Базы валяются, обсчитывать - влом. Глянь, изменялась ли структура предложения по качеству и местоположению - это может оказывать влияние на среднюю.

Я оценивал тлько преобладающее предложение - массовая застройка старых микрорайонов - типовая панель-кирпич 5/9 этажей, вторичка.

Кстати, хочется отметить любопытный феномен "ценообразования" - прайслистовый. Те цены, которые мы видим в прайс-листах ближе к максимуму всегда завышены(кроме евроремонтовых квартир). Происходит это так - человек начал продавать квартиру, что он делает - смотрит на цены подобных квартир в прайсах, ориентируясь, естественно на максимум. А те цены получены таким же образом, и так - бесконечный цикл.
Так что реальные цены(цены сделок) - это праслистовый минимум. Там находятся те продавцы, которые пробовали продавать несколько месяцев по завышенной цене, и чтобы наконец продать, снизили цену до реальной рыночной.

Происходит это так - человек начал продавать квартиру, что он делает - смотрит на цены подобных квартир в прайсах, ориентируясь, естественно на максимум.

А мы тут о чём на протяжении нескольких толковали?Причём большинство, в самом начале, не могут адекватно оценивать состояние собственной квартиры или сравнивать с "аналогами".

Так это нормально и естественно - не продешевить, поставить цену с запасом. Тем более бывает покупают квартиру по завышенной цене. У меня самого чуть не купили.

Понятно, что это нормально и естественно. Почему и удивился, что вы отметили этот "феномен". Я то вопрос по структуре предложения задавал. А поскольку, вы взяли определённый сегмент, можно отследить только изменение объёма.
И, кстати, соотношение 5 к 9 этажкам, и 6-7 к 8-миметровым кухням.

Стр.40 этой же темы в мае 2005:
http://forum.ngs.ru/showflat.php?Cat=0&Board=realty&Number=1870925682&Forum=All_Forums&Words=mihail1&Match=Username&Searchpage=1&Limit=25&Old=allposts&Main=1870870005&Search=true#Post1870925682

Сейчас действует налоговый вычет для покупки жилья. Есть также налог на собственность. Предлагаю оптимизировать эти процессы - налоговые вычеты предоставлять только для покупки жилья впервые, то есть тем у кого нет своей квартиры. Налог на собственность также можно перераспределить в рамках рыночного механизма. Совсем не взимать налог на собственность с одной квартиры в пределах нормы, а удвоить его для лишней квартиры. Это не "отнять и поделить" а нормальный механизм распределения налоговой базы.

Здесь эту идею критиковали, и вот почти через полтора года:
http://www.kommersant.ru/doc.html?DocID=707769&IssueId=30210

Подробно идея налогового регулирования спроса на жилье Дмитрием Медведевым не обсуждалась, однако инициативы в этой области достаточно широко известны, как и постановка проблемы. "Около 20% всех сделок на рынке жилья носит инвестиционный характер,– говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.– Больше всего их проводится в сегменте квартир бизнес-класса – до 30%, в элитном сегменте этот показатель составляет 15-20%, а на рынке жилья эконом-класса – 10%".
По словам руководителя риэлтерской компании Penny Lane Realty Георгия Дзагурова, объем инвестиционных квартир на рынке в целом составляет не более 17%. Спрос на квартиры как объект инвестирования в любом случае – существенная составляющая в ценовом давлении на рынке жилья.
Однако если ввести прогрессивный налог на имущество физических лиц (или как вариант – прогрессивный налог на недвижимость в зависимости от площади и стоимости недвижимости, находящейся в собственности физлиц), это давление явно снизится. "Владельцы инвестиционного жилья будут 'скидывать' квартиры, увеличивая предложение на рынке, в результате чего рынок плавно стабилизируется. Более того, только за счет этого уже через год можно прогнозировать снижение цен на жилую недвижимость в Москве на 20-30%",– полагает Константин Ковалев.
Немногие на совещании выступили против идеи снижения цен на жилье путем его прогрессивного налогообложения. Александр Шохин прямо высказался против идеи прогрессивной шкалы налогообложения недвижимости. Но при этом заявил, что разумнее ввести "сбор за выход из проекта" – речь, видимо, идет о дополнительном налогообложении сделок на вторичном рынке жилья с новыми квартирами, что отпугнет от новостроек граждан, не собирающихся в них жить. Президент Российской гильдии риэлтеров Александр Романенко высказался против "установления жестких налогов на отчуждение недвижимости", но, по его мнению, можно двигаться в сторону увеличения налога на имущество при покупке более чем одной квартиры. А Борис Титов из "Деловой России" прямо выступил за налоговое давление на крупных квартировладельцев. Отметим, как и большинство присутствовавших, предпочитавших не спорить на эту тему с первым вице-премьером.