Покупка квартиры не через агенство
5390
62
В поиске посмотрел, но недопонял.

Я беру ипотеку. Продавца нашел сам, у него все документы на руках, вторичка. Подскажите, плиз, разумный порядок действий.
1) Задаток надо? Если да, то где его лучше оформить - у юриста или в агенстве (может какое посоветовать можете)?
2) Куда потом идти? В банк отдавать документы на рассмотрение конкретного варианта?
3) И после положительного решения куда?
Надо ли где-нить занимать очередь, чтобы потом не ждать, если не сложно, то с координатами. Если знаете рыночные цены на данные услуги - напишите, плиз, тоже, чтоб поторговаться мог в случае чего.
Спасибо.
Te6ypacbka
Вы с продавцом
с оригиналами и копиями
документов идете в банк, что
дает ипотеку. Они проверяют
говорят, что нормально, далее
делаете, что скажут они.
Te6ypacbka
1) Задаток надо? Если да, то где его лучше оформить ?
2) Куда потом идти?
3) И после положительного решения куда?
Надо ли где-нить занимать очередь, чтобы потом не ждать, если не сложно, то с координатами. Если знаете рыночные цены на данные услуги
1. Задаток - смотря по тому, насколько вам ценен вариант. Чем больше вы за него "цепляетесь", тем больше давайте (в случае отказа продавец вернет вам вдвойне). Обезопасить от кидалова может составление предварительного договора в агентстве С ХРАНЕНИЕМ ЗАДАТКА в нем же (цена вопроса 3-5-10-... тысяч рублей)
2. С копиями документов, указанных банком - идете в банк и отдаете консультанту.
3. Дальнейший процесс - во взаимодействии с консультантом.

У меня на предварительное решение банка(по моей платежеспособности) ушло 5 дней. После этого подписали договор задатка, потом неделю собирал документы по квартире (от продавца). Через неделю после сбора полного пакета был вынесен окончательный вердикт (+). Сделка состоится на следующей неделе, т.к. небольшая очередь на заключение сделки - много народу берет кредиты.
Никаких очередей не занимал нигде, Выписку из ЕГРП на покупаемую квартиру сделали риэлторы, оформлявшие предварительный договор (это в цене)

Добавка: не забудьте в договоре задатка указать, что отказ банка в предоставлении кредита является форс-мажором и задаток в этом случае подлежит возврату Вам в полном объеме!

Вообще-то все это консультант в банке должен был объяснить. Странно как-то
spec
1. Задаток - смотря по тому, насколько вам ценен вариант. Чем больше вы за него "цепляетесь", тем больше давайте (в случае отказа продавец вернет вам вдвойне). Обезопасить от кидалова может составление предварительного договора в агентстве С ХРАНЕНИЕМ ЗАДАТКА в нем же (цена вопроса 3-5-10-... тысяч рублей)
И вы тоже считаете, что задаток может быть по незаключённому договору?! У вас может быть и практика судебная на эту тему имеется?

А то как-то общее мнение пришло к тому, что задатка по незаключённому договору быть не может. А раз так, то никаких мер воздействия на продавца не будет. Ваш так называемый "задаток" в двойном размере вы никогда с продавца взыскать не сможете.
aav
У вас может быть и практика судебная ...? А то как-то общее мнение ... А раз так, то никаких мер воздействия ...
Нет, я не из вашенских. Деньги на жизнь зарабатываю на реальном производстве товара, нужного многим. Речь шла о том, что человек нашел вариант без представителей вашего сучьего племени, дерущего по 6% всего лишь за своевременное чтение бесплатного газетного объявления. Именно в описанном автором темы случае работает эта штука - боязнь нормальным человеком ответственности за данное им письменно обязательство ни с кем более дел не иметь до момента заключения этого самого НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА. И это (уверяю не Вас, а моего Собеседника) - работает. А свою неуместную здесь иронию - оставьте для другого случая. Вопрос достаточно изучен мной, думаю что многие из необремененных юридическим "образованием" также "в курсе". Ума много не надо для того, чтобы купить инет-карточку за 90 руб. и почитать Ваши Авторитетные размышления на сей счет. Вас пользуют исправно ЗАБЕСПЛАТНО. Не это ли бесит Вам подобных?
spec
Нет, я не из вашенских. Деньги на жизнь зарабатываю на реальном производстве товара, нужного многим. Речь шла о том, что человек нашел вариант без представителей вашего сучьего племени, дерущего по 6% всего лишь за своевременное чтение бесплатного газетного .....
--------------------------------------------------------------------------
По всей видимости, человек образованный и высокой культуры.
spec
Спасибо за кучу комплиментов. К сожалению, ненависть застила вам разум.

