Посоветуйте, как поступить
2759
24
Ситуация:
продаётся и покупается квартира
находимся в задатке (мы дали задаток), через месяц по договору должны заключить сделку для этого нам надо продать свою квартиру
АН (Жилфонд) нашло нам покупателя, но у него нет разрешения опеки (идут на улучшение), оно будет готово через 20 дней. АН предлагает заключить договор задатка, а в случае если покупатель до 21-го числа не купит нашу квартиру, то АН обязуется само купить у нас нашу квартиру до такого-то срока. А ещё они хотят взять у нас правоустанавливающие документы, якобы для гарантии сделки.
Просветите плиз по след. моментам:
1. Стоит ли вообще вестись на отдачу документов в АН, почему им не достаточно договора задатка?
2. Какова практика получения разрешения опеки, это реально делается 20 дней?
3. Фраза в предварительном договоре "тогда АН обязуется приобрести такую-то квартиру за такие-то деньги в такие-то сроки" реально к чему-то обяжет АН, или это всё пыль в глаза? Были-ли случаи покупки жилфондом не купленных квартир?
P.S. продаваемая квартира на вторичке, цена средняя по объявлениям на НГС
Ваши мысли по данной ситуции? Где и главное КАК стоит подстраховаться?
Спасибо!
продаётся и покупается квартира
находимся в задатке (мы дали задаток), через месяц по договору должны заключить сделку для этого нам надо продать свою квартиру
АН (Жилфонд) нашло нам покупателя, но у него нет разрешения опеки (идут на улучшение), оно будет готово через 20 дней. АН предлагает заключить договор задатка, а в случае если покупатель до 21-го числа не купит нашу квартиру, то АН обязуется само купить у нас нашу квартиру до такого-то срока. А ещё они хотят взять у нас правоустанавливающие документы, якобы для гарантии сделки.
Просветите плиз по след. моментам:
1. Стоит ли вообще вестись на отдачу документов в АН, почему им не достаточно договора задатка?
2. Какова практика получения разрешения опеки, это реально делается 20 дней?
3. Фраза в предварительном договоре "тогда АН обязуется приобрести такую-то квартиру за такие-то деньги в такие-то сроки" реально к чему-то обяжет АН, или это всё пыль в глаза? Были-ли случаи покупки жилфондом не купленных квартир?
P.S. продаваемая квартира на вторичке, цена средняя по объявлениям на НГС
Ваши мысли по данной ситуции? Где и главное КАК стоит подстраховаться?
Спасибо!
1. Стоит ли вообще вестись на отдачу документов в АН, почему им не достаточно договора задатка?1. А черт его знает... Особо ничем не рискуете. Только если передавать доки - строго под опись, протокол, отпечатки пальцев (с)
2. Какова практика получения разрешения опеки, это реально делается 20 дней?
3. Фраза в предварительном договоре "тогда АН обязуется приобрести такую-то квартиру за такие-то деньги в такие-то сроки" реально к чему-то обяжет АН, или это всё пыль в глаза? Были-ли случаи покупки жилфондом не купленных квартир?
2. Да, если ваши покупатели тоже заинтересованы в покупке - все реально. Знакомые делали в декабре (тоже менялись, правда без улучшения, просто на другой район) - уложились за 20 дней, правда рабочих (в календарных получилось 25)
3. Один их случай знаю лично, ибо сделка сейчас в процессе - однешку у метро (адрес не раскрываю - сделка еще не кончилась, через месяц, как все кончится, могу и сказать).
1. Особо ничем не рискуете. Только если передавать доки - строго под опись, протокол, отпечатки пальцев (с)ничем, кроме документов. сорвется сделка, появится другой покупатель, не от этого АН - возможно, придется понервничать, чтоб документы назад выцарапать. то ключ от сейфа потеряют, то директор в отпуск уйдет, то пожар/потоп/переезд...
ИМХО, не стоит свои документы отдавать кому бы то ни было без веских оснований. (хотя я бы никакие основания вескими не посчитала. предварительного договора в качестве подтверждения готовности осуществить сделку вполне достаточно).
