Изменение цены после оформления задатка
8327
16
Имеет ли право продавец после получения задатка изменить (повысить) цену квартиры? Что в этом случае будет с покупателем и задатком, если новая запрашиваемая цена уже не по карману? Как лучше подстраховаться при составлении предварительного договора?
mainq
В предварительном договоре используйте термины: аванс и штрафная неустойка, вместо задаток. В соответствие с условиями предварительного договора вслучае изменения цены или отказа от сделки, продавец должен вам вернуть аванс и оговоренную штрафную неустойку.

Но на практике, если продавец передумает продавать квартиру, заставить его не в силах ни кто.

Штрафную неустойку придется отвоевывать в суде.

Здесь Вам поможет, договор который обычно заключают в АН с продавцом квартиры, согласно которому в случае отказа от совершения сделки продавец обязуется оплатить комиссионое вознаграждение АН. Этот договор обычно сдерживает продавца от такой возможности.
A. Ruslan
A. Ruslan, спасибо!
остался только такой вопрос - чем принципиально отличаются слова задаток и аванс? Почему второе предпочтительнее?
mainq
мне больше нравится слово задаток, а в соглашении о задатке нужно оговорить параметры сделки, то есть обязанность продавца продать такую-то квартиру по такой-то цене в срок не позднее такого-то дня.
в таком случае любое отсутупление от оговоренных параметров для продавца будет означать обязанность возврата суммы задатка в двойном размере
mainq
В суде гражданский кодекс в части возврата двойного размера задатка почему-то не котируется.

В случае Вашего отказа, аванс в отличии от задатка подлежит возврату, но покупатель вправе требовать штрафную неустойку
A. Ruslan
В суде гражданский кодекс в части возврата двойного размера задатка почему-то не котируется.
хм.. странно, а чем аргументируется ? если есть письменное соглашение, указана сумма, и задаток обозван задатком, какие могут быть основания ?
levi
Не помню точную формулеровку, но такова практика.
A. Ruslan
Не помню точную формулеровку, но такова практика.
я всегда считал, что наоборот, если есть сомнения, что сумма является задатком, то она автоматически становится авансом, поэтому если уж и писать что-либо в договоре, то слово "задаток" выглядит более универсальной гарантией для покупателя квартиры.

глянь тогда судебную практику и аргументацию,а то у меня сейчас база только по налоговым спорам..
A. Ruslan
Юридический нюанс.
Задаток может быть только по договору. А предварительный договор - этой некое письменное соглашение о заключении такого договора в будущем.
Был бы договор и по нему задаток - почти наверняка удалось бы вернуть в двойном размере в суде, а по пред.договору не очень получается.

Этим в частности пользовались некоторые новосибирские автосалоны заключая непонятно что с покупателями, у них взаимоотношения в итоге не подпадали даже действие закона о защите прав потребителей.
levi
Во GreenFrog правильно написал
A. Ruslan
Во GreenFrog правильно написал
ну да согласен,
"объехать" можно явным образом прописав в предварительный договор, что задаток возвращается продавцом в двойном размере.
тогда эта фраза будет расцениваться уже как добровольное принятие на себя обязательства продавцом, не зависимо от смысла ст.380 ГК.
levi
на самом деле, передача аванса (как и любой другой суммы) по предварительному договору тоже весьма сомнительна.

кстати, говоря, предварительный договор это все-таки ДОГОВОР, хоть и предварительный. но задаток можно передавать только по ОСНОВНОМУ договору, т.е. по договору купли-продажи квартиры, подлежащему регистрации в УФРС.
Maximych
задатком можно обеспечить ТОЛЬКО ДЕНЕЖНОЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВО
из предварительного договора денежного обязательства не возникает, договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным только с момента госрегистрации, поэтому этот квази-задаток - ничто иное, как неосновательное обогащение будущего продавца

однако, ничто не мешает обеспечить исполнение предварительного договора неустойкой в твердой сумме, равной двум квази-задаткам
mainq
В ГК РФ есть и статья соответствующая. номер правда не помню. если, продавец передумывает, он должен вернуть аванс в двойном размере...
A. Ruslan
В числе судебных актов по гражданским и уголовным делам, опубликованных в первом бюллетене Верховного Суда РФ в 2009 году, представлено Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 22.07.2008 № 53-В08-5. В нем судьи ВС одобрили ранее вынесенные решения судов нижестоящих инстанций, которыми с продавца квартиры, по вине которого не состоялась сделка, была взыскана сумма задатка в двойном размере.
A. Ruslan
Точно.
ВЫ верно меня поправили.
:улыб: