Возможно ли купив квартиру в ипотеку продать ее до того как расчитался с банком?
Кто-нибудь имел опыт как это делается?
Я так понимаю нужно так организовать сделку, чтобы покупатель сначала заплатил деньги которые потом отдаются в банк, и только затем покупателю передаются документы на квартиру?
Пойдет ли покупатель на это, на сколько нужно снизить цену?

В некоторых агентствах (по моим сведениям) такие сделки уже успели случиться, развели ситуацию успешно.
Правильно Вы мыслите. Описанный Вами способ - это основной и наиболее простой способ продать заложенную квартиру. Обычно продавцу предлагается заплатить задаток за квартиру в размере остатка Вашей задолженности перед банком, Вы этими деньгами гасите остаток своего кредита, тем самым снимая с квартиры обременение, ну и дальше все как в стандартных схемах продажи.
Велик ли остаток Вашего долга-то? Может быть, такие деньги покупатель согласится оплатить в качестве задатка и без снижения стоимости квартиры?
Другие варианты мне известны такие:
- Берем помимо ипотечного кредита - еще один кредит (потребительский, на произвольные нужды) в размере остатка задолженности по ипотеке за вычетом суммы задатка, который Вам готов заплатить покупатель, пускай под высокий процент - не страшно. Лучше в другом банке, чтобы при выдаче второго кредита не было лишних вопросов о наличии первого. Этими деньгами гасим ипотеку, и дальше как обычно.
- Интересуемся у потенциального покупателя, не интересует ли его покупка Вашей квартиры по ипотеке. Если интересует - идете оба в Ваш банк и переоформляете Ваш кредитный договор и договор ипотеки на Вашего покупателя, и дальше за ипотеку платит уже он. У многих банков смена заемщика предусмотрена договором, но реальных случаев такого выкрутаса я, честно говоря, не встречал. Нужно общаться предварительно с банком.

Пока писал этот пост - пришла еще пара хитрых мыслей.
Идея первая. Если покупатель Ваш будет ипотечным, можно придумать какую-нибудь необычную схему с рефинансированием(перекредитованием) Вашей ипотеки. Но там нужно будет опять договариваться о нестандартной ситуации с банком. Фокус состоит в том, что когда Вы перекредитуетесь (переводите свой кредит в другой банк), сначала новый банк гасит за вас Вашу задолженность в старом банке, и после этого обязует Вас переоформить залог Вашей квартиры на него, нового кредитора, в течение 3-4 месяцев. На протяжении этих 3-4 месяцев квартира находится в Вашей собственности и Вы имеете законное право осуществлять сделки с ней. Банки идут на этот риск, и компенсируют повышенный риск путем страхования титула и повышением процентой ставки по новому кредиту на эти 3-4 месяца. Если договориться с банком о том, чтобы новый кредит оформлялся уже на Вашего покупателя, то это выход.
Идея вторая: Вы сами-то после продажи Вашей квартиры где собираетесь жить? Если переезжаете к своим близким людям, то Вашу задачу можно решить путем получения Вашим близким человеком ипотечного кредита "на произвольные нужды" или "на улучшение жилищных условий" (есть такое как минимум в втб24, но может и еще где-то). Такие виды ипотечных кредитов интересны тем, что заложить можно одну квартиру(в которой Вы уже живете или в которую собираетесь переехать, или вообще, например, квартиру Ваших родителей), а деньги потратить на другую квартиру или пропить :-). При этом, кстати, не обязательно наличие официальных родственных связей. Залогодатель(владелец закладываемой квартиры) может быть одним человеком, а получатель кредита - совершенно чужим. Просто оба человека вписываются в кредитный договор в качестве созаемщиков. Потом совместными усилиями досрочно гасите этот новый кредит, когда продадите старую квартиру, и дело в шляпе. :-)

Вообще, мне кажется, уже совсем скоро банки должны начать соглашаться оформлять ипотеку на квартиры, находящиеся под обременением в виде ипотеки, оформленной на старого владельца. Такие случаи скоро будут встречаться все чаще и чаще - вон скока ипотеки наоформляли за последние годы!

Руслан

Велик ли остаток Вашего долга-то? Может быть, такие деньги покупатель согласится оплатить в качестве задатка и без снижения стоимости квартиры?

Вобщем то, долга пока никакого нет :). Мы сейчас только оформляем ипотеку и я обдумываю варианты как снизить свои риски. Вдруг окажется туго с финансами, и что тогда?.. Особенно первое время, потом вроде должно быть проще.

