Решился всё таки сделать тему, поскольку вопрос очень животрепещущий и интересный.
Есть желание приобрести в данном доме 2х комнатную квартиру, поскольку стоимость кв.метра заявлена для панельного дома (есть еще и кирпич) 20 т.р. то при площади порядка 50 кв.м. мы получаем тот самый 1.000.000 рэ.

Суть вопроса в следующем:
Как надёжен объект, застройщик, инвестор и на что следует обратить внимание при изучении объекта? Дом строится порядка 12 лет с переменным успехом (!), последний раз его *купили* два года назад, после чего *снесли* несколько верхних этажей (видимо были *переморожены*) и начали строить дальше, довольно неплохими темпами, при заявленном сроке сдачи 3 квартал 2007 года, они довели панельную часть дома до 9го этажа и начали надстраивать мансарду из сибита, также ведется остекление первых этажей.Кирпичный дом на уровне 6го этажа, строительство продолжается.

Что есть на информационном щите строительного объекта:

Микрорайон Инской, 192х квартирный дом с расширением - чО бы это значило
срок строительства 3 квартал 2006 года-3 квартал 2007 года. 1 очередь.
Застройщик ООО *Астра Вектор*. К.Маркса, 2 комн.212. т.:314 01 98. Директор Грязин Б.В.
Ген.подрядчик ООО *ПромЖилСтрой* , ул.Каменская, 54 тел 227 19 90.директор такой то.
Суб.подрядчик ООО *Дизайн студия 601*, ул.Крылова,3 тел 227 19 90 - тот же что и у Ген подрядчика
Интересное:Генеральный инвестор: *Русский фонд недвижимости*, тел 314 07 07 .

То есть получается что одна и та же организация даёт деньги и ведёт строительства дома. Это нормально?

Что ещё из подобных объектов по такой цене и сроку можно найти в новосибирске (ессно реально строящихся) ?

Что то вдруг все застеснялись..
Неужели ни у кого нет мыслей по существу и без?
А про *купить за миллион*?

Если отдавать однокомнатную квартиру расположенную около Бердска (территориально относится к Искитимскому району) в обмен на стройку (у многих была такая услуга), по какому коэффициенту к рыночной стоимости её оценят?

Все упомянутые компании (застройщик и т.д.) абсолютно не знакомы, кроме Русского фонда недвижимости - а это вроде небольшое агентство, но я про них ничего не знаю. Покупать квартиру в таком долгострое очень опасно, т.к. строили его долго, продавали тоже долго и многие квартиры наверняка проданы по нескольку раз: есть шанс отдать деньги и надолго зависнуть в судах, разбираясь кто, кого и когда кинул.

Где можно найти инфу кому и сколько раз чего там продавали?

сейчас все инвестиционные договоры должны регистрироваться в учреждении юстиции, т.е. сейчас стало проще: пришел в юстицию и узнал. А раньше данные сделки нигде не регистрировались - узнать о них соответственно негде. Дом ведь, как я понял, переходил от одного застройщика к другому, ну и каждый застройщик сам продавал квартиры, а то что одна и таже квартира могла быть продана разным людям разными застройщиками - вполне естественно в такой ситуации. Даже не обязательно по злому умыслу, за долгий срок строительства какие-то документы могли теряться, портиться и т.д. А в результате когда дом будет сдаваться с документами на одну и ту же квартиру будет возможно по несколько претендентов.

поскольку стройка начата до вступления закона в силу, договора они не регистрируют, как мне подстраховаться в этом случае?

Способа подстраховаться я не знаю. Скорее всего их и нет.
Можно конечно попытаться договориться о том, что договор заключаете сейчас, платите небольшой задаток - процентов 10 например, а остальные деньги после регистрации права собственности. Тогда рискуете небольшой суммой - задатком. Но на это вряд ли пойдет застройщик.

То то и оно, что 10% проканывает только на месяц, что бы зафиксировать стоимость, а потом только как задаток именно на *ту самую* квартиру, а ценник будет другим к моменту сдачи..

Если денег много и не жалко будет если потеряете - можно рискнуть. Но я бы не стал. Цена конечно хорошая за метр, но риски очень высокие...

Как оценить риски, по какому критерию, что бы убедится на все 100??

