>И сейчас выгоднее всего держать деньги в рублях (рубль крепнет, доллар чахнет). В Новосибирске та же самая ситуация,
-----------
Ну не знаю не знаю... Цены на квартиры по сравнению с прошлым годм выросли на 20-30%! Как же выгодней?
И мне кажется и далее будут расти, при чем всплеск следует ждать по осени - с одной стороны традиционный, сезонный, с другой стороны со временем должны начать сказываться псоледствия вновь принятого строительного кодекса, согласно которому на строительные компании ложится гораздо больше ответственности (и затрат) в связи с защитой интересов инвесторов. А строители переложат свои затраты на стоимость кваритир - по другому быть не может. Как следствие цены на первичном рынке вырастут, потом естсественно на вторичном.

можно квартиру снять на время, можно сразу в новом доме купить.

А вы не подумали о том, что в том районе, где человек хочет купить квартиру, новостроек может просто не быть? Или только элитные квартиры огромной площади по заоблачным ценам? Как правило большинство районов с хорошей инфраструктурой плотно застроены и там мало новостроек (центр не считается, на мой взгляд - это худший район в городе :))

наверняка новостройки есть где-нибудь рядом, да и наличие машины эту проблему сильно сглаживает. Хотя, конечно, если человеку ну очень сильно хочется жить в каком-то конкретном месте +-3 метра, он даже готов в шалаше жить, но там, что уж тут говорить?

Про нереальность цен: на Затулинке продают малосемейку площадью 16 м (или 18 не помню) по цене 40 т за метр, как вам такое?

Здесь действует естесственное "правило опта". В принципе-то эти малосемейки самые дешевые квартиры в городе - стоят 800 тысяч.
Не говоря уже про малосемейки с 9 метровой комнатой без кухни за 550.

В Москве уже несколько лет как популярно инвестирование в новостройки, логично что и до нас это дошло, учитывая что это не скрывают а напротив об этом много говорили в СМИ, да и самому додуматься, что это выгодно несложно.
Другое дело, что надо выбирать застройщика. В мск есть прецеденты строительства 25 этажек за 3 месяца, не говоря о 17 этажках. У нас же 9-этажки по три года строят, не считая лохотронов вроде Социальной инициативы.

>В мск есть прецеденты строительства 25 этажек >за 3 месяца, не говоря о 17 этажках.

Это вы преуменьшили. У нас в Москве 25 этажка строятся за 1 месяц. А вот 40 этажей как раз строятся 3 месяца. Дома с полной отделкой. Полное озеленение территории. И деревья сразу на территории сажают - и они прикидываете, сразу вырастают. И дом весь такой новенький стоит и не одной недоделки нету. И еще в нагрузку во дворе строят небольшой такой гипермаркет этажей на 5. Ну про школу и детский садик во дворе дома я даже промолчу. Их вообще за 3 дня сразу оба строят. И так для каждого построенного дома в Москве. И вы поверили в эту сказку??
А если серьезно, то чушь вы несете - не строятся в Москве дома за 3 месяца. Это и физически даже невозможно. И ситуация в Москве ничуть не лучше, чем в Новосибирске. А местами и гораздо хуже.
Строят с задержками. С большими. Могут микрорайон построить - а потом вдруг обнаружат - мощности электроподстанции не хватает. Надо еще строить подстанцию. И вдруг обнаруживается, что и с вашими отходами проблемы - опять же мощностей не хватает для их приема - труба забита вся. Ну вот и стоит почти построенный микрорайон в поле. Без света, тепла и канализации. А когда сдадут - непонятно. И это при том, что само правительство Москвы закладывало этот микрорайон. Сам Ресин (зам. Лужкова) приезжал и помпезно перерезал ленточку начала строительства. Ну вот итог. Вы прикидываете, как у них проектная документация была разработана. Это же мероприятие должно быть рассчитано полностью до мелочей. И таких вдруг "мелочей" даже и возникать не может.
А вот если вдруг сдадут - так еще будете года два ждать оформление собственности. Если дождетесь. И при это вас еще будут обирать всякие ЖЭКи и др. подставные организации от застройщика.
В общем можете почитать для сведения:
http://bstirka.h1.ru/
http://wwwboards.auto.ru/estate/
http://skorolev.ru/index.htm (вот это особенно интересное, совветую почитать статьи)

>У нас же 9-этажки по три года строят, не считая >лохотронов вроде Социальной инициативы.

Соц. Инициатива это действительно лохотрон. В Москве ее тоже не любят. Тоже собирает со всех деньги, и не строит нихрена. Так что не советую связываться.

У меня сестра жены купила новостройку от Сибири. Качество стремное - ужас. Задержали на 1,5 года сдачу. И счас бодается с Сибирью на предмет недоделок. Полгода препирается -Сибирь одну вещь сделает, 10 пропустит. Пока вторично мордой не тыкнешь в недоделку.
Капитальная стена какая то с пробоиной - из нее торчит железяка. Своячница говорит - заделайте ее. - Ответ Сибири - а что вы волнуетесь, до зимы еще далеко!! (Вы прикидываете ихнуюю логику!!) Или - зачем вам менять окно, вы все равно менять на пластиковые будете! Мы вообще за что такие деньги платили - за поломанное окно - или за целое???
Из ихнего подъезда только 2 человек сейчас не приняли квартиры (она и сосед (мужик тоже дотошный) ). Все остальные приняли. В таком ужастном виде. А вот если бы все коллективно отказались - то может Сибирь и получше бы вела строительство. Так что лучше не связывайтесь с Сибирью. И вообще с новостройками я так понял лучше не связываться ..:-(

Может быть не в тему: я тоже инвестировала в Сибирь-срок сдачи 4 кв.2005, но уже посмотрели квартиру - потолок явно плывет. Может кто подскажет: в какай момент претензии предъявляются когда приемка-передача или уже можно сейчас.