Ну про покупателя - это согласен. Но риск примерно сопоставим с тем, что другого покупателя не будет, а вот с покупателем от ЖФ - пролетите.
Тут сложно советовать, хотя я б тоже доков не отдавал - ибо сие уже крайний вариант.
Тут сложно советовать, хотя я б тоже доков не отдавал - ибо сие уже крайний вариант.
АН предлагает заключить договор задатка, а в случае если покупатель до 21-го числа не купит нашу квартиру, то АН обязуется само купить у нас нашу квартиру до такого-то срока. А ещё они хотят взять у нас правоустанавливающие документы, якобы для гарантии сделки.Документы НЕ отдавать. Почитайте форум, тут периодически есть топики как люди отдавали доки на хранение, или заключали эксклюзив и как потом буквально выцарапывали из АН эти доки, сколько времени, сил и нервов это заняло.
Просветите плиз по след. моментам:
1. Стоит ли вообще вестись на отдачу документов в АН, почему им не достаточно договора задатка?
...
3. Фраза в предварительном договоре "тогда АН обязуется приобрести такую-то квартиру за такие-то деньги в такие-то сроки" реально к чему-то обяжет АН, или это всё пыль в глаза?
Ваши мысли по данной ситуции? Где и главное КАК стоит подстраховаться?
Спасибо!
Или попросите у АН взамен доков полную стоимость своей квартиры, тоже в "качестве гарантии сделки", а когда вы сделку совершите Вы эти деньги вернете АН. И тоже под опись и прОтокол.
Эксклюзив и доки в АН ограничивают ваши возможности свободно распоряжаться своим имуществом. А принудить АН к сделке Вы не сможете, нет такого закона.
по поводу документов, вы очень сильно удивитесь, когда при сдачи договора купли-продажи в УФРС, вам тут же отдадут ваши правоустанавливающие документы и свидетельство о гос. регистрации без каких либо отметок, а технические документы отдадут покупателю, а на регистрацию возмут лишь квитанции и выписку из домовой книги. Так поступают в отделении на Державина. В ленинском районе свидетельство и правоустанавливющие заберут, но после регистрации отдадут опять же без каких либо отметок о прекращении права. Какой из этого вывод-единственным доказательством права собственности является запись в ЕГРП, остальное бумага, которая даже на сделку не нужна. Риелтеры тупят, забирая эти бумажки, и давая рекламу за свои деньги, думая что если доки у них, то продавец никуда не денется, впрочем собственники тупят еще больше придавая вес ничего не значащему свидетельсту о гос. регистрации. Да я любому продам документы на свою квартиру, лищь бы заплатил, потому что без меня НИЧЕГО он не сделает с моей квартирой.
+1.
Но только в том случае, если право зарегистрировано.
Но если документы отдавать, то не забыть сделать ксерокопии - будет что показать покупателю. И выписку из ЕГРП можно взять при необходимости.
Но только в том случае, если право зарегистрировано.
Но если документы отдавать, то не забыть сделать ксерокопии - будет что показать покупателю. И выписку из ЕГРП можно взять при необходимости.
Сейчас читают
Куда идти учиться после школы? Оставаться в 9 или идти до 11?
270117
227
Перерегистрация авто
87265
21
Курилка человеческая
52781
956
так оно теперь зарегино сплош и рядом
Не знаю, как на счет технических документов из БТИ, но вот дубликат свидетельства о праве собственности получить - не такая уж большая проблема. приходите в Юстицию, говорите, мол потерял (украли, утопил, собака порвал, моль съела.. ), заявление-пошлина, и всего делов..
так оно теперь зарегино сплош и рядомНе факт. Достаточно много квартир без свидетельств "юстиции".
Документы НЕ отдавать. Почитайте форум, тут периодически есть топики как люди отдавали доки на хранение, или заключали эксклюзив и как потом буквально выцарапывали из АН эти доки, сколько времени, сил и нервов это заняло.