Больше всего меня расстраивает, что из-за специфики аннуитетного платежа рефинансирование кредита получается очень невыгодным занятием, особенно на ранних стадиях, т.к. в первое время банк практически всю сумму направляет на проценты. Получается, что по прошествию скажем 20% времени я гашу всего 5% суммы. Рефинансировать придется практически ту же сумму, и заново платить проценты.
В этом смысле вариант с переоформлением кредита на другого человека кажется наиболее выгодным. Для покупателя ипотечника это очень выгодно, т.к. проценты мы уже заплатили, ему остается платить тело кредита, выгодно для обоих. Ну а не ипотечник может сразу погасить долг, полностью или на какую-то часть, довольно гибко получается, сделка одноэтапная. Спасибо за идею. Постараюсь внести пункт в договор.

У многих банков смена заемщика предусмотрена договором

Не скажите в каких конкретно банках есть такое?

Я чесгря не понял. Я думал наши банки наборот пытаются прижать человека со свех сторон чтоб не шевилился даже.
Зачем им давать такую гибкость маневра клиенту за просто так, особенно когда жилье дорожает? Только одно могу придумать - чтобы привлечь людей которые профессионально занимаются недвижимостью. Так чтоли ;)?

Идет борьба за клиентов. По всем фронтам. Поэтому каждый квартал вводятся новые банковские продукты и доп. услуги. Единственное условие- чтобы банк при этом не терял свою выгоду.

Мы сейчас только оформляем ипотеку и я обдумываю варианты как снизить свои риски. Вдруг окажется туго с финансами, и что тогда?.. Особенно первое время, потом вроде должно быть проще.

Когда думал браатистика ть ипотеку, не мог понять, почему банки предлагают гашение только равными платежами!? Ведь у нас инфляция плюс рост стоимости жилья сверх инфляции. Есть статистика увеличения доходов граждан. Ну и предлагали бы (хоть кто-нибудь) кредиты с увеличением суммы выплаты, скажем, на 10% в год. Плачу я, скажем, 20 тыр в мес., а на следущий год могу и 22 тыр платить. Может, на первый взгляд, и непопулярный кредит, но может резко поднять возможности покупателей по ипотеке.

А кто вам мешает? Мораторий на досрочное погашение кредита - от 6 месяцев до 1 года. После этого можете вносить дополнительные суммы, чтобы погасить досрочно.

Вообще нет проблем. Ипотека перепродаётся, механизм налажен уже года полтора. Многие на этом заработали деньги. Просто сейчас брать ипотеку в спекуляцию нет смысла, цены перегреты и спрос слабенький.


_____________________________________
Когда думал браатистика ть ипотеку, не мог понять, почему банки предлагают гашение только равными платежами!? Ведь у нас инфляция плюс рост стоимости жилья сверх инфляции. Есть статистика увеличения доходов граждан. Ну и предлагали бы (хоть кто-нибудь) кредиты с увеличением суммы выплаты, скажем, на 10% в год. Плачу я, скажем, 20 тыр в мес., а на следущий год могу и 22 тыр платить. Может, на первый взгляд, и непопулярный кредит, но может резко поднять возможности покупателей по ипотеке.
________________________________________

Банки очень тщательно просчитыват риски дефолта и его последствия (в недвижимости - ипотека риски и последствия минимальны, + ипотека страхуется), а так же фактор длинных денег(процент всегда минимальный).
Ануитент (погашение равными частями) очень выгодная позиция для банка, так как Вы будете на начальном этапе гасить проценты / тело кредита в соотношении 10/90. Например, если есть возможность досрочного погашения и первичные платежи осуществлять на более крупные суммы, то выгоднее "пружинка", так как именно в первичных платежах там максимально закладывается тело долга. Но пружинка раньше была только в Сбере. Сейчас не знаю.
Не смотрите не первичные проценты, которые позиционирует банк, они могут быть красивыми, но в этих условиях часто скрывается дополн-я фин. прослойка. Для сравнения выберете несколько банковских программ, и пусть Вам в каждом посчитают итоговую сумму выплаты банку от одинаковой суммы займа и одного количества месяцев пользования кредитом. Прибавьте туда побочные расходы, которые у каждого банка разные. Вы увидете разные суммы переплаты от изначальной стоимости объекта по разным банкам. И очень даже вероятно, что по тому банку, где изначально красивые условия, в конечном итоге сумма выплат окажется выше.



_______________________________________
На досрочное погашение кредита - от 6 месяцев до 1 года. После этого можете вносить дополнительные суммы, чтобы погасить досрочно.
__________________________________________

В ВТБ 24 уже более года мараторий на досрочное погашение 3 месяца.

Вобщем то, долга пока никакого нет :). Мы сейчас только оформляем ипотеку и я обдумываю варианты как снизить свои риски. Вдруг окажется туго с финансами, и что тогда?.. Особенно первое время, потом вроде должно быть проще.

Да я думаю, что к тому времени уже появятся нормальные полноценные механизмы у банков, позволяющие продать заложенную квартиру без таких вот извратов.

Больше всего меня расстраивает, что из-за специфики аннуитетного платежа рефинансирование кредита получается очень невыгодным занятием, особенно на ранних стадиях, т.к. в первое время банк практически всю сумму направляет на проценты. Получается, что по прошествию скажем 20% времени я гашу всего 5% суммы. Рефинансировать придется практически ту же сумму, и заново платить проценты.

