Есть газеты "Краснообск" (нах-ся во 2 д/с с другой стороны) и "Хуторок" ( в институте). Выходят 1раз в неделю.

Добрый день!
Среди прочего, занимаюсь в банке тем, что формирую и рассылаю список недвижимого имущества, находящегося в залоге, чьи собственники по тем или иным причинам продают жилье.
Если кому интересно, пишите в личку, буду делать рассылку, но не с личной, а исключительно с корпоративной почты. Там будут мои контакты, в т.ч. городской телефон, позвонив на который, вы сможете убедиться, что это Банк, а нечастное лицо/риэлтор. Ну, и сможете задать вопросы, получить телефон собственника и допинфо по
залогу.
Никакой информации по кредиту текущего владельца мы не предоставляем.
Сразу скажу, цену продажи устанавливает не банк, а сами залогодатели, это первое. Поэтому данный вопрос Вы будете урегулировать исключительно с ними, тем более, что практически все продавцы готовы, в определенной степени, к торгу.
Однако окончательное решение о возможности совершения сделки на согласованных Вами ценовых условиях принимает Банк.
Далее, в случае приобретения Вами такого имущества, для предоставления в регистрирующий орган мы выдаем заявление о снятии залога, поэтому срок госрегистрации сделки и перехода права производится в обычный срок. Поскольку непосредственно участвую в подаче документов в Росрегистрацию, то как правило, документы получаем через месяц, а если залог приобретается за кредитные средства, то неделя. В последнем случае, если объект находится на правом берегу, Банк имеет возможность занимать очередь в подразделении Росрегистрации на Зыряновской, что очень удобно.
Давайте попробуем, может, кто-то найдет таким образом себе вариант, без оплаты услуг посредников,
во всяком случае, услуги юриста для составления текста сделки несопоставимы с их вознаграждением.
Добавлю, сделки с банковскими залогами наименее безопасны с точки зрения юридической чистоты, учитывая, в том числе тот факт, что они, залоги, зачастую находятся в собственности залогодателя более трех лет.
Господа риэлторы также могут писать заявки на рассылку (я это делаю для агентств), только прошу учитывать тот нюанс, что текущие собственники в подавляющем своем большинстве за ваши услуги платить не будут, рассчитывайте только на покупателей.

Спасибо!

вот, написал сначала, потом прочел: "...сделки с банковскими залогами наименее безопасны"...

сорри, ошибочка вышла - конечно же, сделки с банковскими залогами НАИБОЛЕЕ безопасны.

Тоже очень долго продавали сами...покупатель пришел с агенства...и если б так на ушко шепнул давай без, без проблем бы согласилась

Правильно я Вас поняла:
1). Вы сами продавали свой объект. Продажа затянулась на очень долгий срок.
По различным причинам, в т.ч. из-за возможно изначально неверной оценки ликвидности, неумения продавать и т.д. и т.п.
2). Вам приводят покупателя риэлтор/АН. Т.е., делая свою работу, по пути решают Вашу задачу.
3). И Вы, вместо благодарности (хотя бы выраженной в немешании) - ищите пути обхода специалиста.

4). Кстати, а почему только пассивным путём - ожиданием, что именно покупатель Вас сподвигнет " на обход"?
Или активно совесть... не велит? А так - типа это не я, а он... А Вы-то и не причём.

о, да тут камни в мойогород летят. что значит пассивно. с утра до ночи на всех сайтах во всех газетах. это вы пасивно один раз показали, бумаги подписали. просто выдохлись и думаем, да пофигу пусть агенства наваряться всеголишь соединив продавца с покупателем....и не надо меня ни в чем обвинять. мы всегда сами продаем и покупаем, если надо привлекаем эксперта на экспертизу документов. лично мы кидаловом не занимаемся. предпочитаем нахлебников обходить стороной. что и всем советуем. Мне лично еще ни кто на ушко не шепнул и ни одно агенство я не кинула. А если б шепнул, то нечего не вижу зазорного согласиться. Это лично мое дело как я собираюсь распоряжаться своим имуществом. И лично желание покупателя. Кому он хочет отдать деньги агенству или продавцу.

