Мое мнение простое: я занимаю относительно рынка позицию наблюдателя. Я не обладаю достаточными знаниями что бы оценивать стоимость квадратных метров, и, как следствие, сравнивать с другими городами и государствами.
Я приверженец следующей механики: Рынок недвижимости самодостаточная саморегулирующаяся система. Это система не нуждается в оценках сторонних людей, людей вне рынка, так называемых назависимых аналитиков. Своими оценками, словами и пр. они не могут повлиять на рынок, и, как следствие, на цены.
На цены влияют только те, кто уже с недвижимостью, и те, кто с достаточными средствами на покупку. Возможно, еще в какой-то степени влияют ипотечники, но мне кажется что их доля слишком мала в общем объеме частной собственности недвижимости, что бы оказать пагубное влияние, как это мы наблюдаем в США.
Сейчас я продавец. Я на рынке. И на меня лично не влияют никакие уговоры реелтеров(да сейчас все скидывают 20%), доводы про цены на квартиры в Барселоне, формулы в 10 лет аренды. За что я должен дарить две-три сотни тысяч покупателю или выкладывать доплату из своего(!!!) кармана для улучшения моих условий, если квартиры худшего качества и меньшей площади выставлены в соседних колонках за такие же деньги, что я и прошу? На текущий момент мне проще остаться при своих пассивах, вложить активы в другие инструменты и ждать более сговорчивого покупателя или все общего падения(но тогда я и смогу доплатить адекватную сумму).
Я лично считаю, что небольшая коррекция возможна, как и на любом другом рынке. Но не в десятки процентов за считанные месяцы и даже год. Не настолько все плохо на рынке: как минимум две семьи моих знакомых собираются покупать (подбивают балансы, оценивают предложения) по текущим ценам квартиры до конца года. Невзирая на кризисы, прогнозы падения цен и пр., так как покупают для себя и за свои деньги.
Я приверженец следующей механики: Рынок недвижимости самодостаточная саморегулирующаяся система. Это система не нуждается в оценках сторонних людей, людей вне рынка, так называемых назависимых аналитиков. Своими оценками, словами и пр. они не могут повлиять на рынок, и, как следствие, на цены.
На цены влияют только те, кто уже с недвижимостью, и те, кто с достаточными средствами на покупку. Возможно, еще в какой-то степени влияют ипотечники, но мне кажется что их доля слишком мала в общем объеме частной собственности недвижимости, что бы оказать пагубное влияние, как это мы наблюдаем в США.
Сейчас я продавец. Я на рынке. И на меня лично не влияют никакие уговоры реелтеров(да сейчас все скидывают 20%), доводы про цены на квартиры в Барселоне, формулы в 10 лет аренды. За что я должен дарить две-три сотни тысяч покупателю или выкладывать доплату из своего(!!!) кармана для улучшения моих условий, если квартиры худшего качества и меньшей площади выставлены в соседних колонках за такие же деньги, что я и прошу? На текущий момент мне проще остаться при своих пассивах, вложить активы в другие инструменты и ждать более сговорчивого покупателя или все общего падения(но тогда я и смогу доплатить адекватную сумму).
Я лично считаю, что небольшая коррекция возможна, как и на любом другом рынке. Но не в десятки процентов за считанные месяцы и даже год. Не настолько все плохо на рынке: как минимум две семьи моих знакомых собираются покупать (подбивают балансы, оценивают предложения) по текущим ценам квартиры до конца года. Невзирая на кризисы, прогнозы падения цен и пр., так как покупают для себя и за свои деньги.
ursus99
абсолютно частный случай, наличие таких случаев привело на текущий момент к тому что предложение сократилось и все, а в остальном этот случай ни как не характеризует ситуацию.
абсолютно частный случай, наличие таких случаев привело на текущий момент к тому что предложение сократилось и все, а в остальном этот случай ни как не характеризует ситуацию.
"справедливые"?
а что справедливей для народа?
2,3млн при 12% ипотеке, сиречь минусовой ставке, или
1,8млн при черт знает какой ставке, а то с отрицательными решениями
а что справедливей для народа?
2,3млн при 12% ипотеке, сиречь минусовой ставке, или
1,8млн при черт знает какой ставке, а то с отрицательными решениями
______________________________________
10-50 евро за час, от 100 евро за день, от 500 евро в сутки.
______________________________________
Я то в иностранных языках не силен....
А вы уверены что это про недвижимость?
10-50 евро за час, от 100 евро за день, от 500 евро в сутки.
______________________________________
Я то в иностранных языках не силен....
А вы уверены что это про недвижимость?
Совершенно нормальная позиция. Участника альтернативной сделки. Всё правильно - стимула продавать у таких как вы нет. Но есть и другие игроки рынка, а вообще есть замечательная работа на эту тему, Кейса и Шиллера, "поведение продавцов и покупателей во время бума и после"...что то в этом роде...
Труман
Труман
А вы уверены что это про недвижимость?
Безусловно: ваше мнение заслуживает уважения!
Вы, кстати говоря, ведете себя как многие другие участники рынка, у которых как я понял, "не горит" продать недвижимость...При чем ваше поведение характерно игрокам на растущем рынке, т.е. ждем роста, держим активы. скоро все будет. Расчет прост, завтра стройки встанут, будет дефицит, будет рост цен. Но в этой схеме нет учета платежеспособного спроса, который с каждым днем сокращается... Ваши знакомые не в счет, так как это скорее ваша, "анестезия", которая вам помогает самоутверждаться в своей точке зрения...
