Снос дома
4032
24
итак, "дождались" ..
частный сектор , в котором проживают мои родственники сносят..
в планах инвестора/затсройщика до конца года сравнять весь "Шанхай" с землей..
вопрос: что реально причитается попадающим под снос?
OkSunny
Жилье у них приватизировано? Земля в собственности?
OkSunny
Скажите где. Хотя дома мы там увидим может как обычно у нас бывает - лет через 5.
ambient
У меня такой же вопрос - что может получить от застройщика собственник сносимого деревянного дома в центре города (общая площадь 24 кв.м.), если
1. Дом приватизирован
2. Земля в собственности
3. В доме прописаны 3 человека, в т.ч. несовершеннолетний ребенок

Есть ли на этот счет четкие разъяснения в новом ЖК и если нет, то как надо поступить чтобы "отжать" у застройщика побольше?
business1977
Если земля у вас в собственности, то застройщик просто обязан ее выкупить. Вот тут и есть пространство для вышибания из него денег.
business1977
На сколько я знаю, то застройщик у вас выкупает землю, но плюс к этому он обязан вам предоставить жилье по площади соответствующей количеству прописанных человек по закону (сколько пологоается по метрожу на одного человека). Кроме того вы в праве выбирать этаж, место и все такое. Торгуйтись одним словом
Zaj
на п.п.
дом приватизирован
земля по домом в аренде на 25 лет (считаем с 2002 года)
сносить будут участок от пересечения ул. Кирова-Никитина до пересеч. ул.Кирова Автогенная
ambient
Скажите где. Хотя дома мы там увидим может как обычно у нас бывает - лет через
----------
в газете ДО уже реклама идет нового микрорайона-продают квартиры по 14 000руб/м.
OkSunny
ЖК РФ Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения
при изъятии земельного участка для государственных или
муниципальных нужд
1. Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в
связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных
или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе
как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд
изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется
Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или
муниципальным образованием.
2. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом
государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими
решение об изъятии соответствующего земельного участка для
государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия
такого решения определяется федеральным законодательством.
3. Решение органа государственной власти или органа местного
самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной
регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
4. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до
предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной
форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения,
о дате осуществленной в соответствии с частью 3 настоящей статьи
государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об
изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения
собственником такого уведомления допускается только с согласия
собственника.
5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента
государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до
достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого
помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему
усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие
использование жилого помещения в соответствии с его назначением.
Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены
жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный
период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого
помещения.
6. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа
определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение
включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской
Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за
изымаемое жилое помещение.
7. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается
рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные
собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он
несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным
жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения
(в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не
предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до
приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом,
поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на
него, оформлением права собственности на другое жилое помещение,
досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том
числе упущенную выгоду.
8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть
предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с
зачетом его стоимости в выкупную цену.
9. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об
изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной
цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган
государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое
решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о
выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с
момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного
в части 4 настоящей статьи.
10. Признание в установленном Правительством Российской Федерации
порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является
основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого
дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном
доме требования о его сносе в разумный срок. В случае, если данные
собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома,
земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию
для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое
помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих
на праве собственности муниципальному образованию, в порядке,
предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
агент700
"При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается
рыночная стоимость жилого помещения "
очень бы хотелось знать что законодатель понимает под РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТЬЮ-стоимость сносимого жилья или сумму,необходимую для покупки такого же по площади?
NiNiKo
очень бы хотелось знать что законодатель понимает под РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТЬЮ-стоимость сносимого жилья или сумму,необходимую для покупки такого же по площади?
Видимо стоимость, определённую сертифицированным оценщиком.
агент700
Ну тогда крепко попали собственники квартир в ветхих домах под снос. Живут люди в двухкомнатной деревяшке общей площадью ок 50 кв (жилой 34 кв,комнаты раздельные), а стоит она меньше чем однокомнатная в кирпичном доме. И что тода? В коммуналку их?
Zaj
Ничего Застройщик не обязан предоставлять. Как Вы это представляете земля покупается, жилой дом остается у ч/л, а Застройщик представляет квартиру?
То что некоторым "замороченным" ч/л "впаривают" какие-то варианты не значит, что так следует по закону.
агент700
Это как Застройщик через суд определить Рыночную стоимость? Если он определяет 500 т.р., то я заявляю, что как собственник земли хочи построить здесь оранжерею для города - стоимость оранжереи? И т.д.
По моему мнению нужно смотреть старую практику можно посмотреть в этой ветке. А вообще Застройщику выгоднее выкупить у ч/л, простой экономический расчет. Если земля у города, то сколько нужно заплатить градостроительного сбора, сколько аренды, сколько за выкуп в последующем ЗУ? Или выгоднее купить с аукциона за 50 млн.?
OkSunny
------------------------
ЗК
Статья 63. Гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд
1. Изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:
1) предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков;
2) возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;
3) возмещения в соответствии со статьей 62 настоящего Кодекса в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.
2. Собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков не позднее чем за один год до предстоящего изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков должны быть уведомлены об этом исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков.
Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков до истечения года со дня получения уведомления допускается только с согласия собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков.
-------------------------
агент700
Покажете мне нормативное определение "изъятия для муниципальных нужд" или строительство жилого или офисного центра частной компанией подходит под это определение?
------------------
Комментарий к новому
Жилищному кодексу Российской Федерации
Тихомиров М.Ю.,
кандидат юридических наук

