В Москве цены на недвижимость пошли вниз, несмотря на все усилия заинтересованных лиц и риелтеров держать рынок и убеждать всех, что ничего не происходит.

А как дела обстоят на Новосибирском рынке с его уже давно запредельными ценами?
Кто знает обстановку - скажите куда идёт рынок!

В Москве цены на недвижимость пошли вниз, несмотря на все усилия заинтересованных лиц и риелтеров держать рынок и убеждать всех, что ничего не происходит.

Это откуда, интересно, такое умозаключение, что риэлторы заинтересованы в повышении цен на недвижимость?

а агенты вознаграждение получают кажется от стоимости, чем выше стоимость, тем больше сумма.

Не только комиссия. Это мотивация для простого риелтера. О других говорить не будем, это не та тема.
Будет оффтоп.

Давайте поговорим о тенденции цен.

а агенты вознаграждение получают кажется от стоимости, чем выше стоимость, тем больше сумма.

Сразу видно, человек знает о риэлторах не по наслышке.:-))
На первый взгляд действительно так, чем выше стоимость квартиры тем выше вознаграждения но, доля чистых продаж в Новосибирске составляет не более 20% от общего количества выставленных квартир, основная масса все же обмены, и так рассмотрим выгодность для риэлторов повышения стоимости квартир на простом примере. Допустим однокомнатная стоит 800, 2-х 1150, 3-1500, итак нашли покупателя на однокомнатную, продавцу нашли 2-х комн. затем последнему 3-х комнатную в чистой продаже. (Посчитали вознаграждение агентства, а? Нормальная сумма получается). Понятно что все это происходит не одномоментно, а в силу многих обстоятельств (поиск варианта, получение распоряжения опеки, снятие с рег. учета в конце концов) растягивается на срок месяц-два. Если цены не растут, то все спокойно занимаются своими делами, но если рост есть, то в один прекрасный момент приходи последний продавец (который в чистую продаёт) и говорит, а ко мне другой покупатель приходил, на сто тысяч больше дает и расчет сразу. О-па!!! Он даже задаток вдвойне готов вернуть, все равно выгоднее получается. И начинается свистопляска, все ищут деньги, агентство падает по процентам, что бы набрать требуемую сумму. Народ начинает психовать и в итоге цепь разваливается. Ну и соответственно риэлтор ничего не получает. Так что мысль что риэлтору выгодно повышение цен, очень поверхностна и не соответствует действительности. Стабильность на рынке и даже небольшое падение цен, вот это очень выгодно для риэлторов.
Надеюсь никому не надо объяснять что лучше продавать много и не дорого, чем очень дорого и мало.

Личный пример. Осенью я хотел снять квартиру. За 6 штук, которые я щаз плачу, и за которые вначале года можно было снять кое-что более-менее приличное, предлагали откровенное говно, объясняя, что "стоимость аренды =1% от рыночной цены". Все предложенные варианты явно не стоили внимания, поэтому и я остался на старом месте, и агентство не получило ни копейки, хотя выполнило какой никакой минимум услуг.
Так что принцип "лучше дешевле, но больше" как раз агентствами и не соблюдается.
угу?

Остановится. И даже будет обвал. Только когда - не знаю... Этого может десять лет ждать, может - сто, может - тыщу.

А если серьезно - то пока в москве цены "падали" - в Новосибирске они выросли процентов на 30 за полгода... Так что...

мне кажется вы противоречите сами себе, ведь если бы квартира-конфетка стоила бы три тысячи, то вы бы с удовольствием её сняли и заплатили бы агентству, но так как квартиры дорОги, и как вы выразились "говно", то вы и не сняли её. Таким образом риэлтору не выгодны высокие цены. К тому же не риэлтор устанавливает стоимость аренды. Так что не "угу".

Нифига. Риэлтеры постоянно ломят цену как можно выше, причем аргумент у них простой: "цены постоянно растут, поэтому вам нужно купить как можно быстрее по имеющейся цене, а то завтра еще дороже будет. покупайте не задумываясь!!!".