Вот давайте, мухи отдельно, котлеты отдельно, где Москва, а где Новосибирск

В Москве, насколько я знаю, ипотека уе несколько лет активно работает. У нас же - фактически только развивается. Посему у них пик ипотечных продаж закончился, а у нас он еще впереди. А ипотека переведет часть спроса из неплатежеспособного в платежеспособный - что подхлестнет продажи. И цены, соответственно.

А мы вообще в одной стране живем или как? давайте сравним: однокомнатная в Москве 50 т уе, однокомнатная в Новосибе 35 т уе, еще + 5 т уе и люди с нормальной!!! головой начнут меняться на Москву! Новосибирск конечно не деревня, но до Москвы ему очень и очень далеко. Даже если начнет бурно развиваться эпотека, это лишь приведет к кризису недвижимости на региональном уровне.

И еще! Поражает вот такая вещь: народ ломится покупать недвижимость (бежит от падающего бакса), а задуматься, что в итоге они потеряют еще больше - в перспективе ничего не предвещает рост недвижимости, единственный рост вызывает супер дорогая нефть, но нефть не будет такой всегда, цены вернуться на уровень 25 уе за баррель и тогда завалится именно региональные рынки недвижимости. В Москве сейчас стагнация, похоже, что повышения цен строители боятся уже больше, чем покупатели. Единственное, чем обусловлен рос на недвижимость сейчас - это монополии, причем не тольео строительные, но и энергетические и т.д. пройдет всего 5 лет - прогнозируют, что население России сократится на 10 млн человек - куда по Вашему денутся оставшиеся квадратные метры?

Ну может, расскажите тогда, куда бежать-то от этого падающего бакса? Во что вкладываться и кому отдаваться? Или закопать под деревом и переждать 5 лет в землянке, а там все малоприспособленные передохнут и скупить опустевшие хоромы по дешевке? Или их ваще за так раздавать будут, раз жить в них уже будет некому?

Купите машину, телевизор, дом в Болгарии - много средств вложить свои деньги. Но вкладывать в недвижимость в России - сейчас очень опасно. Узнайте у знакомых риэлторов - как сейчас в Новосибе продаются квартиры - стагнация у нас! И если и уходят квариры, то только по обмену.

головой начнут меняться на Москву!
_____
Т.е. те, кто в Москву меняться не хочет, явно "не с головой"?
______________
Купите машину, телевизор, дом в Болгарии - много средств вложить свои деньги. Но вкладывать в недвижимость в России - сейчас очень опасно.
____________

Ну вот это супервложение денег - телевизор и машина! а зачем?? лучше уж в банк положить или в ПИФ какой-нибудь, тем более, если нет необходимости в телевизоре и машине.
Что-то вы загнули про такое вложение.
Хотя про дом в БОлгарии - может отчасти мысль и здравая, но на кой он мне там? Я тут живу и в Болгарию не хочу.
А что случится-то? в чем опасность? РУхнет все? Цены упадут? А телевизор-то с машиной не обесценится

Покупать машину вряд ли обоснованно с точки зрения вложения и приумножения средств, наоборот, влечет лишние расходы. Да и не нужна она мне, к примеру, также как и телевизор...Уж лучше прикуплю свечной заводик, какой-никакой а типа бизнес...

Узнайте у знакомых риэлторов - как сейчас в Новосибе продаются квартиры - стагнация у нас! И если и уходят квариры, то только по обмену.

Отвечаю, если и уходят то в "чистой" продаже.

в перспективе ничего не предвещает рост недвижимости, единственный рост вызывает супер дорогая нефть, но нефть не будет такой всегда, цены вернуться на уровень 25 уе за баррель и тогда завалится именно региональные рынки недвижимости. .пройдет всего 5 лет - прогнозируют, что население России сократится на 10 млн человек - куда по Вашему денутся оставшиеся квадратные метры?

Если цены на нефть упадут, то рубль упадёт, так как люди побегут покупать баксы. Так было в 1998 году. Относительно доллара цены на недвижимость упали, а относительно рубля она только дорожала. А вкладываться в машину, телевизор глупо, если они не нужны, и вообще, в технику, вы бы ещё назвали "в компьютеры". А население сокращается, также недвижимость будет крошиться, строится сейчас очень мало сравнительно, примеров с запада по малоэтажному строительству не перенимают. А многоэтажки себя не оправдывают.

Это же простая логика, порассуждаем: к 2010 году населене сократится на 10 млн человек, кто эти люди? Наверняка те, чей возраст за 60, в основном они уже обладают своими квартирами. Куда пойдут эти самые квартиры (или их часть)? На рынок, вот куда! Что бывает при постоянном росте предложения при относительно постоянном платежеспособном росте?.. Делайте выводы.
По поводу остальных аргументов, которые приводились выше - просто не хочется спорить, но есть одно НО, с которым очень сложно не согласиться: квартиры в новосибирске не долны соотноситься с квартирами в Москве как 35 : 50 (при этом средний доход на человек различается в 2-2,5 раза)- это не нормальная ситуация, в случае кризиса или какой -то нестабильности вероятность того, что соотношение станет правильным (пусть 25 : 50 ) увеличивается многократно. А по поводу чистых продаж, наверное, про это пошутили, может только ипотечникам...

И еще, последите как реагируют региональные рынки на изменения на московском. Через некоторое время региональные повторяют московский. Стагнация была в Москве, сейчас в Новосибе. Если осенью в Москве завалятся по какой-то причине цены, то в Новосибе будет то же самое. Это не сложно проверить сравнив цифры прошлых лет.

СОСТОЯНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В ЦИФРАХ
Статистика по г.Новосибирску "Анализ количества зарегистрированных сделок купли-продажи/дарения/мены с жилыми объектами недвижимости за период 2000-2005 г."

Хм инфляция жадности. Зачем кто нибуть будет скидывать цену если можно подождать мож кто купит.