Ситуация же в моем видении несколько иная.
Вернемся к моделям поведения на рынках падения и роста цен:
у меня был опыт продажи квартиры, и, сказать по правде мне повезло, что удалось вовремя очухаться и продать за те деньги которые давали.. Да, да именно так. Я руководствовался именно этим, (дают деньги и перспективы падения на лицо - бери деньги)... Я скинул 250 тыр и жалел об этом месяца 3-4., но вот теперь оценивая спустя почти год, понимаю, что сейчас пришлось бы скинуть со стартовой цены 400 а то и больше...
Да чего это я...
А!!!! Спрос падает, Платежеспособность покупашек падает...Кризис мля, и будет только хуже, с этим думаю в данной ветке мало кто будет спорить... Какого скажите сейчас надо сидеть и ждать??? Я конечно не агитирую, но по уму на пике цен надо продать, а когда рынок нащупает дно надо брать... Знаю что вы скажите инфля... Да инфля, но переложить в валюты, золото... Акции Газпрома наконец то нащупали дно и пошли в верх... нефтянка...., но это уже тема другого форума...
Вы, кстати говоря, ведете себя как многие другие участники рынка, у которых как я понял, "не горит" продать недвижимость...При чем ваше поведение характерно игрокам на растущем рынке, т.е. ждем роста, держим активы. скоро все будет. Расчет прост, завтра стройки встанут, будет дефицит, будет рост цен. Но в этой схеме нет учета платежеспособного спроса, который с каждым днем сокращается... Ваши знакомые не в счет, так как это скорее ваша, "анестезия", которая вам помогает самоутверждаться в своей точке зрения...
Ситуация же в моем видении несколько иная.
Вернемся к моделям поведения на рынках падения и роста цен:
у меня был опыт продажи квартиры, и, сказать по правде мне повезло, что удалось вовремя очухаться и продать за те деньги которые давали.. Да, да именно так. Я руководствовался именно этим, (дают деньги и перспективы падения на лицо - бери деньги)... Я скинул 250 тыр и жалел об этом месяца 3-4., но вот теперь оценивая спустя почти год, понимаю, что сейчас пришлось бы скинуть со стартовой цены 400 а то и больше...
Да чего это я...
А!!!! Спрос падает, Платежеспособность покупашек падает...Кризис мля, и будет только хуже, с этим думаю в данной ветке мало кто будет спорить... Какого скажите сейчас надо сидеть и ждать??? Я конечно не агитирую, но по уму на пике цен надо продать, а когда рынок нащупает дно надо брать... Знаю что вы скажите инфля... Да инфля, но переложить в валюты, золото... Акции Газпрома наконец то нащупали дно и пошли в верх... нефтянка...., но это уже тема другого форума...
забыли про мелочи. а про мелочи тут уже писали не раз, от % ипотечных квартир до возможности отсрочить выплаты банку на год без каких либо санкций... лазеек там столько, а народ у нас ушлый.. ну просядем от бартера, распродаж и прочего. и нового не построим. вы всерьез ожидаете лавину от продаж "залоговых" хат?
mika_q
ни кто не ждет массовой продажи залоговых хат, просто в этом году снова сдадут под миллион квадратов и стройки одномоментно все сразу не встанут а спрос на текущий момент падает куда быстрее чем предложение, соответственно пока этот процесс на лицо цены будут падать/откатываться/корректироваться (как угодно назови) вниз, а потом гдето через год-1.5 опять пойдут вверх, при чем опять дикими темпами именно потому что не будет предложения.
кроме того вам не кажется что нас всех особо ушлые дяди пытаются натянуть/доить /нагреться на нас (опять таки не важно как это назвать) средняя цена метра по сибу летом была 62 тыра а сейчас они готовы отдавать по 40 и в минус не работают.
ни кто не ждет массовой продажи залоговых хат, просто в этом году снова сдадут под миллион квадратов и стройки одномоментно все сразу не встанут а спрос на текущий момент падает куда быстрее чем предложение, соответственно пока этот процесс на лицо цены будут падать/откатываться/корректироваться (как угодно назови) вниз, а потом гдето через год-1.5 опять пойдут вверх, при чем опять дикими темпами именно потому что не будет предложения.
кроме того вам не кажется что нас всех особо ушлые дяди пытаются натянуть/доить /нагреться на нас (опять таки не важно как это назвать) средняя цена метра по сибу летом была 62 тыра а сейчас они готовы отдавать по 40 и в минус не работают.
Что вы? Залоговые - лес дремучий, никаких лавин я не прогнозирую. Я говорю о том же что и Станислав,- что есть понятие активов и ликвидности, их сочетание определяет тренд вот и всё. Если "не мешает" то здорово, но ведь можно представить и ситуацию что на этом рынке есть те, чьи источники доходов пересохли из-за остановки продаж...и они что метлой мести пойдут имея то что "может подождать".....и так далее, девелоперы, инвестиции в целью сохранения капитала, и т.д....доли этих участников - предмет безосоновательной дискуссии.
И вот ещё что подумал, через те самые 2-3 года когда возможен , и с большой доле вероятности будет рост цен на недвижимость, может измениться требования потребителей, если наши белые воротнички ничего слаще типовухи не видели то это не значит что они не захотят большего за свои деньги, понимаю что инерция РН максимальна, но фрагментация рынка вполне возможна, и здесь тренды могут быть разнонаправленными. Это как McDonalds помните очереди? А сейчас там для белых воротничков - "западло"...