Вы вообще неПравильно поняли:
1) Вы сами продавали свой объект. Продажа затянулась на очень долгий срок. По различным причинам, в т.ч. из-за возможно изначально неверной оценки ликвидности, неумения продавать и т.д. и т.п. Я ПРОСТО В ШОКЕ. МЫ ВЫСТАВИЛИ НА ПРОДАЖУ, НУ ТОЛКОМ НЕ ПРОДАВАЛИ-ПРИЧИНЫ НЕ КОГО НЕ КАСАЮТСЯ. ОЦЕНИТЬ ЛИКВИДНОСТЬ НЕ ВАМ НА УЧИТЬ.
2). Вам приводят покупателя риэлтор/АН. Т.е., делая свою работу, по пути решают Вашу задачу. НАШУ ЗАДАЧУ НИКТО НЕ РЕШИЛ, ПОСЛЕДНИЙ РАЗ УШЛА КВАРТИРА, КОТОРУЮ МЫ ХОТЕЛИ КУПИТЬ. ТАК КАК СНАЧАЛА ОБЕЩАЮТ..МЫ ВЕ МОЖЕМ , У НАС ТАМ СВОЙ ЧЕЛОВЕК СИДИТ, МЫ ДОГОВОРИЛИСЬ. МЫ ДЕЛАЕМ, А В ИТОГЕ....
3). И Вы, вместо благодарности (хотя бы выраженной в немешании) - ищите пути обхода специалиста. ВЫ МЕНЯ ВООБЩЕ ЗНАЕТЕ,КАКИЕ ПУТИ ОБХОДА, О ЧЕМ РЕЧЬ....КТО ЧТО ИЩЕТ...ТЕМУ ПРОЧТИТЕ...НАЗВАНИЕ
4). Кстати, а почему только пассивным путём - ожиданием, что именно покупатель Вас сподвигнет " на обход"?
Или активно совесть... не велит? А так - типа это не я, а он... А Вы-то и не причём. ПОЛНЫЙ БРЕД-НЕ О ЧЕМ.

..........сейчас присматриваем квартиру через агенство готовы 50 тр заплатить оговорили сумму в такую то уложимся...договор готов подписывайте а там еще 50 сверху, за что? это наши агенские...Те в том агенстве. их 2 оказалось. Одно из них выполняет работу, другому-деньги за клиента, но мы не согласны за это платить

igarilla, написала вам в ЛС.

igarilla, написала вам в ЛС.

ОК!
в рабочие дни я вечером смотрю личные сообщения, в выходные комп постоянно включен.

попробуйте поискать у застройщиков, они когда сливают квартиры, которыми с ними рассчитываются, чтоб оборотка была, иногда здорово демпингуют.На фоне этого дисконта % АН просто теряется - мы так, считай ремонт отбили практически.

Добрый день. хочу купить квартиру в новосибирске. скинте список квартир готовых к продажи до 1700т.р medvedevel@pisem.net

Продавцы тут пишут, что звонят им только АН. Я вот покупатель и мне звонят только АН предлагают шлак или неадекватные цены за хрущ или ленинградки, которые уже и брать нет смысла. А на сайте HГС недвижимость 99% АН. На Сландо или Авито больше частников. Может еще подскажите сайты, где частников больше.
Пишите elena_kalpidis@mail.ru, ищу трешку до 2,5 т.р. в Ленинском. Ипотека Газпром одобрена. Подробности в личку.

Хочу купить квартиру без риэлтора, если это возможно. Набросал для себя короткий план действий и список документов, прошу тех кто в теме, подсказать где есть недочеты и наставить на путь истинный.

1. Посмотреть свидетельство на собственность, количество собственников (записать, сфотографировать или запомнить).
2. Получить выписку из ЕГРП, данные в свидетельстве и в выписке должны соответствовать на 100%.
3. Получить список прописанных в квартире (вместе с хозяином квартиры в паспортном столе). Там же добыть список всех ранее прописанных в этой квартире, убедиться что нет жильцов, которые мотают срок или находятся в псих. лечебницах.
4. Если у собственников есть несовершеннолетние дети, то озадачить собственника на получение согласия на продажу у органов опеки (желательно получать документы вместе с ним, чтобы исключить возможность подделки документов).
5. Получить справку их ЖЭКа или УК об отстутствии задолженностей.

6. Договориться и оформить банковскую ячейку
7. Если первые 5 пунктов в порядке, оформить аванс у нотариуса.
8. Подготовить договор купли-продажи у толкового юриста.
9.1. Оформить сделку со всеми собственниками, сдать документы в юстицию.
9.2. В этот же момент на всякий случай собственники дожны сделать доверенность на мое доверенное лицо (на случай возврата документов юстицией, чтобы более не дергать собственников).
9.3. Оформить у нотариуса обязательство, что собственники выпишутся в течении 14 дней с момента завершения сделки.


