Форумы
Александр__2
experienced
Доброго дня всем!
Есть свои представления о безопасном расчет за недвижимость (здесь интересует момент передачи денег от покупателя продавцу, когда , где) хочу послушать риелторов в первую очередь, а также юристов и всех кто в теме данного вопроса.
Например, деньги передают продавцу перед походом в юстицию (в машине или в АН).
В помещении юстиции, в частности в момент или после подписания договора купли-продажи. Деньги можно хранить в АН, в сейфе, можно держать при себе до передачи продавцу.
Что можете предложить ВЫ?
Есть свои представления о безопасном расчет за недвижимость (здесь интересует момент передачи денег от покупателя продавцу, когда , где) хочу послушать риелторов в первую очередь, а также юристов и всех кто в теме данного вопроса.
Например, деньги передают продавцу перед походом в юстицию (в машине или в АН).
В помещении юстиции, в частности в момент или после подписания договора купли-продажи. Деньги можно хранить в АН, в сейфе, можно держать при себе до передачи продавцу.
Что можете предложить ВЫ?
mobazin
veteran
Самый безопасный способ - безНал после подписания ДКП и сдачи в юстицию с соответствующими записями в договоре.
WTG
activist
Здравствуйте. А зачем Вам, уважаемый, мнение риэлтеров и АН, если Вы ярый противник их деятельности, судя по Вашим следам на форуме? сначала вроде как хаете их, и тут-же совета у них просите..... 
Самый безопасный способ - безНал после подписания ДКП и сдачи в юстицию с соответствующими записями в договоре.Нужно только потом не забыть донести документ, подтверждающий факт полного расчета. Иначе при регистрации перехода права будет зарегистрировано обременение - залог.
Залог в пользу продавца возникнет если в договоре купли-продажи имеется фраза о расчете с продавцом после подписания договора, а так нет 
A. Ruslan
guru
Деньги продавец получает после перехода права собственности на покупателя (через аккредитив, ячейку в банке, хранение в АН)
Но есть исключения, при которых сделать это проблематично или не реально:
- после продажи идет встречная покупка, а тот продавец не готов ждать 30 дней;
- после продажи идет встречная покупка с использованием ипотечного кредита и часть денег ему нужно внести в качестве первоначального взноса;
- продавцу нужно срочно, на всегда уехать за границу;
- продавец хочет только нал и только при подписании договора, но квартира Вам очень нравится.
Но есть исключения, при которых сделать это проблематично или не реально:
- после продажи идет встречная покупка, а тот продавец не готов ждать 30 дней;
- после продажи идет встречная покупка с использованием ипотечного кредита и часть денег ему нужно внести в качестве первоначального взноса;
- продавцу нужно срочно, на всегда уехать за границу;
- продавец хочет только нал и только при подписании договора, но квартира Вам очень нравится.
Александр__2
experienced
Самый безопасный способ - безНал после подписания ДКП и сдачи в юстицию с соответствующими записями в договоре.А когда продавец получает деньги по безналу, после юстиции сразу или ..?
Сейчас читают
Перерегистрация авто
75662
21
Куда идти учиться после школы? Оставаться в 9 или идти до 11?
232660
224
Ахтунг!
24910
307
Александр__2
experienced
Здравствуйте. А зачем Вам, уважаемый, мнение риэлтеров и АН, если Вы ярый противник их деятельности, судя по Вашим следам на форуме? сначала вроде как хаете их, и тут-же совета у них просите.....Не поверите :), проверяю есть ли адекватные, по моему мнению, риелторы на форуме. Способные предложить современные подходы , а не старые способы расчета, которые понятны и просты для мозга риелтора, но опасны рисками для покупателя.
Уж на что Сбер - тормоз и то, на лицо прогресс, уход от поручителей к ячейке.
Александр__2
experienced
Деньги продавец получает после перехода права собственности на покупателя (через аккредитив, ячейку в банке, хранение в АН)Слава Богу!!!
И вправду есть адекватные люди. Озвучьте в личку, сколько берете за услуги?
Но почему же у вас, у нас риэлторы, работающие второй десяток не могут покупателя обслужить этими способами?
Почему бы не проводить для риелторов курсы повышения знаний, тому же НАР или САР?