До введения в действие Кодекса отношения, связанные с изъятием у собственника жилого помещения, находящегося на земельном участке, изымаемом для государственных или муниципальных нужд, не были подробно регламентированы. Кодекс предусмотрел юридические гарантии жилищных прав собственника жилого помещения в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом жилое помещение также подлежит изъятию, но только путем выкупа с соблюдением норм гражданского и земельного законодательства, а также положений ст. 32 Кодекса.
Необходимо обратить внимание на то, что в рассматриваемой ситуации жилое помещение изымается не произвольно, а по причине изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором оно расположено. В свою очередь, изъятие земельного участка для указанных нужд, согласно ст. 49 ЗК РФ, осуществляется лишь в исключительных случаях. К ним относятся три основания изъятия, исчерпывающим образом определенных в ЗК РФ: а) выполнение международных обязательств Российской Федерации; б) размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов; в) иные обстоятельства в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.
Ограничения изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд из земель отдельных категорий установлены ст. 79, 83, 94 и 101 ЗК РФ*(27).
ЗК РФ употребляет словосочетание "изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд", но соответствующие отношения детально не регламентирует. При этом отношения, связанные с выкупом у собственника земельного участка, изымаемого для указанных нужд, регулирует ГК РФ. Так, он определяет порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 279), права собственника изымаемого земельного участка (ст. 280), устанавливает случаи, когда выкуп земельного участка производится по решению суда (ст. 282).
Статья 32 Кодекса воспроизводит основные правила ГК РФ, регулирующие выкуп земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 279-282 ГК РФ), применительно к выкупу жилых помещений, расположенных на таких участках.
Решение об изъятии жилого помещения принимается тем же органом, который принял решение об изъятии соответствующего земельного участка, т.е. федеральным органом исполнительной власти либо органом исполнительной власти субъекта Федерации (см. п. 2 ст. 279 ГК РФ). Органом местного самоуправления такие решения приняты быть не могут. Как и при изъятии земли, собственник жилого помещения должен быть письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии, не позднее чем за один год до предстоящего изъятия помещения (ср. с п. 3 ст. 279 ГК РФ). Решение об изъятии жилого помещения, как и решение об изъятии земли, подлежит государственной регистрации (ср. с п. 4 ст. 289 ГК РФ). Права собственника изымаемого жилого помещения сформулированы по аналогии с правами собственника изымаемого земельного участка (ср. со ст. 280 ГК РФ).
Как и выкупная цена соответствующего земельного участка (см. ст. 281 ГК РФ), выкупная цена жилого помещения должна определяться не произвольно, а по соглашению с собственником помещения. Выкупная цена включает: а) рыночную стоимость жилого помещения; б) все убытки (прямой ущерб и упущенную выгоду), возникающие у собственника помещения по причине его изъятия, примерный состав которых определен в ст. 32 Кодекса (ср. с п. 2 ст. 281 ГК РФ).
Кодекс не содержит указания на то, как определяется рыночная стоимость помещения. Между тем она может быть установлена только независимым оценщиком по правилам ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"*(28). Дело в том, что в соответствии со ст. 8 этого Федерального закона такая оценка является обязательной в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям, в том числе при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.