На протяжении 8 лет имел несколько дел с купле-продажей и арендой многих квартир(+1 дача). Плюс знакомые реэлетры есть. Работал со многими агентствами. Ситуация ВЕЗДЕ ОДИНАКОВАЯ.
Так-то.

А что касается цен на квартиры - не думаю что они завышенные.
Узнайте цены на строй материалы+работа и посчитайте.
Я дома летом ремонт делал, просто офигел во сколько обошлось.
Сделать ванную+туалет=100 тысяч (без покупки сантехники).
О, как!

Нифига. Риэлтеры постоянно ломят цену как можно выше,

???? Каким образом????

причем аргумент у них простой: "цены постоянно растут, поэтому вам нужно купить как можно быстрее по имеющейся цене, а то завтра еще дороже будет. покупайте не задумываясь!!!".

Так ведь сущая правда, если бы "задумались" и подождали бы, то купили бы точно дороже. За последние десять лет не помню что бы цены хоть сколько-нибудь существенно снижались, останавливались-да, но никак не падали. Так что спасибо скажите риэлтору что он не дал вам "протормозить".

>>Риэлтеры постоянно ломят цену как можно выше,
>???? Каким образом????

Они советуют продавцу "держать планку выше", находя для этого различные объяснения: пока квартира "пойдет в продажу" - цены якобы повысятся, вам может не хватить на покупку другой квартиры и т.д. Покупателя убеждают ранее изложенными соображениями. То есть играют явно "на повышение". Хотя могли бы "играть на понижение". Или вообще отбросить эти психологические игры, а просто исполнять свои обязанности.


>>причем аргумент у них простой: "цены постоянно растут, поэтому
>>вам нужно купить как можно быстрее по имеющейся цене, а то
>>завтра еще дороже будет. покупайте не задумываясь!!!".
>Так ведь сущая правда, если бы "задумались" и подождали бы, то купили бы точно дороже.

Не согласен.
Квартира - достаточна дорогая покупка и жить в ней не один день.
Такие вещи надо покупать не спеша - осмотрительно, что бы выбрать хороший район, хороших соседей, интересную планировку, и т.д. Такую покупку делать наспех - потом можно серьезно пожалеть.
Поэтому такая политика риэлтера "побыстрее навязать покупку" лично у меня вызывает не очень положительные чувства. А повышение цены - скорее предлог. Не так уж быстро цены растут, что бы делать миллионные покупки наспех.

>За последние десять лет не помню что бы цены хоть сколько-
>нибудь существенно снижались, останавливались-да, но никак не падали.

Квартира покупается не за 10 лет, а в течение нескольких месяцев.
Это не тот срок, когда цена сильно меняется (август 1998 в расчет не берем). Поэтому не вижу смысла спешить и паниковать в стиле риэлтеров: "цена растет, срочно покупайте!"...

>Так что спасибо скажите риэлтору что он не дал вам "протормозить".

Вы хотите сказать "не дал спокойно выбрать подходящий вариант".

p.s. я то выбрал. но сколько нервов ушло с риэлтерами общаться и постоянно слушать их нытье и доказывать им что спешить и завышать цену не стоит. их не переубедишь. у них своя логика.

Они советуют продавцу "держать планку выше",

Тогда попробуем посчитать выгоду риэлтора в завышении цены.
Допустим на определенный тип квартиры сложилась цена, ну пусть миллион (для простоты расчетов), при обращении продавца, риэлтор советует поставить цену выше на 50 тысяч, что же ему это даст в денежном выражении? При средней ставке 4,5% за услуги агентства, и 20% от суммы услуг на зарплату, риэлтор получит прибавку к зарплате (50 000 * 4,5 %*20%) 450 рублей. Сушественная прибавка :-))), при том что продав квартиру за миллион (1 000 000*4,5%*20%), он получит 9 000. Так что же выгоднее? Продать быстрее за 950 000 и получить 8 550, или "поднять" цену и ждать (а можно и не дождаться) 900 рублей к зарплате? Так что эмоции-эмоциями, а деньги-деньгами.
Что же касается неспешных выборов в течении месяцев, то приведу такой пример: в ноябре прошлого года настоятельно советовал своему покупателю поторопиться с покупкой стройки Краснообскмонтажспецстроя на Студенческой, тогда цена была 19 500 за кв.м. взял однешку 43 кв.м. в январе перезвонил, сказал спасибо и сообщил что цена там уже по 23 500 и квартир нет. Так что моё желание "побыстрее навязать покупку" сэкономило ему 170 000 рублей и наверное продолжает экономить:-))) Хотя может для вас это и не такие уж большие деньги, которыми можно пожертвовать, ради удовольствия неспешного выбора.