Реальный случай у приятеля - на него давят, чтоб дал деньги до похода в юстицию, типа продавец бежит сам потом к своему продавцу. При этом покупатель оплачивает услуги АН, вместо спокойной сделки должен рисковать крупной суммой.
ясена
guru
Уж на что Сбер - тормоз и то, на лицо прогресс, уход от поручителей к ячейке.Покупателю в этом случае м.б. и проще. Продавцу не всегда.
А вообще, смысл изобретать велосипед? Конечно, есть у нас "товарисчи", которые в любом деле хотят быть новаторами... Или... это дело принципа?
mobazin
veteran
Как напишите в договоре, так и получает.
zm
experienced
Реальный случай у приятеля - на него давят, чтоб дал деньги до похода в юстицию, типа продавец бежит сам потом к своему продавцу.Если ваш приятель старше 18 лет и продавец также старше этого возраста, то они могут самостоятельно, без участи кого либо, выбрать любой способ расчета. А если кто не способен самостоятельно решить такой вопрос, то нужно задуматься о его дееспособности. Риелтеры же, предлагают такой способ расчета, который ими проверен на протяжении 20 лет и сбоев не давал. Если стороны хотят выбрать иной способ, так кто им запретит? А если посмотреть на мировую практику, так риелтеры сроду не занимались расчетами, а тем более пересчетом и проверкой купюр.
НАР
veteran
А вообще на самом деле......понимаете ли вы ЗАЧЕМ законодатель предусмотрел именно для сделок с ЖИЛОЙ недвижимостью ДВОЙНУЮ регистрацию? Подумайте.
При продаже нежилой недвижимости договор купли-продажи не подлежит регистрации и считается заключенным после его подписания; регистрируется при продаже нежилой недвижимости только переход права собственности.
А вот с жильем не так. В сделках с жильем подлежат регистрации и договор, и переход права. Договор продажи жилого помещения считается заключенным только с момента гос. регистрации.
Потому что при разработке ГК предполагалось, что такая структура обеспечит бОльшую защиту граждан. Предполагалось, что граждане воспользуются этим законодательным инструментом и будут проводить сделки с жилыми помещениями в 2 этапа:
1. Подписывают договор и сдают в юстицию на регистрацию.
2. Получают из юстиции отрегистрированный договор купли-продажи--> производят оплату--> и идут еще раз в юстицию регистрировать акт приема-передачи (т.е. переход права).
В этом случае интересы обеих сторон защищены наиболее полно. Но только одна незадача: никто не хочет 2 раза в юстицию ходить.
При продаже нежилой недвижимости договор купли-продажи не подлежит регистрации и считается заключенным после его подписания; регистрируется при продаже нежилой недвижимости только переход права собственности.
А вот с жильем не так. В сделках с жильем подлежат регистрации и договор, и переход права. Договор продажи жилого помещения считается заключенным только с момента гос. регистрации.
Потому что при разработке ГК предполагалось, что такая структура обеспечит бОльшую защиту граждан. Предполагалось, что граждане воспользуются этим законодательным инструментом и будут проводить сделки с жилыми помещениями в 2 этапа:
1. Подписывают договор и сдают в юстицию на регистрацию.
2. Получают из юстиции отрегистрированный договор купли-продажи--> производят оплату--> и идут еще раз в юстицию регистрировать акт приема-передачи (т.е. переход права).
В этом случае интересы обеих сторон защищены наиболее полно. Но только одна незадача: никто не хочет 2 раза в юстицию ходить.
Залог в пользу продавца возникнет если в договоре купли-продажи имеется фраза о расчете с продавцом после подписания договоразалог может и не возникнуть, если стороны это оговорят.
Александр__2
experienced
А если посмотреть на мировую практику, так риелтеры сроду не занимались расчетами, а тем более пересчетом и проверкой купюр.Хорошая тема!
Но так и есть только в крупных организациях. Мне так кажется. Или нет?
А в маленьких, риелтор - "универсальный боец".
Александр__2
experienced
Огромедное спасибо 
! 
за объяснение по пунктам:
"1. Подписывают договор ...
2. Получают из юстиции .."
Просто в голове стало картина предельно ясной.
Два раза в юстицию, да почему бы и нет. Можно.
