Экономика рынка недвижимости
"Да брещуть они" (с)... ВВП... 
В России
Наверное, место определяет не абсолютный размер цены, а относительный внутри рынка.
Наверное, место определяет не абсолютный размер цены, а относительный внутри рынка.
Считается, что при стоимости жилья, превышающей 5 годовых доходов (до уплаты налогов), жильё становится недоступным.
Исходя из этого предположения, для семьи из четырёх человек с доходом 40 тыс в месяц, квартира должна стоить 2,4 млн. Причём, это должнабыть 3...4 комнатная квартира достаточной площади (80...100 м2 или сколько необходимо для семьи из двух родителей и двух детей?) Т.е метр площади стоит от 24 тыс руб.
Есть другой критерий. Стоимость месячной аренды составляет 1% стоимости этой квартиры.
Если предположить, что рынок аренды является более-менее свободным рынком и на нём действуют рыночные механизмы, то стоимость месячной аренды является рыночной величиной. Т.е. допустимо использовать эту величину в расчётах.
Если на окраине стоимость аренды 1-ки составляет 8...10 (а есть такие, кто снимает дешевле), то стоимость подобной квартиры составит 800...1000 тыс руб.
На пр. К Маркса аренда двушки (хрущ) 20 тыс руб/мес. Следовательно стоимость 2 млн.
Центральный район, аренда обычной двушки от 15 до 30, следовательно стоимость от 1.5 до 3 млн руб.
Оба эти способа не мной выдуманы, а отражали реальное положение дел на рынках недвижимости многих стран.
Исходя из этого предположения, для семьи из четырёх человек с доходом 40 тыс в месяц, квартира должна стоить 2,4 млн. Причём, это должнабыть 3...4 комнатная квартира достаточной площади (80...100 м2 или сколько необходимо для семьи из двух родителей и двух детей?) Т.е метр площади стоит от 24 тыс руб.
Есть другой критерий. Стоимость месячной аренды составляет 1% стоимости этой квартиры.
Если предположить, что рынок аренды является более-менее свободным рынком и на нём действуют рыночные механизмы, то стоимость месячной аренды является рыночной величиной. Т.е. допустимо использовать эту величину в расчётах.
Если на окраине стоимость аренды 1-ки составляет 8...10 (а есть такие, кто снимает дешевле), то стоимость подобной квартиры составит 800...1000 тыс руб.
На пр. К Маркса аренда двушки (хрущ) 20 тыс руб/мес. Следовательно стоимость 2 млн.
Центральный район, аренда обычной двушки от 15 до 30, следовательно стоимость от 1.5 до 3 млн руб.
Оба эти способа не мной выдуманы, а отражали реальное положение дел на рынках недвижимости многих стран.
Доход в 40 тыс (после уплаты налогов) выше среднего, по нашему региону. А этот критерий расчитывается как раз от средней по региону (точнее стране) з\пл.
Я принял в расчёт такие цифры: 80...100 м2 на четверых. "Мнение" взялось как раз из тех стран, из которых взят критерий. Для лучшего сосстветствия квартиры критерию. К тому же, в семье вполне может появиться третий ребёнок. Для простого возобновления количества людей в стране, семьи должны иметь 2 ребёнка. При этом, некоторое количество семей (точно не помню какое) должно иметь 3-х детей, для компенсации ранней смертности, бездетных семей и другое... В США, нормы обеспечения площадью ещё выше.
Надо равняться на лучшее.
, к сожалению согласен.
Мы уже отстаём от многих восточных стран
Не согласен, но к теме данного топика это не имеет отношения.
Говорят, что бытие определяет сознание. Имхо, сознание также, в не меньшей степени, определяет бытие.
Я принял в расчёт такие цифры: 80...100 м2 на четверых. "Мнение" взялось как раз из тех стран, из которых взят критерий. Для лучшего сосстветствия квартиры критерию. К тому же, в семье вполне может появиться третий ребёнок. Для простого возобновления количества людей в стране, семьи должны иметь 2 ребёнка. При этом, некоторое количество семей (точно не помню какое) должно иметь 3-х детей, для компенсации ранней смертности, бездетных семей и другое... В США, нормы обеспечения площадью ещё выше.