Хватит спорить - задирает ли простой риелтер цену. Старается немного, но проблема не в исполнителях и примеров тут будет масса в обе стороны.

Бал тут правят другие люди, и хозяева риелтерского бизнеса в том числе, которые заинтересованы, чтоб их рынок разбухал от денег насколько только это возможно.

Но не эта тема обсуждается, обсуждаются тенденции рынка.

Было бы странно, если бы горячие пирожки раздавали бесплатно...

Мне кажется, что цены будут расти до тех пор пока будут покупать
И я согласен с Агентом700, что не риэлторы устанавливают цены, а продавцы.
Как все знают, большинство сделок - это обмен. В этом случае повышение цены не так критично для покупателя:
если двушка отличается от однешки на 300тыс, при цене последней в 1млн, то при цене однешки в 1,5 млн. разница будет 400.
Таким образом, рост цены на двушку для продавца однокомнатной составит всего 100 тыс.
"Всего 100", потому что для чистого покупателя его однешки цена подскочит на 500тыс.

То есть цены будут расти, пока новосибирцы, считая наш город самым лучшим на свете, несмотря на достаточно дорогую жизнь, холода и прочее, будут покупать за любые деньги, будут брать кредиты, занимать, но покупать будут.
А приезжий люд с Севера, Сибири и Далнего востока будет покупать до тех пор, пока однажды не задумается: а может купить чуть дороже и чуть меньшей площади, но в Тушино, а не в Щ? Или за те же деньги в Питере? Или дешевле в Нижнем Новгороде? Или вообще в Болгарии?

Я смотрю по тем, кто здесь учился в ВУЗе - кто новосибирец, он здесь и оседает, а иногородние ребята все стараются уехать. В основном в Москву.

Скоро мы увидим, что будет в москве - покажет очень 2005, у народа нет денег, чтобы покупать по безумным ценам жилье, перекупщики напокупали и еще не продали - идет стагнация, дома полупустые стоят, цены от 2 до 6 млн в Новосибирске - "офанареть!". Однокомнатная в Москве стоит 50 тыс уе, у нас - 30, как Вы думаете, куда начнут потенциальные покупатели вкладывать деньги при дальнейшем росте цен в Новосибирске? При этом посмотрите, сколько получает элекстрик здесь и сколько получает электрик в Москве (была передача, в которой рассказали, что мужик работает на московком рынке электриком и получает 18000р). Мы не добываем нефть в Новосибирской области, цены запредельные, поэтому спад цен неизбежен, хотя-бы потому, что в 2004 построили 500 тыс м2.

Для чистого покупателя в наших условиях, по-моему, чем быстрее среагировал и купил, тем лучше, особенно если брать период с весны-лета прошлого года. Да и по обмену можно хорошо пролететь.
ПРостой расчет (из жизни). Была трешка, ценою 1650-1700. Менялась на 1+2. Однешка ценою в 550 и двушка ценою в миллион. Дела мая-июня прошлого года.
Получалось 1700=550+1000+проценты.
Сейчас (ну или чуть раньше - в конце осени): однешка 800-850, двушка 1400-1450 (квартиры в тех же районах, что и первые рассматриваемые). Трешка при том стоит 1950. Получаем 1950 = 800(850)+1400(1450)+ проценты. Со знаком равно уже не выходит
А если б меньше думали раньше, или не так медленно, то, наверно произвели бы удачный обмен.