Как и ГК РФ, Кодекс исходит из необходимости обеспечения прав собственника. Так, предусмотрена судебная защита жилищных и иных прав собственника объекта, изымаемого для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 Кодекса). Если собственник не согласен с решениями об изъятии земельного участка и (или) жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа указанных объектов, то орган, принявший решение об изъятии, не вправе понуждать собственника к даче такого согласия. В подобных случаях указанный орган вправе совершить только одно основанное на законе действие - предъявить в суд иск о выкупе земельного участка и (или) жилого помещения. Для указанного требования предусмотрен сокращенный срок исковой давности - два года с момента направления собственнику соответствующего объекта уведомления о принятии решения об изъятии (см. ст. 282 ГК РФ, ст. 32 Кодекса). Дальнейшее решение данного вопроса относится к исключительной компетенции суда.
Рассмотренную юридическую конструкцию, использованную для защиты прав собственника изымаемого жилого помещения, в целом можно отнести к числу достоинств Кодекса: она удачно "синхронизирована" с положениями ГК РФ о выкупе земельного участка, направлена на ограничение административного усмотрения в решении вопросов изъятия жилых помещений, оставляет за судом последнее слово при недостижении согласия между участниками указанных отношений. Проблема только в том, что в настоящее время российские суды не вполне свободны от воздействия на них со стороны других органов государства, прежде всего органов исполнительной власти и их должностных лиц.
----------------
Выделено мною
OkSunny
в газете ДО уже реклама идет нового микрорайона-продают квартиры по 14 000руб/м.
На это они горазды :ухмылка:, но к сожалению строят у нас крайне медленно. Но это конечно не ваша проблема. Это проблема города..
MaaH
Из ваших слов следует, что застройщик никому ничего не должен!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
У меня всего пол года назад сносили дом подруги. Я не знаю по закону или нет ей предоставили 3 вместо 1 комнатного сарая. И не впаривают никто ничего, если застройщик заинтересован в покупке данного объекта недвижимости для застройки, то предлагает нормальные варианты.
Zaj
У меня всего пол года назад сносили дом подруги. Я не знаю по закону или нет ей предоставили 3 вместо 1 комнатного сарая
---------------------
с 1 марта 2005 принят новый жилищный кодекс и это саааафсем другая песня
ambient
Вообще это вопрос интересный. Здесь есть так сказать простор для маневра. Один может согласиться на другой такой же участок в другом районе, другой на малосемейку, третий на 300 000 рублей, четвертый потребует пятикомнатную квартиру, а пятый может вообще ни на что не соглашаться(ну психбольной например или принципиальный слишком) - вот это будет уже интересный случай:улыб:
Zaj
Вы наверное невнимательно прочитали мои слова. Если Вас интересует эта тема, то можете еще здесь ознакомиться , а то что подруга получила по взаимной договоренности 3-х, то это просто замечательно. Я к этому во всех своих сообщениях призываю: ПО ВЗАИМНОЙ ДОГОВОРЕННОСТИ.
ambient
Если с 3-х сторон вашего частного дома встанут многоэтажки, то нормальный человек, не то что психбольной рехнется. Или представьте с 12 этажа на крышу дома мальчишки будут бросать м... воздушные шарики с водой. В детстве многие наверное пробовали.
MaaH
Для кого-то это ерунда, допустим :спок:
Говорим же о крайних, редких случаях. Хотя вероятность конечно близка к нулю. Подход можно найти почти к каждому.
MaaH
Перенес:
-------------------------
Анонимный пользователь
По новому законодательству, при сносе частного дома (земля не приватизирована, дом стоит с 30-х годов прошлого столетия), прописано 10 человек, хозяин - один. Что получат остальные 9? И как там с правами детей? Если в доме всего 5 комнат, 5-комнатную и получат? На 3 семьи? Или есть какие-то нормы (9 или 12 кв.м. на человека)?!!!
[list]
MaaH
Что делать, если крепкий дом назвали "аварийным"
Ирина Невинная
Дата публикации 6 апреля 2005 г.