Я не риеэлтер. И моя область деятельности лежит очень и очень далеко от недвижимости.

А вот ваши аргументы про задаток по незаключенному договору очень напоминают доводу риэлтеров:хммм:Не надо вводить Чебурашку в заблуждение и советовать ему что-то про задаток. Как я уже сказал, задатка по незаключенному договору быть не может. То есть,конечно же, покупатель и продавец могут подписать любые бумаги, но вот удержать с продавца удвоенную сумму задатка не удастся даже через суд. Так что этот "задаток" помогает только для неопытных людей. И только с психологической точки зрения.
aav
Не надо вводить Чебурашку в заблуждение и советовать ему что-то про задаток. Как я уже сказал, задатка по незаключенному договору быть не может. То есть,конечно же, покупатель и продавец могут подписать любые бумаги, но вот удержать с продавца удвоенную сумму задатка не удастся даже через суд. Так что этот "задаток" помогает только для неопытных людей. И только с психологической точки зрения.
---------------------------------------------------------------------------------
Согласно ГК и правильными формулировками в договоре, возможно.
Te6ypacbka
Что за банк?

Странно ...
В нормальных банках это работает так

1. Говорите продавцу, что будет ипотека и идёте с ним (для пущей убедительности - это вместо задатка:))) в банк, где рассказывают как всё будет.

2. Собираете документы.

3. Банк проверяет квартиру, продавца и пр. Далее все расчёты, сделка и регистрация идут через банк ... Банк всё проверяет и контролирует - это ему самому необходимо, не только Вам.
Можете обратиться к юристам и особенно риелтерам - они постоят рядом с Вами за 6%.
101%
Согласно ГК и правильными формулировками в договоре, возможно.
Есть в том определённые сомнения. Как я понимаю, вы предлагаете заключить предварительный договор к-п недвижки, в котором указать все условия основного договора, условия расчёта по основному договору, а также место, время и порядок заклюения основного договора (если всего этого не будет, то продавец скажет: "я не уклонялся от заключения основоного договора, я просто не знал где, как и когда его заключить")?

Но ведь сущность предварительного договора заключается исключительно в обязательстве заключить основной. А раз осноной ещё не заключён, то за что может быть оплата?! Какой задаток?! Вот когда будет основной, тогда и....:улыб:
Так что я не верю в задаток по незаключённому договору.

Да, агентства недвижимости так и делают. Но они много чего делают (или предлагают) незаконного или юридически нелепого. И что из того?
spec
1. Задаток - смотря по тому...
Если Вы специалист по "производству", то видимо не стоит давать консультации в сфере недвижимости и частного права? Вы так не думаете?
С уважением МааН.
101%
Согласно ГК и правильными формулировками в договоре, возможно.
Вы случайно не новая звезда на небосклоне отечественной цивилистике?? Докторскую защитили в МГУ? Почитайте, форум, статьи настоящих цивилистов, книги по ГП. А потом стоит утверждать уверенно