По-моему, Вы не совсем правильно понимаете схему гашения. Действительно, в случае аннуитетных платежей, суммы, идущие на погашение основного долга - мизерны, почти весь платеж уходит на гашение процентов. Связано это не с прихотями банка, а с тем, что вы взяли большую сумму, и за прошедший месяц, если поделить годовую ставку на 12 месяцев, как раз набегает столь большая сумма процентов. Месяц прошел - Вы оплатили 1/12 годовой ставки от суммы долга, а остальная часть ежемесячного платежа идет на уменьшение долга. В следующем месяце вы оплатите уже 1/12 годовой ставки от суммы долга, которая стала чуть-чуть меньше, а сумма на гашение основного долга получается чуть-чуть больше. Примерно такая схема.
В действительности, рефинансироваться придется практически на ту же сумму, на которую и брали кредит. Например, лично у меня так и было, взял после перекредитования почти такую же сумму, какую брал 2 года назад у другого кредитора. Зато новый кредитор снизил размер ежемесячного платежа, т.к. у него была более низкая проц.ставка, ну и сократил срок кредита как раз на пару прошедших лет.

Но Вам идею с рефинансированием я предлагал не для какой-то там экономии, а для того, чтобы, пользуясь временным снятием обременения с квартиры и возможностью заключения нового кредитного договора, проделать операцию продажи квартиры, согласовав все с банком, и оформлением нового договора не на вас, а уже на нового владельца.
Покупатель от того, что вы что-то раньше платили по кредиту, ничего и не выиграет и не проиграет, для него это будет обычный новый кредитный договор.

гибко получается, сделка одноэтапная. Спасибо за идею. Постараюсь внести пункт в договор.

Попробуйте пробить этот вариант. Но, по правде говоря, у меня есть боязнь, что банк откажется что-либо менять в договоре. Во многих банках тексты договоров придумывает головной банк в Москве, и не разрешает филиалам вносить в договора дополнения и изменения без согласования. А согласование нового текста договора в МСК может продлиться и по пол-года. :-(
Но попытка не пытка! :-)

Мне, возможно, тоже скоро придется продавать ипотечную квартиру. Скорее всего буду брать дополнительный потреб.кредит, чтобы погасить остаток долга. Но, елы-палы, остаток долга великоват, таких больших потребов могут и не дать с моей ЗП. Придется, видимо, еще откуда-то недостающих денег добывать. :-)

Руслан

Ну вы напридумывали схем! Можно было просто прийти в банк и в лоб спросить: так и так, как мне продать квартиру, если мне это понадобится, а кредит не будет погашен? Банк ответит примерно следующее: нет проблем, ваш покупатель кладёт в одну ячейку деньги в размере задолженности по кредиту (их получит банк), во вторую ячейку остаток (их получите Вы). Все стороны по этой схемы защищены от мошенничества и возможен задний ход в случае чего.

Поркуа па,
хотелось б почитать что напишут
люди пользовавшие подобной схемой,
виртуозно просто

Не скажите в каких конкретно банках есть такое?

Да вот например лично у меня в кредитном договоре банка ВТБ24 есть пунктик, предусматривающий смену заемщика с согласия банка. Еще в каких-то банках о таком пунктике мне знакомые рассказывали, но, к сожалению, не знаю, в каких именно.
Но радоваться пока не стоит. Этот пунктик всего лишь возможность сменить заемщика, если банк захочет. Может быть они это на будущее вписали, а пока, может быть, не хотят связываться с этим. Надо в общем идти и спрашивать в банке. Желательно у начальника ипотечного отдела, а не у менеджеров.

Я чесгря не понял. Я думал наши банки наборот пытаются прижать человека со свех сторон чтоб не шевилился даже. Зачем им давать такую гибкость маневра клиенту за просто так, особенно когда жилье дорожает?

Да тут уже правильно заметили - конкуренция заставляет идти на такое. Больше не знаю причин.

Вообще нет проблем. Ипотека перепродаётся, механизм налажен уже года полтора.

А Вы не поведаете народу, как выглядит эта налаженная технология? Если это не секретное ноу-хау, конечно. :-)

Вообще нет проблем. Ипотека перепродаётся, механизм налажен уже года полтора.

А Вы не поведаете народу, как выглядит эта налаженная технология? Если это не секретное ноу-хау, конечно. :-)

на мой взгляд стандартаня 2-х этапная сделка купли-продажи - значительно надежней для ПОКУПАЕТЛЯ, чем увеличения задатка и выдача его на руки для гашения кредита

А Вы не поведаете народу, как выглядит эта налаженная технология? Если это не секретное ноу-хау, конечно. :-)

По секрету - всё ноу-хау в Законе об ипотеке ;-)