, а значит сделка оспорима, причем возможно в очень отдаленной перспективе. Представьте себе, дети вырастут, узнают про это и будут требовать свою долю в проданной квартире (исковая давность это позволяет). Сейчас исполнение обязательств по переоформлению квартир в долевую собственность с детьми никто не контролирует, нет никаких проблем продать такую квартиру. Но вот только вам оно надо, покупать такую квартиру?
Самый простой способ проконтролировать использование средств материнского капитала продавцом квартиры - это банальный анализ платежных документов, в случае использования на гашение взятого ипотечного кредита - выписка из банка по счету. Беда в том,что анализировать надо по всей истории квартиры, а это уже проблемы. АН этим голову не заморачивают, этот вопрос никак не контролируют.

Спасибо! Просто не узнала условия об обязательном оформлении квартиры в долевую собственность с детьми. А в данном случае действительно сделка довольно сомнительна получается

Подскажите, пожалуйста, с кем Вы встречались? Я правильно поняла, Вы все-таки получили согласие на переуступку??

Здравствуйте, может кто подскажет как поступить в следующей ситуации: приобрела студию у Сибири на Петухова 12/7, в понедельник подписываю с ними акт приема-передачи квартиры. Сказала, что буду продавать, ответили, что переуступка по дому запрещена, типа только когда в собственность оформите, тогда и сможете продать :((
В договоре написано, что "переуступка осуществляется с письменного согласия застройщика и допускается с момента гос.регистрации договора и до подписания сторонами акта приема-передачи......". Я этот пункт договора прочитала так, что после подписания акта я их согласия могу не получать и никто мне не может запретить действия с квартирой совершать. + оформление права собственности затянется, поскольку застройщик не все оформил документы по дому и пока они не закончат, люди не смогут свои в БТИ начать оформлять на собственность.
В общем подскажите пож-та: насколько законны действия Сибири и как поступить (в суд идти)?

Ошибаетесь в главном.
Переуступка прав возможна только до подписания акта передачи. После - только продажа.
Переуступить право требования по договору невозможно после передачи прав на квартиру(акт), ибо переуступать будет уже нечего, ДДУ погашен.

Это да.... написала вопрос и после сама разобраласьПридется ждать оформления в собственность.

кто может сбросить образец договора долевого участия с пунктом запрета на переуступку? хоть Сибирь, хоть другой астройщик..

Вам нужен весь договор или только страница с заветным пунктом?

в общем то достаточно будет пункта вопросу.. если будет весь договор, будет вообще круто

Прямо срочно не могу, но постараюсь на днях сфотать страничку и выслать

буду благодарен, главное не забудьте

Файл не получается прикрепить, т.к. он слишком большой, сжимать не умею
Шлите в личку мейл!!!