Как только появился мало-мальский спрос В Нс-ке (ориентировочно 2 недели) на вторичку, продавцы поднимают цену. Думаю форумчанам будет небезынтересно услышать мнение московского риэлтора на сей счёт.
__________________________________________



Армагеддон или предстоящая ядерная зима на рынке недвижимости.

Что будет?

Я не профессиональный аналитик, меряющий все процентами от валового количества сделок, и поглядывающий на рядовых участников рынка, словно сытый тиранозавр на всякую пыжащуюся и квакающую съедобную мелюзгу, но как практикующий риэлтор почти каждый день сталкиваюсь со следующей ситуацией. Люди, с весны мечтающие продать свое жилье и сегодня получившие такую возможность на волне ожившего спроса, отказываются от продажи своих квартир по цене, за которую еще месяц назад продали бы ее с превеликим удовольствием. При этом они мотивируют свой отказ от продажи тем что, мол, «завтра будет дороже». Ох, недооцениваем мы силу прессы… Уж кажется наступили на грабли, получив при этом сокрушительный удар, но нет.. Сверхмощная волна пиара действует на неокрепший разум словно свирель на геммельнскую крысу. Продавцы, естественно считая себя самыми хитрыми, полагаясь на МЕГАРОСТ цен, даже не представляют, что их ждет в будущем. А при таком раскладе их ждет самый настоящий армагеддон в виде обвала цен и дальнейшая ядерная зима. И это будет не сезонное похолодание спроса, а настоящий могильный холод.

Граждане! Нельзя же быть такими доверчивыми, на заборе тоже много чего пишут, однако ж никто в это не верит… Сегодня же все усилия прессы, «аналитиков от недвижимости» и корпоративных лейб-подъедал, заверещавших о чудо-ипотечных программах, накоплении денежной массы и т.д. направлены на то чтобы поддержать этот безумный аттракцион.

Как рядовой солдат столичного рынка недвижимости, могу лишь высказать свои соображения по поводу творящейся вакханалии. Итак, что нас ждет, по мнению практикующего риэлтора:

1. «Летние» покупатели, за месяцы стагнации накопившие «финансовый жирок», получившие дополнительную мотивацию в виде снижения ставок по ипотечным кредитам и возможным повышением по службе (с прибавлением зарплаты, естественно), накачанные информацией СМИ о неминуемом сверхросте цен, начинают активно покупать квартиры находящиеся в среднем ценовом диапазоне (от 130-190 тысяч долларов).

2. Граждане-продавцы, летом снявшие свои квартиры с продажи в ожидании «лучших времен», воодушевленные таким «подъемом» рынка, начинают выкладывать свой залежалый товар по ценам на 10-15% превосходящим те, что позиционировались ранее (хотя их и так никто не брал), не понимая, что накручивая новые ценники на свои старые квартиры, они лишь подбивают ценовые рейтинги, которые станут показывать еще бОльший рост. Все в сладком возбуждении будут ждать предстоящих сверхприбылей, однако скорее всего их не дождутся. Это возбуждение пройдет через месяц-другой, много три, когда большинство из них поймет что по таким ценам квартиры не уходят.

3. Через месяц в ценовую гонку подключатся самые твердолобые покупатели, к тому времени «разрулившие» отпускные и школьные проблемы, и приняв эту гон-волну за очередной суперрост цен на недвижимость, а новостройщики и инвесторы-частники, вывалят все что у них есть, заливая горящий рынок обильной пеной новых предложений, тем самым до предела насыщая обострившийся спрос.