Я почему такую тему поднял. Есть упертые риелторы и продавцы, вроде и АН на рынке давно, но зачем быть законсервированным - проводят расчет до первого похода в юстицию.
Мне как раз представляется безопасным расчет через ячейку (вариант аккредитив). Это здравая позиция покупателя, который задумается, а что если, в мыслях продавца что то повернет, замкнет и он отзовет договор купли-продажи после подписания в юстиции, но до его регистрации этим учреждением. Или вдруг захочет замутить вторую продажу с другим клиентом. Или клиентами, параллельно.
А хранить деньги в банке разумно, если банку доверяешь.В лихое время как исключение, можно понять когда народ дома хранит, обычно в валюте.
! за объяснение по пунктам:"1. Подписывают договор ...
2. Получают из юстиции .."
Просто в голове стало картина предельно ясной.
Два раза в юстицию, да почему бы и нет. Можно.
Я почему такую тему поднял. Есть упертые риелторы и продавцы, вроде и АН на рынке давно, но зачем быть законсервированным - проводят расчет до первого похода в юстицию.
Мне как раз представляется безопасным расчет через ячейку (вариант аккредитив). Это здравая позиция покупателя, который задумается, а что если, в мыслях продавца что то повернет, замкнет и он отзовет договор купли-продажи после подписания в юстиции, но до его регистрации этим учреждением. Или вдруг захочет замутить вторую продажу с другим клиентом. Или клиентами, параллельно.
А хранить деньги в банке разумно, если банку доверяешь.В лихое время как исключение, можно понять когда народ дома хранит, обычно в валюте.
ulchik
guru
Что мешает риэлтору? Да ничто не мешает! Решайте с продавцом и выбирайте способ расчета на предварительном договоре. Попробуйте уговорить продавца положить деньги в ячейку на 30 дней, только не думаю что всякий согласится.
dachasib
activist
Вы исходите с позиций покупателя. Риск продавца ни чуть не меньше. Вдруг покупатель откажется от своих обязательств? Найдет более дешевый вариант или еще что. Минимум - потерянное время хотя и оно иногда исчисляется в денежном эквиваленте
Попробуйте уговорить продавца положить деньги в ячейку на 30 дней, только не думаю что всякий согласится.Да и не надо ждать 30 дней. Договор без оплаты вам зарегистрируют за 5 рабочих дней. А потом можете расчитываться и подавать на регистрацию акт приема-передачи.
А потом можете расчитываться и подавать на регистрацию акт приема-передачи.А если покупатель не захочет расчитываться (подписывать акт приема-передачи)? Что тогда добросовестному продавцу делать? В суд идти?
Вас бы штабных теоретиков, да в окопы...
А кто сказал, что речь про "ипотечную" сделку?
Я не совсем "штабной теоретик", я скорее "практикующий теоретик". С образованием юриста и 15-летним опытом риэлтера.
А поэтому на ваш вопрос "... что потом делать?" ответ у меня есть и довольно простой. Что мешает вам заранее предусмотреть и описать эту ситуацию в договоре купли-продажи со ссылкой на пп.1 и 3 ст. 450 ГК?
Хотя, разумеется для обменных цепочек такой вариант оформления подойдет не всегда. Но, тут уж как говориться "для каждого блюда - свой рецепт".
А поэтому на ваш вопрос "... что потом делать?" ответ у меня есть и довольно простой. Что мешает вам заранее предусмотреть и описать эту ситуацию в договоре купли-продажи со ссылкой на пп.1 и 3 ст. 450 ГК?
Хотя, разумеется для обменных цепочек такой вариант оформления подойдет не всегда. Но, тут уж как говориться "для каждого блюда - свой рецепт".
А кто сказал, что речь про "ипотечную" сделку?Коллега, будьте внимательнее: речь шла как раз о регистрации договора без оплаты, с ипотекой в силу закона.
Что мешает вам заранее предусмотреть и описать эту ситуацию в договоре купли-продажи со ссылкой на пп.1 и 3 ст. 450 ГК?хорошо, предусмотрели ссылкой на упомянутые вам пунктами, каким образом и в какой срок будет расторгнута сделка, при условии что покупатель не хочет расчитываться и не хочет что либо подписывать?