P.S. Даже неосновательное обогащение можно взыскивать очень и очень долго, жара спадет расскажу.
spec
Деньги на жизнь зарабатываю на реальном производстве товара, нужного многим.
речь не о навозе идет ?
appraiser
Искренние извинения всем, кто прочел этот пияный бред. Адресату - особо!
Смягчающих обстоятельств нет, отягчающее - было:хммм:
spec
Спасибо за советы.
Банк Импэкс.
Пока решили действительно с документами и продавцом заявится в банк и делать, как они скажут.
А вот еще вопрос: в какой момент я смогу быть относительно спокоен, что продавец не убежит к другому покупателю? Какую бумажку, кто и зачем у него должен будет забрать для этого? Допустим, если мы сдаем комплект доков на квартиру для рассмотрения в банк, то продавец уже "привязан" ко мне или еще нет?
Te6ypacbka
в какой момент я смогу быть относительно спокоен, что продавец не убежит к другому покупателю?
Только с момента госрегистрации договора. В принципе можно немного успокоиться с момента подписания договора, но я бы не расслаблялся до момента госрегистрации. А то ведь продавец даже после подписания (но до момент агосрегистрации) всегда может в УФРС заяву написать с просьой о приостановке/отмене регистрации:улыб:И будете вы потом его долго и мучительно понуждать к госрегистрации:улыб:
Какую бумажку, кто и зачем у него должен будет забрать для этого?
Даже если вы заберёте (или отберёте и принародно уничтожите) у продавца все его документы на квартиру, то особых проблем вы ему не составите. Так что на это надеяться не надо.

Если бы у меня вдруг утратились/уничтожились документы на квартиру, а я бы срочно хотел её продать, то я бы сначала скинул бы квартиру по выписке из ЕГРП (вместо правоустанавливающих документов) на дружественное лицо, а потом бы это дружественное лицо бы продало бы квартиру уже с нормальными документами. Реально (с учётом необходимости получить новый план квартиры, выписку из ЕГРОКСа и госрегистрацию квартиры на друга) заняло бы всё пару месяцев всего.
Te6ypacbka
Спасибо за советы.
Банк Импэкс.
Пока решили действительно с документами и продавцом заявится в банк и делать, как они скажут.
А вот еще вопрос: в какой момент я смогу быть относительно спокоен, что продавец не убежит к другому покупателю? Какую бумажку, кто и зачем у него должен будет забрать для этого? Допустим, если мы сдаем комплект доков на квартиру для рассмотрения в банк, то продавец уже "привязан" ко мне или еще нет?
еще нет. можете быть спокойны когда будет подписан договор купли-продажи, договор ипотеки, внесен Вами задаток, и Вы вместе с продавцом сдадите документю в Юстицию. Советую сделать так, чтобы все эти события произошли в один день. если в Юстиции очереди, пусть кто нибудь из знакомых поможет Вам, займет с утра, а Вы, как из банка освободитесь, езжайте туда с продавцом. удачи!
и не волнуйтесь. судя по некоторым постам здесь, покупательский спрос не велик. продавец вряд ли будет менять уже найденного покупателя, который рвется купить именно его квартирку, на еще не известного.
kat11
А где вы ищиете продавцов , если не через агенство?

Вообще что агенство делает за свои 6% ? Только пальцем мне покажет на продавца?
botsman
2Фoтoлюбитель, kat11: спасибо большое. Я волнуюсь только потому, что уже 2 раза ездили на задаток и оба раза прям там продавец отказывался - то не нашел замену, то звезды не в том порядке. Хочешь не хочешь, а начинаешь и продавцов ценить, холить и лелеять:улыб:

2botsman: Я точно знаю, где хочу купить квартиру (да, повезло, определился:улыб:), поэтому просто на этих 2х домах смотрел и вешал объявы. Долго, но метко:улыб:
А через агенства тоже смотрел, в итоге они сейчас звонят мне проконсультироваться у кого в этих домах и как с квартирами, что продали, что нет... Халявщики:улыб:В принципе, опыт показал, что они даже пальцем не всегда могут показать... В общем, не хочу флейма, да и тема другая.:миг:
kat11
можете быть спокойны когда будет подписан договор купли-продажи, договор ипотеки, внесен Вами задаток, и Вы вместе с продавцом сдадите документю в Юстицию.
1) Уже сколько раз писали про бредовость задатка по незаключённому договору.
2) Даже после подписания договора купли продажи, но до момента его госрегистрации продавец может передумать и попытаться всё остановить подачей заявы в УФРС.

Так что не надо излишне обнадёживать человека.
aav
[
1) Уже сколько раз писали про бредовость задатка по незаключённому договору.
2) Даже после подписания договора купли продажи, но до момента его госрегистрации продавец может передумать и попытаться всё остановить подачей заявы в УФРС.