Надо равняться на лучшее.
, к сожалению согласен.
Мы уже отстаём от многих восточных стран
Не согласен, но к теме данного топика это не имеет отношения.
Говорят, что бытие определяет сознание. Имхо, сознание также, в не меньшей степени, определяет бытие.
Tri 
... Толково раскатано - 
... Согласен - причем уже все это излагал и не раз, но у многих "спикули" в глаза так и маячуть... 
... Толково раскатано - ... Согласен - причем уже все это излагал и не раз, но у многих "спикули" в глаза так и маячуть... Нукась-нукась:
1. Тут целый трактат написать можно, причем ситуация зависит от определенного отрезка времени и влияния сопуствующих... Причем этот самый отрезок может варироваться от месяца (или даже пары недель) до нескольких лет (
)- я так прикидывал... К примеру на данный момент актуально реально хорошее (читай "дорогое и качнствеено") жилье- спекуляция и доход ртличные, правда и вллжения на старте не две копейки - но на финале хорошая разница... При этом покупают 90% НЕ в КРЕДИТ, а за наличку...
2. Это я не понял - потребтителей чего? Рынка недвижимост что-ль? И потребитель какой - конечный? Ведь спикуль - он тож потребитель как-никак...
3. Тут вообще сложно - реальные доходы у населения вы хрен увидите - сами хнаетет почему и почем...
4. Если касаемо стройматериалов - то тут воопще никуя непонятно...
А по поводу остального незнаю...
5. Ожидание цены (точнее изменения - для спикуля ожидание повышения, для потребителя ожидания понижения :p) всегда было есть и будет есть...
Ну чет примерно так... Если где неправ - опровергните...
1. Тут целый трактат написать можно, причем ситуация зависит от определенного отрезка времени и влияния сопуствующих... Причем этот самый отрезок может варироваться от месяца (или даже пары недель) до нескольких лет (
)- я так прикидывал... К примеру на данный момент актуально реально хорошее (читай "дорогое и качнствеено") жилье- спекуляция и доход ртличные, правда и вллжения на старте не две копейки - но на финале хорошая разница... При этом покупают 90% НЕ в КРЕДИТ, а за наличку... 2. Это я не понял - потребтителей чего? Рынка недвижимост что-ль? И потребитель какой - конечный? Ведь спикуль - он тож потребитель как-никак...
3. Тут вообще сложно - реальные доходы у населения вы хрен увидите - сами хнаетет почему и почем...
4. Если касаемо стройматериалов - то тут воопще никуя непонятно...
А по поводу остального незнаю... 5. Ожидание цены (точнее изменения - для спикуля ожидание повышения, для потребителя ожидания понижения :p) всегда было есть и будет есть...
Ну чет примерно так... Если где неправ - опровергните...
Поехали дальше!
1. Со вкусами всё понятно, спору нет, всем нравится жить в таун хаусах и коттеджах, этот вопрос по моему, но следует учитывать что "полезность" получаемая с покупкой дополнительных единиц того же продукта - падает. и соответственно платежеспособный спрос уходит на другие продукты. Пример - возрастающий спрос на малоэтажное строительство.
2. Потребителей - это значит людей, которым нужен продукт, на РН это кто? Те кто достих определённого уровня доходов, возраста, и т.д. , но первичный фактор - количество людей вообще. И здесь рождаемость-смертность - входной параметр.
3. Реальные доходы - увижу. по макроэкономческим показателям. например ВВП по Новосибирской области. - чем не ориентир? ТОлько тут важены не доходы в принципе, а их распределение - толку от роста доходов у 10 человек в области нет, к примеру.
4. Стоимость сопутствующих товаров и товаров заменителей имеется ввиду. Сопутсвующие - это отделочные материалы например, заменители - аренда. т.е. если будет дешёвая аренда - нафик дорогое жильё...типа того.
