Раньше была такая методика определения "справедливой" цены на квартиру (для сравнения двух "одинаковых по планировки" квартир и определения, при обмене, кто кому доплачивал). а сейчас она актуальна? или что добавить/исправить?

N Характеристика жилого помещения Коэффициент
1. Дата постройки жилого дома:
до 01.01.1960 года 0,90
с 01.01.61 по 01.01.66 1,00
с 01.01.66 до 01.01.81 1,05
с 01.01.81 до 01.01.91 1,10
после 01.01.91 1,20
2. Этажность:
1-й этаж 0,95
2 - 4-й этаж 1,10
5-й этаж 1,00
свыше 5-го этажа 0,95
3. Материал стен:
кирпичные 1,10
панельные серии III-97 и III-90 1,05
прочие панельные и монолитные 1,00
каркасно-засыпные 0,90
4. Степень благоустройства:
без централизованного теплоснабжения 0,80
теплоснабжение от местных котельных 0,90
централизованное теплоснабжение 1,00
наличие полного благоустройства
(мусоропровод, лифт, электроплита) 1,05
5. Удаленность от центральной части города:
окраина города 0,90
более 1 км от станций метро 1,00
менее 1 км от станций метро 1,05
6. Факторы окружающей среды:
в зоне 1 км от парков и лесных массивов 1,05
в законченных строительством микрорайонах 1,00
в санитарных зонах промышленных предприятий 0,80
в 200 - метровой зоне полосы отвода
железной дороги 0,90
7. Планировка квартиры:
«хрущовка»: площадь кухни до 6,1 кв. м.;
площадь коридора до 5 кв. м.; 1,00
«типовая»: площадь кухни свыше 6,2 кв. м.;
площадь коридора свыше 5,1 кв. м.;
наличие лоджии или балкона; 1,25
«улучшенная»: 1,50

Зачем это нужно? У нас рынок. Сколько дают - такая и цена.
Да и в советские годы так было, даже ещё круче - как получится, так получится. Не так просто тогда было обменяться.

нужно...для размена большой на две поменьше
чтоб адекватно оценить стоимость площадей

Повторюсь, у нас рынок. И аргумент только один - сколько хотят или сколько дают, и хотят ли вообще.
А реальную цену прикинуть можно так, если квартира более менее много аналогов имеет: смотрим такие же квартиры в прайсах - реальная цена - та, которая самая дешёвая для таких квартир. По этой цене квартиры реально покупают. А которая самая дорогая - это недавно выставленные на продажу квартиры. Повисев несколько месяцев они перемещаются в сторону самых дешёвых и продаются.
Т.к. как определяет цену продавец? Смотрит подобные квартиры и ставит по максимуму. Видя что не берут, начинает снижать. Но и здесь бывают исключения - может попастья покупатель дающий цену выше рыночной. Только вот вопрос когда - через день или через годы.
А все эти коэффициенты естесственным и автоматическим образом включаются в рыночную цену. Люди и без бумаг видят и понимают все плюсы и минусы. Хотя конечно зависит и от того как подать - увести внимание от минусов и перевести на плюсы, хорошо их расписав.
А также нередко решающим фактором является субъективный. Одному газ обязателен, другому же обязательно его отсутствие, например. Плюс особенности конкретного района, которые могут перевешивать коэффициенты как в плюс, так и в минус.