Квартира на эксклюзиве
2143
32
Выставили квариру на продажу, заключили эксклюзивный договор (вот уже точно черт дернул), результат - никакого шевеления со стороны агентства, причем, цена на квартиру вполне реальная. Могу ли я не дожидаясь окончания договора, выставить квартиру в других АН (естественно уже без эксклюзива)? Не будет ли это считаться невыполнением условий договора об эксклюзивной продаже квартиры с моей стороны?
Kulik
Нарушением это являтся не будет, можете выставлять в о все агенства, только предупредите, что у вас заключен договор с АН "...", и выясните под какие проценты Ваше агенство поведет сделку с покупателем другого агенства.
спасибо, пожалуй, начну действовать самостоятельно.
Kulik
вы можете расторгнуть эксклюзив в любое время и перезаключить его с более солидным агенством..
а вот самостоятельно действовать - это довольно рискованно:улыб:
можете нарваться на не очень честных покупателей (мягко сказано)
fleure12
Так в том-то и дело, что вроде и АН - совсем не последнее в городе, вроде бы и солидное, но..
А самостоятельно может и не буду, разве что объявления подавать о продаже, думаю какое же теперь АН выбрать?
Kulik
ну если АН солидное... тогда надо напомнить ему о солидности.. что так с квартирой не работают..
позвонить - поговорить с вашим риэлтором, можно выразить громкое недовольство:улыб:
а если не секрет, что за агенство?
fleure12
Центральное, вроде бы не самое последнее АН в городе...
Kulik
по-моему вы им льстите :-)))
хотя если учесть что в нашем городе около 250 АН, и фантазии на названия у риэлторов не хватает... то не исключаю, что есть и такое агенство и оно что-то из себя представляет:улыб:
Не пинайте меня ногами :спок::миг:
Не мне пришлось их выбирать, мне передали ситуацию, что называется "по состоявшемуся факту".
Теперь беру все в свои руки.
Kulik
Выставили квариру на продажу, заключили эксклюзивный договор (вот уже точно черт дернул), результат - никакого шевеления со стороны агентства, причем, цена на квартиру вполне реальная. Могу ли я не дожидаясь окончания договора, выставить квартиру в других АН (естественно уже без эксклюзива)? Не будет ли это считаться невыполнением условий договора об эксклюзивной продаже квартиры с моей стороны?
По личному опыту - посылайте всех на... и давайте объявление о продаже.
Я продавал три раза и все три раза через нотариуса. Т.е. деньги оставляются нотариусу, офрмляются документы и у нотариуса составляется договор продажи. В те времена нотариусы брали за это три %, это в два раза ниже, чем АН.
Платил покупатель, и оставался очень доволен .
Как правило, АН звонили сами и просили разрешения выставить квартиру на продажу. Звонки из АН начинались после продажи где-то через месяц(т.е. они находили покупателей), когда цены начинали ползти вверх.
Scyr
Мы тоже на эти грабли наступали. Эксклюзив выгоден только, повторю только агентству. Документы на квартиру, которые берут у Вас на хранение, да и сам договор-это инструменты для шантажа со стороны агентства.
Наша квартира проболталась в агентстве 2,5 месяца. Заметьте, очень ликвидная квартира. Я начала интересоваться отсутствием звонков от покупателей, мне начали нести какой-то бред о завышенной цене. В результате подняв всю периодику за этот период, я не нашла ни в одном издании рекламы нашей квартиры. Т. е. 2,5 месяца ее нигде не рекламировали. Мы просто пошли и выложили это все агентству, забрали документы и ушли. Нам на это ничего не могли возразить, т. к. в договоре было все это прописано. Обзвонили штук 10 агентств и покупатель нашелся через 2 недели. Во как!
А ведь в основной своей массе люди решают квартирный вопрос (съезд, разъезд и т.д.) один раз в жизни. И поэтому, когда риэлтер говорит, что квартира не продается по причине завышенной цены, то люди ему верят и начинают эту цену снижать.
А смысл агентству снижать цену?..
Они же за процент работают...
Крыска
У агенст есть смысл не в снижении цены, а вприведение её в нормальное соотношение - место/качество/цена. Для большинства наших граждан квартира - основное богатство, которое есть "самое...самое...самое...."
И на аргумент - "у Вас старый дом с деревянными перекрытиями и осыпающейся штукатуркой(Цена максимум 950 т.р." - ответ: "Да Вы ничего не понимаете. Я же ВЫРОС в этой квартире(собственнику 55 лет). Она просто замечательная!!!!! И стоит 1 500 т.р."