И вот ещё что подумал, через те самые 2-3 года когда возможен , и с большой доле вероятности будет рост цен на недвижимость, может измениться требования потребителей, если наши белые воротнички ничего слаще типовухи не видели то это не значит что они не захотят большего за свои деньги, понимаю что инерция РН максимальна, но фрагментация рынка вполне возможна, и здесь тренды могут быть разнонаправленными. Это как McDonalds помните очереди? А сейчас там для белых воротничков - "западло"...
нет, не кажется. зачем деньги в чужом кармане считать.. у них "ситуация". и у нас "ситуация". вы то что выберете? 62 под 12% или 40 под 20%?
ни кто не ждет массовой продажи залоговых хат, просто в этом году снова сдадут под миллион квадратов и стройки одномоментно все сразу не встанутНасколько я знаю, у Энергомонтажа на эту осень намечалось начало строительства ещё 4-6х домов. Решили не начинать. Из одной площадки сделали платную стоянку.
нет, не кажется. зачем деньги в чужом кармане считать.. у них "ситуация". и у нас "ситуация". вы то что выберете? 62 под 12% или 40 под 20%?Зависит от величины стартового платежа и срока займа.
Решили не начинать. Из одной площадки сделали платную стоянку.Один в своё время тоже кое что решил самостоятельно, в Читинской области сейчас. У нас же есть доктора, не забывайте про сий факт.
mika_q
я выбираю 40 под 14-15
а сам получил 43 под 13
я выбираю 40 под 14-15
а сам получил 43 под 13
тем не менее мак оч. неплохо отчитывается ежегодно.
разговор о том, что во многих странах хата является собст-ю банка до момента погашения и процесс "отчуждения" прост до безобразия. и именно эта процедура играет ключевую роль "обвалов". у нас же она собственность ипотечника.
вот поэтому...
"за помощью по программе FHA Secure, которая была нацелена на облегчение бремени ипотечных платежей для домовладельцев, находящихся на грани дефолта в результате повышения процентной ставки, должны были обратиться до 500 тыс. человек. В реальности же с августа 2007 года эта программа реально помогла 4 тыс. человек.
Другая федеральная программа, Hope for Homeowners («Надежда для домовладельцев»), за
пущенная 1 октября и задуманная для субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам и выплат по основным платежам, получила всего 111 обращений."
...все тупо отказываются от горе-инвест картонных домов
и еще
лаг между началом падения фр и рн, как и скорость падения последнего, указывает на степень "накачки" рн инвест деньгами. так ли у нас все плохо?
разговор о том, что во многих странах хата является собст-ю банка до момента погашения и процесс "отчуждения" прост до безобразия. и именно эта процедура играет ключевую роль "обвалов". у нас же она собственность ипотечника.
вот поэтому...
"за помощью по программе FHA Secure, которая была нацелена на облегчение бремени ипотечных платежей для домовладельцев, находящихся на грани дефолта в результате повышения процентной ставки, должны были обратиться до 500 тыс. человек. В реальности же с августа 2007 года эта программа реально помогла 4 тыс. человек.
Другая федеральная программа, Hope for Homeowners («Надежда для домовладельцев»), за
пущенная 1 октября и задуманная для субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам и выплат по основным платежам, получила всего 111 обращений."
...все тупо отказываются от горе-инвест картонных домов
и еще
лаг между началом падения фр и рн, как и скорость падения последнего, указывает на степень "накачки" рн инвест деньгами. так ли у нас все плохо?
В отличие от АА, который живёт в особой экономической зоне, на которую не влияет ни один из факторов: ни цены на нефть, ни стоимость кредитов, и уж тем более доходы населения. Здесь никого не беспокоят курсы валют, и ставки по кредитам, здесь привыкли брать "ипотеку на пол-века без первоначального взноса" и в случае невозможности выплаты винить в этом государство. Здесь цены сравялись с Барселоной, и это считается нормальным, потому как "у нас нужно батареи ставить и стена толще".......
_________________________________________
Поговорим о недвижимости Барселоны более детально (равно как и об отдаче вложенных в неё инвестиций посредством ренты). Вот примеры цен на апартаменты в Барселоне http://www.immoland.ru/pub/spain/spbar_na.htm
Или например здесь http://www.eurofirma.ru/property/rea/00464/
150 000 – 300 000 деревянных рублей за кв.м. это математически сходно с Москвой (не с Новосибирском). Не вижу ж/б аргументов в пользу того, что РН Москвы (не беру в расчёт хрущи в Митино) должен быть дешевле Барселоны.
С точки зрения ренты трудно мониторить Барселону с Москвой, так как апартаменты в Барселоне выставляются посуточно и эти цифры не отражают месячного (годового) дохода в силу более высокого количества «простоев».