Вот возьми и подожди (!) Дело то стоит при этом - застой полный!
Вот знакомые выставили на продажу квартиру 2 месяца назад 3-ку по 22 тыс.за квадрат в новостройке (сдается летом). Эта цена продиктована рынком. Теперь от того что надо срочно продать (нужны деньги на бизнес), цену уже снизили до 19-ти... и что? до сих пор покупателя нет :-(
а все впросто - у населения кончились деньги.. при чем ситуация наблюдается по всем направлениям деятельности... многие мелкие компании, оссобенно в сфере услуг - банкроты полные / закрываются

ссылка не доступна :о(

ссылка не доступна :о(

Та же ситуация: двое знакомых. Одни уже пол года пытаются продать 2-ку за реальные деньги, причем чуть ниже среднего (так агенство посоветовало), ни одного обращения не было. А другой ищет вариант обмена своей 2-ки с доплатой на 3-ку желательно в своем же районе - уже 4 месяца результата нет (хотя это один из лучших вариантов, человек же хочет доплатить!!!). А самое интересное, что при этом на новостройки цены подымают периодически!!!

Если кто хочет прибыли от недвижимости то лучше в коммерческую вложиться и здавать потом (по-моему...)

Не все так просто в коммерческой недвижимости: мы работаем в новом офисе (с осени, сдание сдано летом), так вот, если для жилого фонда обычно все расписано и ТСЖ, если и собирает деньги, то ограниченно. То для офиса таких ограничений нет - все проблемы необходимо решать самому - горводоканал, новосибирскэнерго и т.д. И все так и хотят подоить, таже ТСЖ - по полной и регулярно. Поэтому, похоже, что выгода от использования своего офиса полностью съедается тратами, по крайней мере первое время.

ну прикол! а я пытаюсь купить в новостройке по цене хоть чуть ниже рыночной.
Правда, нужен в центр. районе сданный дом или на этапе сдачи (чтоб ремонт начать уже делать) и не очень большая двушка (метров 70). Так мне агентство нашло всего 2 (!!!) варианта. Говорят, нету двушек в продаже, а если есть то большие по 100 квадратов с соответствующей ценой. Вот такие парадоксы в нашей жизни. Одни не могут продать, другие купить...

Это же простая логика, порассуждаем...

Ерунду Вы говорите, молодой человек! Если население Росии и будет сокращаться, то явно не за счет ее крупнейших городов, а наоборот - за счет умирающих деревень и мелких городов, где нечему развиваться экономически. Приток мигрантов в Новосибирск всегда с лихвой будет покрывать естественную убыль его коренных жителей.
Что касается соотношения цены квадратного метра к средней зарплате (якобы, эта величина в Москве много меньше чем у нас), то хотя я и не специалист в области недвижимости и экономики вообще, но наивно предположу, что квадратный метр никак не должен быть связан со средней зарплатой (так как последняя сильно зависит от структуры общества). Малоимущим - социальное жилье (так во всем мире, и у нас тоже). Поэтому соотносить стоимость квадратного метра надо с зарплатой среднего класса (высоквалифицированные сотрудники крупных компаний, владельцы малого бизнеса и пр. - т.е. те, кто реально сейчас покупает жилье). Так вот, сдается мне, что разница в доходах среднего класса между Москвой и Новосибирском не такая катастрофичная, как разница в средних зарплатах
Последняя (если она действительно есть - у меня нет под рукой статистических данных) может быть обусловлена тем, что:
- в Москве Лужков приплачивает учителям, врачам, миллицонерам и пр.,
- в Москве высок процент госслужащих (одних министерств сколько), получающих высокую зарплату,
- в Москве живут действительно богатые люди (с доходами много выше среднего класса).
Все это действительно может обуславливать большую разницу в средних зарплатах, но, еще раз, вряд ли она серьезно связана со стоимостью квадратного метра.

Про массовую миграцию же населения из Новосибирска в Москву, стоит только цене нашего квадратного метра превысить какую-то планку от московской, рассуждать просто несерьезно. Едва ли 5% населения готовы сменить место жительства даже в случае серьезных аварий и катастроф, а Вы рассуждаете про абстрактную цену кв. метра, которая большинству населения безразлична (в силу полной неплатежеспособности этого большинства). А средний класс в Москву не уедет (если и уедет, то на его место придет новый) - это закон рынка.

По поводу корреляции между сокращением населения и кризисом недвижимости - почитайте про кризис недвижимости в Великобритании где-то около 90-х - кризис недвижимости был вызван именно демографическим кризисом. Во вторых, поток мигрантов из сельсктх районов в город не так уж и влияет на рост цен (это в основном неплатежеспособный поток, по крайней мере первые несколько лет в городе), а если Вы посмотрите статистику миграционных потоков России, то можете проследить, что в 2004 вьехало (в основном из СНГ) столько же, сколько уехало и дальше уезжающих будет намного больше вьезжающих. По поводу отличия в уровне средней зар/платы и ее связи со стоимостью недвижимости: не хочется спорить не обладая статистическими данными, хотя если покапаться, то наверняка можно что-н. нарыть в Интернет.

цену уже снизили до 19-ти... и что? до сих пор покупателя нет :-(

Логично если изначально цены была завышена на 50% то понижение на 12% недает результата. Это логично.

а все впросто - у населения кончились деньги.. при чем ситуация наблюдается по всем направлениям деятельности

Хочется понять, а куда ж они все делись? Действительно, ощущение такое, просто как провалились куда-то. Ни у кого нет (имеется в виду не деньги "на жизнь", а "СУММЫ".

-------------------------------------
В Росси два вида крупных состояний: ворованные и краденые.

А деньги вообще у многих были что ли?! Ни то что СУММ, на жизнь большинству едва хватало и хватает. Или даже не хватает.

СОСТОЯНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В ЦИФРАХ
Статистика по г.Новосибирску "Анализ количества зарегистрированных сделок купли-продажи/дарения/мены с жилыми объектами недвижимости за период 2000-2005 г."

