Спорный вопрос по покупке комнаты. Вопрос к знатокам жилищного, гражданского и т.д. кодекса.

Суть вопроса: может ли покупатель пользоваться комнатой, если передал продавцу значительную часть денег от стоимости, но основной договор купли-продажи ещё не заключён, но есть предварительный договор.

Ситуация следующая:
покупатель вносит задаток (50 тыр) + аванс, которые в сумме составляют > 3/4 стоимости комнаты. Заключает с продавцом предварительный договор к/п о том, что продавец обязуется в течении полугода её приватизировать, оформить и предоставить покупателю документы для оформления её на себя.
Обязанности продавцов: подготовить документы.
Обязанности покупателей: внести деньги.

По акту приёма-передачи покупатель вступает в пользование после внесения денег и несёт расходы по содержанию комнаты.

Проблема в том, что в договоре явно не прописано (косвенно прописано только в акте приема-передачи) кто всё это время может законно пользоваться комнатой. То есть не прописано, что ей может пользоваться покупатель, но также нет и упоминания о том, что ей продолжает пользоваться продавец.

В течении этого полугода покупатель, внеся все платежи в срок и в полном объёме, пользуется комнатой и всё как-бы нормально. Продавец в свою очередь вложил деньги покупателя и получает процент.
Но по истечении срока (чуть раньше) предварительного договора выясняется, что продавец не имеет права оформить недвижимость в собственность. Покупатель требует деньги, возвращает аванс (бОльшая часть суммы), а задаток пока остаётся (50 тыр). Но продавец теперь заявляет, что покупатель не мог пользоваться комнатой и задаток возвращать отказывается. Это вкратце

Суть вопроса: не могу найти в ГК (в ЖК ещё не искал) мог ли покупатель действительно пользоваться комнатой. Подскажите пожалуйста точное место, где может быть прописано кто имеет право пользоваться в такой ситуации. Ну и другие советы будут нелишними.

Суд покупателя не очень устраивает, т.к. деньги нужны срочно. Но естественно в крайнем случае придётся действовать через суд

Подскажите пожалуйста кто что знает по данному вопросу?

покупатель вносит задаток (50 тыр) + аванс, которые в сумме составляют > 3/4 стоимости комнаты. Заключает с продавцом предварительный договор к/п о том, что продавец обязуется в течении полугода её приватизировать, оформить и предоставить покупателю документы для оформления её на себя.

Сомнительная схема. Неужто вариантов нормальных так мало было? Просто поражаюсь иногда как люди соглашаются покупать что-то и вносить огромные авансы не собственнику имущества. Ну да ладно, топ не об этом...

50 тыс. - не задаток, а тоже аванс и подлежит возвращению. Задаток в данном случае неуместен.
Риэлтеры в заблуждение ввели или их "юристы"? Поди еще комиссию содрали за неоказанную услугу?

косвенно прописано только в акте приема-передачи

а можно цитату? ну косвенную эту...

Сомнительная схема. Неужто вариантов нормальных так мало было? Просто поражаюсь иногда как люди соглашаются покупать что-то и вносить огромные авансы не собственнику имущества. Ну да ладно, топ не об этом...

согласен с Вами, я бы на такое тоже не пошёл, тем более что продавцы - тот ещё контингент... мягко говоря рюмочку не дураки пропустить... но, увы, инициатива была не моя, знакомые вляпались несмотря на то, что я не советовал связываться. Теперь вот помогаю расхлёбывать кашу, вроде остальные моменты, которые говорят в нашу пользу, нашёл в ГК, а вот этот вопрос какой-то неоднозначный...

50 тыс. - не задаток, а тоже аванс и подлежит возвращению. Задаток в данном случае неуместен.
Риэлтеры в заблуждение ввели или их "юристы"? Поди еще комиссию содрали за неоказанную услугу?

Ну, задаток-то тоже подлежит возвращению, если обязательства не выполнила сторона его получившая.
Точно не знаю кто ввёл в заблуждение. Да и не совсем понятно почему это не считается задатком. Вроде по определению (ст 380 ГК РФ) вполне подходит. Ну да ладно, в общем это не суть важно. Расписка в получении денег есть, а результатов нет и возвращать не хотят

косвенно прописано только в акте приема-передачи

а можно цитату? ну косвенную эту...

документы не у меня, записано под диктовку из акта п/п:

"пункт 2. Покупатель приступает к пользованию вышеуказанной комнатой с (дата). При этом покупатель несёт все расходы по содержанию указанного помещения"

подписано обеими сторонами

P.S. кстати, со стороны продавцов часть документов подписывала риелтер, действующая по генеральной доверенности. В том числе этот акт и расписку в получении задатка тоже получили от неё. Можно наверное требовать сумму с неё, но она вроде нормально себя ведёт, без наездов, поэтому этот вариант пока не рассматривается (думаю денег за других платить у неё нет)

Да и не совсем понятно почему это не считается задатком. Вроде по определению (ст 380 ГК РФ) вполне подходит.

Задаток при заключенном договоре выплачивается, "...в доказательство его заключения и в обеспечение исполнения...", а договор купли-продажи-недвижимости считается заключенным с момента внесения записи с ЕГРП, более того здесь пока лишь предварительный договор. Одна из САМЫХ распространенных ошибок риэлтеров, причем даже в крупных агентствах вовсю оформляют задатки. Несерьезно. Любой вменяемый мировой признает этот их "задаток" авансом (п. 3 ст. 380 ГК), даже в случае нарушения обязательства покупателем...

Расписка в получении денег есть, а результатов нет и возвращать не хотят

в суд.
Хотя если риэлтеров жалко и по большему счтеу они не виноваты, то можно и подумать что там как, ведь, так понимаю, с продавца маловероятно что-то высудить.

Да и не совсем понятно почему это не считается задатком. Вроде по определению (ст 380 ГК РФ) вполне подходит.

Задаток при заключенном договоре выплачивается, "...в доказательство его заключения и в обеспечение исполнения...", а договор купли-продажи-недвижимости считается заключенным с момента внесения записи с ЕГРП, более того здесь пока лишь предварительный договор. Одна из САМЫХ распространенных ошибок риэлтеров, причем даже в крупных агентствах вовсю оформляют задатки. Несерьезно. Любой вменяемый мировой признает этот их "задаток" авансом (п. 3 ст. 380 ГК), даже в случае нарушения обязательства покупателем...

а вот это интересно, спасибо, что прояснили. Как раз слышал, что есть такая "судебная практика", не возвращать задаток в двойном размере, когда неисполнила сторона его получившая. А вот почему - не знал. Да, здесь Вы видимо правы. Хотя, в таком случае через суд двойную сумму "задатка" у нас истребовать не получится
Тем более, тогда что в этом суде делать... мы пытаемся с ними мирно договориться. Нам суд не выгоден (т.к. деньги нужны срочно), им тоже, только они об этом не знают, а может просто не хотят в это верить.

А можно вопрос в тему? Если деньги нам нужны срочно, а они их не возвращают, мы берём кредит на эту сумму в банке (точнее даже с кредитной карты, т.к. способов получить кредит быстро и дёшево не бывает) и выплачиваем проценты. Получится ли у нас эти проценты с них потом взыскать? Интересует не столько теоретическая сторона, сколько практическая. Учитывают ли судьи такие "мелочи"?