4. Наступает полный паралич московского рынка недвижимости. Весь платежеспособный спрос будет вычерпан, выжат до последней капли, по меньшей мере, на ближайший год. На рынке возникнет колоссальный переизбыток предложения по ценам, превосходящим запредельные нынешние. Вот тогда и наступит отрезвление, рынок начнет играть на понижение, однако оставшиеся «в живых» покупатели, у которых просто не осталось финансовых активов для покупки жилья по предложенным обезумевшими продавцами ценам, не станут приобретать недвижимость на витке падения, дожидаясь пока рынок окончательно не достигнет дна. Вы бы стали покупать товар сегодня за 100 у.е., зная что завтра он будет стоить 90 у.е.? Как долго продлится такая «ядерная зима» не знает никто, в том числе и автор этих строк.

Что делать?

1. Продавцам, считающим будущие «колоссальные» прибыли от продажи своего залежалого товара, я бы не советовал поддаваться иллюзиям по поводу будущего сверхмегароста цен и безоблачного светлого будущего. Гораздо разумнее будет получить за свой товар приличные деньги сегодня, чем задрав цену за пределы разумного остаться за бортом и встать в очередь тех кто впоследствии станет обваливать рынок, кусая при этом не только локти но и куда более болезненные части тела.

2. Покупателям, решившимся вложиться в недвижимость сегодня и обладающими такими возможностями – покупать. Жить, работать, любить, вступать в брак, рожать и растить детей надо уже сегодня, и если есть возможность лучше заниматься этим в СВОЕЙ новой квартире, выплачивая проценты по ипотеке, а не арендную плату чужому дяде. Возможно, в будущем цена на купленную квартиру и упадет, но это лучше чем откладывать создание своего будущего каждый раз на годы из-за очередной паники на рынке. Здесь главное не ошибиться со своими возможностями, не залезать в кредитную гонку на пределе своих возможностей. Трезво оценивайте свои шансы на будущее, если есть сомнения в вашей дальнейшей кредитоспособности – лучше откажитесь от покупки.

Я очень надеюсь, что мой прогноз будет ошибочным и всех участников рынка ждут спокойные и безмятежные времена. Что все мы, и риэлторы и наши клиенты будем, что называется «в шоколаде», а не в той коричневой жиже что напоминает шоколад только цветом.

Сутя по стилю написания никакой это не "рядовой трезвомыслящий риэлтер", а хорошо подкованный "эксперт", высказывания которого продиктованы не добрыми пожеланиями просвятить наивных граждан, а явно какой - то другой целью.

А фамилия этого московского риэлтора известна?
Сколько лет он работает в сфере недвижимости, имеет ли экономическое образование?

PS а то так каждый может понаписать своих прогнозов

Респект московскому риэлтору.
Ща думаю наши местные разнесу статью в пух и прах, с реальными обоснованиями приближающегося роста цен!

На самом деле, этот прогноз советует всем покупателям, имеющим такую возможность, покупать "прям щас" пусть даже с привлечением ипотечного кредита.
Вот и весь смысл этой статьи - заставить покупателя купить! И не откладывать "в долгий ящик"
Очередная статья с попытками расшевелить рынок

На самом деле, этот прогноз советует всем покупателям, имеющим такую возможность, покупать "прям щас" пусть даже с привлечением ипотечного кредита.
Вот и весь смысл этой статьи - заставить покупателя купить! И не откладывать "в долгий ящик"
Очередная статья с попытками расшевелить рынок

ИМХО статья не для покупателей, а для продавцов. Статья логична. Подобную ситуацию некоторые уже предсказывали - заставить продавцов вторички взвинтить цены и позволить, тем самым, застройщикам слить нереализованный новострой. Посмотрим как будет развиваться ситуация.

Респект московскому риэлтору.

А респект - за что, собственно? Ну вот что в этой статье такого, что отличало бы ее от миллиона аналогичных статей, публиковавшихся год, три, пять, десять назад?
Вот ниче не увидел. Кроме слов, что цены на недвижку - это мыльный пузырь, и что он лопнет. Но это и так индюку понятно. Как и цены на нефть, на любую валюту (потому как деньги - это всего лишь лист бумажки, помазаный красочкой), и много чего еще. И рано или поздно любой пузырь лопается.