5. Ну про ожидания - это вопрос прогнозирования с точки зрения фундаментальных факторов....которые мы тут с вами и обсуждаем
1. Со вкусами всё понятно, спору нет, всем нравится жить в таун хаусах и коттеджах, этот вопрос по моему, но следует учитывать что "полезность" получаемая с покупкой дополнительных единиц того же продукта - падает. и соответственно платежеспособный спрос уходит на другие продукты. Пример - возрастающий спрос на малоэтажное строительство.
2. Потребителей - это значит людей, которым нужен продукт, на РН это кто? Те кто достих определённого уровня доходов, возраста, и т.д. , но первичный фактор - количество людей вообще. И здесь рождаемость-смертность - входной параметр.
3. Реальные доходы - увижу. по макроэкономческим показателям. например ВВП по Новосибирской области. - чем не ориентир? ТОлько тут важены не доходы в принципе, а их распределение - толку от роста доходов у 10 человек в области нет, к примеру.
4. Стоимость сопутствующих товаров и товаров заменителей имеется ввиду. Сопутсвующие - это отделочные материалы например, заменители - аренда. т.е. если будет дешёвая аренда - нафик дорогое жильё...типа того.
5. Ну про ожидания - это вопрос прогнозирования с точки зрения фундаментальных факторов....которые мы тут с вами и обсуждаем
АГА:
1. Малоэтажное - и есть то самое дорогое (исключаем самопострои) и качественное жилье - котрое ну никак и возможно никогда не станет доступным... Так что говорим об одном и том-же, при этом забываем что люди такие интересные существа что любят бесполезные площади и кошерность во всем...
2. Хм... это конечна - да... Но думаю не настолько существенно - так как к примеру у строительной компании часто потребитель в одном лице - генеральный инвестор... На вторичном рынке - там да и думаю влияние поболе, но все же я не считаю данный фактор столь существенным... Тем более когда демагрофические колебания не носят эпедемического характера...
3. ВВП и прочие -это официоз... У большинства людей имеющих доход позволяющий приобрести , к прмеру "элитно" жилье, он серый... Правда в последние годы эта тенденция меняется на противоположную... Хотя хрен его - ВВП так ВВП...
4. Согласен - вот только если доходность от спекулятивных сделок выше банковских процентов то нах тогда вклады и аренда? Тем более если есть ипотека? Но на данном этапе этот вопрос конечно не актуален я дума... Хотя в последне время очен актуальна земля - как вариант получить кашерное желье...
5.
1. Малоэтажное - и есть то самое дорогое (исключаем самопострои) и качественное жилье - котрое ну никак и возможно никогда не станет доступным...
Так что говорим об одном и том-же, при этом забываем что люди такие интересные существа что любят бесполезные площади и кошерность во всем... 2. Хм... это конечна - да... Но думаю не настолько существенно - так как к примеру у строительной компании часто потребитель в одном лице - генеральный инвестор... На вторичном рынке - там да и думаю влияние поболе, но все же я не считаю данный фактор столь существенным... Тем более когда демагрофические колебания не носят эпедемического характера...
3. ВВП и прочие -это официоз... У большинства людей имеющих доход позволяющий приобрести , к прмеру "элитно" жилье, он серый... Правда в последние годы эта тенденция меняется на противоположную... Хотя хрен его - ВВП так ВВП...
4. Согласен - вот только если доходность от спекулятивных сделок выше банковских процентов то нах тогда вклады и аренда? Тем более если есть ипотека?
Но на данном этапе этот вопрос конечно не актуален я дума... Хотя в последне время очен актуальна земля - как вариант получить кашерное желье... 5.
Интересные статьи...
Несколько рассуждений:
Последствия кризиса ипотеки в России (объективно)
Так что ничего у нас не поменялось, и не поменяется в связи с Амерами.
Но вот что интересно, только глухой сейчас не говорит о росте предложения в секторе загородной недвижимости, о повышении доступности земельных участков под строительство.
К примеру в Москве уже строят в пределах 100 км от МКАД, а 2 года назад строили в пределах 60 км. Однако развитие этого рынка и переток платежеспособного спроса не повлиял на стоимость жилой недвижимости в Москве, с чем это связано?