Павел Крашенинников, председатель Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству

Не только Москва, но и многие другие города грешат тем, что в престижных районах, в центре, где, как правило, самая старая застройка, еще крепкие здания объявляются аварийными. Людей выпихивают на окраины, а затем дом спокойно ставится на реконструкцию и в него въезжают новые хозяева. Что по этому поводу говорит новый Жилищный кодекс?

Павел Крашенинников | На федеральном уровне этот вопрос регулировался слабо. Признание домов аварийными решалось на уровне региона. Именно потому, что нарушение прав граждан было массовым, в Жилищный кодекс была внесена статья, предусматривающая, что порядок признания дома аварийным и подлежащим сносу должен устанавливаться правительством РФ. Причем, обратите внимание, если изначально в проекте кодекса речь шла просто о признании дома аварийным, то ко второму чтению по настоянию общественников мы внесли дополнение о "признании аварийным и подлежащим сносу". То есть если многоквартирный дом признан аварийным, но путем реконструкции эта аварийность может быть устранена, то орган госвласти не может настаивать на необходимости сноса. Собственники вправе самостоятельно вложиться, отремонтировать дом. Вправе найти инвестора, предложить ему, допустим, надстроить еще один этаж, оборудовать мансарду, чтобы окупить расходы на реконструкцию.

Российская газета | Эта новация заинтересовала многих. Наталья Веневидова, юрист, спрашивает: "Подскажите, как понимать положение о том, что при принятии решения о сносе ветхого жилья собственники должны снести его в установленный срок? Мы должны сносить сами?

Крашенинников | Действительно, если дом признан аварийным и подлежащим сносу, в соответствии с новым Жилищным кодексом у собственников есть право самостоятельно провести этот снос. Звучит, конечно, страшновато - для нас это не то что не привычно, а просто дико пока. Постараюсь объяснить. Это не значит, что люди пойдут, наймут где-то бульдозер и будут сносить. Но поскольку собственникам жилья теперь принадлежит и участок под их домом, они вправе им распорядиться. Если их дом находится в центре города, где земля очень дорогая, они могут на этом заработать. Если, как уже было сказано, найдут подходящего инвестора. "Забивая" такую возможность в Жилищный кодекс, мы, с одной стороны, надеялись, что появятся, начнут действовать на рынке инвестиционные строительные компании, с которыми будут договариваться не городские власти, а собственники напрямую. То есть мы стараемся разрушить "монополизм" бюрократии. Не случайно, как известно, крупные города делали все возможное, чтобы Жилищный кодекс не передавал собственникам жилья и право собственности на земельный участок. Не получилось.

Эти нормы нового ЖК носят ярко выраженный антикоррупционный характер. Не секрет, что иногда решение чиновников о признании дома аварийным оплачивал инвестор, заинтересованный в получении "лакомого" земельного участка.