Интересные данные
Видно, что продажи квартир резко упали по сравнению с 2004 годом, останутся ли они на уровне хотя бы 2003 года?
Доля сделок по индивидуальным жилым домам увеличивается, значит всё больше людей разочаровавшихся в ценах на квартиры, покупают дома.
Увеличилась доля сделок по комнатам, что так же говорит о недовольстве покупатей ценами, и люди берут хоть какое-то жилье.

Насчет выгодности вложения в недвижимость: да рост цен на квартиры погашает инфляцию и сдавая квартиру, напр. по цене 700тр за 5тр в месяц,
получаем доход 5*12/700 = 8,6% годового дохода(чистого если налоги не платить) , что на 5-7% выше доходов от банковских вкладов.
А стоит ли возякаться? может и стоит - каждый сам решает.

С другой стороны, те кто решает жилищную проблему, делает выбор снимать или покупать?
Есть те кто может и купить и снять.
И чем больше людей принявших решение купить, тем меньше рыночная цена на съем и наоборот.

Сравнивая цены с московскими, не забывайте, что за 50 килобаксов однокомнатную там купить вообще малореально, а за 55-60 - можно, но где-нибудь в Ясенево, откуда пилить на метро только до центра минут 40-50.
Так что отток новосибирсцев в Москву имхо откладывается

Видно, что продажи квартир резко упали по сравнению с 2004 годом, останутся ли они на уровне хотя бы 2003 года?

Продажи за первые четыре месяца действительно упали на четверть, но в таблице нет данных по инвестиционным договорам, а количество новостроек в последнее время значительно возросло. Поэтому объективные выводы делать сложно.

Доля сделок по индивидуальным жилым домам увеличивается, значит всё больше людей разочаровавшихся в ценах на квартиры, покупают дома.

Странный вывод. Вот я, например, тоже хочу купить дом (в идеале). Но при чем тут цены на квартиры? Наоборот, у людей появились деньги на индивидуальное строительство, вот и идет рост продаж в частном секторе.

Притом, что если стоимость квартиры будет приближаться к цене дома, то те, кто хотел дом, будут задумываться о покупке оного, а не квартиры. Или наоборот, купить дом будет легче, чем квартиру, жить-то где-то надо. Все дело в том, какой именно дом по зубам - избушка - развалюшка в частном секторе или многоуровневый коттедж на берегу реки.

(http://www.bpn.ru/service/publication/7154/)
Ровно год назад на рынке жилой недвижимости Петербурга начали проявляться первые тревожные симптомы системного кризиса, риэлтеры в кулуарах стали поговаривать о застое. Продолжавшийся почти три года - с 2002 по 2004 гг. - ценовой виток достиг апогея весной прошлого года, и уже к лету рынок встал, отдельные руководители агентств недвижимости впервые публично заговорили о стагнации. За последние двенадцать месяцев, по данным опрошенных специалистов, цены на вторичном рынке жилья снизились на 5-30%, в зависимости от сегмента и типа домов. В настоящее время ситуация не улучшилась, и риэлтерские компании переживают тяжелые времена, хотя не все признаются в этом.

Основным индикатором активности рынка, по данным аналитика ГК «Бюллетень недвижимости» Сергея Бобашева, был объем предложения по 1-комнатным квартирам. Последние 5 лет этот показатель держался на уровне 15%, а во второй половине 2004 г., вследствие длительного периода ценового роста, количество выставленных на продажу «единичек» выросло до 24%. «Минимальное» жилье всегда было ликвидным, и столь серьезное увеличение объема предложения в этом сегменте свидетельствовало о системном кризисе. Небольшие всплески, случившиеся осенью и наблюдаемые в настоящее время, вряд ли способны кардинально изменить ситуацию. По словам генерального директора АН «Легион-недвижимость» Максима Чернова, сегодня рыночная активность по сравнению с аналогичным периодом прошлого года снизилась на 30-40%.

Корень зла
О причинах стагнации опрошенные M&D специалисты высказались примерно одинаково: неблагополучная обстановка в стране, в том числе и политическая, цены на нефть, ухудшающееся положение в экономике,

низкая покупательная способность и пр. «У нас рынки очень зависимы от публичных высказываний высокопоставленных чиновников, - говорит президент Гильдии риэлторов Санкт-Петербурга Юрий Сергеев. - Если не ошибаюсь, в феврале 2004 г. Герман Греф заявил, что фондовый рынок, как и рынок недвижимости, «перегрет». После этих заявлений первый сразу обрушился, а рынок недвижимости, как более инертный, отреагировал позже. Инвесторы (покупатели квартир) стали выводить крупные средства прежде всего из строительной отрасли. Затем последовал банковский кризис». Схожую мысль высказал и генеральный директор АН «Аркада» Андрей Васильев: «Если сейчас власть продолжит крушить большие компании, последствия этого скажутся на ценах и ситуации на рынке недвижимости. Это некое зеркало, в котором отражаются все политические и экономические события страны». Генеральный директор АН «Акрополь» Геннадий Багрянцев видит причины кризиса в ажиотажном росте цен, который привел к неоправданно высокой стоимости объектов, не соответствующей уровню дохода среднего класса. И еще, полагает г-н Багрянцев, свою роль сыграл и психологический фактор: «Некоторые эксперты, выступая в СМИ, давали руку на отсечение, что вот-вот цены на недвижимость упадут на 20-30%. Конечно, такие высказывания не могли не подействовать на сознание продавцов и покупателей». К слову сказать, многие риэлтеры (как, впрочем, и застройщики) и сами приложили руку к дезориентации населения. Весь год на официальных мероприятиях они без устали внушали журналистам: «цены на недвижимость будут расти», «сейчас самые выгодные условия для приобретения квартиры», «жилье будет только дорожать» и пр. И достучались ведь до сознания продавца - он поверил профессионалам и не хочет снижать цену, а покупатель не готов переплачивать. На том и стоим теперь, вместе со всем рынком. Риэлтеры так же единодушно высказались по поводу ухудшения общей экономической ситуации, вследствие чего произошло расслоение общества на богатых и бедных, а главное - стал исчезать зарождающийся было средний класс. По данным Андрея Васильева, за последний год отток капитала из России увеличился почти в 60 раз. Свернув свой бизнес в нашей стране, инвесторы лишили заработка большее количество менеджеров и специалистов среднего звена. Работники крупных отечественных промышленных предприятий, например, судостроители, которые три года назад получали 15-30 тыс. руб., сегодня имеют ту же зарплату. А между тем цены на жилье и на все основные группы товаров и услуг значительно выросли, снизился курс доллара, рубль тоже не радовал - уровень официальной инфляции составлял не менее 12% в год, а доходы остались на прежнем уровне. «Кто может купить квартиру - давно купил, новой волны покупателей не появилось. Цены на средний класс жилья начали падать, но того, кто хотел и мог его купить, «вышибли». Ипотека не работает, причина одна - условия кредитования «зверские», за короткий срок заемщик должен выложить безумные деньги. А где гарантия, что он эти деньги будет зарабатывать впредь?» -вопрошает г-н Васильев.