1. Миграция высокооплачиваемых специалистов;
2. Дефицит предложения относительно платежеспособного спроса;
3. Поток инвестиций;
4. Высокой социальной нагрузкой на девелоперов;
Что же у нас? Предположим, что завтра всё что в пределах 30 км от города перестаёт быть с/х, ведомственным, а передаётся некоемому фонду, который продаёт (сдаёт) землю под застройку. (прошу не комментировать бюрократию, взятки и т.д. поскольку топ не об этом)
Платежеспособный инвестиционный спрос устремляется в новый рынок, который находится на начальной стадии. Туда же стремится спрос, тех социальных слоёв, которые готовы платить за более комфортные условия проживания. Получается что фирмы, реагируя на изменившиеся потребительские вкусы, перебрасывают свои ресурсы в новый рынок, освобождая ниши для новых игроков. В итоге хорошо всем.
Краткосрочно: при открытии земельного барьера - рост предложения на рынке жилой недвижимости, за счёт диверсификации инвестиционных активов в недвижимости, и попыток выйти в деньги частных инвесторов (домохозяек
). Следствие - ценовая конкуренция.
Среднесрочно: падение предложения на рынке Новостроек, за счёт переброски ресурсов с одного рынка на другой, - рост цены новостроек.
Долгосрочно: Выравнивание двух рынков, стабилизация цен.
Вот примерно так, какие бы ещё факторы рассмотрели вы?
Последствия кризиса ипотеки в России (объективно)
Так что ничего у нас не поменялось, и не поменяется в связи с Амерами.
Но вот что интересно, только глухой сейчас не говорит о росте предложения в секторе загородной недвижимости, о повышении доступности земельных участков под строительство.
К примеру в Москве уже строят в пределах 100 км от МКАД, а 2 года назад строили в пределах 60 км. Однако развитие этого рынка и переток платежеспособного спроса не повлиял на стоимость жилой недвижимости в Москве, с чем это связано?
1. Миграция высокооплачиваемых специалистов;
2. Дефицит предложения относительно платежеспособного спроса;
3. Поток инвестиций;
4. Высокой социальной нагрузкой на девелоперов;
Что же у нас? Предположим, что завтра всё что в пределах 30 км от города перестаёт быть с/х, ведомственным, а передаётся некоемому фонду, который продаёт (сдаёт) землю под застройку. (прошу не комментировать бюрократию, взятки и т.д. поскольку топ не об этом)
Платежеспособный инвестиционный спрос устремляется в новый рынок, который находится на начальной стадии. Туда же стремится спрос, тех социальных слоёв, которые готовы платить за более комфортные условия проживания. Получается что фирмы, реагируя на изменившиеся потребительские вкусы, перебрасывают свои ресурсы в новый рынок, освобождая ниши для новых игроков. В итоге хорошо всем.
Краткосрочно: при открытии земельного барьера - рост предложения на рынке жилой недвижимости, за счёт диверсификации инвестиционных активов в недвижимости, и попыток выйти в деньги частных инвесторов (домохозяек
). Следствие - ценовая конкуренция.Среднесрочно: падение предложения на рынке Новостроек, за счёт переброски ресурсов с одного рынка на другой, - рост цены новостроек.
Долгосрочно: Выравнивание двух рынков, стабилизация цен.
Вот примерно так, какие бы ещё факторы рассмотрели вы?
Факторы? Я чесслово даж не знаю - ситуация в банковской сфере, экономике в целом, на рынке стройматериалов и т.д. - полно... Но в целом все верно и развитие в краткосрочном срезе вероятно именно таким образом...
Кстати, министр экономики США считает, что самые негативные последствия кризиса уже позади. У главы ФРС Бена Бернанке позиция несколько иная, но оптимизм есть.