Я вот самого главного не нашел.
Почему автор уверен, что цены лопнут именно этой осенью. Почему год назад во время ажжиотажа они росли и выросли, а теперь - лопнут?
Как автор определял "разумные пределы", о которых пишет? ТО, что у кого-то цена квартиры в 4 миллиона в голове не укладвается - еще не признак неразумности этой цены. Пять лет назад и миллион ни у кого в голове не укладывался.
И прогноз... Зашибись.. "Весь платежеспособный спрос будет вычерпан, выжат до последней капли, по меньшей мере, на ближайший год. ". Ну что такое год для рынка недвижимости?????

Кароче.. ИМХО.. Чушь полная.

Точнее. Не всовсем чушь.. Она правдива.. Если смотреть на вопрос с точки зрения бесконечного времени.. Рано или поздно на этой планете случится ВСЕ. И взлет рынка, и падение, и ажжиотаж, и стагнация...
Только когда это случится? На этот вопрос статья ответа не дает. Отсюда: информативность ее - нулевая.

Там нет совета покупать прям щаз по причине невнятного зуда в кошельке.
Людям же, которым квартира нужна для жизни и у которых есть возможность ее купить, такой совет пойдет впрок. Хотя они в нем и не нуждаются, наверное 8-).

Вот Вам реальный респект!

Как только появился мало-мальский спрос

кстати, спрос в н-ске появился а по поводу москвы ...
за лето в сегменте однокомнатных квартир (вторичка) практически не появилось новых предложений ...
на продажу стоит то, что было еще в конце весны ...
но цены не опускаются ...

кстати, спрос в н-ске появился

Кстати, спрос есть всегда. Т.к. всегда есть люди, которым нужно купить "прямо сейчас" а не через полгода, также есть куча "менял".
Весь вопрос, насколько велик этот спрос, и способен ли этот объём спроса купить весь объём предложения (имею ввиду на одном временном отрезке)?

Да хватит уже. Пора бы и признать что никакого мегароста этой осенью уже быть ну никак не может.

+1

Ерунду какую то несут.

Нету ни какого роста, весь рост только на форумах и журналах-обьявлениях, а реальной покупки НЕТ.
Это специально ажиотаж раздувают.

Цены хоть какие могут стоять в обьявах, реально совершенно другие за которые продают на данный момент.

Если что, я за рост тут на форуме "не агитирую", а совсем даже наоборот

А в последних сообщениях я лишь написал, что будут попытки "разогрева" РН с целью роста. И вполне вероятно, в краткосрочной перспективе, цены предложения поднимутся (но я думаю, объёмы будут низкими).

Читайте внимательней.

Я ничего не хочу сказать....Не хочу участвовать в спорах, но скажите из истории. Последнее падение цен когда было ?
А то все ждут когда вернется цена в 1 миллион за однешку в центре :).

В каком месте цены пошли вверх?
http://www.sasn.ru/index.php?page=article&ArticleID=627
http://irn.ru/gd/

В каком месте цены пошли вверх?
http://www.sasn.ru/index.php?page=article&ArticleID=627
http://irn.ru/gd/

1 миллион за однешку
----------------
неплохо бы

В каком месте цены пошли вверх?
http://www.sasn.ru/index.php?page=article&ArticleID=627
http://irn.ru/gd/

Это не история- это сейчас. Статья за [16.08.07] число. Поэтому и разделились люди СЕЙЧАС на два лагеря. Одни ждут повышения- другия падения цен.
Вот и я спрашивал....В прошлом когда цены на недвижимость падала?

Мое мнение.
Денег у населения становится больше. Покупательская способность растет. Это можно просто выглянуть в окно. Люди покупают авто все чаше и две машины в семье уже не редкость. Поэтому если способность покупать существует (так же и расширение жилплощади), то и цены падать не могут (я молчу про увеличении цены).
Это мое мнение....Сам от этого страдаю...