Реалии рынка
По данным Максима Чернова, за год стагнации цены на вторичном рынке снизились от 15 до 30%, в зависимости от сегмента, значительно потеряли в «весе» многокомнатные, в меньшей степени - 1-комнатные квартиры. Кстати, именно г-н Чернов одним из первых в свое время публично заговорил о стагнации. По его наблюдениям, с мая по октябрь 2004 г. новые сделки практически не открывались; с ноября на фоне снижения цен рынок немного ожил, тем не менее сегодня активность остается низкой. Причем четко обозначилась тенденция, которую условно можно назвать так: дорогое - дорожает, хотя и очень незначительно, дешевое - дешевеет. По словам аналитика Сергея Бобашева, сейчас объем предложения в целом несколько снизился относительно IV квартала прошлого года, что объясняется двумя причинами. Во-первых, многие агентства сняли рекламу бесперспективных, чаще переоцененных, объектов. Во-вторых, традиционная весенняя активность несколько оживила рынок и увеличила спрос. Продавцы в большинстве своем продолжают держать высокую планку, и в этих условиях риэлтерам приходится прилагать огромные усилия, чтобы «сломать» отчасти ими же созданный стереотип о «непреходящей ценности недвижимости». Упорствующие собственники нередко теряют значительные деньги. Так, Юрий Сергеев вспоминает, как прошлым летом продавали 3-комнатную квартиру в улучшенном «корабле». «Клиент просил выставить ее за $80 тыс., мы объяснили, что больше чем за $73 тыс. его жилье не продать, и предлагали снизить стоимость. Но владелец настаивал на своем, в итоге квартира «ушла» только перед Новым годом и всего за $60 тыс., и таких случаев очень много», - говорит г-н Сергеев.

На сегмент комфортного и элитного жилья застой оказал благотворное влияние. «Если год назад мы рассматривали квартиры за $400-500 тыс. как долгий проект, в этом году ситуация изменилась: объекты за $36 тыс. могут «висеть» по полгода, а дорогое жилье продается достаточно быстро, в течение месяца», - говорит зам. генерального директора АН «Невский проспект» Виктория Голубева. По ее оценке, наиболее востребованными сегодня являются квартиры стоимостью от $90 до 350 тыс. Но, невзирая на реальное снижение цен на типовые «единички» (основной товар для расселения), за рассматриваемый период практически полностью замерло расселение коммунальных квартир в центре. Прежде всего - из-за несоответствия стоимости и качества жилья, а также необоснованно высоких ожиданий собственника. При этом, отмечают практики рынка, даже незначительное, на $200-300, снижение цены квадратного метра позволяет продать/расселить квартиру гораздо быстрей. Адекватные предложения, в которых заявленная стоимость соответствует реальному уровню жилья, очень быстро находят покупателя. «Но таких предложений крайне мало, - говорит руководитель отдела элитной недвижимости компании «Астера» Ирина Павлова. - Недавно мы продали квартиру на Большой Конюшенной по $1600 за кв.м. Точно такая же квартира в этом же доме, но по $1800 за кв.м, не может найти клиента достаточно длительный срок». По мнению г-жи Павловой, продавцы исходят из местоположения объекта и состояния квартиры, а для покупателя гораздо важнее не наличие ремонта, а внешний вид парадной и социальный уровень соседей.

Антикризисные меры
Случившийся кризис риэлтеры оценивают по-разному. Так, президент корпорации «Адвекс-РОССТРО» Александр Романенко не склонен считать стагнацией «изменение рынка по ряду объективных причин». Хотя он и признает снижение покупательной способности на 20% на первичном и вторичном рынках недвижимости.

«Раньше я работал по 24 часа в сутки, сейчас - по 25 часов. Рынок стоит, одна сделка в месяц - за счастье, как жить в таких условиях - я не знаю», -в запальчивости заявил в кулуарах другой руководитель крупной риэлтерской компании.

Как ни называй сложившуюся обстановку в сфере real estate, профессиональное сообщество переживает трудные времена: обострилась конкуренция, часть компаний сократила на 10-20% штат агентов, некоторым фирмам, вероятно, вообще придется уйти с рынка. Многие нашли «утешение» в смежных сегментах, начали осваивать новые направления, расширили отдел аренды. «Чтобы не стать 300-м ларьком по продаже булок и не ждать, пока к тебе подойдут, мы начали расширять свою деятельность, - говорит Геннадий Багрянцев. - За этот период мы открыли перспективное направление - оформление ипотечных сделок, отметив положительные тенденции на загородном рынке, вплотную стали осваивать Курортный район. Расширили отдел жилой аренды, увеличив его рекламный бюджет, ибо в связи с новшествами по регистрации эго направление дает самый быстрый оборот денег. Есть и инвестиционные проекты». Но и на этом компания не намерена останавливаться. Сейчас идут активные переговоры с представителями различных регионов, и, если все закончится благополучно, «Акрополь» будет работать с 70 городами России.