В России сейчас идет неутешительная статистика - 30% пенсионеры, мужчины выходят на пенсию в 60 лет, а в среднем умирают в 63, посчитаейте! через 5 лет рынок начнет падать именно потому, что на рынок прийдет много старого жилья, с учетом последних московких событий начали говорить, что сейчас мы переживаем пик. По моему мнению, это соотвествует действительности.

Эх, может, дождусь того времени!
Только вот, когда рынок начнет падать, у меня ребенок школу закончит.. Думаю, больше чем 5 лет пройдет.
Но и это радует! Буду дитю тогда квартиру покупать

помирают в 58,6

...
поэтому спад цен неизбежен, хотя-бы потому, что в 2004 построили 500 тыс м2.

По этому поводу есть мнение Константина Бокова, президента ассоциации строителей
и инвесторов Новосибирска и Новосибирской области:
"В середине марта, когда появятся окончательные данные комитета статистики по объему введенного за 2004 год жилья, цифры могут измениться. По предварительным данным, в городе введено в строй 480 тыс. кв. м юридическими лицами и 23 тыс. кв. м - физическими. Но дело в том, что в это число входит порядка 100 тыс. кв. м жилья, которое окончательно не принято мэрией. Сложно сказать, будет ли мэрия «дожимать» эту цифру, но если цифра изменится, может измениться и список лидеров.[компаний застройщиков]"

И далее:
"Последние годы в Новосибирске сложилась тревожная тенденция снижения количества задельных объектов в области жилищного строительства. Так, в 2003 году были начаты работы всего на 27 новых площадках общей площадью 200 тыс. кв. м. И хотя точных данных по 2004 году пока нет, можно предположить, что новая цифра не превысит показателей года позапрошлого."

И еще:
"Но уже сейчас очевидно, что если мэрия в ближайшее время «дотянет» сдачу 480 тыс. кв. м жилья, то в 2005 году в Новосибирске реальные объемы сдачи составят не более 300 тыс. При этом перспективы по вводу жилья на 2006 год пока не просматриваются вообще."

Оригинал здесь Континент Сибирь

Интересная статья с Континент Сибирь:

"В минувшем году в Новосибирске было зарегистрировано 20,5 тысячи сделок мены и купли-продажи с жилыми помещениями. Это на 22% больше, чем в 2003 году. По словам замначальника контрольно-организационного отдела Управления федеральной регистрационной службы по Новосибирской области (бывшее Учреждение юстиции) Якова Хохлова, рост количества сделок связан с увеличением числа приезжих, в основном с Севера, приобретающих квартиры в Новосибирске.

А риэлтеры рост числа сделок связывают с увеличением доходов населения."

Далее мнение экспертов разделяется, причем только один говорит о тенденции стагнации цен: "сегодня спрос на квартиры начал снижаться, а цены продолжают расти только «по инерции»"

Почитайте статью http://www.rg.ru/2005/02/09/vartiry.html или форум http://www.quote.ru/forum/index.shtml?2004/10/08/5692
Теперь основной вопрос, у нас однокомнатные квартиры подтягиваются к 1 миллиону, в москве средняя 1-комнатная 1,5 млн.
При даже не самом большом росте куйда пойдут деньги? А это просто, стоит сравнить стоимость аренды, которая отличается в 2,5-3 раза.

Теперь основной вопрос, у нас однокомнатные квартиры подтягиваются к 1 миллиону, в москве средняя 1-комнатная 1,5 млн.
При даже не самом большом росте куйда пойдут деньги? А это просто, стоит сравнить стоимость аренды, которая отличается в 2,5-3 раза.

Похоже, дело в том, что на рынке существует большой дефицит однокомнатных квартир, поэтому цена настолько уползла от реальной и объективной стоимости однокомнатной квартиры...для рынка новостроек - это дополнительная прибыль застройщиков.