скажите из истории. Последнее падение цен когда было ?

Сентябрь-ноябрь 1998 года. (впрочем, даже с августа)

Последнее падение цен когда было ?

Я тоже не хочу участвовать в спорах... по мне, пусть хоть до 20 млн за однёшку на окраине.

А последнее падение цен в России было после кризиса 1998 года, т.е. это 1999 год!

Денег у населения становится больше. Покупательская способность растет. ...все чаше и две машины в семье уже не редкость.

Да, денег становится больше. да есть семьи, в которых две машины... Но какие бы это ни были машины, стоимость одной не превышает обычно 15% стоимости квартиры, которую эта семья хотела бы приобрести. всё ИМХО.

Значит необходимо привлечение ипотечного кредита. У меня сложилось ощущение, что ипотека в мире (а может и в нашей стране) будет снижать обороты.

Может и будет снижаться, но с приходом конкуренции на рынок банковских услуг, ставка по кредиту станет в районе 7%, желающих и могущих будет на порядок больше, чем сейчас

Хочу заметить что в истории еще не было ипотечных кризисов. (если выделять их из остальных сегментов долгового рынка). Конечно кризис в США, но экономика то у нас глобальная.
Повышение процентных ставок на полпроцента, ужесточение условий на получение кредита может стать сигналом к снижению цен на недвижимость. Обратных же сигналов которые могут вызвать повышение цен пока не вижу(но если есть такое - расскажите).
Еще я предлагаю понаблюдать за столицей.

Может и будет снижаться, но с приходом конкуренции на рынок банковских услуг, ставка по кредиту станет в районе 7%, желающих и могущих будет на порядок больше, чем сейчас

Тут есть 2 ограничителя. Инфляция в стране (если кредит дается на процент меньший чем инфляция вы обязаны уплатить налоги, т.к. вы получаете доход). Второе ставка LIBOR которая в связи удорожанием денег в мире будет расти. Сегодня её значение около 5%. Наши банки берут кредиты у западных по ставке LIBOR + некий %, что реально сегодня составляет около 7%. Прибавте к этому намечающийся кризис ликвидности для России и поймете что на 7% ипотечный кредит вряд ли стоит рассчитывать. Нормальные банки уже заявили об ужесточении требований к заемщикам и немного увеличели ставку по ипотечным кредитам.

но с приходом конкуренции...ставка по кредиту станет в районе 7%

Пока не видно причин для снижения % ставок до указанного вами уровня, в России.

Большая часть денег Российскими банками заимствуется на внешнем рынке под плавающую ставку.
Насколько я знаю, длинные деньги пенсионного фонда не используются для покупки ипотечных закладных. Только АИЖК выпускает свои облигации... Но он выкупает далеко не все закладные. Т.е. длинных денег в России практически нет. Вот банки и вынуждены использовать заёмные средства. Кризис на мировых рынках (ну не кризис, а некоторое замедление...) могут привести к тому, что закладные у российских банков перестанут покупать зарубежные фонды... Деньги кончатся... Останутся Сбери ещё несколько монстров банковского сектора

ИМХО, не инфляция, а ставка рефинансирования ЦБ, хотя это связанные вещи. Кризис ликвидности вещь наверняка временная. А иностранным банкам поровну, ИМХО, на опасения наших банков.
Поэтому 7-8% в рублях вещь вполне реальная в скором будущем.

Обратных же сигналов которые могут вызвать повышение цен пока не вижу

Согласен. Тоже не вижу сигналов, способных вызвать подъём цен в долгосрочной перспективе.

Но краткосрочный подъём возможен, сигналы есть... слишком многие "крупные игроки" не слились идут попытки расшевелить рынок и вызвать новый рост. Но обычным продавцам на это рассчитывать не стоитт.к. только настоящий кукловод знает, куда вскоре пойдёт рынок
Но я бы, если имел лишние деньги, не стал бы их инвестировать во все эти хрущи и прочие муравейники

Ставка рефинансирования тут нипричём, так как большая часть денег занимается на внешних рынках. Ну нет в России длинных денег в достаточных количествах

А 7% запросто можно организовать в японских йенах... вот только кто рискнёт их взять?