Жестких критериев, дающих гарантию на 100% не существует.
Я бы проверил документы застройщика: разрешение на строительство, на кого оформлена земля и коммуникации. Самого застройщика рассмотреть надо получше: как долго существует, что уже построил, что еще строит, какие участки под строительство ему выделены. Посмотрел бы на темпы строительства: много людей и техники или нет, работают или слоняются по стройке. Постарался поговорить с прорабом и работягами на стройке: у них много чего узнать можно - и планы на окончание строительства, которые начальство говорит и зарплату им выдают вовремя или нет и т.д. На другие объекты застройщика съездил бы: там как дела посмотрел.
Ну это все для новой стройки. А когда дом уже 12 лет строится добавляются риски двойной продажи квартир, ошибке в проектировании и строительстве предыдущих застройщиков и т.д. Ситуация еще мутнее становится
Да и вообще, 20тыс. за квадрат для нска дешево, а бесплатный сыр только в мышеловке

Документы попросить наверное можно-ведь не должны отказать, вроде как моё законное право и т.д.
Застройщик, по сведениям моего знакомого риэлтера, до сего момента занимался (вроде как специализировался даже)строительством производственных зданий и сооружений, что конкретно его из не сказали, это его первый жилой дом. Темпы строительства поражают, дом растёт как на дрожжах, строители бегают и что то каждый день строят , кран туда-сюда что то перетаскивает :D, окна вот недавно начали стеклить...Поговорить попробуем, только времени правда всё нет, надеюсь выбраться через пару недель...
Про риск двойных продаж я знаю, каким образом можно что то проверить (МВД, ФСБ, Прокуратура-кроме как там, нигде знакомых нет, но они вряд ли что то знают про эту стройку )-сейчас никак видимо :(..Что должно быть в инвестиционном договоре на этот счёт? Есть ли подводные камни в таких договорах, окромя неустоек по срокам?
По ошибкам в проектировании - сразу то наверное всё не обрушиться, а мне бы пару лет, а потом обмен\продажа\покупка...
Стоимость в 20 тыс за квадрат, согласен, достаточно дёшево, но вот если они же выставят цену 25-28-30 тысяч, тогда будет нормально , и можно брать? :p ...цена наверное пока не основной показатель

Если по 40 тыс за квадрат выставят то можно брать не раздумывая
В инвестиционном договоре нужно четко указать метраж, месторасположение квартиры и ее номер. А то бывает. что квартира в результате постройки уменьшается на несколько метров или переезжает на этаж вниз-вверх и т.д.
А про двойные продажи: ну можно постараться вставить договор про то, что строитель вам обязуется вернутьденьги за квартиру в двойном размере, если возникнут какие-либо судебные споры по квартире. Но это не особо надежно: во-первых может строитель на это дело не подписаться, а если и подпишется, то у него может не оказаться денег на уплату этой суммы...

Если по 40 тыс за квадрат выставят то можно брать не раздумываяВ инвестиционном договоре нужно четко указать метраж, месторасположение квартиры и ее номер. А то бывает. что квартира в результате постройки уменьшается на несколько метров или переезжает на этаж вниз-вверх и т.д.
А про двойные продажи: ну можно постараться вставить договор про то, что строитель вам обязуется вернутьденьги за квартиру в двойном размере, если возникнут какие-либо судебные споры по квартире. Но это не особо надежно: во-первых может строитель на это дело не подписаться, а если и подпишется, то у него может не оказаться денег на уплату этой суммы...

Оригинально...

Некоторые (не все) страховые компании страхуют подобные риски. Они и оценят насколько это рискованно. Например за мою квартиру стоимостью 1100 попросили 35 тыс/год. Страховой случай наступает только в случае банкротства застройщика. Задержка строительства, двойные продажи не в счет. Думали дня три. Я отказался. Компанию не помню - просто обзвонил десяток из 2Гиса, кто-то взялся и они мне сами перезвонили на мобильный. Это реальный способ оценить риски. А дом, действительно рискованный. Я думаю, ключевым документом будет бух. балланс застройщика за 2005,2006 годы, дата регистрации юр лица. Понять сколько у них активов - а то ООО имеет ответсвенность в пределах своего уставного капитала (как правило 10 тыр.). Пообщаться насколько они гибки в плане внесения твоих пунктов в договор. С другой стороны если они с радостью будут включать все пункты в договор без обдумывания последствий - они себя уже похоронили. Нужно общаться с самым главным - всех менеджеров, секретарей - ф топку. Удачи.

ЗЫ Я бы, наверное, не рискнул. В те года двойных продаж было много.