Такой вопрос: каков процент у нас в городе инвестиционных квартир (в смысле купленных с целью дальнейшей продажи)? В Москве говорят о 10, 15 (а кое-где даже о 20) процентах.

В процентах возможно и небольшая часть, но для примера, гляньте вечерком, скотолько горит окон в новом здании напротив цирка - 2-3 квартиры всего, дом сдан, все квартиры проданы. И таких домов по городу много, обидно только, что они, в основном, относятся к разряду элитных,а следовательно на рынке доступного жилья врятли пошатнут ситуацию...

Не только в элитных домах такая ситуация. Я на окраине вижу дом, судя по свету в окнах, заселён где-то на 30%, дом панельный, продан весь, остальное наверно куплено с целью дальнейшей перепродажи....

А вообще-то интересная картина получается - в доме напротив меня продается квартира в кирписной пятиэтажке уже почти год, ее никто не брал за 750 т.р., сейчас подросли цены и ее выставили за 900 т.р. Основной вопрос - неужели ее надеятся продать, когда цена явно завышена :). Еще один пример: наша соседка по этаже уехала в Томск (старушка уже) к брату старость доживать, продажная цена была 950 т.р. (это за однокомнатную), продала за 750 т.р. (или около того), т.к. иначе она могла ждать более года и т.д. - мы же не Москва, чтобы квартиры уходили тысячами в месяц.

Очень интересная статья по адресу http://top.rbc.ru/index.shtml?/news/society/2005/02/10/10184311_bod.shtml - почитайте, первым эту мысль озвучил Греф, потом многие другие авторитетные люди. Кстати, эту статью убрали через час после того, как она появилась на главной странице - думаю, что это отнюдь не совпадение. Как обычно происходит на рынках акций - первыми сбагривают товар основные игроки, например, как сделал Сорос, когда нефть стоила более 50 уе за баррель он сбагрил все акции нефтянных компаний и вложился в ИТ. Имено поэтому цены стоят и даже растут, и кстати, у нас есть очень сильная зависимость от цен на недвижимость в Москве, все, что происходит там, происходит и у нас, но попозже.

На окраине квартира-студия в панелке площадь 30 м перед сдачей дома в ноябре 2004 стоила ок. 680, в этом году дом сдали, цена 820, а ппо последнему объявлению 800, и это в панельном доме на окраине города - это же метр 26600 стоит, бред какой-то, а двушки в доме не продаются, видимо люди себе взяли..

ИМХО: рынок немного упадёт, но все заинтересованные в росте будут делать вид, что ничего не происходит и причин для падения нет
ИМХО: рынок недвижимости напоминает фондовый, но очень инертный, высокая цена стимулирует продавцов к продаже, покупатели наоборот ждут

Угу, а хрущоба однокомнатная 40(и больше)-летняя на Гоголя с состоянием, соотствующим возрасту, по 32-35 т.р. квадрат выходит
Хотя, центр почти, ё-мое

На окраине (Затулинка) цена в панелках на вторичном рынке не сильно отличается от цен на первичном
Кстати агенства предлагают квартиры по Громова 17, указывая что дом кирпичный, но дом-то панельный....

Точно, и еще и не очень симпаттишный
Ну хоть убейте меня - не понимаю, как может студия площадью 30кв.м. (читайте - кухня в туалете) на Затулинке стоить 820 т.р. (нам ее предлагали)

Наверно на втором этаже?
За эти деньги можно на Военной горке купить

Ну хоть убейте меня - не понимаю, как может студия площадью 30кв.м. (читайте - кухня в туалете) на Затулинке стоить 820 т.р. (нам ее предлагали)

Во-первых, студия площадью 30 квадратов - гораздо лучше, чем хрущевская однешка той же площади. Просто потому что пространство экономнее используется.
Далее - как я понял, речь идет о стройинвестпроектовском доме... Это новый дом (читай - с новыми, не гнилыми трубами, современной, не горелой электропроводкой, абсолютно неизношенный, с приличными соседями, потому как алкашам и наркам не на что квартиры покупать), с пластиковыми окнами, с вентфасадом (читай - более теплый, чем аналогичные панельные дома более давней постройки)...
Плюсов не так уж и мало, если уж на то пошло... Да и понятие "окраина" там весьма относительно... Несколько раз засекал время от остановки, на которой стоит тот дом (а дом стоит действительно очень близко к остановке, что тоже плюс) до метро - 12-15 минут на общественном транспорте...