Или попросите у АН взамен доков полную стоимость своей квартиры, тоже в "качестве гарантии сделки", а когда вы сделку совершите Вы эти деньги вернете АН. И тоже под опись и прОтокол.
Эксклюзив и доки в АН ограничивают ваши возможности свободно распоряжаться своим имуществом. А принудить АН к сделке Вы не сможете, нет такого закона.
Позвольте, насколько я понимаю, здесь речь идет о задатке на продаваемую квартиру
ТС уже дал задаток на будущую квартиру, (надеюсь там документы не на руках продавца :). Теперь ему уже дают задаток. Как покупатель ТС будет спокоен, если ему "заяснят", что: доки не важны, что продавец еще пару-тройку предварительных договоров не заключит, да еще в опеку надо "сдаваться"? Процедура задатков и все ей сопутствующее как раз и нужны для лучшего достижения результатов без излишней нервотрепки. Важнее вопросы: как согласуются сроки и др. условия. по продажи/покупке квартир?АН готово выкупить у Вас квартиру? Где и как это будет фиксироваться?
P.S. Даже если у Вас покупатель с "наличкой", то как Вы его будете принуждать к сделке, если передумает?
Позвольте, насколько я понимаю, здесь речь идет о задатке на продаваемую квартируТак о том и речь, что задаток(как говорят чаще всего в разговорах агенты, а по документам аванс) НЕ является гарантом совершения сделки. А принудить к совершению сделки на основе предварительного договора нельзя.
АН готово выкупить у Вас квартиру? Где и как это будет фиксироваться?
P.S. Даже если у Вас покупатель с "наличкой", то как Вы его будете принуждать к сделке, если передумает?
Т.е. если у покупателей со стороны ЖФ не срастается с опекой в намеченные сроки или они передумают покупать квартиру у ТС по любой причине(нашли более хороший/дешевый вариант), то заставить их (покупателей или АН) выкупить квартиру невозможно. Задаток(аванс) ТС внес, а выкупить квартиру не сможет - остался без квартиры которую хотел купить и без задатка который заплатил. Это худший сценарий, но возможный.
Как ЖФ хранит и передает задатки(аванс) - смотрите соседний топик. Другие АН скорее всего делают также.
А принудить к совершению сделки на основе предварительного договора нельзя.Статья 429. Предварительный договор
...
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса...
Статья 445. Заключение договора в обязательном порядке
....
4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Не факт. Достаточно много квартир без свидетельств "юстиции".Согласен, вот только их и не собираются продавать в ближайшее время, поэтому и не регистриуют в уфрс.
АН предложило заключить вот такой предварительный договор, кто разбирается, подскажите какие косяки в нём есть?
Мне не нравятся пункты 5 и 13. Особенно 5.
Собственник не может снять с учета третьих лиц без их согласия. (Детей в расчет не берем).
Конечно, еще можно долго докапываться. Например, в предложении перед пунктом 1 слово "заключить" неуместно. Ведь договор считается заключенным с момента госрегистрации...
Собственник не может снять с учета третьих лиц без их согласия. (Детей в расчет не берем).
Конечно, еще можно долго докапываться. Например, в предложении перед пунктом 1 слово "заключить" неуместно. Ведь договор считается заключенным с момента госрегистрации...
п.5 тут проблем нет, все заинтересованы в продаже все выпишутся
п.13 Это нужно АН, т.к. составляется трёхсторонний договор, в котором АН обязуется в случае отказа покупателя покупает нашу квартиру
меня честно говоря волнует п.9 зачем возвращать аванс а потом ждать неустойки в том же размере почем нельзя сразу оставить аванс у себя в качестве неустойки?
п.13 Это нужно АН, т.к. составляется трёхсторонний договор, в котором АН обязуется в случае отказа покупателя покупает нашу квартиру
меня честно говоря волнует п.9 зачем возвращать аванс а потом ждать неустойки в том же размере почем нельзя сразу оставить аванс у себя в качестве неустойки?
TurneRemos
junior
Спасибо - очень интересно и полезно.
А не могли бы вы чуть подробнее осветить этот вопрос?