Удалось найти предложения недельной ренты http://www.worldhome.ru/countries/E/14/barcelona.html
Цифры мягко говоря не впечатляют. Если суммировать среднюю недельную ренту из вышеизложенных предложений в месяц, то складывается картинка приближенная к московским предложениям по длительной сдаче в аренду http://realty.wugroup.ru/living/rent/?_openstat=ZGlyZWN0LnlhbmRleC5ydTsxNTQxMDc2OzM4MjUxNzc7bmVycy5ydTpndWFyYW50ZWU
А вот например предложение в апартаменты одной из курортных зон Испании с цифрой доходности при сдаче в аренду в последующем на длительный срок
http://realty.wugroup.ru/living/rent/?_openstat=ZGlyZWN0LnlhbmRleC5ydTsxNTQxMDc2OzM4MjUxNzc7bmVycy5ydTpndWFyYW50ZWU
В Новосибирске при вложении 4 200 000 р. Можно получить доходность повыше, чем 19 000 р. /мес. ( тем самым уменьшая срок окупаемости вложенных средств).
Да, конечно РН сейчас перегрет. Так он перегрет во всём мире, включая и Испанию
_________________________________________
Поговорим о недвижимости Барселоны более детально (равно как и об отдаче вложенных в неё инвестиций посредством ренты). Вот примеры цен на апартаменты в Барселоне http://www.immoland.ru/pub/spain/spbar_na.htm
Или например здесь http://www.eurofirma.ru/property/rea/00464/
150 000 – 300 000 деревянных рублей за кв.м. это математически сходно с Москвой (не с Новосибирском). Не вижу ж/б аргументов в пользу того, что РН Москвы (не беру в расчёт хрущи в Митино) должен быть дешевле Барселоны.
С точки зрения ренты трудно мониторить Барселону с Москвой, так как апартаменты в Барселоне выставляются посуточно и эти цифры не отражают месячного (годового) дохода в силу более высокого количества «простоев».
Удалось найти предложения недельной ренты http://www.worldhome.ru/countries/E/14/barcelona.html
Цифры мягко говоря не впечатляют. Если суммировать среднюю недельную ренту из вышеизложенных предложений в месяц, то складывается картинка приближенная к московским предложениям по длительной сдаче в аренду http://realty.wugroup.ru/living/rent/?_openstat=ZGlyZWN0LnlhbmRleC5ydTsxNTQxMDc2OzM4MjUxNzc7bmVycy5ydTpndWFyYW50ZWU
А вот например предложение в апартаменты одной из курортных зон Испании с цифрой доходности при сдаче в аренду в последующем на длительный срок
http://realty.wugroup.ru/living/rent/?_openstat=ZGlyZWN0LnlhbmRleC5ydTsxNTQxMDc2OzM4MjUxNzc7bmVycy5ydTpndWFyYW50ZWU
В Новосибирске при вложении 4 200 000 р. Можно получить доходность повыше, чем 19 000 р. /мес. ( тем самым уменьшая срок окупаемости вложенных средств).
Да, конечно РН сейчас перегрет. Так он перегрет во всём мире, включая и Испанию
Я еще жду когда начнут цены, как 5 лет назад, выставлять в долларах(евро), а не в рублях. В свете девальвации рубля...
Думаю как только появятся такие предложения - цены начнут двигаться вверх, если цена на нефть поползет вниз, и, следовательно, доллар вверх.
Думаю как только появятся такие предложения - цены начнут двигаться вверх, если цена на нефть поползет вниз, и, следовательно, доллар вверх.
Спасибо за цифирьки, познавательно. Только вот этого не понял, поясните арифметику:
В Новосибирске при вложении 4 200 000 р. Можно получить доходность повыше, чем 19 000 р. /мес. ( тем самым уменьшая срок окупаемости вложенных средств).
Урсус я правильно понимаю что долларовые цены по вашему пойдут вверх, при падении цен на нефть и укреплении доллара к рублю?
В Новосибирске при вложении 4 200 000 р. Можно получить доходность повыше, чем 19 000 р. /мес. ( тем самым уменьшая срок окупаемости вложенных средств).
Урсус я правильно понимаю что долларовые цены по вашему пойдут вверх, при падении цен на нефть и укреплении доллара к рублю?
Думаю как только появятся такие предложения - цены начнут двигаться вверх, если цена на нефть поползет вниз, и, следовательно, доллар вверх.
Спасибо за цифирьки, познавательно. Только вот этого не понял, поясните арифметику:
В Новосибирске при вложении 4 200 000 р. Можно получить доходность повыше, чем 19 000 р. /мес. ( тем самым уменьшая срок окупаемости вложенных средств).
______________________________________
Последняя ссылка
http://www.hispana.ru/?page=item&itemID=138
В ней мной округлённо переведены в рубли: стоимость покупки и стоимость последующей сдачи в аренду (грубо, из расчёта 35 руб/евро). А теперь пример из личного, новосибирского опыта: чуть более года назад была приобретена квартира в новом доме в районе пл . Маркса, 1-я, 52 кв.м. Стоимость включая ремонт, мебель, быт. технику (плазменное TV, стиралка Bosh и т.п). встала около 4 000 000 р. Сейчас она сдаётся из расчёта 24 000/мес. То есть выгоднее (меньше срок окупаемости вложенных средств) вышеизложенного испанского предложения.
В Новосибирске при вложении 4 200 000 р. Можно получить доходность повыше, чем 19 000 р. /мес. ( тем самым уменьшая срок окупаемости вложенных средств).
______________________________________
Последняя ссылка
http://www.hispana.ru/?page=item&itemID=138
В ней мной округлённо переведены в рубли: стоимость покупки и стоимость последующей сдачи в аренду (грубо, из расчёта 35 руб/евро). А теперь пример из личного, новосибирского опыта: чуть более года назад была приобретена квартира в новом доме в районе пл . Маркса, 1-я, 52 кв.м. Стоимость включая ремонт, мебель, быт. технику (плазменное TV, стиралка Bosh и т.п). встала около 4 000 000 р. Сейчас она сдаётся из расчёта 24 000/мес. То есть выгоднее (меньше срок окупаемости вложенных средств) вышеизложенного испанского предложения.