Отсюда и цены.

Утром с той остановки весьма проблематично уехать, т.к. транспорт ещё на конечной забивается
Но 800 все равно дороговато для 30 метров

у меня знакомый покупал когда-то инвестицию на горском. чтобы жить с женой отдельно от тещи с тестем. денег у него водилось не так чтобы много, ремонт делал весь сам, в одиночку. а работа у него связана с командировками. в общем, заехали они туда только через год, когда наконец-то закончили ремонт.
это я к тому, что не всегда негорящее окно в новом доме говорит о том, что квартиру купили в качестве инвестиций. частенько у хозяев просто нету денег на ремонт, последнее вложили в квартиру да еще и заняли. вот и стоят они, горемычные, ждут своего ремонта.

А на вторичном рынке сейчас 30-квадратная однешка сколько стоит?

А на вторичном рынке сейчас 30-квадратная однешка сколько стоит?

В Академгородке, в ВЗ панель, хрущевка 32 квадрата, не первый этаж ~1100-1200 тыс.руб.
ОбьГЭС ~700-750 тыс.руб.

Я хотел бы обратить внимание, что нужно учитывать мнения авторитетных людей, например, Герман Греф высказался, что на московском рынке недвижимости перегрев и сразу же началась стагнация!!! Именно поэтому единственный способ проверить действительность, это прочитать авторитетное мнение, например вот:
Цены на рынке жилья вдвое выше стоимости его строительства. Такие данные привел сегодня руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ Владимир Аверченко, выступая на парламентских слушаниях "О законодательном обеспечении развития рынка ипотечного кредитования в РФ". По его мнению, такая разница возникает из-за совокупных затрат на строительство "от дачи взяток - до оформления документов". Как отметил В.Аверченко, уровень доступности жилья в России в 1,5-2 раза ниже, чем в европейских странах. При этом также сохраняются низкие объемы строительства. "На данный момент строительный комплекс не удовлетворяет платежеспособный спрос", - отметил он. Кроме того, В.Аверченко подчеркнул, что жилищный фонд РФ находится в критическом состоянии, а инфраструктура ЖКХ изношена на 45-65%. Согласно его данным, на модернизацию системы ЖКХ необходимо как минимум 1,2 трлн руб. Как минимум в 20 регионах тарифы на электроэнергию и услуги ЖКХ превышают федеральный стандарт. В этих регионах власти исчерпали резервы платежеспособности граждан, и ситуация является критической, считает В.Аверченко. Только в Московской области этот показатель превышен на 42%, а в ряде муниципальных образований области - на 60-70%, причем в области уже взимается 100-процентная оплата ЖКХ. Между тем участники рынка недвижимости отмечают интерес потребителей к покупкам квартир с привлечением ипотечных средств, но этот процент пока достаточно невысок. Среди факторов, препятствующих массовому развитию института ипотеки в России, эксперты называют высокие процентные ставки по кредиту, небольшие сроки кредитования и значительный первоначальный взнос. Кроме того, по мнению экспертов, весной и летом ожидается падение цен на рынке недвижимости, которое продлится до конца года. Ожидается, что в 2005 г. снижение стоимости жилья составит 15-20%. Согласно оценкам экспертов, в текущем году объем ипотечного рынка может достигнуть 1 млрд долл. Стоит напомнить, что с 1 января текущего года примерно 20% регионов повысили тарифы на услуги жилищно-коммунального хозяйства. Однако грядет и последующее подорожание. Тарифы на услуги ЖКХ в течение 2005г. по отношению к ценам на 31 декабря 2004г. вырастут еще на 25-27%, таково мнение специалистов Росстроя. Совет Федерации уже рекомендовал правительству совместно с субъектами РФ провести оценку способности населения полностью оплачивать жилье и коммунальные услуги, а также рассмотреть вопрос об увеличении субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов РФ. Также было предложено устанавливать стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг на федеральном уровне. При этом порядок и условия предоставления субсидий не должны ухудшать положение граждан. Об этом говорится в принятом за основу постановлении Совета Федерации о тарифообразовании в жилищно-коммунальном секторе и естественных монополиях на 2005г. Стоит отметить также, что в случае наличия свободных средств 44% россиян предпочли бы инвестировать их в недвижимость. Таковы данные опроса, проведенного исследовательским холдингом ROMIR Monitoring в январе 2005г. Как показывают распределения по федеральным округам, инвестиции в недвижимость больше других привлекают жителей Южного федерального округа - 52%, а меньше всего респондентов Северо-Западного региона - 37%. Как отметили в ROMIR Monitoring, 60% респондентов в возрасте от 25 до 34 лет предпочли инвестировать свободные средства в недвижимость. 15.02.2005 http://top.rbc.ru/index2.shtml