..Решил закончить тему, хотелось быть кратким,не вышло)))

В общем, по документам на стройку, включая лицензии, разрешения, договора, собственность и т.д. - всё в полном ажуре. Мои риэлторы говорили, что редко такое бывает даже у *матёрых* строителей, а тут такое ...
НО! Одно большое но... На первой встрече моего доверенного лица с риэлторами РФН нам решили показать копии всех документов, оригиналы якобы у ген.директора под семью печатями (или с собой), а его как не трудно догадаться - нет в городе, но приедет через 3и дня, ждём его приезда. Договариваемся о новой встрече, просим принести с собой оригиналы всего, включая учредительные документы и устав на ООО *Астра Вектор*, с нас задаток (цена, кстати, к тому моменту уже составляла 24 тыра.). Приходим к назначенному времени в РФН, Светлана знакомит нас с Борисом Васильевичем (названным ген.директором Застройщика), начинается просмотр документов моим юристом и доверенным лицом, я в сторонке наблюдаю за происходящим. После изучения доков на стройку (см.выше) просим перейти к *просмотру* устава (что бы ессно выяснить какое отношение имеет Борис Васильевич (далее Б.В.) к данной организации, деньги же всё таки отдавать пришли)...устава нет, есть только гражданский Паспорт Б.В. , после паузы и вопроса когда будут готовы их предоставить, получаем ответ что они в юстиции на оформлении чего то тама , после небольшой дискуссии о том что такие документы вообщето нах там не нужны выясняется что они всё таки в офисе и может быть вечером появится возможность их взглянуть...договариваемся кароче на утро...
Между делом на вопрос адресованный Б.В. "..что же последний месяц как то вяло идёт стройка, налицо никаких изменений?", получаем ответ - "Работы ведутся по графику!", на следующий вопрос: "Где же можно взглянуть на график?" молчание
Вечером еще раз звоню Светлане из РФН-что же так не подготовлено пришёл Б.В. на задаток, доков с собой нет, типа на кой он тогда договаривался? Говорит что обычно народ так деньги сдаёт, без лишнего шума и пыли , одни мы такие попались , кароче мы его напугали, и он передумал нам что-то продавать (но она конечно сделала вид что попытается его уговорить заключить договор!).
Утром следующего дня уже был получен официальный отказ от Б.В....

А квартир. между прочим там осталось очень мало в панельной секции , и чуть больше в кирпичной. Только крайние этажи... Ещё слышал что народ по пять хат там разом брал, видимо с дисконтом...
Ну а стройка пока стоит себе, никого не трогает.

После изучения рынка недвижимости решил вложиться в новостройку на ул.Попова 11\1, что в славном городе Бердске, передан задаток..

Спасибо за внимание.

стройка и дальше стоит. насколько я помню с 90-х годов не могут этот дом сдать. я мимо этого дома сына в садик водила, а сейчас у сына уже свой сын. мое мнение, что этот дом никогда не сдадут, тк он уже не пригоден для жилья, но свет там одиночно в окнах зимними ночами горит.

Застройщик объекта – АстраВектор. С разрешительной документацией у застройщика проблемы. Строительство ведется уже около 20 лет и в данный момент фактически заморожено. Информации о предполагаемых сроках сдачи нет.

05.03.07 17:19 Ответ на сообщение Re: Стр. Гер.Революции,70 или что купить за миллион?!
..Решил закончить тему, хотелось быть кратким,не вышло))

офигеть - как буд-то вчера читал. Так и недостроили? Как раз в то время покупал свою квартиру. думаю уже по новой обои клеить, а этот дом так и стоит

За миллион можно купить на пр. Дзержинского 32 а студию - все же по надежней будет.

Вы на дату и на запрос посмотрите - двушка за миллион нужна была и шесть лет назад

2Begemot

офигеть - как буд-то вчера читал. Так и недостроили?

Похоже нет. Давно не интересовался даным объектом, но пару лет назад он выглядел уже близким к сдаче..

За миллион можно купить на пр. Дзержинского 32 а студию - все же по надежней будет.

Да, конечно, понадежней)))
С 2013-2019 стоит колом и Дзержинского 32 (плюс-К застройщик)

надёжные долгострои тоже бывают ))

ГР70 в 16 году всё таки сдали, инвесторы стали собственниками

Да, Сергей, я в курсе.
Но я не верю, что дом который строили 25 лет, нормальный для употребления в жизни.