я польщен, спасибо

Заключили предварительный договор купли-продажи с задатком 50 тыр, в день сделки покупатель отказался от покупки, АН вернуло нам задаток, сейчас нам названивает мадама - «представитель» покупателя, с угрозой судебного разбирательства, если не вернем задаток «похорошему».

Обсуждение не читал отвечу на первый пост.
Во первых. Предварительный договор должен содержать дату заключения основного договора.
Если эта дата уже наступила и ни одна из сторон официально, письменно не направила другой предложение заключить договор, он считается прекратившимся, как и все обязательства из него вытекающие, включая задаток. Но, учитвая, что агентство на вашей стороне, возможно в суде удастся ,в том числе с помощью показаний риелторов, доказать, что покупатель действительно отказался от сделки.
Во вторых. Очень много судебных прецедентов когда суды признают условие о задатке по предварительному договору к.п. ничтожным (незаконным) и его не применяют на том основании, что предварительный договор по своей сути не может порождать финансовых обязательств сторон. Он только закрепляет обязанность сторон заключить в будущем договор. Но суды смотрят на это по разному. Суды общей юрисдикции (в определенных кругах также известные как "колхозные суды) могут решить по разному.
Так что в вашем случае все будет зависеть от конкретных обстоятельств, условий договора, наличия приглашения продавца на сделку до прекращения срока предварительного договора и.т.д. Никакай предварительный договор не подлежит гос регистрации.

Предварительный договор составляет юрист в большинстве агентств, а не риэлтор. Т.е. все юристы в агентствах не правы? На самом деле хотелось бы посмотреть какую форму договора Вы предлагаете заключать.

Предварительный договор составляет юрист ...

... какой ВУЗ по специальности "Юриспруденция" окончил этот юрист и в каком году? (ц)

Заключили предварительный договор купли-продажи с задатком 50 тыр, в день сделки покупатель отказался от покупки, АН вернуло нам задаток, сейчас нам названивает мадама - «представитель» покупателя, с угрозой судебного разбирательства, если не вернем задаток «похорошему».

Обсуждение не читал отвечу на первый пост.
Во первых. Предварительный договор должен содержать дату заключения основного договора.
Если эта дата уже наступила и ни одна из сторон официально, письменно не направила другой предложение заключить договор, он считается прекратившимся, как и все обязательства из него вытекающие, включая задаток. Но, учитвая, что агентство на вашей стороне, возможно в суде удастся ,в том числе с помощью показаний риелторов, доказать, что покупатель действительно отказался от сделки.
Во вторых. Очень много судебных прецедентов когда суды признают условие о задатке по предварительному договору к.п. ничтожным (незаконным) и его не применяют на том основании, что предварительный договор по своей сути не может порождать финансовых обязательств сторон. Он только закрепляет обязанность сторон заключить в будущем договор. Но суды смотрят на это по разному. Суды общей юрисдикции (в определенных кругах также известные как "колхозные суды) могут решить по разному.
Так что в вашем случае все будет зависеть от конкретных обстоятельств, условий договора, наличия приглашения продавца на сделку до прекращения срока предварительного договора и.т.д. Никакай предварительный договор не подлежит гос регистрации.

Большое спасибо! Единственный внятный ответ!

Считаю, что при оформлении сделки по купле-продаже квартиры должен подписываться предварительный договор купли-продажи, в котором будут следующие положения (приведу основные по теме топика):