И еще:
http://www.finiz.ru/cfin/tmpl-art/id_art-906588
Ипотека может подорвать столичный рынок недвижимости
Риэлторы ищут спасения от нового кризиса на рынке недвижимости

• Юлия ИГНАТЬЕВА




Операторы столичного рынка недвижимости, похоже, смирились с тем, что золотой век их бизнеса остался в прошлом. Цены на жилье (за исключением отдельных сегментов) фактически стоят уже более полугода. Впрочем, риэлторы без работы не останутся: московская "вторичка" - ресурс практически неисчерпаемый. А вот рынок новостроек вступает в новую эпоху - эпоху непредсказуемости. Последняя надежда сохранить стабильность на первичном рынке связана с небольшим оживлением ипотеки. По данным риэлторов, за два осенних месяца количество ипотечных сделок на первичном рынке выросло втрое.


Первого апреля московская "первичка" может оказаться вне закона

Большинство сделок на рынке новостроек сегодня заключается по принципу долевого участия в строительстве жилья. Договор между инвестором (зачастую он же является и застройщиком) и частным лицом может называться как угодно: договор подряда, договор о совместной инвестиционной деятельности, договор простого товарищества, договор купли-продажи. На практике гражданин, отдав немалые деньги, не защищен ни экономически, ни юридически. По сути он может рассчитывать только на порядочность контрагента. Из-за неурегулированности этой сферы то и дело вспыхивают различные конфликты. Иной раз инвестор дважды, а то и трижды продает одни и те же квартиры разным покупателям. Сроки строительства срываются сплошь и рядом, при этом сами застройщики зачастую требуют доплаты. Годами могут не выдаваться документы, необходимые для оформления права собственности на квартиру. И так далее.

С 1 апреля эта ситуация должна измениться в лучшую сторону. В силу вступает федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", который значительно ужесточает обязанности застройщиков и наделяет граждан невиданными доселе правами. В частности, каждый договор будет подлежать государственной регистрации, что исключает угрозу продажи одних и тех же квартир разным покупателям. В случае нарушения застройщиком сроков строительства или передачи объекта он будет обязан возместить дольщику ущерб. Закон также вводит обязательное требование о раскрытии всей информации о застройщике (кто является учредителем, в каких проектах принимал участие, величина собственных денежных средств и размер кредиторской задолженности). В течение 14 дней до дня заключения первого договора с пайщиками строительные компании будут обязаны опубликовать в СМИ подробную информацию о проекте (этапы и сроки строительства, количество квартир, парковочных мест, сведения о земельном участке и т. д.).

Новаций в законе много, и для московского рынка новостроек каждая из них - непривычное правило игры. По словам председателя правления компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Дмитрия Лебедева, "90% действующих в Москве схем долевого строительства окажется вне закона. Их необходимо будет срочно менять. Но застройщики все как один молчат. Что они собираются делать - неизвестно".