PS Убедительно прошу заинтересованным лицам воздержаться от советов с обращением в АН, к риэлторам и иже с ними в любой форме и под любым соусом.

PSS Приветствуются референсы на юристов и юридические фирмы, которые могут квалифицированно составить договор купли-продажи и прочие документы, сопутствующие сделке.

у вас аккаунта в твиттере нет? я бы подписался…

у вас аккаунта в твиттере нет? я бы подписался…

Зачем?

Update:

1. При просмотре квартиры посмотреть следующие документы:
1.1. Договор приватизации/купли-продажи/дарения.
1.2. Свидетельство на собственность, количество собственников (записать, сфотографировать или запомнить).
1.3. План квартиры.
1.4. Выписку из домовой книги.

Проверить, чтобы по всем данным в документах небыло расхождений (фамилии, даты, номера).

2. Получить выписку из ЕГРП, данные в свидетельстве и в выписке должны соответствовать на 100%.
3. Получить список прописанных в квартире (вместе с хозяином квартиры в паспортном столе). Там же добыть список всех ранее прописанных в этой квартире, убедиться что нет жильцов, которые мотают срок или находятся в псих. лечебницах.
4. Если у собственников есть несовершеннолетние дети, то озадачить собственника на получение согласия на продажу у органов опеки (желательно получать документы вместе с ним, чтобы исключить возможность подделки документов).
5. Если есть супруга (в т.ч. бывшая), то получить согласие супруги на согласие.
6. Получить справку их ЖЭКа или УК об отстутствии задолженностей.

7. Договориться и оформить банковскую ячейку
8. Если первые 6 пунктов в порядке, оформить аванс у нотариуса.
9. Подготовить договор купли-продажи у толкового юриста.
10.1. Оформить сделку со всеми собственниками, сдать документы в юстицию.
10.2. В этот же момент на всякий случай собственники дожны сделать доверенность на мое доверенное лицо (на случай возврата документов юстицией, чтобы более не дергать собственников).
10.3. Оформить у нотариуса обязательство, что собственники выпишутся в течении 14 дней с момента завершения сделки.

Беспокоит пункт 4. Согласие органов опеки нужно если вообще дети есть? Или если дети имеют долю в квартире (т.е. вписаны в свидетельство)?
Также беспокоит пункт 5. Как проверить, что есть бывшая супруга? Или допустим штампа в паспорте нет, а собственник женат (замужем)?

Да никак не проверить женат ли он,просто идете к нотариусу и пусть пишет нотариальное заявление что на момент покупки и продажи в браке не сотсоял. и все.
Если вдруг объявится жена и будет требовать с вас часть денег и что ничего якобы она не знала про продажу квартиры, то любой суд удовлетворит в вашу пользу.Так как была бумага нот. заявление продавца и часть денег будет возвращать именно продавец своей жены. и вас квартиры никто не лешит.
Либо просто отправить в загс продаца чтоб он там взял справку что не женат был.Но это проблематично.Не было таких случаем. в основном у нас больше пользуется популярностью нот. заявление продавца. И если он женат то согласие супргуи на продажу квартиры.

Отличный совет, спасибо!!!

Update:
1. При просмотре квартиры посмотреть следующие документы:
1.1. Договор приватизации/купли-продажи/дарения.
1.2. Свидетельство на собственность, количество собственников (записать, сфотографировать или запомнить).
1.3. Технический план квартиры, проверить на наличие перепланировки.
1.4. Выписку из домовой книги.

Проверить, чтобы по всем данным в документах не было расхождений (фамилии, даты, номера). Если есть перепланировка. она должна быть узаконена.

2. Получить выписку из ЕГРП, данные в свидетельстве и в выписке должны соответствовать на 100%.
3. Получить список прописанных в квартире (вместе с хозяином квартиры в паспортном столе). Там же добыть список всех ранее прописанных в этой квартире, убедиться что нет жильцов, которые мотают срок или находятся в псих. лечебницах. Обращать внимание даже на жильцов с ременной регистрацией (это важно).
4. Если в числе собственников есть несовершеннолетние дети, то озадачить продавца на получение согласия на продажу у органов опеки(желательно получать документы вместе с ним, чтобы исключить возможность подделки документов).
5. Если квартира была приватизирована, обязательно смотреть, кто был прописан на момент приватизации. Если они и сейчас прописаны, но отказались от приватизации, то они получают пожизненное право проживания в квартире. Такие жильцы должны выписаться до подписания договора, иначе отказаться от покупки такой квартиры.
6. Если есть супруга (в т.ч. бывшая), то получить согласие супруги на согласие. Проверить, возможно был еще предыдущий брак в момент покупки квартиры. Если "супруги типа нет", то собственник должен нотариально заверить заявление, что он на момент покупки и продажи в браке не состоял.
7. Получить справку их ЖЭКа или УК об отстутствии задолженностей.