а я позволю себе вернуться в соотношению аренда/покупка:
Так вот получается что данный вариант свидетельствует о переоцененности нашего рынка недвижимости на 30%
24тыс.р.*12мес*10лет = 2880тас.руб.
Что в свою очередь означает, что принимая за здоровое соотношение показателей стоимости аренды и покупки, и что стоимость аренды более менее адекватна покупательской способности и рынку предложения в целом, стоимость покупки завышена на 2880/4000=0.72 (или 28%)...
ИМХО: диспартет на лицо... можно пересчитать множество вариантов и везде получается переоцененность.
Думаю что в среднесрочной перспективе (2-3года), до момента оздоровления отрасли, считать коррекцию в данных пределах можно с высокой долей вероятности.
Ну как то так...
Так вот получается что данный вариант свидетельствует о переоцененности нашего рынка недвижимости на 30%
24тыс.р.*12мес*10лет = 2880тас.руб.
Что в свою очередь означает, что принимая за здоровое соотношение показателей стоимости аренды и покупки, и что стоимость аренды более менее адекватна покупательской способности и рынку предложения в целом, стоимость покупки завышена на 2880/4000=0.72 (или 28%)...
ИМХО: диспартет на лицо... можно пересчитать множество вариантов и везде получается переоцененность.
Думаю что в среднесрочной перспективе (2-3года), до момента оздоровления отрасли, считать коррекцию в данных пределах можно с высокой долей вероятности.
Ну как то так...
Предупреждение за нарушение п.9 - избыточное цитирование.
В следующий раз будете забанены на неделю.
это видимо цены для по часовой сдачи в наем
В следующий раз будете забанены на неделю.
это видимо цены для по часовой сдачи в наем
А вот например предложение в апартаменты одной из курортных зон Испании с цифрой доходности при сдаче в аренду в последующем на длительный срок
http://realty.wugroup.ru/living/rent/?_openstat=ZGlyZWN0LnlhbmRleC5ydTsxNTQxMDc2OzM4MjUxNzc7bmVycy5ydTpndWFyYW50ZWU
__________________________________________
Пардон, посследняя ссылка в сообщении дана ошибочно. Имелось в виду это
http://www.hispana.ru/?page=item&itemID=138
http://realty.wugroup.ru/living/rent/?_openstat=ZGlyZWN0LnlhbmRleC5ydTsxNTQxMDc2OzM4MjUxNzc7bmVycy5ydTpndWFyYW50ZWU
__________________________________________
Пардон, посследняя ссылка в сообщении дана ошибочно. Имелось в виду это
http://www.hispana.ru/?page=item&itemID=138
Урсус я правильно понимаю что долларовые цены по вашему пойдут вверх, при падении цен на нефть и укреплении доллара к рублю?Не совсем верно вы меня поняли. Цена в долларах может и не расти, или расти, но в приличных рамках.
Я говорю про то, что возможно опять появлении долларовых цен на квартиры. И вот по таким ценам (в СКВ или УЕ) цена будет расти у рублях, за счет укрепления доллара к рублю. То есть, если я, на данном этапе, прикидываю стоимость своей квартиры(2500000 рублей), например, в 90000 долларов, по текущему курсу 27,57. И учитывая то, что к лету Минфин нам поставил прогноз мягкой девальвации до 33 рублей за доллар - моя цена в рублях будет изменяться, расти до конца года и первую половину следующего.
Так как моя цена будет в долларах, и пусть даже неизменной - к лету следующего года прогнозируемая цена будет уже в рублях 3 миллиона рублей.
Привязка цен на недвижимость к рублю была, пока нефть стоила больше 100 долларов за баррель (рубль был крепким, а рубль относительно доллара рос). Но как только доллар вернется к курсу на укрепление (а это мы уже наблюдаем последние две недели), люди цены опять в долларах начнут выставлять цены на недвижимость, и к спекулятивной и "справедливой" составляющей цены прибавится составляющая курса доллара.
Привязка цен на недвижимость к рублю была, пока нефть стоила больше 100 долларов за баррель (рубль был крепким, а рубль относительно доллара рос). Но как только доллар вернется к курсу на укрепление (а это мы уже наблюдаем последние две недели), люди цены опять в долларах начнут выставлять цены на недвижимость, и к спекулятивной и "справедливой" составляющей цены прибавится составляющая курса доллара.с одной стороны согласен, с другой... Люди получают рубли. Если не будет роста номинальных з/п со скоростью роста курса УЕ, то возможна и ситуация 1998г. когда цены в долларах навернулись тоже, ибо выставленное в баксах просто никто не брал. Сам тогда купил 1-ку, причем инвестор, который мне ее продал, вложил (суммарно) около 15 килобаксов, а я купил у него (весной 1999) за 7... Вот такая занимательная политэкономика
Если действительно к весне будет рецессия более 25% по физическому объему производства (т.е. опускание рубля не даст промышленности конкурентных преимуществ для экспорта), тогда РН может тупо замереть в том, что касается чистых покупок/продаж... imho...
AA
…мой пиар-менеджер, Карл Маркс.