вы видимо не до конца поняли упомянутые пункты ст. 450 ГК, иначе бы не задавали такой вопрос.
я вас про процедуру спрашиваю, сдали договор с расчетом после регистрации и до акта, договор зарегили, покупатель не хочет расчитываться и не хочет подписывать соглашение о расторжении.Как продавец может вернуть все в первоначальное положение? Он просто приходит к регистратору и молча забирает документы, он ждет три месяца и в полночь забирает доки из стола регистратора подбирает пароль к базе и вносить запись в егрп о расторжении сделки, регистратор на третий день сам привозить доки в указанное продавцом место, продавец умоляет суд расторгнуть сделку? Теперь вопрос понятен? Разъясните его, как вы бы его разъяснили рядовому гражданину, предлагая подобную сделку по продаже его квартиры.
Регистрация договора купли-продажи за 5 рабочих дней производится только при покупке с использованием ипотечного кредита (займа), а при регистрации договора купли-продажи без регистрации перехода права собственности об ипотеке не может быть и речи
А как по Вашему в юстиции должны понять, что произошел односторонний отказ?
Как продавец может вернуть все в первоначальное положение?Точно так же как регистрируется договор, регистрируется и соглашение о его расторжении.
Вас, понятно, более всего интересуют практические примеры. Допустим, покупатель передумал покупать квартиру, или просто не смог набрать необходимую сумму. Станет ли он в этом случае злостно саботировать подписание соглашения о расторжении? Зачем?
Хорошо, допустим, что станет, просто из желания сделать гадость продавцу... Ну и ладно, пусть саботирует. Подобный демарш не принесет ему пользы, если заранее в договоре у вас был аккуратно прописан пункт о том, что оплата должна быть произведена до такой-то даты путем перечисления на р/с продавца определенной суммы ( с указанием банка и номера счета, разумеется).. Непоступление этой суммы на этот р/с в оговоренный срок стороны договорились расценивать как односторонний ОТКАЗ покупателя от договора. А хдесь уже начинает тработать п. 3 ст 450: " В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным".
Таким образом ваш договор считается расторгнутым и останется только зарегистрировать данное расторжение.
Максимум что придется сделать - это БЕЗ искового производства пройти процедуру установления юр. факта. А именно, установить факт непоступления в оговоренный срок денежных средств на р/с. И это, как вы понимаете, сделать совсем несложно и главное - быстро. Всё что для этого понадобится предоставить - это договор и выписка из банка.
Станет ли он в этом случае злостно саботировать подписание соглашения о расторжении? Зачем?А зачем продавцу то после получения денег каким то образом ставить препоны регистрации сделки? Как то вопрос всегда ставиться что покупатель априори добросовестный, а продавец изначально негодяй.
Максимум что придется сделать - это БЕЗ искового производства пройти процедуру установления юр. факта. А именно, установить факт непоступления в оговоренный срок денежных средств на р/с. И это, как вы понимаете, сделать совсем несложно и главное - быстро.Вы издеваетесь, "практикующий" риелтер? Вы предлагаете добросовестному продавцу, который что и сделал в недвижимости, так это в 93 году приватизировал единственную квартиру и всё что ему надо, так это просто "обменять" эту квартиру на другую, всё это объяснить и в конце сказать, что самое страшное что может случится, так это просто сходить в суд? Да обыватель от одного только слова-суд впадет в ступор, а потом убежит из агентства с уверенностью, что его хотели обмануть
Да обыватель от одного только слова-суд впадет в ступор,Извините что вмешиваюсь.
Про суд не было ни слова.
а потом убежит из агентства с уверенностью, что его хотели обманутьТут уже зависит от Вас, специалиста умение авторитетно объяснить клиенту
как именно правильнее и безопаснее сделать.
Это просто у нас в городе так сложилось, что расчет до юстиции...
но это не есть истина в последней инстанции и не самый безопасный способ для покупателя...
А сложилось потому что был рынок продавца и все прогнулось под то что бы продавцу было удобнее, но времена меняются.
В других городах например нормальная практика - ячейка и деньги 30дней лежат.
Даже если сделка альтернативная что мешает в один день передвинуть деньги по цепочке хоть до 15 колена и пусть они у последнего лежат в ячейке ?