7. Договориться и оформить банковскую ячейку
8. Если первые 7 пунктов в порядке, оформить аванс у нотариуса. Аванс оформлять для интересного варианта, с хорошей ценой и без видимых проблем, чтобы уменьшить шансы перехвата квартиры другими покупателями. Для всех остальных случаев не торопиться с деньгами до последнего.
9. Подготовить договор купли-продажи у толкового юриста.
9.1. Постараться сделать так, чтобы собственники выписались до совершения сделки. Тем не менее, в договоре отметить, что собственники выпишутся в течении 14 дней с момента завершения сделки.
9.2. Четко оговорить в договоре срок проживания собственников.
9.3. Четко оговорить в договоре, в каком состоянии (и комплектации) будет передана квартира.
10.1. Оформить сделку со всеми собственниками, сдать документы в юстицию.
10.2. В этот же момент на всякий случай собственники дожны сделать доверенность на мое доверенное лицо (на случай возврата документов юстицией, чтобы более не дергать собственников).

Hints:
A) Если своего имущества нет (или имущество есть, но для данной покупки не продается), то при покупке квартиры оформить собственность только на себя (или себя и жену), без детей, чтобы в дальнейшем не иметь проблем с органами опеки.
B) При выборе предпочтение отдавать подаренным или завещанным квартирам.
С) Посмотреть даты выдачи паспорта собствнников, даты штампа о новом браке, и даты регистрации собственности - желательно, чтобы дата регстрации осбственности была позже даты выдачи паспортов.
D)Смотреть на собственников квартиры, постараться оценить адекватность. Если есть сомнения, сразу искать резервные варианты.
E)Постараться искать варианты с чистой продажей, с вариантами обмена больше сложностей, сделка может сильно затянуться.

Подскажите пожалуйста, у продавца просрочен технический паспорт,перепланировок нет. Стоит ли требовать , чтобы делал новый ? И не помешает ли это оформить мне документы на квартиру на себя в юстиции?

Технический паспорт не имееи срока годности, и поэтому не может быть просрочен.
Если покупка осуществляется за наличный расчет, препятствий к оформлению никаких нет.Если с использованием кредитных средств, банк может потребовать новых документов из БТИ.

Вроде технический паспорт действителен в течении 5 лет,а потом надо делать новый Я в этом не особо разбираюсь, потому и спрашиваю. За ответ спасибо

Вроде технический паспорт действителен в течении 5 лет,а потом надо делать новый

Нет такого правила.

Очередной update:

1. При просмотре квартиры посмотреть следующие документы:
1.1. Договор приватизации/купли-продажи/дарения.
1.2. Свидетельство на собственность, количество собственников (записать, сфотографировать или запомнить).
1.3. Технический план квартиры, проверить на наличие перепланировки.
1.4. Выписку из домовой книги.

Проверить, чтобы по всем данным в документах не было расхождений (фамилии, даты, номера). Если есть перепланировка. она должна быть узаконена.

2. Получить выписку из ЕГРП, данные в свидетельстве и в выписке должны соответствовать на 100%.
3. Получить список прописанных в квартире (вместе с хозяином квартиры в паспортном столе). Там же добыть список всех ранее прописанных в этой квартире, убедиться что нет жильцов, которые мотают срок или находятся в псих. лечебницах. Обращать внимание даже на жильцов с временной регистрацией (это важно).
4.1. Если в числе собственников есть несовершеннолетние дети, то озадачить продавца на получение согласия на продажу у органов опеки(желательно получать документы вместе с ним, чтобы исключить возможность подделки документов).
4.2 В любом случае навести справки в органах опеки о всех собственниках квартиры, так как они могут быть признаны недееспобосными.
5. Если квартира была приватизирована, обязательно смотреть, кто был прописан на момент приватизации. Если они и сейчас прописаны, но отказались от приватизации, то они получают пожизненное право проживания в квартире. Такие жильцы должны выписаться до подписания договора, иначе отказаться от покупки такой квартиры.
6. Если есть супруга (в т.ч. бывшая), то получить согласие супруги на согласие. Проверить, возможно был еще предыдущий брак в момент покупки квартиры. Если "супруги типа нет", то собственник должен нотариально заверить заявление, что он на момент покупки и продажи в браке не состоял.
7. Получить справку их ЖЭКа или УК об отстутствии задолженностей.

