Посоветуйте, как поступить
2751
24
Ситуация:
продаётся и покупается квартира
находимся в задатке (мы дали задаток), через месяц по договору должны заключить сделку для этого нам надо продать свою квартиру
АН (Жилфонд) нашло нам покупателя, но у него нет разрешения опеки (идут на улучшение), оно будет готово через 20 дней. АН предлагает заключить договор задатка, а в случае если покупатель до 21-го числа не купит нашу квартиру, то АН обязуется само купить у нас нашу квартиру до такого-то срока. А ещё они хотят взять у нас правоустанавливающие документы, якобы для гарантии сделки.
Просветите плиз по след. моментам:
1. Стоит ли вообще вестись на отдачу документов в АН, почему им не достаточно договора задатка?
2. Какова практика получения разрешения опеки, это реально делается 20 дней?
3. Фраза в предварительном договоре "тогда АН обязуется приобрести такую-то квартиру за такие-то деньги в такие-то сроки" реально к чему-то обяжет АН, или это всё пыль в глаза? Были-ли случаи покупки жилфондом не купленных квартир?

P.S. продаваемая квартира на вторичке, цена средняя по объявлениям на НГС
Ваши мысли по данной ситуции? Где и главное КАК стоит подстраховаться?
Спасибо!
Walkmen
1. Стоит ли вообще вестись на отдачу документов в АН, почему им не достаточно договора задатка?
2. Какова практика получения разрешения опеки, это реально делается 20 дней?
3. Фраза в предварительном договоре "тогда АН обязуется приобрести такую-то квартиру за такие-то деньги в такие-то сроки" реально к чему-то обяжет АН, или это всё пыль в глаза? Были-ли случаи покупки жилфондом не купленных квартир?
1. А черт его знает... Особо ничем не рискуете. Только если передавать доки - строго под опись, протокол, отпечатки пальцев (с)
2. Да, если ваши покупатели тоже заинтересованы в покупке - все реально. Знакомые делали в декабре (тоже менялись, правда без улучшения, просто на другой район) - уложились за 20 дней, правда рабочих (в календарных получилось 25)
3. Один их случай знаю лично, ибо сделка сейчас в процессе - однешку у метро (адрес не раскрываю - сделка еще не кончилась, через месяц, как все кончится, могу и сказать).
Dvarv
1. Особо ничем не рискуете. Только если передавать доки - строго под опись, протокол, отпечатки пальцев (с)
ничем, кроме документов. сорвется сделка, появится другой покупатель, не от этого АН - возможно, придется понервничать, чтоб документы назад выцарапать. то ключ от сейфа потеряют, то директор в отпуск уйдет, то пожар/потоп/переезд...
ИМХО, не стоит свои документы отдавать кому бы то ни было без веских оснований. (хотя я бы никакие основания вескими не посчитала. предварительного договора в качестве подтверждения готовности осуществить сделку вполне достаточно).
elvalia
Ну про покупателя - это согласен. Но риск примерно сопоставим с тем, что другого покупателя не будет, а вот с покупателем от ЖФ - пролетите.
Тут сложно советовать, хотя я б тоже доков не отдавал - ибо сие уже крайний вариант.
Walkmen
АН предлагает заключить договор задатка, а в случае если покупатель до 21-го числа не купит нашу квартиру, то АН обязуется само купить у нас нашу квартиру до такого-то срока. А ещё они хотят взять у нас правоустанавливающие документы, якобы для гарантии сделки.
Просветите плиз по след. моментам:
1. Стоит ли вообще вестись на отдачу документов в АН, почему им не достаточно договора задатка?
...
3. Фраза в предварительном договоре "тогда АН обязуется приобрести такую-то квартиру за такие-то деньги в такие-то сроки" реально к чему-то обяжет АН, или это всё пыль в глаза?
Ваши мысли по данной ситуции? Где и главное КАК стоит подстраховаться?
Спасибо!
Документы НЕ отдавать. Почитайте форум, тут периодически есть топики как люди отдавали доки на хранение, или заключали эксклюзив и как потом буквально выцарапывали из АН эти доки, сколько времени, сил и нервов это заняло.
Или попросите у АН взамен доков полную стоимость своей квартиры, тоже в "качестве гарантии сделки", а когда вы сделку совершите Вы эти деньги вернете АН. И тоже под опись и прОтокол.
Эксклюзив и доки в АН ограничивают ваши возможности свободно распоряжаться своим имуществом. А принудить АН к сделке Вы не сможете, нет такого закона.
Walkmen
по поводу документов, вы очень сильно удивитесь, когда при сдачи договора купли-продажи в УФРС, вам тут же отдадут ваши правоустанавливающие документы и свидетельство о гос. регистрации без каких либо отметок, а технические документы отдадут покупателю, а на регистрацию возмут лишь квитанции и выписку из домовой книги. Так поступают в отделении на Державина. В ленинском районе свидетельство и правоустанавливющие заберут, но после регистрации отдадут опять же без каких либо отметок о прекращении права. Какой из этого вывод-единственным доказательством права собственности является запись в ЕГРП, остальное бумага, которая даже на сделку не нужна. Риелтеры тупят, забирая эти бумажки, и давая рекламу за свои деньги, думая что если доки у них, то продавец никуда не денется, впрочем собственники тупят еще больше придавая вес ничего не значащему свидетельсту о гос. регистрации. Да я любому продам документы на свою квартиру, лищь бы заплатил, потому что без меня НИЧЕГО он не сделает с моей квартирой.
zm
+1.
Но только в том случае, если право зарегистрировано.
Но если документы отдавать, то не забыть сделать ксерокопии - будет что показать покупателю. И выписку из ЕГРП можно взять при необходимости.
atarin
так оно теперь зарегино сплош и рядом
zm
Не знаю, как на счет технических документов из БТИ, но вот дубликат свидетельства о праве собственности получить - не такая уж большая проблема. приходите в Юстицию, говорите, мол потерял (украли, утопил, собака порвал, моль съела.. ), заявление-пошлина, и всего делов..
zm
так оно теперь зарегино сплош и рядом
Не факт. Достаточно много квартир без свидетельств "юстиции".
AndroNSK