+ нынче нет спешки, цены не растут ежедневно и многие продавцы будут крепиться и ждать хоть 60 дней лишь бы их вообще получить.
А расчет после юстиции мне тоже кажется бредом.
Договор подписали - сдали и покупатель ходит бродит с деньгами...
Да он за это время 100 раз передумает и как показывает практика такое часто бывает, а потом он ещё и говорит - это была судьба и все что не делается все к лучшему.
Извините что вмешиваюсь.Процедура "установления юр. факта" проходит как и где? или нужно обязательно произнести - в суде?
Про суд не было ни слова.
Тут уже зависит от Вас, специалиста умение авторитетно объяснить клиентуВ этом Вы абсолютно правы.
как именно правильнее и безопаснее сделать.
Но! Это, (получение денег после юстиции), скорее всего, сработает в случае, если клиент просто надо продать. А вариант "своеобразный". Даже если сделка альтернативная что мешает в один день передвинуть деньги по цепочке хоть до 15 колена и пусть они у последнего лежат в ячейке ?В принципе, ничего. Только люди в цепочке разные. И ситуации разные.
+ нынче нет спешки, цены не растут ежедневно и многие продавцы будут крепиться и ждать хоть 60 дней лишь бы их вообще получить.Если продавцы нужны просто деньги - да.
Но часто продавцу нужны не деньги, а квартира(ы) взамен.
Тут уже зависит от Вас, специалиста умение авторитетно объяснить клиентуя не риелтер, а именно тот обыватель, добросовестный продавец и пока не понял для чего мне ждать регистрации права покупателя, и получать черз 30 дней деньги.
как именно правильнее и безопаснее сделать.
Если продавцы нужны просто деньги - да.Цепочку все равно закрывать чистой продажей.
Но часто продавцу нужны не деньги, а квартира(ы) взамен
И ситуации разные.И тот риэлтор который их умеет по разному правильно решать - хорошо зарабатывает
для чего мне ждать регистрации права покупателя, и получать черз 30 дней деньги.Не нравится не ждите, выбирайте лучшее на Ваш взгляд предложение.
А почему нет ?
Процедура "установления юр. факта" проходит как и где?
Суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, лишь при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, либо при невозможности восстановления утраченных документов.
Цепочку все равно закрывать чистой продажей.В том-то и дело. Квартиры в чистой продаже достаточно "редкий экземпляр". И часто достаточно "дешевые". А тут цепочка/обмены/опеки/ипотеки... А если еще и деньги через месяц...
И тот риэлтор который их умеет по разному правильно решать - хорошо зарабатываетСовершенству предела нет!
С другой стороны, когда все отлажено, зачем "закрывать амбразуру"?
Angel_dust
veteran
Не очень осознал опастность выдачи денег до похода в юстицию, все равно передача денег фиксируется ввиде расписок. Конечно, продавец может и сбежать с деньгами, то это будет расцениваться как кража или мошенничество, а уголовная статья врятли кому то нужна.
С другой стороны, при ипотеке, выдача остатка происходит после регистрации права собственности, что вобщем то обычно прописано в договоре купли-продаже. Возникает несколько щекотливая ситуация для продавца, потому как покупатель получил уже все права на квартиру, а продавец не получил всю сумму целиком.
С другой стороны, при ипотеке, выдача остатка происходит после регистрации права собственности, что вобщем то обычно прописано в договоре купли-продаже. Возникает несколько щекотливая ситуация для продавца, потому как покупатель получил уже все права на квартиру, а продавец не получил всю сумму целиком.
A. Ruslan
guru
Ни чего подобного. Деньги до момента регистрации права собственности на покупателя уже лежат либо аккредитивном счете продавца либо в банковской ячейке
Да и не надо ждать 30 дней. Договор без оплаты вам зарегистрируют за 5 рабочих дней.Да, если поданы заявления на регистрацию перехода права.
И подписан акт приема - передачи.
Только в этом случае сделка будет считаться "ипотечной" и будет зарегистрирована за 5 дней.