7. Договориться и оформить банковскую ячейку
8. Если первые 7 пунктов в порядке, оформить аванс у нотариуса. Аванс оформлять для интересного варианта, с хорошей ценой и без видимых проблем. Для всех остальных случаев не торопиться с деньгами до последнего.
9. Подготовить договор купли-продажи у толкового юриста.
9.1. Постараться сделать так, чтобы собственники выписались до совершения сделки. Тем не менее, в договоре отметить, что собственники выпишутся в течении 14 дней с момента завершения сделки.
9.2. Четко оговорить в договоре срок проживания собственников.
9.3. Четко оговорить в договоре, в каком состоянии (и комплектации) будет передана квартира.
10.1. Оформить сделку со всеми собственниками, сдать документы в юстицию.
10.2. В этот же момент на всякий случай собственники дожны сделать доверенность на мое доверенное лицо (на случай возврата документов юстицией, чтобы более не дергать собственников).

Hints:
A) Если своего имущества нет (или имущество есть, но для данной покупки не продается), то при покупке квартиры оформить собственность только на себя (или себя и жену), без детей, чтобы в дальнейшем не иметь проблем с органами опеки.
B) При выборе предпочтение отдавать подаренным или завещанным квартирам.
С) Посмотреть даты выдачи паспорта собствнников, даты штампа о новом браке, и даты регистрации собственности - желательно, чтобы дата регстрации осбственности была позже даты выдачи паспортов.
D)Смотреть на собственников квартиры, постараться оценить адекватность. Если есть сомнения, сразу искать резервные варианты.
E)Постараться искать варианты с чистой продажей, с вариантами обмена больше сложностей, сделка может сильно затянуться.

Несколько замечаний.
По п. 1.2 - зачем запоминать, а тем более фотографировать?
Не каждый Продавец готов к фотосессии. Ваши действия могут привести к тому, что общение с Продавцом на этом и закончится.
Посмотрели документы - и разошлись. Если интерес сохранился, повторно встречаетесь, обговариваете все дальнейшие действия и делаете ксерокопии всех правоустанавливающих документов. Плюс - ксерокопии основных листов паспорта Продавца.
При этом Вы должны быть готовы к тому, что и Продавец попросит у Вас ксерокопии Вашего паспорта.
По п. 1.4 - у абсолютного большинства Продавцов выписки мз домовой на руках нет. Просто потому, что она ему не нужна.
Поэтому о выписке договариваетесь отдельно.
П. 3 (первое предложение) - это та же самая выписка из домовой книги. Поэтому п.п. 1.4 и 3 объединяйте.
По п.2 - выписку из ЕГРП берите перед самой сделкой. Если взяли до оформления аванса - для подстраховки желательно повторить перед оформлением сделки.
По п. 4.1 - непонятно, каким образом Вы собираетесь "озадачить продавца на получение согласия на продажу у органов опеки". Если есть несовершеннолетние, то Продавцу необходимо взамен продаваемой квартиры оформить на несовершеннолетних, как минимум, соответствующую долю в покупаемой квартире. Т.е., Продавец должен подготовить свой вариант покупки. А сможет/захочет это делать Продавец?
Если - нет, придется Вам искать ему вариант покупки. А это уже цепочка. Вы осилите это?
По п. 6 - согласие супруги на продажу.
По п. 7 (№ 1) - получить справку о текущем состоянии лицевого счета. А уже на основании содержания справки решать с Продавцом, кто, что, каким образом и в какие сроки будет оплачивать.
По п. 7 (№ 2) - тема не раскрыта.
По п. 8 - аванс будете отдавать на руки? Раскрыть данный пункт.
По п. 9.1 - однозначно собственники (и все проживающие) должны быть выписаны из квартиры до сделки. Зачем Вам лишняя головная боль? То, что Вы указали - это самый крайний вариант.
По п. 10.2 - у меня лично есть сомнения. Расписывать не буду - слишком много может быть разных вариантов продолжения событий. Продумать содержание доверенности.

мне вообще не нравится пункт с авансом..