Документы НЕ отдавать. Почитайте форум, тут периодически есть топики как люди отдавали доки на хранение, или заключали эксклюзив и как потом буквально выцарапывали из АН эти доки, сколько времени, сил и нервов это заняло.
Или попросите у АН взамен доков полную стоимость своей квартиры, тоже в "качестве гарантии сделки", а когда вы сделку совершите Вы эти деньги вернете АН. И тоже под опись и прОтокол.
Эксклюзив и доки в АН ограничивают ваши возможности свободно распоряжаться своим имуществом. А принудить АН к сделке Вы не сможете, нет такого закона.
Позвольте, насколько я понимаю, здесь речь идет о задатке на продаваемую квартиру :а\?: ТС уже дал задаток на будущую квартиру, (надеюсь там документы не на руках продавца :). Теперь ему уже дают задаток. Как покупатель ТС будет спокоен, если ему "заяснят", что: доки не важны, что продавец еще пару-тройку предварительных договоров не заключит, да еще в опеку надо "сдаваться"? Процедура задатков и все ей сопутствующее как раз и нужны для лучшего достижения результатов без излишней нервотрепки. Важнее вопросы: как согласуются сроки и др. условия. по продажи/покупке квартир?
АН готово выкупить у Вас квартиру? Где и как это будет фиксироваться?
P.S. Даже если у Вас покупатель с "наличкой", то как Вы его будете принуждать к сделке, если передумает?:хммм:
ясена
Позвольте, насколько я понимаю, здесь речь идет о задатке на продаваемую квартиру :а\?: ТС уже дал задаток на будущую квартиру, (надеюсь там документы не на руках продавца :). Теперь ему уже дают задаток. Как покупатель ТС будет спокоен, если ему "заяснят", что: доки не важны, что продавец еще пару-тройку предварительных договоров не заключит, да еще в опеку надо "сдаваться"? Процедура задатков и все ей сопутствующее как раз и нужны для лучшего достижения результатов без излишней нервотрепки. Важнее вопросы: как согласуются сроки и др. условия. по продажи/покупке квартир?
АН готово выкупить у Вас квартиру? Где и как это будет фиксироваться?
P.S. Даже если у Вас покупатель с "наличкой", то как Вы его будете принуждать к сделке, если передумает?:хммм:
Так о том и речь, что задаток(как говорят чаще всего в разговорах агенты, а по документам аванс) НЕ является гарантом совершения сделки. А принудить к совершению сделки на основе предварительного договора нельзя.
Т.е. если у покупателей со стороны ЖФ не срастается с опекой в намеченные сроки или они передумают покупать квартиру у ТС по любой причине(нашли более хороший/дешевый вариант), то заставить их (покупателей или АН) выкупить квартиру невозможно. Задаток(аванс) ТС внес, а выкупить квартиру не сможет - остался без квартиры которую хотел купить и без задатка который заплатил. Это худший сценарий, но возможный.
Как ЖФ хранит и передает задатки(аванс) - смотрите соседний топик. Другие АН скорее всего делают также.
AndroNSK
А принудить к совершению сделки на основе предварительного договора нельзя.
Статья 429. Предварительный договор
...
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса...