Например, я говоря про то что там себестоимость ниже, опираюсь на данные сайтов ирн.ру и минэкономразвития и т.д., а вы?Например, я, говоря о себестоимости строительства в новосибе, опираюсь на данные, полученные напрямую или опосредованно от девелоперов. Говоря о ценах - лично обсчитываю корректно очищенные базы данных. О спросе, предложении, доле ипотечных сделок - я опираюсь на данные УФРС, новосибирскстата и результаты собственноручно очищенных и обсчитанных баз данных. Потому и «скачков напряжения» в статистике и прогнозах у меня нет, пока вы тут гадаете, как и у кого в каких месяца просело/выросло.
Засим передаю привет участникам олимпиады от продажных... нет, я бы даже сказал - продажно-ангажированно- коррумпированных «онолитегов».
p.s. Если бы не зверский оверквотинг, доставший пользователей, так бы и не узнал, какие страсти до сих пор творятся в этом топике..
Но как только доллар вернется к курсу на укрепление (а это мы уже наблюдаем последние две недели)Слабо верится в укрепление доллара
достаточно посмотреть на политику, проводимую ФРС США и на события, творящиеся в мире. Тем более слабо верится в рост доллара в долгосрочной перспективе.То что доллар вырос к рублю, лишь означает колебание в паре ЕВРО-доллар и некоторую девальвацию рубля к бивалютной корзине.
Ну а рубль может как вырасти к доллару (и другим валютам) так и упасть... т.к. политика, проводимая ЦБ РФ и правительства РФ не всегда ясна.
Ну а рубль может как вырасти к доллару (и другим валютам) так и упасть... т.к. политика, проводимая ЦБ РФ и правительства РФ не всегда ясна.Я лично верю в серьезное укрепление рынка серебра. Поэтому главную ставку делаю на него.
результаты собственноручно очищенных и обсчитанных баз данных
------------------------------------------------
можно вопрос ... а по какому принципу проводится очистка?
------------------------------------------------
можно вопрос ... а по какому принципу проводится очистка?
Говоря о ценах - лично обсчитываю корректно очищенные базы данных
пока вы тут гадаетеЕсли эти данные являются "военной тайной", можете хотябы указать на динамику цен реальных сделок, ну хотябы направление тренда?
Например, я, говоря о себестоимости строительства в новосибе, опираюсь на данные, полученные напрямую или опосредованно от девелоперов.
--------------------
Можете с легкостью отбрасывать из этих цифр около 30% минимум..
Опять же следует учитывать снижение стоимости строительных материалов..
Бухгалтерии строительных организаций отличаются своей закрытостью от лишних глаз. И реальную себестоимсоть может знать только собственник.. Иногда и он не знает..
У них еще до фига различных схем оптимизации ))), поэтому даже не все финансисты знают, за что конкретно была оплачена определенная сумма.. Т.е. они знают сколько, кому и за что(в платежке) отправлены деньги. Но то, что например, по этой схеме завышается себестоимость услуг и появляется "черное" бабло, знают не многие.. Да и не положено им знать..
Мог бы пояснить, но работы очень много и некогда даже структурировать всю имеющуюся информацию..
По московскому рынку разговаривал в феврале с товарищем - бывшим советником Е.Батуриной.. Скупо и на матах, он тоже подтвердил догадки о том, что себестоимость завышают в разы!
Если не верить человеку, который отвечал за почти 15 миллиардов баксов жены Лужкова, размещенных на рынке недвижимости не только в Москве, но и по регионам, то кому тогда верить? Словам самих застройщиков? ))))))
--------------------
Можете с легкостью отбрасывать из этих цифр около 30% минимум..
Опять же следует учитывать снижение стоимости строительных материалов..
Бухгалтерии строительных организаций отличаются своей закрытостью от лишних глаз. И реальную себестоимсоть может знать только собственник.. Иногда и он не знает..
У них еще до фига различных схем оптимизации ))), поэтому даже не все финансисты знают, за что конкретно была оплачена определенная сумма.. Т.е. они знают сколько, кому и за что(в платежке) отправлены деньги. Но то, что например, по этой схеме завышается себестоимость услуг и появляется "черное" бабло, знают не многие.. Да и не положено им знать..
Мог бы пояснить, но работы очень много и некогда даже структурировать всю имеющуюся информацию..
По московскому рынку разговаривал в феврале с товарищем - бывшим советником Е.Батуриной.. Скупо и на матах, он тоже подтвердил догадки о том, что себестоимость завышают в разы!
Если не верить человеку, который отвечал за почти 15 миллиардов баксов жены Лужкова, размещенных на рынке недвижимости не только в Москве, но и по регионам, то кому тогда верить? Словам самих застройщиков? ))))))
Согласен с вами. Имел возможность работы с базой одной крупной строительной новосибирской организацией. Ради интереса захотел посчитать себестоимость строительства. Через час плюнул на это дело, ибо внутренних циклов переработки несчесть, да и вопросы по некоторым нюансам задать было некому.
Вообщем сделал чего просили и отвалил. Хотя некоторые позиции по себестоимости сильно удивили (уж больно дешево выходило).
Вообщем сделал чего просили и отвалил. Хотя некоторые позиции по себестоимости сильно удивили (уж больно дешево выходило).
И тем не менее, как бы вам не хотелось, средняя себестоимость сейчас 30-40. Оптимизируй - не оптимизируй. Оптимизация сейчас позволяет снизить абсолютную цифру издержек - причем как правило ценой замедления темпов строительства. Если бы она была хотя бы 20, стройки бы массово не вставали... 20 разве что Дискус имеет, но там песня особая.