Так что не надо излишне обнадёживать человека.
а где я говорю про задаток???? я считаю его бредом...
по пункту номер два .... Вы читали Договор Банка? продавец может передумать, но ему срочно нужно просить политическое убежище в какой либо нейтральной стране, ИМХО:)))
но, чтобы избежать погони за продавцом я и советовала - сразу в УЮ. лучше на машине. так спокойнее. потом отозвать.. а зачем???
мой случай такой был (не думаю , что классический, но может некоторых успокоить):
мы с продавцом поехали в банк подписывать договор... но там все так затянулось.. был первый кредит, который оформляли мне .... короче за день мы не успели. а у меня вечером автобус- нужно ехать в командировку. я продавцу перечислила его 20%. Договор подписали. он еще остался на его доделку,а я уехала на 5 дней в командировку. правда переживала страшно. но когда вернулась - продавец сидел в УЮ, занимал очередь. Никому такого экстрима не посоветую, поэтому советую кровь из носу сделать все в один день.
хотя, после подписания трехстороннего договора продавцу будет очень сложно скрываться от правосудия, т.к. его "ловить" будет уже не только покупатель, но и банк.

а Вы сами то брали ипотечный кредит? Или только стращаете в качестве риелтора неопытных клиентов ;)?
kat11
а где я говорю про задаток???? я считаю его бредом...
перечитайте своё исходное сообщение и вы увидите слово "задаток":улыб:
по пункту номер два ....

а Вы сами то брали ипотечный кредит? Или только стращаете в качестве риелтора неопытных клиентов ;)?
Да, ипотеку я не брал. Надобности как-то не возникало:улыб:
Сколько раз можно повторять: я не риелтор. Более того, я их не люблю. И то, как они любят впаривать клиентам байки про задаток и "договор хранения денег" я считаю неправиьным.

Я лишь лишний раз хочу подчеркнуть вещь, о которой неюристы обычно не думают (и о которой риелторы клиентам не говорят): договор копли-продажи жилой недвижки считает заключённым не с момента подписания, а с момента госрегистрации. Со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Хорошо, продавец испугается договора с данком и не пойдёт прерывать госрегистрацию. Пусть. А если продавца переедет трактором до момента госрегистрации, то чтобы всё завершить вам прямая дорога в суд:улыб:Особенно, если какой-нибудь добрый наследник отошлёт свидетельство о смерти в УФРС вовремя:улыб:А если и не отошлёт, то регистрацию сделки с мертвецом легко откатят:улыб:Да, потом вы своего добьётесь. Но это ведь будет не сразу. И понервничать успеете...
Te6ypacbka
Да тема то как раз та.... я вот хочу таки выяснить КАКИЕ ИМЕННО услуги оказывает агенсто за 6% покупателся.

И сильно ли тяжко (читай сильно ли вероятен риск нарваться на мошенничиство со стороны продавца) купить квартиру не через агенство?
botsman
И сильно ли тяжко (читай сильно ли вероятен риск нарваться на мошенничиство со стороны продавца) купить квартиру не через агенство?
А от наличия/отсутствия агентства этот риск не зависит. Только от своей головы на плечах. Ну и не надо забывать про простые правила:
1) не верить продавцу, представляющему чьи-то интересы по доверенности
2) не покупать квартиры, полученные по наследству, особенно, если прошло менее 3 лет с момента смерти предыдкщего владельца
3) не покупать у алкашей, пенсионеров
4) желательно расплачиваться безналом (всем от этого только удобнее)
5) попросите показать продавца все документы на квартиру, отксерьте их и потом спокойно изучите их
6) если есть собственники-несовершеннолетние, то внимательно смотрим на разрешение органа опеки и интересуемся, как там с выполнением этих условий; а лучше вообще не связываться
7) ну и не забудьте сами взять выписку из ЕГРП как при обсуждении покупки, так и за 5 дней до предполагаемой даты сделки (чтобы убедиться, что с квартирой всё ещё всё в порядке и она никуда не успела деться)
aav
УФФ.... Спасибо за информацию....