Статья 445. Заключение договора в обязательном порядке
....
4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
ясена
Не факт. Достаточно много квартир без свидетельств "юстиции".
Согласен, вот только их и не собираются продавать в ближайшее время, поэтому и не регистриуют в уфрс.
zm
АН предложило заключить вот такой предварительный договор, кто разбирается, подскажите какие косяки в нём есть?
Walkmen
Мне не нравятся пункты 5 и 13. Особенно 5.
Собственник не может снять с учета третьих лиц без их согласия. (Детей в расчет не берем).

Конечно, еще можно долго докапываться. Например, в предложении перед пунктом 1 слово "заключить" неуместно. Ведь договор считается заключенным с момента госрегистрации...
atarin
п.5 тут проблем нет, все заинтересованы в продаже все выпишутся

п.13 Это нужно АН, т.к. составляется трёхсторонний договор, в котором АН обязуется в случае отказа покупателя покупает нашу квартиру

меня честно говоря волнует п.9 зачем возвращать аванс а потом ждать неустойки в том же размере почем нельзя сразу оставить аванс у себя в качестве неустойки?
atarin
Спасибо - очень интересно и полезно.

А не могли бы вы чуть подробнее осветить этот вопрос?
Walkmen
5,13 всё нормально.
вот мне интересно неужели ТС пытается найти юристов грамотней чем юрист составивший договор в АН Жилфонд, Афина Паллада, Центральное, ведь договор составлен не АН РогаиКапыта, студентом юрфака, и уж наверняка там всё правильно и согласно ГК и ЖК.
----
сейчас набежит куча умников и будут заяснять чем аванс отличается от задатка.
---
договор супер, всё лаконично и понятно.
если заключаете предварительный договор в АН, оставлять документы в агентстве - правило. Для вас - некий жест доброй воли, невыполнение его, лично у меня вызвало подозрение не аферист ли ТС.
---------
KUZEN
вообще поражаюсь одному факту:
некоторые здесь участвующие являются риэлторами, юристами. нЕужели не чем заняться кроме как по клаве стучать здесь на форуме? неужели план сделали???
и вообще пусть ТС шурует в АН или юридическую фирму и получает квалифицированную, ОПЛАЧИВАЕМУЮ консультацию.
---
базар не иначе!
KUZEN
базар не иначе!
Не любо - не слушай. (Народная мудрость)
AndroNSK

Т.е. если у покупателей со стороны ЖФ не срастается с опекой в намеченные сроки или они передумают покупать квартиру у ТС по любой причине(нашли более хороший/дешевый вариант), то заставить их (покупателей или АН) выкупить квартиру невозможно. Задаток(аванс) ТС внес, а выкупить квартиру не сможет - остался без квартиры которую хотел купить и без задатка который заплатил. Это худший сценарий, но возможный.
1). Даже если с опекой будет задержка дня-два, то в большинстве случаев это не большая беда - перенесут сроки.
2).Важнее другое - насколько понимаю покупателя на 1-ю квартиру нет ? И если его не будет, то будет ли это условием "форс-мажора" применительно к этому договору?
3). В договоре "задатка", что подписал ТС на покупаемую квартиру разве нет условия одновременности продажи своей, и потому расторжения договора без "штрафников"?
4). п.13 выложенного договора разрешает "поменять" покупателя на квартиру ТС, но ни слова о том, что АН что-то выкупает. Может есть дополнительно какие-то соглашения? :umnik:
Walkmen
я упоминал выше, что п.13 нужен нам, поскольку c АН составляется трёхсторонний договор (продавец-покупатель-агентство), в котором АН обязуется в случае отказа покупателя купить нашу квартиру в такие-то сроки за такие-то деньги.
Walkmen
Я б на месте ЖФ, после этого топика, просто бы расторг с вами все взаимоотношения или завел бы топик-заключили договор на продажу-покупку квартиры с Ивановым Иваном Ивановичем, проживающего по адресу..., как считаете, у него деньги есть и где он их хранит? Надеюсь вы поняли о чем я.
Walkmen
а что если купит? ну в общем, за слова свои возьмет и ответит?
сколько вы знаете случаев, когда агентство покупало квартиры по договорам? хотелось бы взглянуть на того счатсливого клиента