А потом агенство виновато
KUG
Допустим.

Хотя, автор предыдущего поста написала выше, что покупатель по их цене нашелся за 2 недели. Хотя и не уточнила, что это за цена - та, по которой квартира была выставлена в агентстве, или уже пересмотренная с учетом повышения цен на рынке.

Но как объяснить тот факт, что агентство не рекламировало квартиру, хотя договор на эксклюзив это предусматривал?
Крыска
>А смысл агентству снижать цену?..
>Они же за процент работают...

чтобы быстрее ее продать и получить свой процент :-) Может в абсолютном выражении он и будет меньше, но не существенно - цену же не в два раза снижают :-) зато быстрее получат.

Попутно такой вопрос - как у нас идет оценка стоимости недвижимости?
Wolf S
> зато быстрее

где быстрее-то, если не рекламируют...
Крыска
процентов 10-15 скинуть можно практически без рекламы продать :-) А потери агентсва от этого будут не ощутимы - меньше процента. Главное продавца убедить :-)
Wolf S
процентов 10-15 скинуть можно практически без рекламы продать :-) Главное продавца убедить :-)
- Ну, а на 20, можно скинуть?
- Ну, если с утюжком или с паяльничком, то можно и на 20 скинуть.

(с) "Советы вселенского масштаба и вселенской глупости", изд.4-е
AA
> - Ну, а на 20, можно скинуть?

Тогда ответьте за заданный мною вопрос - как вами определяется реальная стоимость квартиры?
AA
> - Ну, а на 20, можно скинуть?

Тогда ответьте за заданный мною вопрос - как вами определяется реальная стоимость квартиры?
Wolf S
методом сравнимых продаж
AA
Но вроде идентичные по площади и планировке квартиры в одном доме могут сильно отличаться, а два одинаковых дома, стоящих рядом, и подавно.
Учитывает кто-нибудь, например, иснос коммуникаций дома при определении цены квартиры?
Wolf S
Но вроде идентичные по площади и планировке квартиры в одном доме могут сильно отличаться, а два одинаковых дома, стоящих рядом, и подавно.
Учитывает кто-нибудь, например, иснос коммуникаций дома при определении цены квартиры?
Вас Wolf S почитаешь и задумаешься, как люди подержанные автомобили, телефоны, бытовую технику, мебель оценивают и продают, уму непостижимо.
агент700
> Вас Wolf S почитаешь и задумаешься, как люди подержанные автомобили, телефоны, бытовую технику, мебель оценивают и продают, уму непостижимо.

Думаю, не будите спорить, что с автомобилями дело проще обстоит, там меньше субъективных факторов.
А на остальное - с потолка могут брать, там цены другие :-)
Wolf S
Но вроде идентичные по площади и планировке квартиры в одном доме могут сильно отличаться, а два одинаковых дома, стоящих рядом, и подавно.
Учитывает кто-нибудь, например, иснос коммуникаций дома при определении цены квартиры?
Только со знаком + или - (есть/нет коммуникации, в крайнем случае - доходит ли вода до 5-го этажа, или только до 3-го - но это редко).
Насчёт метода сравнимых продаж - отличаться объекты могут, но не так сильно, как кажется. Ну, значения, выходящие за предел доверительного интервала, тоже никто не заставляет использовать для сравнения.
Если интересно подробней ознакомиться с методом - можно найти в яндексе (или дождитесь, когда сюда забежит appraiser - он сразу скажет, что риэлтеры не заканчивали 100й и 101й курс, поэтому ничерта не шарят в сравнимых продажах, на что вы, по моей наводки, у него спросите - где, у кого он берёт цены продаж и цены сделок/предварительных договоров - после чего мы все дружно переключимся на обсуждение методов оценки, потребуем предоставить номер лицензии, пример оценочного отчёта, потом я расскажу как оценивали ущерб оценщики, с которыми мне довелась честь работать на заре становления оценочной деятельности и как мне "независимые оценщики" оценили ущерб в прошлом году, угадав сумму, но не угадав за что она мне причитается, после чего МааН потребует назвать имя героя и весь топик будет снесён в рубрику "Автоответчик") :спок:

М-да... Чтобы не приводить к такому бардаку, отвечу сам:
"Сущность подхода по сравнимым продажам состоит в том, что при покупке или аренде недвижимого имущества благоразумный покупатель никогда не заплатит цену, превышающую стоимость приобретения или аренды схожего по своим характеристикам объекта недвижимости. Необходимо отобрать аналогичные по месторасположению объекты, по которым имеются данные о продаже, и сравнить основные характеристики объекта оценки с соответствующими элементами аналогов; внести ценовые поправки на условия и время продажи; оценить степень схожести каждого из значимых элементов объекта оценки с этими же характеристиками аналогов и определить по каждому из них поправку к цене продажи данного объекта.

При этом должны соблюдаться некоторые условия, например, достоверность данных о продажах, правильный учет различий между объектом оценки и аналогами, наличие на рынке недвижимости достаточного числа продаж аналогичных видов недвижимости, соответствие цен продаж определению рыночной стоимости.

Необходимым условием для практического применения методики является не только наличие достаточного объема информации по сделкам купли-продажи жилья, но и хорошее знание местных условий и особенностей развития рынка жилой недвижимости, соотношения спроса и предложения в конкретные периоды времени, знание сезонного колебания цен на квартиры, т.е. значительный опыт работы."
AA
Вот у нас сейчас правительство думает над тем, чтобы заставить платить налог на недвижимость по рыночной цене квартиры, а не по оценке БТИ, ну а также и налоги в купли-продажи объектов и др. Думаю, давно бы это ввели, но никак методику оценки разработать не могут. Интересно, а как БТИ оценивает? Вот цирк-то начнется с оценкой, когда решат по рыночной цене взымать.
Ну и по теме - соответствует ли по вашему мнению реальной цене текущая рыночная цена в 750 тыс. однушки, площадью 30 кв. метров, на первом этаже панельного дома со сгнившими коммуникациями и т.д.
Wolf S
методы массовой оценки обсуждались и отрабатывались ещё в середине 90-х, была даже пара пилотных проектов (за давностью, уж не помню в каких городах).
теоретически это возможно, но повлечёт за собой массу изменений и проблем, начиная от вырастания объёма оценочных работ во время изменения конъюнктуры рынка, и вряд ли заканчивая тем, что массовая оценка предполагает ручную корректировку стоимости для немассового жилья (и это не только "элита", но и "бараки"), коего, у нас процентов 10-15 наберётся.
Так что, правительство уже лет 8 минимум думает о налогообложении по рыночной стоимости, методика есть, пилотные проекты были и успешно устарели - но проблем и так хватает, без массовой оценки.:улыб:Кстати, представьте себе политические и экономические последствия от введения налогообложения по рыночной стоимости. Я вот прикинул, и могу спать спокойно - это будет такой пипец, по сравнению с которым августовский кризис будет детской шалостью.

Что касается "реальных" цен... "За наше счастливое детство"следует благодарить следует партию, правительство и экономическую реальность. Впрочем, если вследствие наметившегося падения производства экономический рост остановится и средний класс не сможет оплачивать рост цен на недвижимость (а это пока происходит из кармана среднего класса), то можно ожидать сценария 2001 гг., когда цены, в долларовом соотношении, восстанавились после августовского кризиса.
AA
Я думаю, что рост на однушки вызван тем, что людям просто некуда вкладывать сравнительно небольшие средства, вот и видят спасение в недвижимости, считая, что на нее цена всегда будет расти быстрее инфляции. Конечно, с этой целью однушки покупают довольно обеспеченные граждане, но проблем это больше создает для тех, для кого однушка - предел мечтаний о жилье.
Wolf S
>Думаю, не будите спорить, что с автомобилями дело проще обстоит, там меньше субъективных факторов.
да вы похоже машину ни разу не покупали. :ooo: :ooo: :ooo:
агент700
честно, б/у ни разу не покупал :-)
Wolf S
честно, б/у ни разу не покупал :-)
так пройдитесь по автобарахолке, и потом оценка квартиры вам покажется сущим пустяком.