А не могли бы вы чуть подробнее осветить этот вопрос?
5,13 всё нормально.
вот мне интересно неужели ТС пытается найти юристов грамотней чем юрист составивший договор в АН Жилфонд, Афина Паллада, Центральное, ведь договор составлен не АН РогаиКапыта, студентом юрфака, и уж наверняка там всё правильно и согласно ГК и ЖК.
----
сейчас набежит куча умников и будут заяснять чем аванс отличается от задатка.
---
договор супер, всё лаконично и понятно.
если заключаете предварительный договор в АН, оставлять документы в агентстве - правило. Для вас - некий жест доброй воли, невыполнение его, лично у меня вызвало подозрение не аферист ли ТС.
---------
вот мне интересно неужели ТС пытается найти юристов грамотней чем юрист составивший договор в АН Жилфонд, Афина Паллада, Центральное, ведь договор составлен не АН РогаиКапыта, студентом юрфака, и уж наверняка там всё правильно и согласно ГК и ЖК.
----
сейчас набежит куча умников и будут заяснять чем аванс отличается от задатка.
---
договор супер, всё лаконично и понятно.
если заключаете предварительный договор в АН, оставлять документы в агентстве - правило. Для вас - некий жест доброй воли, невыполнение его, лично у меня вызвало подозрение не аферист ли ТС.
---------
вообще поражаюсь одному факту:
некоторые здесь участвующие являются риэлторами, юристами. нЕужели не чем заняться кроме как по клаве стучать здесь на форуме? неужели план сделали???
и вообще пусть ТС шурует в АН или юридическую фирму и получает квалифицированную, ОПЛАЧИВАЕМУЮ консультацию.
---
базар не иначе!
некоторые здесь участвующие являются риэлторами, юристами. нЕужели не чем заняться кроме как по клаве стучать здесь на форуме? неужели план сделали???
и вообще пусть ТС шурует в АН или юридическую фирму и получает квалифицированную, ОПЛАЧИВАЕМУЮ консультацию.
---
базар не иначе!
базар не иначе!Не любо - не слушай. (Народная мудрость)
Т.е. если у покупателей со стороны ЖФ не срастается с опекой в намеченные сроки или они передумают покупать квартиру у ТС по любой причине(нашли более хороший/дешевый вариант), то заставить их (покупателей или АН) выкупить квартиру невозможно. Задаток(аванс) ТС внес, а выкупить квартиру не сможет - остался без квартиры которую хотел купить и без задатка который заплатил. Это худший сценарий, но возможный.
1). Даже если с опекой будет задержка дня-два, то в большинстве случаев это не большая беда - перенесут сроки.
2).Важнее другое - насколько понимаю покупателя на 1-ю квартиру нет ? И если его не будет, то будет ли это условием "форс-мажора" применительно к этому договору?
3). В договоре "задатка", что подписал ТС на покупаемую квартиру разве нет условия одновременности продажи своей, и потому расторжения договора без "штрафников"?
4). п.13 выложенного договора разрешает "поменять" покупателя на квартиру ТС, но ни слова о том, что АН что-то выкупает. Может есть дополнительно какие-то соглашения?
я упоминал выше, что п.13 нужен нам, поскольку c АН составляется трёхсторонний договор (продавец-покупатель-агентство), в котором АН обязуется в случае отказа покупателя купить нашу квартиру в такие-то сроки за такие-то деньги.
Я б на месте ЖФ, после этого топика, просто бы расторг с вами все взаимоотношения или завел бы топик-заключили договор на продажу-покупку квартиры с Ивановым Иваном Ивановичем, проживающего по адресу..., как считаете, у него деньги есть и где он их хранит? Надеюсь вы поняли о чем я.
а что если купит? ну в общем, за слова свои возьмет и ответит?
сколько вы знаете случаев, когда агентство покупало квартиры по договорам? хотелось бы взглянуть на того счатсливого клиента
сколько вы знаете случаев, когда агентство покупало квартиры по договорам? хотелось бы взглянуть на того счатсливого клиента
ТОП 5
1
2
3
4