В АН «Динас» готовы были к такому повороту событий на рынке, так как еще в начале прошлого года, по словам Юрия Сергеева, он прогнозировал предстоящий застой, и его компания успела продать все выкупленные на агентство квартиры. Тем не менее и здесь без сокращения агентов не обошлось. Устойчивость бизнесу придали отделы по работе с дорогими жилыми объектами, коммерческой недвижимостью, земельными участками на Карельском перешейке, а также новое направление - оформление документов на приватизацию, согласование перепланировок и перевод в нежилой фонд. Кроме того, материнская компания «Концерн «Динас» выходит на рынок гостиничной инфраструктуры с серьезной заявкой - трехзвездочным отелем «Комфитель» на Литовском пр. (подробности см. в разделе «Новости»).

В «Невском проспекте», хоть и отметили застой, но на себе его не испытали и полны оптимизма: штат агентов вырос с 20 до 30 специалистов, собираются открыть большой офисный центр на Полтавской улице, где помимо агентства расположатся собственная турфирма, а также юридический центр по сопровождению сделок. Компания имеет эксклюзивные договоры с футбольными клубами «Зенит», «Спартак» и «Петротрест», а в этом году надеется подписать такие же контракты с некоторыми предприятиями Сургута и Норильска. Не так давно заработал отдел ипотечного кредитования. «У нас примерно половина сделок заключается с привлечением кредитных денег, остальные делят коммерческий отдел и аренда», - говорит Виктория Голубева.

Несколько другие способы развития в условиях кризиса демонстрируют в компаниях «Аркада» и «Легион-недвижимость»: здесь ставка делается на профессионализм команды. Специалисты считают, что те, кто не уделял внимания уровню квалификации персонала, сегодня остались «на бобах». Кто быстрее может подстроиться и предложить покупателю выгодные условия, тот и выигрывает. «Можно до бесконечности держать цену, но если ты хочешь продать объект - сделай цену конкурентоспособной, убеди клиента, что он не продаст за более высокую сумму. Профессионал на рынке выживет в любой ситуации», убежден Андрей Васильев. По словам г-на Васильева, невзирая на все увещевания о кризисе, за 10 лет работы на рынке прошлый год оказался самым прибыльным для компании.

Перспективы
Системный кризис на вторичном рынке недвижимости привел к его сегментации. Разнонаправленные ожидания контрагентов сделки, ветхость зданий и коммуникаций, убогие парадные, возросший бюджет расселения вкупе с новой законодательной чехардой и снижением покупательной способности вызвали застой в сегменте дешевых 1-комнатных квартир и в процессе расселения коммуналок в историческом центре. В условиях «рынка покупателя» серьезной переоценке подверглись практически все жилые дома (преимущественно панельные), возведенные до 1990 г. Особенно потеряли в цене «хрущевки» и старые панельные здания. Спрос сместился в сторону комфорта, наиболее востребованными стали объекты стоимостью $90 тыс. и выше. Неликвидное или переоцененное жилье постепенно пополняет сектор аренды, где впервые с 2000 г. начали сближаться кривые спроса и предложения (см. Рисунок 1). В период застоя в структуре доходов многих риэлтерских компаний именно аренда стала занимать доминирующие позиции. На рынке начал формироваться институт доверительного управляющего в лице агентства недвижимости, которое за фиксированные комиссионные решает все вопросы по найму жилья. Отсутствие адекватного предложения на городском рынке заставило часть кредитоспособных граждан обратить взоры на загородные объекты. Здесь отмечен всплеск интереса к коттеджам и земельным участкам.

Положение дел и у риэлтеров, и у застройщиков сегодня незавидное, предугадать, в какую сторону подует ветер завтра, - невозможно. Ситуацию сильно усугубляет так некстати свалившаяся на голову риэлтеров и граждан реформа системы регистрации. Участники рынка недвижимости с трудом добились сокращения сроков регистрации сделок с 30 до 10 дней, но на практике, с введением талонов закрыть сделку меньше чем за месяц удается крайне редко и то не всем. Но и это еще не все. Кто возьмется предсказать развитие событий, когда начнется массовая регистрация догово-ров долевого участия? Исследователи отмечают низкую ликвидность не только рынка недвижимости в целом, но и некоторых торговых центров, особенно мебельных, а также предприятий, производящих стройматериалы. Тем не менее большинство риэлтеров настроено оптимистически, ведь пережили кризис в августе 1998 г.!

МНЕНИЕ
Максим Чернов, генеральный директор АН «Легион-недвижимость»:

- В определенном смысле происходит передел рынка, обострилась конкуренция между риэлтерскими компаниями, происходит сегментация как на рынке недвижимости, так и внутри АН. Сейчас плохо у всех, но одни совсем не видят перспективы, другие, более профессиональные, находят пути, слабые уходят. Выживут профессионалы, которые работают по профстандартам АРСПб - и это не просто декларация в поддержку Ассоциации, а реальный механизм работы, позволяющий выживать в сложных условиях: заключение эксклюзивных договоров, предоставление качественной услуги, способность сориентировать клиента, чтобы сделка состоялась. У нас в Петербурге до 90% агентов работают без соответствующей квалификации, они - не риэлтеры. Они до сих пор работают по старинке: дают строчку рекламы в каталоге и ждут клиента, но сегодня этого недостаточно, нужно предоставлять сложную услугу, нужно учиться, а большинство, считая себя профессионалами, не хотят учиться. Отсюда многие проблемы. За год стагнации цены на вторичном рынке снизились на 15-30%, в зависимости от сегмента. Видимо, потенциал роста исчерпан. Полагаю, что цены начнут расти через 2-3 года.