можете хотябы указать на динамику цен реальных сделок, ну хотябы направление тренда?Разница между ценами реальных сделок и ценами предложений публиковалась в начале года, по типам жилья. Динамику и тренд можно взять в бегущей строке одной из недавних «Квадратур» (кто-то выкладывал на ютуб). О том, что всё началось ещё в мае и тренд окончательно оформился (в то время, как "динамика" в цитируемых тут статьях, скачет как сумасшедшая белка) я уже даже здесь, кажется, писал.
Как и то, что смеющиеся над фразой Анисимова «сейчас лучшее время», смеются напрасно. Потому что для большинства потребителей «лучшее время» прошло навсегда и любое «сейчас» - лучше, чем «потом».
Кое-кто у нас сильно путается в мотивации потребителей, представляя их эдакими «инвесторами» и строя на этом предположении все свои спичи.
Я не хочу спорить с Вами, хотя бы потому, что в данный момент абсолютно не связан со строительством, но позволю себе высказать еще пару замечаний, т.к. со строительством все же был связан не так уж и давно, правда на не высоком уровне (2 небольших строительных фирмочки в управлении)
Есть и явные возможности снижения себестоимости - снижение стоимости материалов. Нельзя этот фактор недооценивать.
Сколько ни общался по работе с поставщиками стройматериалов - везде сплошные откаты.. И не малые!
Они сами предлагают. Вплоть до того, что приезжаешь разговаривать с директором конторы о закупках, как один из первых вопросов - Вы учредитель/директор или закупщик?
Т.е. практика так называемых "ребейдов" принята не только в маленьких новосибирских конторах, но и в таких крупных по российским меркам как, например, Лаверна..
Строительство изначально было погружено во взятки, откаты и т.д.
Ну и второй фактор, о котором я писал на Работе, низкая производительность.. По большинству строительных работ(из тех, с которыми я сталкивался) стоимость(и себестоимость) очень завышены. Завышены по нормативам еще бывшего СССР..
Раскладку мне некогда давать, да и прошло с момента, когда мы с шефом разбирались в Гранд-смете и в строительных нормативах, уже около 3,5 лет.
Есть и явные возможности снижения себестоимости - снижение стоимости материалов. Нельзя этот фактор недооценивать.
Сколько ни общался по работе с поставщиками стройматериалов - везде сплошные откаты.. И не малые!
Они сами предлагают. Вплоть до того, что приезжаешь разговаривать с директором конторы о закупках, как один из первых вопросов - Вы учредитель/директор или закупщик?
Т.е. практика так называемых "ребейдов" принята не только в маленьких новосибирских конторах, но и в таких крупных по российским меркам как, например, Лаверна..
Строительство изначально было погружено во взятки, откаты и т.д.
Ну и второй фактор, о котором я писал на Работе, низкая производительность.. По большинству строительных работ(из тех, с которыми я сталкивался) стоимость(и себестоимость) очень завышены. Завышены по нормативам еще бывшего СССР..
Раскладку мне некогда давать, да и прошло с момента, когда мы с шефом разбирались в Гранд-смете и в строительных нормативах, уже около 3,5 лет.
как бы вам не хотелось, средняя себестоимость сейчас 30-40
---------------
Если честно, то я надолго не загадываю в своей жизни вообще. А так как бабла на квартиру у меня нет и в ближайшие полгода-год не появится, то мое нахождение здесь - всего лишь сбор и анализ информации на будущее..
И себестоимость жилья как таковая меня не интересует. Но то, что снизить издержки можно и значительно - я абсолютно уверен. В скольких сферах не работал - везде находились варианты, как лежащие на поверхности, но не такие значительные, так и более серьезные, но реализуемые не быстро и не просто.
А строительство в смысле оптимизацции - непаханное поле.. Просто до последнего они предпочитали экстенсивный путь развития..
имхо
---------------
Если честно, то я надолго не загадываю в своей жизни вообще. А так как бабла на квартиру у меня нет и в ближайшие полгода-год не появится, то мое нахождение здесь - всего лишь сбор и анализ информации на будущее..
И себестоимость жилья как таковая меня не интересует. Но то, что снизить издержки можно и значительно - я абсолютно уверен. В скольких сферах не работал - везде находились варианты, как лежащие на поверхности, но не такие значительные, так и более серьезные, но реализуемые не быстро и не просто.
А строительство в смысле оптимизацции - непаханное поле.. Просто до последнего они предпочитали экстенсивный путь развития..
имхо
Angel_dust
veteran
от оно что
Реальная средневзвешенная себестоимость строительства жилья в области сегодня составляет порядка 26 тыс. рублей за метр. Сюда надо добавить порядка 15 % — стоимость кредитов. И порядка 15 % рентабельности для застройщиков. То есть получается порядка 38 тысяч за квадрат.как то странно посчитано, у меня получается 34
udawww
activist
ну они еще и свои процент туда заложили
На правах пятницы:
Да там просто специальная партия калькуляторов закуплена, со специальной прошивкой. Причём в мэрии у всех такие, версия прошивки зависит от занимаемой должности и суммы согласования. Она включает в себя диапазон добавочных процентов от 2% до 50%.