Так а чем же таким тогда агенство занимется за совсем не маленькие 6% ?
aav
1) не верить продавцу, представляющему чьи-то интересы по доверенности
Это я так понимаю у него ордер должен быть на квартиру?

2) не покупать квартиры, полученные по наследству, особенно, если прошло менее 3 лет с момента смерти предыдкщего владельца
Это где проверяется?
3) не покупать у алкашей, пенсионеров
Чем это черевато?
6) если есть собственники-несовершеннолетние, то внимательно смотрим на разрешение органа опеки и интересуемся, как там с выполнением этих условий; а лучше вообще не связываться
Это где узнать?

7) ну и не забудьте сами взять выписку из ЕГРП как при обсуждении покупки, так и за 5 дней до предполагаемой даты сделки (чтобы убедиться, что с квартирой всё ещё всё в порядке и она никуда не успела деться)
Глупый вопрос, но где берется эта выписка?
botsman
Так а чем же таким тогда агенство занимется за совсем не маленькие 6% ?
Сводит продавца и покупателя:улыб:Ну и ещё подсказывает продавцу какие ему документы надо сделать (это если продавец не очень разбирается и сам всё заранее не подготовил).
botsman
1. Какой, нафиг, ордер?! Забудьте это слово. Оно здесь вообще не в тему. Я имел в виду то, что продавать должен собственник квартиры лично, а не кто-то по доверенности. Вам же не нужна квартира, которую продали по "левой" или отозванной доверенности.

2. Читаем свидетельство о праве на наследство, которое в данном случае является правоустанавливающим документом на квартиру.

3. Тем, что они могут быть недееспособными. Или потом их родственники через суд докужут, что те не отдавали отчёты в своих действиях при продаже квартиры.

6. Смотрим документы на квартиру. Там русским языком написано кто ею владеет. А уж сколько ему (им) лет, вы легко сумеете вычислить по дате рождения:улыб:

7. УРФС.
aav
Спасибо за ответы..... :улыб:
НАчинаю думать не обращаться в агенстово.... эх... еще бы было где цивилизованно вариант найти...
botsman
Если вторичка - то на интересующих Вас домах расклеивайте объявления. Если у продавца нет "эксклюзива", то он обязательно позвонит.

Если новостройка - то договор с застройщиком напрямую. Иногда застройщика представляет АН, обычно создаваемое самим застройщиком и работающее только с его квартирами. Такое АН, как правило, не берет 6% а продает квартиры по ценам застройщика.
exiv
Если новостройка - то договор с застройщиком напрямую.
--------------------------------------------------------------------------------
Если брать у физ. или юр. инвесторов, даже с % АН, затраты будут ниже
101%
я б взял в новостройке..... тока где права собственности зарегистрированы :)).... тоесть вроде еще нвостройка, но как бы уже вторичка:улыб:

Такие варианты вообще бывают?:миг:
exiv
А идет ли на контакт продавец? Не боится ли мошенничества? И со стороны покупателя опять же каков риск нарваться на мошенничество? ( Смотреть о твет выше ?:миг:)
aav
Так а чем же таким тогда агенство занимется за совсем не маленькие 6% ?
1. Показывают на продавца, если у Вас нет своего варианта.
2. Надувают щёки от важности и рассказывают Вам и продавцу, что они профессионалы.
3. Могут занять очередь в юстиции.
4. Берут с Вас 6%.
5. Забывают про Вас и про продавца.
101%
Если брать у физ. или юр. инвесторов, даже с % АН, затраты будут ниже
А если без % АН, то ещё ниже.

Вот по инвестиционникам АН точно "не пришей кобыле хвост" или "нужны как в русской бане лыжи".

А те же 6%, хотя работы абсолютно никакой ...

Берите продавца и дуйте к застройщику ...
Michel_mahon
:улыб: Где б поиметь доступ к базе АН... :)))
Никто там админов местных не знает?:улыб:
botsman
:) Где б поиметь доступ к базе АН... :)))
:tease: :tease: :tease: :tease:
агент700
ЭМоциии по поводу?

