Схема купли – продажи через агентство
2928
37
Хотелось бы узнать последовательность действий агентства при совершении сделки купли - продажи. Когда необходимо выставлять свою квартиру, на каком этапе риэлтор должен начать показывать варианты и т.д.. И ещё, если агентство выставляет квартиру, то к ней уже прикреплён риэлтер или есть возможность выбрать специалиста? Если да, то как его выбрать? 
1.Уважаемый, квартиру надо выставлять на продажу тогда когда вы её решили продовать;
2. Риэлтера не надо выбирать и останавливаться на одном каком-то Агентстве, чем больше о вас знаю тем больше шансов быстрее продать;
3. Показывать вашу квартиру, будут в том случае если на неё находится потенциальный покупатель.
2. Риэлтера не надо выбирать и останавливаться на одном каком-то Агентстве, чем больше о вас знаю тем больше шансов быстрее продать;
3. Показывать вашу квартиру, будут в том случае если на неё находится потенциальный покупатель.
Я не спрашиваю о процедуре чистой продажи квартиры, с этим ясно, обратился по нескольким агентствам - где больше заплатили, там и продал, и проценты за услуги с тебя не берут. Я же спрашиваю об этапах совершения сделки одновременной купли - продажи. Хотелось бы узнать от знающих людей последовательность проведения сделки, этапы. По поводу риэлтора: всё - таки насколько важно выбрать конкретного специалиста или если за работником стоит агентство, то выбор не столь важен? и каким образом можно найти профессионала?
Обращаетесь в АН, которое вызывает у вас доверие. Заключаете с ними эксклюзивный договор, где обязательно оговариваете условие: продажа квартиры только при одновременной покупке другой квартиры, отвечающей следующим параметрам:....(далее перечисляете, что именно вы хотели купить). Вам сразу предложат по прайсам ознакомиться с вариантами квартир, ориентировочно похожих на то, что вы ищете. Тут вы и поймете, исполнимы ли в принципе ваши желания, уложитесь ли вы в сумму, которой располагаете. (А то может вы хотите обменять типовую трёшку на две однокомнатные в том же районе без доплаты :)).
Так как сейчас спрос отстает от предложения, то после оценки ситуации, АН займется именно поиском покупателя, (что впрочем не мешает параллельно присматривать подходящий вариант для Вас) Однако, если ваша квартира не слишком ликвидна, не спешите бегать смотреть обменные варианты для себя, они могут сто раз уйти, пока у вас появится свой покупатель, и соответсвенно деньги на покупку.
АН начнет рекламировать вашу квартиру и водить к вам потенциальных покупателей сразу после заключения эксклюзивного договора. Конечно, покупателей надо честно предупреждать, что у вас не "чистая продажа" а обмен. Причем некоторые покупатели могут отсеяться по этой причине, (некоторым ведь нужна "быстрая покупка"). Но если цена на квартиру не завышена, покупатель найдется все-равно. Параллельно с поиском покупателя АН будет подготавливать документы, необходимые для сделки. Как только покупатель даст предварительное согласие, вот тут надо будет лететь смотреть варианты для вас. Причем поиск лучше не ограничивать одним агентством, а искать во всех АН города. Выбор сейчас большой, если вы не ограничили свои поиски 1-2 домами, то найдете обязательно. Саму сделку по купле-продаже лучше совершать в один день, так надежнее. Удачи.
Так как сейчас спрос отстает от предложения, то после оценки ситуации, АН займется именно поиском покупателя, (что впрочем не мешает параллельно присматривать подходящий вариант для Вас) Однако, если ваша квартира не слишком ликвидна, не спешите бегать смотреть обменные варианты для себя, они могут сто раз уйти, пока у вас появится свой покупатель, и соответсвенно деньги на покупку.
АН начнет рекламировать вашу квартиру и водить к вам потенциальных покупателей сразу после заключения эксклюзивного договора. Конечно, покупателей надо честно предупреждать, что у вас не "чистая продажа" а обмен. Причем некоторые покупатели могут отсеяться по этой причине, (некоторым ведь нужна "быстрая покупка"). Но если цена на квартиру не завышена, покупатель найдется все-равно. Параллельно с поиском покупателя АН будет подготавливать документы, необходимые для сделки. Как только покупатель даст предварительное согласие, вот тут надо будет лететь смотреть варианты для вас. Причем поиск лучше не ограничивать одним агентством, а искать во всех АН города. Выбор сейчас большой, если вы не ограничили свои поиски 1-2 домами, то найдете обязательно. Саму сделку по купле-продаже лучше совершать в один день, так надежнее. Удачи.