Виктория Голубева, зам. генерального директора АН «Невский проспект»:

- Нынешняя ситуация представляется мне затишьем перед бурей. Прогнозировать дальнейшее развитие событий в этих условиях невозможно. Думаю, если пойдет скачок, то поднимутся цены на строящееся жилье, либо серьезно рухнет весь рынок. За год цены снизились примерно на 10-15% и коснулось это массового жилья, а цены на комфортное и дорогое жилье не снижались, но и не росли. На загородном рынке большим спросом пользуется земля под застройку, как под коттеджные комплексы и ИЖС, так и под коммерческие цели. Граждане ошарашены новым ЖК, они и раньше-то всего боялись, сейчас -еще больше. Закон косвенно или прямо приостановил расселение коммуналок, по нашей статистике - абсолютно точно. Народ испугался. Прогнозировать не могу, хочется надеяться, что год закончится хорошо, начнут продаваться 1-комнатные квартиры, которые очень долго висят и стоят дешево - от $30 до 40 тыс. Непонятно также, что происходит на первичном рынке. Деньги у народа есть, но он сидит и выжидает, чем все это закончится.

Юрий Сергеев, генеральный директор АН «Динас»:

- Май прошлого года можно считать точкой отсчета, когда цены перестали расти. Произошла переориентация покупательского спроса в сторону комфорта, «хрущевки» и «корабли» сегодня никого не интересуют, только если начнется активное расселение коммуналок, а пока его нет, типовое жилье будет терять в цене. За год цены на них снизились примерно на 5-20%, В долгосрочной перспективе будут дешеветь также старые панельные дома 70-х гг. и даже 137-й серии, если не произойдет какого-нибудь прорыва, вроде развития ипотеки. Но банкиры пока не собираются снижать ставки - нет для этого оснований, говорят. Продавцам, в том числе и застройщикам, нужно понять: снижать цены необходимо. Скажем, за $1100/кв.м граждане готовы рассматривать небольшие квартиры в построенных домах, а все, что еще только строится, - неинтересно. Рынок в целом стоит, он очень сильно зависит от внешних факторов, прежде всего политических, поэтому и прогнозировать что-либо невозможно. Думаю, только инвестиционные деньги могут переломить ситуацию, но их появление неочевидно.

Алексей Бегунов, генеральный директор АН «Бекар»:

- Текущую ситуацию на вторичном рынке можно описать кратко: дешевое плавно дешевеет, дорогое плавно дорожает. Особенно заметно удешевление нижнего сектора («хрущевки» и «корабли») - не по цене предложения, а по цене реальных сделок. Стагнация не коснулась сегмента элитного жилья. В общем и целом ситуация постепенно движется к равновесию. Время экспозиции объектов и количество предложений в листингах постепенно сокращается (медленно, но заметно). С изменением рынка должна измениться и политика проведения сделок. Модель поведения агента «образца 2003 - июль 2004» сейчас уже неадекватна. Сейчас мы наблюдаем типичную картину: покупатели не могут платить завышенную цену, а продавцы не хотят ее снижать. И рынок будет стоять на месте до тех пор, пока возможности покупателей не догонят запросы продавцов. С учетом благоприятной экономической ситуации в стране и развития ипотеки это должно произойти еще в этом году. Скорее всего, рост тоже будет плавным - в среднем 10-15% до конца 2005 г.

Андрей Васильев, генеральный директор АН «Аркада»:

- Да, рынок меняется, причем ежегодно, происходят не столько количественные, сколько качественные изменения. В этот раз он тоже изменился, теперь остались, надеюсь, только профессионалы. В условиях застоя усиливается конкуренция, и выживает тот, кто лучше работает, кто быстрее может подстроиться и предложить покупателю выгодные условия. У нас была самая передовая и лучшая система регистрации, ввели новый закон, он опосредованно ударил по системе и превратил ее в бардак. В результате регистрация идет через пень-колоду: ни сдать, ни получить. Такое ощущение, что нет человека, который, как в футболе, видит все поле и может контролировать действия команды. И вот один гонит мяч, а куда - непонятно. В тупик... Ну, не повезло вам граждане, ничего. А это же страна, люди... Рынок остановился к Новому году, а потом начал падать. Сейчас цены снижаются по 0,2% в неделю. Но во всем мире рынок недвижимости развивается примерно одинаково: рост и падения чередуются, в перспективе цены все равно будут расти. Дорогое будет расти, дешевое - падать потихоньку. А в России можно вкладывать только в недвижимость. А куда еще?

Александр Романенко, президент корпорации «Адвекс-РОССТРО»:

- Я бы не назвал ситуацию на рынке недвижимости в конце 2004 г. стагнацией. Это изменения рынка по ряду объективных причин. Нынешняя стабильная ситуация благоприятна как для покупателя, так и для продавца. После сложного периода, связанного не только с январскими каникулами, но и с увеличением сроков регистрации в ГБР, в марте и апреле этого года возросла активность на рынке. В конце апреля вырос спрос на загородную недвижимость, продолжается рост цен на землю. В сегменте коммерческой недвижимости наблюдается стабильный, значительно превышающий предложение спрос на помещения в наиболее проходимых и престижных местах. К сожалению, вызывает опасения ситуация с работой регистрирующих органов. В целом спад активности мы предсказывали еще год назад. По нашим прогнозам, спокойная ситуация на рынке продлится до осени следующего года. Мы не ожидаем резкого роста или падения цен. Хотя разрыв между стоимостью некачественного жилья (вроде старых «хрущевок») и элитного увеличивается.