Может ещё в юанях... но тут я думаю, китайские банки не дадут... хотя не знаю, не в теме

В каком месте цены пошли вверх?
http://www.sasn.ru/index.php?page=article&ArticleID=627
http://irn.ru/gd/
__________________________________

Инфа старая. Конец июля-начало августа ценник на вторичку немного пошёл вверх в подмосковье, вторая половина августа в Москве (несущественно на некоторые категории квартир). В Новосибирске последние дней 10 наблюдается повышение в сегменте качественных квартир. Причём поднимают продавцы у которых объекты стояли по пол года.

На текущий момент есть тенденция не снижения а повышения ставок. Некоторые московские банки их начинают поднимать.

Ипотечный кризис был - в Японии.

уточнение: материальная выгода появляется, если кредит дешевле 3/4 ставки рефинансирования ЦБ (в рублях) или 9% годовых (в валюте).
Всего один банк заявил о проблемах с выдачами ипотечных кредитов - Москоммерцбанк (дочка казахских "братьев") и причины там - в крупности банка и его "корнях", так что про глобальный кризис ипотеки говорить пока рано, хотя напряженность в банках появилась, но связана с ликвидностью системы вообще.
Крупные банки этого не чувствуют, а их 10-20 шт., и более 70% доли на рынке.

уточнение: материальная выгода появляется, если кредит дешевле 3/4 ставки рефинансирования ЦБ (в рублях) или 9% годовых (в валюте).
________________________________________

Если мы говорим о материальной выгоде банков неразумно её привязывать к ставкам, которые несколько превышают точку безубыточности в разрыве от уровня дефолтности рынка. Считаю, что в 2006г. много ипотечных кредитов было выдано без их реального обеспечения (по справке банка) по регулярным доходам.

Кстати, именно обострившаяся конкуренция между банками в секторе ипотечного кредитования в 2005-06 годах и привела к заниженным требованиям по заёмщикам, результатом чего наличие финансового кризиса приведёт к массовому дефолту и падению цен.
Хотя сам в предпосылки финасового кризиса пока слабо верю.

Ипотечный кризис был - в Японии.

Не могли бы кинуть ссылку на историю этого кризиса, прорыл поисковые системы - ничего не нашел

Если мы говорим о материальной выгоде банков...

Вы несколько путаете понятия...
Мат. выгода - только у заемщиков, для уплаты с нее налогов государству по ставке 13%.
обеспечением по ипотечному кредиту выступает покупаемая квартира (или права требования по новостройке), а то, что банки учитывают "серые" доходы - их право, но мы живем в России и "белых" крайне мало и , как правило, это не повышает риски кредитования.

Если мы говорим о материальной выгоде банков...

Вы несколько путаете понятия...
Мат. выгода - только у заемщиков, для уплаты с нее налогов государству по ставке 13%.
обеспечением по ипотечному кредиту выступает покупаемая квартира (или права требования по новостройке), а то, что банки учитывают "серые" доходы - их право, но мы живем в России и "белых" крайне мало и , как правило, это не повышает риски кредитования.

+1
Коротко и ясно, а то много умных слов, а не по делу

а то, что банки учитывают "серые" доходы - их право, но мы живем в России и "белых" крайне мало и , как правило, это не повышает риски кредитования.
__________________________________________

Повышает, так как часто руководители рисуют в разы больше цифры по з/п по сравнению с тем, что заёмщик зарабатыват фактически.

Если мы говорим о материальной выгоде банков...

Вы несколько путаете понятия...
Мат. выгода - только у заемщиков, для уплаты с нее налогов государству по ставке 13%.

Как платящий оную - все же 35%, а не 13%