Кстати, если в агентстве вам будут предлагать оставить документы на вашу квартиру у них на хранение - не соглашайтесь. Конечно, восстановить их (когда право зарегистрировано в ЕГРП) стоит 200 рублей денег (на выписку из ЕГРП 100 и на копию правоустанавливающего документа ещё 100) и 5 дней времени, но зачем вам лишняя головная боль... А агентства любят давить на людей тем, что документы на квартиру в агентстве и надо поэтому агентство слушаться. А народ даже не понимает, что оригиналы документов реально ничего не значат и всегда можно восстановить копии из архива.
Сами оригиналы в агентстве показать можно и нужно. И пусть риэлтер сделате себе копию. А потом оригинал вам отдаст
Сами оригиналы в агентстве показать можно и нужно. И пусть риэлтер сделате себе копию. А потом оригинал вам отдаст
Сейчас читают
Перерегистрация авто
87767
21
Куда идти учиться после школы? Оставаться в 9 или идти до 11?
271555
227
Такси: беседуем обо всём (часть 37)
761364
999
А какая разница? Ведь риэлтеры тоже понимают, что копии правоустанавливающих документов делаются за 5 дней. Если нормально с ними поговорить, то они должны согласиться, что наличие или отсутствие документов ничего не значит... Более того, я могу заблаговременно заказать в УФРС штук 5 копий правоустанавливающего документа и отдать его в разные агенстваИли отдать в агенство оригиналы, а на следующий день произвести сделку отчуждения по выписке из ЕГРПАндрей, вы-то понимаете, что всё это фигня
Или отдать в агенство оригиналы, а на следующий день произвести сделку отчуждения по выписке из ЕГРПАндрей, вы-то понимаете, что всё это фигня
Ivan30
veteran
Вы не фотолюбитель, Вы маньяк какой-то! 
агент700
veteran
Ведь риэлтеры тоже понимают, что копии правоустанавливающих документов делаются за 5 дней. Если нормально с ними поговорить, то они должны согласиться, что наличие или отсутствие документов ничего не значит...Причем здесь остались оригиналы или нет? Вы договор подписываете. А если договор для вас не имеет значение, то под сомнение ставится ваша порядочность.
Более того, я могу заблаговременно заказать в УФРС штук 5 копий правоустанавливающего документа и отдать его в разные агенстваЗакажите одну копию, а потом - на ксерокс.
Кстати, Вы хоть знаете, чем копия отличается от дубликата?
Причем здесь остались оригиналы или нет? Вы договор подписываете. А если договор для вас не имеет значение, то под сомнение ставится ваша порядочность.Так я же не призываю нарушать договор с агентством. Более того, я ЗА такой договор. Я просто предлагаю не отдавать оригиналы документов на квартиру в агенство. Согласитесь, что это разные вещи
Закажите одну копию, а потом - на ксерокс.Знаю. Уточню свою мысль: заказать 5 подлинных экземпляров выписки из ЕГРП. И копию правоустанавливающего документа (впрочем можно её сделать и самостоятельно заранее; можно даже заверить у нотара).
Кстати, Вы хоть знаете, чем копия отличается от дубликата?
агент700
veteran
Я просто предлагаю не отдавать оригиналы документов на квартиру в агенство. Согласитесь, что это разные вещиСогласен, но зная отношение наших людей к договору, тратить деньги на рекламу квартиры, владелец которой ставил мне оригиналы, буду в разы больше чем просто по договору, без документов.
агент700
veteran
Или отдать в агенство оригиналы, а на следующий день произвести сделку отчуждения по выписке из ЕГРПА я бы не стал покупать по выписке, вот из именно вашего приведенного примера. Вы бы еще сказали, одному бы продал по выписке, а другому по оригиналам
Согласен, но зная отношение наших людей к договору, тратить деньги на рекламу квартиры, владелец которой ставил мне оригиналы, буду в разы больше чем просто по договору, без документов.А почему? Или вы думаете, что отсутствие документов не даст вас кинуть?
По поводу другого вашего письма (про ваше личное нежелание покупать квартиру по выписке из ЕГРП). Только не надо говорить, что наличие на руках красивой зелёной бумажки важнее выписки из ЕГРП. Вы ведь понимаете, что наличие Свидетельства о госрегистрации права не говорит о наличии права (выписка из ЕГРП - говорит). Более того, за 100 рублей можно заказать ещё одно Свидетельство. Короче, вы нелогичны.