"1.Основной договор купли-продажи подлежит заключению не позднее ___ часов ________ 200 г ";
2. Продавец обязуется выселиться из недвижимости и обеспечить выселение из нее других жильцов до _____ 200 г.. В случае нарушения сроков выселения, Продавец обязуется уплатить покупателю штраф в размере __ рублей за каждый день просрочки.
3. (такая-то сумма) передается Продавцу при подписании настоящего договора в качестве АВАНСА за Недвижимость.
4. (такая-то сумма) предается при подписании основного договора купли-продажи Недвижимости.
5. Оставшаяся сумма передается после ________ (снятия с рег.учета, выселения из Недвижимости всех жильцов, подписания акта приема-передачи и т.д.).
6. Настоящий договор действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.
7. В случае невозможности исполнения настоящего договора по каким-либо причинам , а также в случае досрочного расторжения настоящего договора, аванс должен быть возвращен.
8. В случае неисполнения (отказе от исполнения) обязательств по совершению купли-продажи Недвижимости по вине какой-либо из сторон, виновная сторона обязана уплатить другой стороне НЕУСТОЙКУ в размере _________. Неустойка уплачивается в срок не позднее трех дней с момента истечения срока, указанного в п.1 или с момента заявления отказа от заключения договора. В случае, если виновной стороной является Покупатель, обязательство Покупателя уплатить неустойку и обязательство Продавца возвратить аванс прекращаются зачетом полностью или частично."

Не складно как-то. Надеюсь Вы не практикуете.

Какой этот юрист ? Я не про конкретного говорю , а в общем, Вы ж не думаете, что я сейчас начну выяснять во всех агентствах про их юристов. Или может Вы во всех сомневаетесь?

у вас предмет основного договора не определен, поэтому и предварительный с приведенным текстом не может считаться заключенным

у вас предмет основного договора не определен, поэтому и предварительный с приведенным текстом не может считаться заключенным

Ну вы странные
Я же пишу текст не всего договора, а только положения, которые относятся к теме топика. Основной акцент у меня сделан на штрафные санкции и уплату неустойки. Здесь ведь спор шел о понятиях задатка, аванса и о необходимости или же отсутствии необходимости возвращать автором топика 50 тысяч (у автора эта сумма названа задатком).
Вот я и предлагаю в предварительном договоре прописывать обязательства об уплате неустойки.
А отвечая на Ваше замечание, скажу, что "Понятное дело, что предмет договора должен быть определен обязательно." Я не юрист, но чтобы понимать, что предмет договора должен быть определен и не нужно быть юристом. Достаточно быть грамотным человеком.

У меня богатый опыт участия в данных судебных спорах, как на стороне Продавца, так и Покупателя. Можно сказать, что в среднем Покупатель совершенно беззащитен, по сравнению с Продавцом по следующим причинам. А агентства недвижимости естественно об этом умалчивают. Во-первых, как уже заметил один из участников форума, видимо юрист, предварительный договор прекращается по истечении его срока. То есть суд требует от Покупателя доказательств того, что он предлагал Продавцу заключить сделку, а тот отказался. Поэтому в идеальном случае должно быть заказное письмо с предложением заключить договор купли-продажи, отправленное до его окончания, что не всегда возможно. Использовать рилтеров в качестве свидетелей дело неблагодарное. Это очень частое нарушение. Во-вторых, даже не это главное. Я увидел много споров о задатке, авансе и т.д. На мой взгляд конечно передаваемая сумма однозначно не может быть задатком или даже авансом. Но дело не в этом. Есть нормы о толковании договора. Если по смыслу договора под задатком или авансом стороны понимают иной способ обеспечения предварительного договора, прямо не предусмотренный законом, то хоть как назови это. Можно задаток, можно аванс, главное чтобы судьба денежных средств четко была оговорена в договоре, в случае его нарушения. А как заметили несколько форумчан, это не всегда в договорах присутствует. Поэтому суды иногда отказывают. И в третьих, об отсутствии единообразной судебной практики. Если по районам это еще можно сказать, то кассационная и надзорная инстанция НСО придерживается того правила, что ответственность по предварительному договору императивно закреплена в виде понуждению к заключению основного договора. (суды общей юрисдикции) На мой взгляд это совершенно неправильное толкование, но что есть то есть. Поэтому угроза Покупателя скорее всего блеф. Для несправедливо обиженных Покупателей остается же только один способ отстоять свои права, (законный) подать иск о понуждению к заключению договора, и одновременно с ним наложить арест на квартиру Продавца. (Даже если вам уже квартира не нужна)Такое проходило в моей практике. Если Продавец уже в новой цепочке сделок, то он никуда не денется. Правда соотношение затрат времени и денег по сравнению с выгодой, только для самых принципиальных.