Этому фактору будет мешать нежелание частных инвесторов (домохозяек) снижать цены, "ведь всё время расло... подожду, ещё вырастет, ведь столько лет АН и аналитики твердили о росте", а также достаточно большое количество "менял", которым в первую очередь важна разница в цене квартир. Об этом был разговор даже на форуме НГС. Кстати, господа риэлторы, а сколько на рынке "менял" в сравнении с чистыми покупателями-продавцами? Уже меньше половины?
Однако рост цен новостроек будет сдерживать появившееся и увеличивающееся предложение загородного жилья.
Новостройки низшего ценового диапазона (вероятно до 1,5, до 2 млн) останутся вне конкуренции.
Про это говорилось в 2006... 2007 г. на одном тематическом форуме, посвящённом недвижимости. Прогнозировалось, что на временном отрезке в 3...5 лет произойдёт либерализация рынка земли и рост предложения, следовательно, конкуренция и снижение цены. Речь шла, конечно же о рынке подмосковной земли. Называлось много факторов, перечислять все я не буду.
Касаемо Новосибирского рынка земель, имхо, мы далеко от столицы и некоторые особенности управления Н-ском властями, не позволят ценам упасть. ИМХО, цены на участки ижс сильно не изменятся.
PS посмотрел сейчас цены на небольшие земельные участки (до 15 соток) ... кто-то дачу в 4 сотки за 2 млн продаёт, кто-то участок в 10 соток в формирующемся коттеджном посёлке за 2 млн... разброс цен очень большой. Есть простор для работы девелоперских компаний.
Этому фактору будет мешать нежелание частных инвесторов (домохозяек
) снижать цены, "ведь всё время расло... подожду, ещё вырастет, ведь столько лет АН и аналитики твердили о росте", а также достаточно большое количество "менял", которым в первую очередь важна разница в цене квартир. Об этом был разговор даже на форуме НГС. Кстати, господа риэлторы, а сколько на рынке "менял" в сравнении с чистыми покупателями-продавцами? Уже меньше половины?Однако рост цен новостроек будет сдерживать появившееся и увеличивающееся предложение загородного жилья.
Новостройки низшего ценового диапазона (вероятно до 1,5, до 2 млн) останутся вне конкуренции.
Про это говорилось в 2006... 2007 г. на одном тематическом форуме, посвящённом недвижимости. Прогнозировалось, что на временном отрезке в 3...5 лет произойдёт либерализация рынка земли и рост предложения, следовательно, конкуренция и снижение цены. Речь шла, конечно же о рынке подмосковной земли. Называлось много факторов, перечислять все я не буду.
Касаемо Новосибирского рынка земель, имхо, мы далеко от столицы и некоторые особенности управления Н-ском властями, не позволят ценам упасть. ИМХО, цены на участки ижс сильно не изменятся.
PS посмотрел сейчас цены на небольшие земельные участки (до 15 соток) ... кто-то дачу в 4 сотки за 2 млн продаёт, кто-то участок в 10 соток в формирующемся коттеджном посёлке за 2 млн... разброс цен очень большой. Есть простор для работы девелоперских компаний.
7? Думаю реально больше... Число неплательщиков растет - хотя и не так как в США...
Число неплательщиков растет - хотя и не так как в США...Ну почему не поверю?
Просто в разных, не достаточно надёжных источниках, твердят, что до 2007 года росло количество "чистых" покупателей, без обменных цепочек (наверно за счёт ипотечников, хотя иногда, с помошью ипотечного кредита покупается бОльшая квартира, т.е. по сути та же "обменная цепочка"). По разным прогнозам, рост числа ипотечных сделок в этом году замедлится. А вот будет ли оно уменьшаться
Как всегда, хочется знать правду
Просто в разных, не достаточно надёжных источниках, твердят, что до 2007 года росло количество "чистых" покупателей, без обменных цепочек (наверно за счёт ипотечников, хотя иногда, с помошью ипотечного кредита покупается бОльшая квартира, т.е. по сути та же "обменная цепочка"). По разным прогнозам, рост числа ипотечных сделок в этом году замедлится. А вот будет ли оно уменьшаться
Как всегда, хочется знать правду
Как всегда, хочется знать правдуКак было не более 10-15% чистых покупателей, так и осталось.