Вы админ из АН ?:улыб:
botsman
Вы админ из АН ?:улыб:
Нет, я тот кто уволит админа, если у него возникнет лишь мысль слить базу. :улыб:
botsman
Как правило идет, если хочет продать квартиру. Если не идет, то его уже обработали АН и забрали документы :спок:.

Мошенничества боится, как и Вы, потому будет просить всю сумму сразу. ;).

Риск точно такой же, как в случае с АН. Просто нужно не поленится и сделать необходимые запросы и выписки (все равно придется их делать), зайти в ТСЖ, поговорить с соседями...

Ну или пойти к юристу и оформить сделку через него (гораздо дешевле получится).
exiv
Ну тогда вот вопрос - зачем мне (продавцу) ходить оформлять документы и вообще чего-то делать, если за меня это сделает риэлтер - с меня ведь не убудет! Вот ежели за это денег дадут - тогда пжалста...
child_in_time
Наверное, это зависит от сроков и цены квартиры, за которую продать хотите. Не каждый покупатель отдаст 1.5 млн за хату и еще 60 агенству только за то, что вам лень 3 справки сделать. И будете ждать несколько месяцев. Может рыночная цена действительно 1.5 млн за вашу квартиру, но покупатель оценивает то, сколько он в итоге за нее заплатит.
Te6ypacbka
а...э... ну хорошо, допустим вы меня убедили. А дальше - как я (продавец) найду покупателя? Искать-то точно самому влом. А большинств ообъявлений "куплю квартиру лично" - от АН.
PS: вопрос не праздный:миг:квартира есть.
child_in_time
Мне, как продавцу, безразлично как её купят - через агенство, лично, по ипотеке или еще как.

Я подавал каждую неделю бесплатные объявы во все доступные газеты и рассылал заявки по агенствам (через интернет). Документы, ес-но, оставались у меня.
Выписки из домовой книги, из ЕГРП, паспорт БТИ были подготовлены мной заранее. Процедура эта не сложная.
Звонили как агенства, так и лично. Просмотры были по 3-4 раза в неделю.

После того, как покупатель нашелся я обновил выписки, пошли к юристу, оформили договор купли-продажи, произвели рассчет, пришли в юстицию, отстояли очередь, отдали доки.

Никаких залогов и прочей ереси. Расходы по обновлению выписок и транспорт обеспечил покупатель, по взаимной договоренности :ухмылка:.

Общий срок 2 месяца. Ценник составил 36 т.р. за метр, в районе Учительской-Авиастроителей. Средняя цена метра, на тот момент, составляла 32-38 т.р.
child_in_time
Какая квартира? Ищу однешку по ипотеке, лично до 850 т.р.
child_in_time
В справочники объявы бесплатно подаются - тока написать надо. Ну и наклеять пару объяв на подъезде. Большего, как оказалось, не требуется. Приписка "частное" пока еще действует, хотя лично мне встречались и агенства. На вопрос " а зачем написали частное" ответ клевый: "мы используем все методы":улыб:
Te6ypacbka
1 - я понимаю как надо действовать, а зачем мне это?
2 - а ещё риеэлтер подскажет куда чего сдать ,куда идти с документами и проч...
child_in_time
1. Вас никто не уговаривает. Если незачем, то и не спрашивайте, а идите в агенство и заключайте эксклюзивный договор. Они только рады будут Вам помочь.

2. Подскажет, тысяч так за 60--100, примерно. ;).
child_in_time
1)При прочих равных я бы купил ту квартиру, которая без агенства, т.е. дешевле. Т.о. если сроки не жмут или в цене можете подвинутся, то действительно, незачем:улыб:
2)Ничего он не подскажет, на сколько я знаю. Подскажет юрист, но я вот на форуме прочитал и тоже знаю куда идти:улыб:
exiv
Тысяч за 60, к-рые он возьмёт с ПОКУПАТЕЛЯ!

кстати-кстати: новая тенденция - риэлтеры заключают только эксклюзивные договора (ы?)... ибо не хотят без денег остаться, сделав рекламы много-много и т.п.

ландо, попробую без риэлтера продать