В моем случае Покупатель отказался от сделки в день сделки.
Выяснилась новая подробность, вчера узнала, оказывается муж (муж являлся собственником) не писал расписку в АН о получении задатка на руки, по факту задаток находится в агентстве.

Подытожу свои высказывания и высказывания других форумчан, а так же отвечу на последние уточнения. Во-первых, по новой подробности. То, что ваш муж не писал расписку в Агентстве недвижимости в получении задатка, ничего в вашей ситуации не меняет. Покупатель требует задаток с вас и это юридически правильно, потому что по предварительному договору две стороны Покупатель и Продавец. Покупатель передал эти деньги вам, (Продавцу) а не Агентству недвижимости, и правильно, что требует с вас. Агентство недвижимости отдало задаток вам, так как взяло его у вас на хранении. К вашим взаимоотношениям с Покупателем сейчас Агентство недвижимости никакого юридического отношения не имеет, поэтому написал ваш муж расписку или нет, значения так же не имеет.
Во-вторых, если Покупатель действительно обратится в суд, а это не блеф, то вы скорее всего проиграете судебный процесс, с вероятностью процентов 80. Причин две, предварительный договор прекращает свое действие, по истечении срока. До истечения этого срока вы должны были направить предложение Покупателю заключить основной договор. Для суда таким доказательством является направленное заказным письмом предложение заключить договор. Либо подойдет так же собственноручный отказ Покупателя от заключения договора. Как я понял, этого нет. Вторая причина возможного судебного проигрыша, судебная практика, часто склоняющаяся к тому, что положения о задатке в предварительном договоре недействительны. Здесь нужно доказать, что это не задаток, а иной способ обеспечения предварительного договора, не запрещенный законом. Если сможете, то здорово.

Спасибо за внесенный конструктив

подскажите пожалуйста.
у Нас следующая ситуация:
мы продавцы продали квартиру покупателям через ипотеку. в договоре указано следующее:
1.первоначальный взнос в размере "Х" рублей передан продавцу наличными за счет собственных средст покупателя.
2. оставшаяся сумма уплачиваеться покупателям за счет кредитных денежных средств после гос. регистрации права собственности покупателя на квартиру не позднее рабочего дня, следующего за датой получения заемщиками ( покупателями) кредита, предусмотренного кредитным договором, путем безналичного перечисления суммы на лицевой счет продавца.
далее проходит регистрация сделки и мы как продавцы все свои условия договора выполнили в полном объеме( передали квартиру). в свою очередь покупатели получают свидетельства о праве собственности но нарушают все сроки и условия с банком. в сою очередь банк не перечисляет деньги на счет. тем временем мы не зная о происходящем и уверены в том что покупатели получили свидетельство о собственности(что означает , что с нашей стороны все выполнено) с чистой совестью уезжаем в другой город и вностим задаток за приобретаемую уже нами квартиру. спустя месяц мы проверяем свой счет на который давно должны были быть перечислены деньги обнаруживаем, что денег нет. соотвественно мы нарушаем свои условия задатка и теряем деньги. Далее мы (продавцы) составляем соглашение о расторжении ипотечной сделки, т.к. не выполнены существенные условия договора. покупатели отказываються от соглашения. И требуют с нас вернуть им деньги которые они внесли первоначальный взнос, только в этом случае они вернут квартиру.
вопрос: обяжет ли суд нас(продавцов) возвращать им их первоначальный взнос в размере "Х" рублей, если по их вине мы потеряли и их первоначальный взнос и свои вложенные в другую квартиру деньги?

а в договоре санкции прописаны?
суд может вернуть стороны в исходную точку
а ваши претензии могут быть предъявлены отдельным иском и стать предметом самостоятельного разбора полетов
скорее вопрос для юридического подфдорума

Первоначальный взнос не равно задатку(да и по сумме неравнозначен, подозреваю). Вернуть обяжут.