Однако теперь такого рода траты оказываются чересчур рискованными, поскольку собственники жилых (и нежилых, кстати, тоже) помещений данного многоквартирного дома могут принять решение о привлечении совсем другого инвестора. Так что заинтересованным инвесторам придется конкурировать между собой, предлагая наиболее выгодные для собственников условия. А это и есть лучшая защита от коррупции и возможность для собственников аварийного жилья наиболее полно защитить свои интересы.

РГ | Если же жильцы дома не сумеют договориться и найти "альтернативного" инвестора, тогда все-таки снос будет осуществлять муниципалитет?

Крашенинников | Да, если за определенный срок сособственники не примут решения, тогда последнее слово остается за городскими или муниципальными властями.

РГ | Вопрос от владелицы квартиры в малоквартирном одноэтажном доме. Каждая из пяти квартир имеет отдельный вход. Дом муниципальный. Вопрос: имеет ли хозяйка квартиры право выделить свою долю (одну пятую) земельного участка, на котором расположен дом, и им распоряжаться?

Крашенинников | В силу закона ей принадлежит одна пятая земельного участка (если все пять квартир одинаковой площади). Но эта доля не выделяется в натуре. Участок является общей собственностью муниципалитета и владельцев собственных квартир в доме. Поэтому, чтобы распорядиться каким-то образом участком, нужно договориться в первую очередь с муниципалитетом и с соседями- собственниками. Но все-таки лучше объединиться в товарищество и заниматься всем участком целиком.

РГ | Вопрос - о выкупной цене жилья при его сносе. Госстрой ежеквартально утверждает среднюю рыночную стоимость жилых метров по региону, эти данные публикует "Российская газета". Например, утвержденная недавно на второй квартал рыночная стоимость одного квадратного метра в Москве -17 тысяч 500 рублей. Ясно, что к реальному рынку эти данные имеют весьма отдаленное отношение. Вопрос: будут ли использоваться эти цифры при определении выкупной цены за жилье?

Крашенинников | Эти данные используются при расчете жилищных субсидий. А при расчете рыночной стоимости конкретного дома могут применяться как данные государственных органов, так и оценочных комиссий, независимых оценщиков, чтобы уже суд определял, какие данные верны.

РГ | Вопрос из Москвы. При сносе индивидуального дома теряю не только жилплощадь, но и земельный участок. Могу ли я настаивать на предоставлении мне равнозначной по площади квартиры и выделении бесплатно земельного участка?

Крашенинников | В выкупную цену может входить как жилье, так и другие какие-то имущественные блага. Если собственник и муниципалитет договорятся об этом, это один вопрос. А если не договорятся, он может получить деньги и купить соответственно квартиру и земельный участок.

Для городских властей это ново. И для них первое время будет, конечно, большая головная боль. Но главное, чтобы граждане понимали, что у них есть инструмент, я имею в виду Жилищный кодекс, который защищает их права.

РГ | Квартира приватизирована. Дом идет под снос. Как избежать денежной компенсации и переехать в новое жилье?

Крашенинников | Закон позволяет это сделать. Но я бы хотел добавить следующее. Может быть, это пожилой человек писал? Не надо бояться денег. Ведь он, может быть, за эти деньги гораздо лучшую квартиру купит и там, где ему надо. Главное, что у собственников появился выбор, которого раньше абсолютно не было.

РГ | Наш читатель Андрей Калмыков считает, что при определении выкупной цены могут нарушаться статьи 35 и 40 Конституции. Поскольку в статье 35 продекларировано "равноценное возмещение" вынужденно отчуждаемого имущества, возникает вопрос: будут ли, помимо рыночной стоимости квартиры, учитываться и иные критерии - например количество комнат, месторасположение и т.д.? "Для конкретной семьи из шести человек не может считаться равноценной трехкомнатная квартира в "хрущобе" и однокомнатная в новом доме, хотя по стоимости они равны".

Крашенинников

По-моему, этот вопрос уже содержит ответ. Повторю еще раз: вопрос равноценного возмещения утрачиваемого жилья - это вопрос договоренности между собственником жилья и организацией, производящей снос.
источник
------------------------
Выделенно мною.
С уважением МааН.