Единого мнения о том, как повлияют изменения законодательства на рынок новостроек, среди специалистов пока нет. Но в сочетании с другими факторами пессимистические прогнозы выглядят убедительнее.

- Что касается 2005 года, то у меня нет уверенности в положительной динамике на рынке, - говорит аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник. - В этом я расхожусь с большинством моих коллег. Есть ощущение, что весной-летом начнется новый спад продаж и цен. Это коснется и ипотечных сделок.

Кто не рискует, тот не вступает в ипотеку

По словам экспертов рынка, развитие ипотеки должно оживить спрос на жилье и, следовательно, приведет к росту цен. Риэлторы, добровольно взявшие на себя обязанности рекламодателей банковских ипотечных программ, убеждены в том, что население просто не понимает своего счастья.

- В денежном выражении спрос на ипотеку в 10 раз превышает предложение, - утверждает Дмитрий Лебедев, подразумевая под словом "спрос" насущную потребность в жилье при недостатке собственных средств. - Имея 100 тыс. долларов, человек ищет квартиру на эту сумму и не задумывается о том, что может купить в кредит гораздо лучшую квартиру за 300 тысяч. Как только ставки по кредитам снизятся, реальный спрос тотчас подскочит. С ним не смогут справиться ни банки, ни риэлторы.

Впрочем, до этого еще далеко, поэтому пока клиентам есть чего бояться. Инфляция, которая вдвое обогнала прогноз, монетизация льгот, реформа ЖКХ, угроза коммерциализации образования и медицины, налоговые аппетиты государства побуждают граждан к осторожности с деньгами.

- Когда у населения ухудшается ситуация с доходами, оно начинает придерживать деньги, - считает Геннадий Стерник. - Пока экономика не станет нормальной, ипотека останется плодом героических усилий банков и риэлторов.

14.02.2005 08:44

На Затулинке в панельной пятиэтажке 810 просят, ну и в среднем от 700 до 800, но если дом старый, то ремонт всё равно требуется: потолки и стены равнять, так что затраны на ремонт старой квартиры будут не намного меньше

На Затулинке в панельной пятиэтажке 810 просят, ну и в среднем от 700 до 800,

Но 800 все равно дороговато для 30 метров


Так почему Вы решили, что в новом доме 800 дороговато, если в старых домах - те же 800 просят? Уж новый-то дом всяко лучше...

Для старого дома это вообще ничем не обоснованная цена

В случае нарушения застройщиком сроков строительства или передачи объекта он будет обязан возместить дольщику ущерб.

Интересно, как это будет выглядить практически. Насколько я понимаю, большинство задержек и "зависаний" строек связаны с недостатком (разворовыванием) средств. Как можно обязать кого-то выплатить другому кому-то деньги, если у этого первого кого-то денег нет?

http://www.investfunds.ru/news/index.phtml?id=1969 На 1,5 млрд. кинули пайщиков ПИФа, который вкладывался в строительство!

http://www.investfunds.ru/news/index.phtml?id=1969 На 1,5 млрд. кинули пайщиков ПИФа, который вкладывался в строительство!

Читайте внимательно: На средства “Жилищного строительства”, по данным управляющих, куплено несколько десятков квартир в строящихся домах в Павловском Посаде, Луховицах и Старой Купавне общей площадью свыше 17 000 кв. м.
ПИФ ПИФу - рознь. Такой, как описан выше - рискованный. Но есть и другие...

Цена обоснована, вероятно, наличием самого дома, электромощностей, наличия канализации (хоть и местами дырявой) и всех коммуникаций Всего-навсего. Конечно новые дома лучше, кто спорит. Только при покупке "на правах инвестора" много вышеуказанных граблей люди обнаруживают - то канализацию не запланировали (взяток пожадничали), то вообще деньги на шестом с половиной этаже закончились. А есть вариант и вообще и денежки и жилье прохлопать. Отсюда и цены такие.

>Для старого дома это вообще ничем не
>обоснованная цена

как меня веселят такие высказывания в таких случаях говорят "пройдите дальше по рынку."