Почему-то мне кажется, что все ваши слова про оригиналы документов рассчитаны на ваших потенциальных клиентов. Дабы те думали, что без оригиналов с ними не будут работать. И что без оригиналов они беспомощны. Некрасиво
агент700
veteran
Свидетельство о гос.рег, для меня не более чем цветной фантик, для меня имеет значение наличие правоустанавливающего документа (если вы конечно знаете что это), даже дубликат меня напрягает, а вот если вдруг решу оформлять сделку по выписке из ЕГРП, то только в два этапа. А что касается оригиналов документов, то предпочту больше уделять внимание человеку оставившему документы, поскольку термин "кинуть" (да еще "халява") уж больно любим нашим человеком Кстати, вы упомянули его не раз.
Кстати, вы упомянули его не раз.
агент700
veteran
Вы ведь понимаете, что наличие Свидетельства о госрегистрации права не говорит о наличии права (выписка из ЕГРП - говорит).Выписка из ЕГРП, мне может сказать только то, что 5 дней назад (сведения даются на момент обращения, срок исполнения на Державина -5 дней) у человека было зарегистрировано право и тогда у него небыло обременений. А есть ли оно у него сегодня? Неизвестно.
Про документы не стоит и говорить, они должны находиться у владельца квартиры. Даже при заключении договора на эксклюзивное право продажи, агентство не имеет право удерживать у себя документы. Некоторые агентства приравнивают выдачу документов к расторжению вышеуказанного договора. Вывод простой- хотят срубить денег полегкому....
Так вы договоритесь до того, что гражданин не имеет право отдавать документы кому захочет. Я просто предлагаю-оставишь документы, буду тратить СВОИ деньги не рекламу, не оставишь-на общих основаниях буду продавать. А вот ваши умазаключения приведшие к такому выводу, для меня загадка.
Я просто предлагаю-оставишь документы, буду тратить СВОИ деньги не рекламу, не оставишь-на общих основаниях буду продавать. А вот ваши умазаключения приведшие к такому выводу, для меня загадка.В ответ на:
Некоторые агентства приравнивают выдачу документов к расторжению вышеуказанного договора. Вывод простой- хотят срубить денег полегкому....
__________________________________
Если передача документов на хранение в агентство является условием договора, то требование об их выдаче является одновременно требованием об изменения одного из условий договора. Если другая сторона договора (агентство) с этим не согласна, она вправе оставить документы у себя, или договор должен быть расторгут по инициативе клиента.
Некоторые агентства приравнивают выдачу документов к расторжению вышеуказанного договора. Вывод простой- хотят срубить денег полегкому....
__________________________________
Если передача документов на хранение в агентство является условием договора, то требование об их выдаче является одновременно требованием об изменения одного из условий договора. Если другая сторона договора (агентство) с этим не согласна, она вправе оставить документы у себя, или договор должен быть расторгут по инициативе клиента.
Есть существенные условия договора без которых договор можно считать не заключённым. Кстати хорошо бы проект договора прикрепить. Докажите каким образом наличие доков в агентстве является существенным условием договора? Или привидите пункт из договора об этом.
Если другая сторона договора (агентство) с этим не согласна, она вправе оставить документы у себя, или договор должен быть расторгут по инициативе клиента.
____________
На основании чего вправе оставить доки у себя?
Расторжение договора по инициативе клиента предполагает по договору скорее всего штрафные санкции. Правильно я понимаю?
Если другая сторона договора (агентство) с этим не согласна, она вправе оставить документы у себя, или договор должен быть расторгут по инициативе клиента.
____________
На основании чего вправе оставить доки у себя?
Расторжение договора по инициативе клиента предполагает по договору скорее всего штрафные санкции. Правильно я понимаю?
На основании чего вправе оставить доки у себя?А что мешает, если стороны договорились?
Если стороны договорились, и обе стороны это устраивает, то никто не против. Но не будем лукавить, ведь договор фирма всяко составляет под себя.
И какое лукавство в этой формулировке (из договора)
"При подписании настоящего договора Заказчик передает Агентству недвижимости следующие документы на жилое помещение:"
Кажется сложно толковать эту фразу как то по другому или сказать что она завуалирована.
"При подписании настоящего договора Заказчик передает Агентству недвижимости следующие документы на жилое помещение:"
Кажется сложно толковать эту фразу как то по другому или сказать что она завуалирована.
Не ищу лукавства в формулировках договора, так как его не вижу, а говорю о том, что договор изначально ориентирован в пользу конторы, его разработавшей, не важно риэлтерская она, строительная или услуг сотовой связи.
Если наличие документов в агентстве это условие договора, то ни о каких штрафах при изменении условий не может идти речи. Составляется доп. соглашение и не более того. Клиент не пришел расторгать договор, просто кто-то из рузй-товарищей рассказал ужастную историю про то как некое агентство потеряло документы или часть документов.