Да там просто специальная партия калькуляторов закуплена, со специальной прошивкой. Причём в мэрии у всех такие, версия прошивки зависит от занимаемой должности и суммы согласования. Она включает в себя диапазон добавочных процентов от 2% до 50%.
как то странно посчитано, у меня получается 34Типа дом строится один год, да?
Не знаю, как Анисимов считал себестоимость, но что-то мне подсказывает, что там не учитывались некоторые статьи
Еще раз - для мечтателей - меньше 35 мало кто реально имеет - там где типовые проекты (желательно панель), дешевая земля и есть доступные техусловия. То есть если считать только белые расходы - тады да - 25.
Еще раз - для мечтателей - меньше 35 мало кто реально имеетВсё верно. Но этот уровень цены не доступен 90% населения, и при отсутвии кредитных ресурсов просто убивает тех кто "жил одним днём", потому что образованных управленцев в области девелопмента нет. Это как с ценами на нефть и Правительством РФ, при уровне цены в $140 за баррель, появляются проекты мирового финансового центра, нанотехнологий и инновационной экономики (при сырьевом экспорте 80%). При уровне в $50 понадобилось срочное изменение конституции, "чтобы остаться в бизнесе", увы таких рычагов у наших горе строителей нет.
Фундаментально квардрат в Новосибирске на улице Выборой за (при курсе бакса 26 р за доллар) $1500 это дол....изм. И сейчас как раз призойдёт обратный процесс - импорт подорожает, а неторгумый сектор или вымрет или снизится долларовая цена.
Не очень понятно при чем тут упоминаемая вами себестоимость. Понятное дело, что в условиях запутанной баухгалтерии я вам себестоимость и 100 000 за квадрат сделаю.
В условиях кризиса - строителям придется пользоваться прошлыми жировыми запасами + снижать себестоимость,
а резервы снижения себестоимости в строительстве очень большие.
факт - московские власти отказались выкупать недвижимость за 80 000 квадрат, говорят об уровне выкупа в 40 000 за квадрат.
В условиях кризиса - строителям придется пользоваться прошлыми жировыми запасами + снижать себестоимость,
а резервы снижения себестоимости в строительстве очень большие.
факт - московские власти отказались выкупать недвижимость за 80 000 квадрат, говорят об уровне выкупа в 40 000 за квадрат.
margarita2007
experienced
или снизится долларовая цена
___________________________
а рублевая?
___________________________
а рублевая?
AA
…мой пиар-менеджер, Карл Маркс.
Вы задаёте неудобные вопросы.
kentilo
veteran
или снизится долларовая ценаБез разницы в какой валюте сейчас будет цена!!!
___________________________
а рублевая?
Она будет определяться только спросом(ЛИКВИДНЫМ!!!).ИМХО, разброс цен будет не определённым, и будет зависить от конкретной ситуации.Но тенденция к снижению цены очевидна,даже в рублях.Рынок недвижимости становится более спекулятивным, "целевых" покупателей всё меньше и меньше.На рынок наступают "медведи" ...
Отчего же неудобные...вполне даже.
Поскольку рубль является managed currency то его курс к доллару зависит от этих самых "манагеров" и обеспеченности рубля товарами, которые конкурентны и могут быть номинированы в долларах, как известно у нас это нефть, газ, сталь, лес...
Посему при нефти $50 - если рубль отпустят (я думаю что это неизбежно), вниз пойдут долларовые цены, если будут продолжать держать - рублёвые.
Ну а про то как себя будет чувствовать сектор услуг и недвижимости, при выросших ценах на торгуемый импорт тема другой дискуссии.
И куда делся Шарк?
Поскольку рубль является managed currency то его курс к доллару зависит от этих самых "манагеров" и обеспеченности рубля товарами, которые конкурентны и могут быть номинированы в долларах, как известно у нас это нефть, газ, сталь, лес...
Посему при нефти $50 - если рубль отпустят (я думаю что это неизбежно), вниз пойдут долларовые цены, если будут продолжать держать - рублёвые.
Ну а про то как себя будет чувствовать сектор услуг и недвижимости, при выросших ценах на торгуемый импорт тема другой дискуссии.
И куда делся Шарк?
Не очень понятно при чем тут упоминаемая вами себестоимость. Понятное дело, что в условиях запутанной баухгалтерии я вам себестоимость и 100 000 за квадрат сделаю.А причем тут фискальный учет? Я как раз говорю о реальной себестоимости. Далее:
1) Жировые отложения мало, кто имеет. К слову, что вы под этим понимаете?
2) Себестоимость существенно снизить нельзя.
Если у вас есть конкретные примеры тех, кто с отложениями, да еще и себестоимость снизил - велкам в студию. И про Москву не надо - давайте про наш город.
Или так поболтать?
И куда делся Шарк?Шарки был в бане из-за каких-то разборок в других форумах. Но вчера его разбанили...
2) Себестоимость существенно снизить нельзя.Слушайте, ну у меня прораб(дальний родственник) одной конторки новосибирской - он отгрохал себе коттеджик, дорогу до коттеджика и водопровод туда же , и все не за свои деньги.
И это не единичный случай.
Там себестоимость только за счет так сказать нецелевых расходований средств от мала до велика раза в два думаю снизить можно.
А так еще есть зп и себстоимость материалов понижается.
Еще откаты есть которые в условиях кризиса наверняка можно оптимизировать.
Ну это я так набросал вам немножко вариантов, думаю если сесть и подумать вариантов еще кучку придумать можно.
ТОП 5
1
2
3
4