Геннадий Багрянцев, генеральный директор АН «Акрополь»:

- В дальнейшем, считаю, никаких резких скачков в ту или иную сторону не будет, рынок постепенно оживает, последнюю неделю пошли реальные сделки. В таком состоянии продолжится работа до конца года. Сегодня условия диктует покупатель. И на первичном рынке застройщики идут на значительное, в среднем на 10-15%, снижение цены, если находится реальный покупатель. За год стагнации цены на вторичном рынке опустились на 5-7%. Также постепенно будут дешеветь объекты, построенные до 90-х гг., - незначительно, может, на 1-2% в квартал. Если новый закон о «долевке» не разорит строительные компании, то стоимость «квадрата» в новостройках тоже будет медленно подниматься. Элитное жилье как продавалось, так и продолжает продаваться, в перспективе квартиры в этом сегменте тоже будут дорожать. На земельном рынке сейчас вкладываются деньги в покупку участков с целью перепродажи. Эта тенденция будет усиливаться вместе с ростом цен. Дефицит ликвидной земли очень большой, поэтому есть случаи, когда покупают ветхий домик за 100 тыс. только ради участка. Спрос сейчас опережает предложение.

Регион: Санкт-Петербург. Дата публикации: 14/05/2005 13:26

Блин, нам бы в Москву такую стагнацию.
А то блин растут цены .:-(

Ну, допустим, мигрируют в новосибирск не только из сельский районов. Очень много - из Казахстана, узбекиствакна и т.д. Уже очень многие люди предпочитают для хозяйственных работ нанимать узбеков. Потому что платить надо немного, а самим возится некогда.
Далее. О сравнении потоков к нам и от нас. Это - официальная статистика. А нелегалов в Новосибирске дофига. Так что реальная картинка тут отличается существенно.

Про демографическую ситуацию. Если бы у меня умер (не дай Бог) пожилой родственник и оставил мне в наследство квартиру - продавать бы я ее не стал. Ее можно сдавать, и получать доход. А если я ее продам - что с деньгами делать? Нафига мне сразу, допустим, полтора миллиона?

Улучшить свою жилплощадь?
Переехать в Москву?
Вложить в свой бизнес?
Жить на проценты?.. :-)
Доход по процентам всяко выше будет, чем если сдавать, и никаких проблем с жильцами.

да я смотрел только на те данные, которые в таблице.
Есть данные по новостройкам?

Вот я, например, тоже хочу купить дом (в идеале). Но при чем тут цены на квартиры?

Ну а я хочу Кремль купить в идеале...
И что?
Идет выбор типа жилья квартира или дом.
В таблице нет разделения на тип дома, туда наверно вошли и деревянные дома в черте города.

Из узбекистана люди не едут покупать здесь кватиры, они едут сюда работать и отсылать заработанные (по нашим меркам) копейки домой родственникам. Не спорю, что есть те, кто способен купить недвижимость здесь и за эти деньги, но это единицы.

Из узбекистана люди не едут покупать здесь кватиры

Ага, узбеков нет, в основном русские из казахстана, и якутии, много из кемеровской области.

И по поводу Казахстана: в Казахстане сейчас экономический подъем, до которого России далеко, ВВП они уже удвоили, средняя зарплата программиста в Алмаате сейчас примерна равна Новосибирской, я даже знаю случаи, когда зазывали программеров из Новосиба в Алмаату работать программерами (зп как средняя по Новосибу). Выгоднее вкладывать деньги в самом Казахстане. Если не сожрут Казахстан последнии события в средней Азии, то думаю миграционный поток может повернуть еще и в обратную сторону...

и климат там помягче все ж будет, в Астане по крайней мере.

то думаю миграционный поток может повернуть еще и в обратную сторону...

русские обратно в казахстан?

Да, а что в этом такого? В корею же едет народ работать во всякие там LG, Samsung. Если предоставить человеку выбор между свободой здесь и свободой там и примерно равным достатком: что он выберет? Многие вернулись в Казахстан, это факт. Если Назарбаев еще проведет жилищнуб реформу, при которой недвижимость будет стоить не дороже 300 уе за кв метр - это перспективная страна! По крайней мере, настколько я знаю, из Бишкека народ едет в основном не в Росиию, а именно в KG или же в другие зап страны.

что же за глупцы едут из процветающего казахстана что бы здесь стать вынужденными мигрантами, ума не приложу.?

Если предоставить человеку выбор между свободой здесь и свободой там и примерно равным достатком: что он выберет? Многие вернулись в Казахстан, это факт.

Что-то не поняла, в Казахстане свободы что ли больше? В каком это месте? Какой тогда смысл при равных доходах рвать туда обратно? Разве что если жить совсем здесь негде, а там за копейки халупой какой-нить обзавестись...

Улучшить свою жилплощадь?
Переехать в Москву?
Вложить в свой бизнес?
Жить на проценты?.. :-)


Ну, если я продам две квартиры по 50 квадратов (свою и наследную) и куплю одну в 100 квадратов - оно не повлияет на стоимость квадрата на рынке.

Перехать в Москву? Ну многие люди здесь живут и не торопятся уезжать отсюда. Так же как и из Москвы, например. Город - ужасно доргой, но по качеству жизни хуже более дешевых городов Европы. И что?

Вложить в свой бизнес... А где гарантия, что не пролетишь и не потеряешь все к чертям? К тому же сдавать квартиру внаем - чем не бизнес?

Ну а проценты... Слишком свежа память рухнувших банков и погребенных под ними капиталов. С момента последнего банковского кризиса еще года не прошло. Как-то дома реже чем банки рушаться - так что пусть уж лучше квартира будет.

Это, конечно, только мое личное мнение. Но вот я бы точно не стал продавать.

Недвижимость была неликвидна даже в лучшие дни - если действительно понадобятся деньги, быстро не продашь. К тому же мало ли что с ней произойти может, если там сам не живешь и не следишь - подожгут, например, или притон устроят, ну или вообще форс-мажор - дом треснет, или на него кран упадет, да мало ли что - и обесценится недвижимость моментально.
А чтоб с такой суммой все потерять, инвестируя - это совсем надо головы на плечах не иметь.

Но это тоже личное мнение. Я предпочла бы деньги, даже в чулке, чем проблемы с лишней квартирой.