Выписка из ЕГРП, мне может сказать только то, что 5 дней назад (сведения даются на момент обращения, срок исполнения на Державина -5 дней) у человека было зарегистрировано право и тогда у него небыло обременений. А есть ли оно у него сегодня? Неизвестно.Ага. Наличие у человека правоустанавливающего документа говорит только о том, что когда-то у этого человека было право. Есть ли оно сейчас - не факт. Объяснить почему или сами понимаете?
Если наличие документов в агентстве это условие договора, то ни о каких штрафах при изменении условий не может идти речи.Ну это как стороны договорятся
Объяснить почему или сами понимаете?Понимаю, знемплавали, но наличие выписки из ЕГРП, 100% доверия тоже не вызовет.
Нет, дорогой друг, мысль не понята Вами.
При изменении, например условий договора, по обоюдному согласию сторон, офрмляется доп. соглашение (иной документ) надлежащим образом. Здесь нет штрафов.
При расторжении договора для стороны, явившейся инициатором расторжения, договором могут быть предусмотрены штрафные санкции.
Клиент не пришел расторгать договор, просто кто-то из рузй-товарищей рассказал ужастную историю про то как некое агентство потеряло документы или часть документов.
_____________
А что пугает клиента? перечень документов, переданных им агентству отражён в договоре. Что ему ещё кровью подпись нужна?
Если прописаны доки не чётко, то пусть переделают с указанием кол-ва страниц и т .п.
Если в институт поступали давно, то приёмная комиссия давала справку о том, что от такого-то приняты такие доки, номера тоже писали.
При изменении, например условий договора, по обоюдному согласию сторон, офрмляется доп. соглашение (иной документ) надлежащим образом. Здесь нет штрафов.
При расторжении договора для стороны, явившейся инициатором расторжения, договором могут быть предусмотрены штрафные санкции.
Клиент не пришел расторгать договор, просто кто-то из рузй-товарищей рассказал ужастную историю про то как некое агентство потеряло документы или часть документов.
_____________
А что пугает клиента? перечень документов, переданных им агентству отражён в договоре. Что ему ещё кровью подпись нужна?
Если прописаны доки не чётко, то пусть переделают с указанием кол-ва страниц и т .п.
Если в институт поступали давно, то приёмная комиссия давала справку о том, что от такого-то приняты такие доки, номера тоже писали.
Наличие правоустанавливающего документа говорит о том, что у такого-то лица (лиц) в такое-то время, относительно такого-то имущества произошла такая-то сделка с таким-то лицом (лицами). На основании этой сделки у такого-то лица возникло, в данном случае, право собственности на то или иное имущество.
Право не было. Оно возникло. Другой вопрос какие сделки в дальнейшем проводились с этим имуществом.
Право не было. Оно возникло. Другой вопрос какие сделки в дальнейшем проводились с этим имуществом.
Ага. Наличие у человека правоустанавливающего документа говорит только о том, что когда-то у этого человека было право. Есть ли оно сейчас - не факт.Кстати, наличие правоустанавливающего, зарегестрированного в БТИ до 99, но не прошедшее рег в УЮ, при наличии инф. БТИ, в 99,9% случаев говорит о том что у человека ЕСТЬ право.
Частных случаев много. Но в целом желательно иметь правоустанавливающий документ + свежую выписку из ЕГРП. И даже это не гарантирует от проблем. Знающие люди это понимают. А не знающим говорят "самое главное - это зелёная бумажка, пока она у нас (в агенстве) никто квартиру продать не сможет". Возможно, что к вашему агенству это и не относится, огульно оговаривать не буду, но тенденция, на мой взгляд, именно такова...
Где-то с год назад обсуждалась тема про двухступенчатую схему. Согласитесь, что с точки зрения аккуратности (не простоты и понятности для населения!!!) это самое правильное? А есть правоустанавливающи документ, нет его - не важно. Главное - чтобы в ЕГРП запись правильная была
Где-то с год назад обсуждалась тема про двухступенчатую схему. Согласитесь, что с точки зрения аккуратности (не простоты и понятности для населения!!!) это самое правильное? А есть правоустанавливающи документ, нет его - не важно. Главное - чтобы в ЕГРП запись правильная была
Так это не частный случай, 50 % сделок идет еще с документами до 99 года, и будет это довольно долго еще. А что касается двухступенчатой, будь регистрация дней пять, проводил бы сделки только так.
А не знающим говорят "самое главное - это зелёная бумажка, пока она у нас (в агенстве) никто квартиру продать не сможет".Это незнающие клиенты готовы любой документ в агентство отдать, при заключениии договора, но только не эту "зеленую бумажку"
ТОП 5
1
2
3
4