Руслан, вы постоянно очень стараетесь негативно отозваться и про НАР в целом, и про его отдельных участников в частности.(достаточно вспомнить как вы с упоением недавно нападали на Жилфонд). К чему бы это? Неужели все потому, что ваше агенство не желает (либо не может себе позволить) тратиться на членские взносы в ассоциацию? В результате вы все равно не сможете оспорить того факта, что в НАР состоят все самые крупные и большинство самых старейших и стабильных агентств г. Новосибирска. И НАР как общественная организация делает полезную и важную работу для развития цивилизованного рынка со стабильными правоотношениями. В рамках ассоциации можно делать то, что недоступно никакому отдельно взятому агенству. Это и ЗКПП и МЛС, и договор о взаимном сотрудничестве.... Сейчас вот будем страховать профессиональную ответственность всех членов НАР на 100 млн руб.
Так или иначе ваше последовательное желание высказывать свое "фи" в сторону коллег выглядит как минимум несолидно.
Теперь по теме: Да, за 5 дней мы регистрируем договор, но только в нем же и указываем, что "данный договор по соглашению сторон имеет силу и акта приема-передачи". Отдельно акт не делаем, если хотим регистрировать как ипотеку.
А чтобы не возникало той ситуации. которой испугался пользователь zm, денежки заранее положены на аккредитив с условием раскрытия - "предоставление зарегистрированного ДКП".
Вот вам и не надо продавцу ждать 30 дней. И не надо покупателю переживать за свои денежки до регистрации.
Это один из вариантов. А бывает, что регистрируют договор вместо того, чтоб подписывать предварительный. А потом после расчета - идут еще раз в Росрегистрацию регистрировать акт. Выбор схемы за клиентом. Наше дело предложить все возможности и объяснить чем они отличаются.
Так или иначе ваше последовательное желание высказывать свое "фи" в сторону коллег выглядит как минимум несолидно.
Теперь по теме: Да, за 5 дней мы регистрируем договор, но только в нем же и указываем, что "данный договор по соглашению сторон имеет силу и акта приема-передачи". Отдельно акт не делаем, если хотим регистрировать как ипотеку.
А чтобы не возникало той ситуации. которой испугался пользователь zm, денежки заранее положены на аккредитив с условием раскрытия - "предоставление зарегистрированного ДКП".
Вот вам и не надо продавцу ждать 30 дней. И не надо покупателю переживать за свои денежки до регистрации.
Это один из вариантов. А бывает, что регистрируют договор вместо того, чтоб подписывать предварительный. А потом после расчета - идут еще раз в Росрегистрацию регистрировать акт. Выбор схемы за клиентом. Наше дело предложить все возможности и объяснить чем они отличаются.
Договор без оплаты вам зарегистрируют за 5 рабочих дней. А потом можете расчитываться и подавать на регистрацию акт приема-передачи.Еще раз акцентирую внимание на Ваших словах. Я не понял, на какую регистрацию Вы предлагаете подавать акт. И еще я не понимаю, почему договор без акта зарегистрируют за 5 дней.
Мне тоже непонятно, что вам непонятно? Я же написала: прямо в договоре пишем что по соглашению сторон настоящий договор имеет так же силу акта приема-передачи. Акт как отдельный документ не пишем. Регистрируют и сделку и переход права. Сразу. И за 5 дней.
Напишите ясно и понятно,схему продажи и получения денег,без юр словечек ,человеческим языком,а то читаешь и такое мнение одни юристы пишут.Схема должна быть проста и понятна,договор купли продажи несем в юстицию и т.д.
А чтобы не возникало той ситуации. которой испугался пользователь zm, денежки заранее положены на аккредитив с условием раскрытия - "предоставление зарегистрированного ДКП".вот с этого места подробнее пожалуйста, какой банк предоставляет подобную услугу частным лицам, не являющимися клиентами банка, с раскрытием аккредитива по предоставлении ТОЛЬКО зарегистрированного договора ПРОДАВЦА?
Я же написала: прямо в договоре пишем что по соглашению сторон настоящий договор имеет так же силу акта приема-передачи. Акт как отдельный документ не пишем. Регистрируют и сделку и переход права. Сразу. И за 5 дней.Это Вы написали позже, после моей реплики. Исправились.
А раньше Вы писали другое. Я же Вас процитировал, Вы забыли, что предлагали? Сдавать на регистрацию акт. После того, как зарегистрируют сделку (как вы утверждали, за 5 дней).
ТОП 5
1
2
4