аванс, в случае работы с ан, отдают в ан - третьему лицу в основном для подтверждения "серьезности намерений" и то куча случаев - квартиру не продали, аванс отдали так же как и брали, а не в обещанном 2 размере и тп

кому и зачем вы хотите отдать аванс в случае работы без ан? продавцу? он возьмет и не отдаст и квартиру не продаст.. как забрать законным способом деньги? будете с ним судиться - это время, а деньги нужны сейчас...

я считаю, что если простая сделка покупки - ни к чему эти авансы между двумя физиками.. если не захотят продавать по к-л причине - не продадут и с авансом.. предлагаю этот пункт исключить.

По п. 6 - согласие супруги на продажу.

Сразу видно, что читали не торопясь и вдумчиво.

Несколько замечаний.
По п. 1.2 - зачем запоминать, а тем более фотографировать?
Не каждый Продавец готов к фотосессии. Ваши действия могут привести к тому, что общение с Продавцом на этом и закончится.
Посмотрели документы - и разошлись. Если интерес сохранился, повторно встречаетесь, обговариваете все дальнейшие действия и делаете ксерокопии всех правоустанавливающих документов. Плюс - ксерокопии основных листов паспорта Продавца.

Разумеется, фотографировать документы я планирую только с согласия собственника. И то, только в том случае, если квартира интересная и я готов со своей стороны рассматривать её как реальный вариант для приобретения, а продавец готов к продаже. Вариант с фото для меня более предпочтительный, чем ксерокс. Во первых, ксерокопию не делают на каждом углу, для снятия копии собственник должен выносить из дома кучу документов, это риск. Да и время жалко, пройдет день два, пока я заберу копии, лучше сразу отщелкать все на телефон, быстро и фото всегда под рукой в памяти.

При этом Вы должны быть готовы к тому, что и Продавец попросит у Вас ксерокопии Вашего паспорта.

Логично, буду возить с собой несколько копий, спасибо!

По п. 4.1 - непонятно, каким образом Вы собираетесь "озадачить продавца на получение согласия на продажу у органов опеки". Если есть несовершеннолетние, то Продавцу необходимо взамен продаваемой квартиры оформить на несовершеннолетних, как минимум, соответствующую долю в покупаемой квартире. Т.е., Продавец должен подготовить свой вариант покупки. А сможет/захочет это делать Продавец?

Смысл пункта в том, что если продавцы хотят продать квартиру, но оформление с опекой еще не начали, то надо настоять на том, чтобы они как можно быстрее форсировали этот процесс, потому что опека обычно дело долгое. Если Продавец не может или не хочет заниматься этими вопросами, я этот вариант вычеркну из списка. Лучше найду другую квартиру, чуть дороже, но с адекватными владельцами, готовыми к продаже. Для меня это в целом все равно будет дешевле, потому что время-деньги. Другой вопрос, если продавец тоже будет заинтересован и сможет решать вопросы с выбором другого жилья и с опекой, но по ряду причин будет делать это медленно. Тут я готов пойти на встречу и помочь где смогу (машина, где-то ускориться в гос. органах, очереди и т.д.).

Если - нет, придется Вам искать ему вариант покупки. А это уже цепочка. Вы осилите это?

Нет конечно, тупо вычеркиваю этот вариант и перехожу к другому. Если продавец не может даже себе квартиру найти, он все равно облажает сделку, но на другом этапе. А тащить продавца за удила по всем пунктам этого списка - задача нереальная, пусть этим профессионалы занимаются за отдельные деньги.

По п. 7 (№ 2) - тема не раскрыта.

Да, надо ногами идти в банк, разговаривать. Планирую это на август, после чего отпишу сюда.

По п. 8 - аванс будете отдавать на руки? Раскрыть данный пункт.

Хотелось бы вообще обойтись без аванса. Но если будет интересный вариант, то аванс скорее всего будет. Если сделка будет без агенства, то аванс на руки продавцу, и обязательно заверить у нотариуса. Содержание документа буду позже выяснять у нотариусов или юристов. Так что пока без деталей.

По п. 9.1 - однозначно собственники (и все проживающие) должны быть выписаны из квартиры до сделки. Зачем Вам лишняя головная боль? То, что Вы указали - это самый крайний вариант.

Согласен, должны выписаться до сделки. Но нет гарантии, что за два часа до сделки опять они не пропишутся обратно, не буду же я в день сделки проверять эти моменты, просто не успею. Поэтому в договоре хочу чтобы этот пункт обязательно фигурировал.

По п. 10.2 - у меня лично есть сомнения. Расписывать не буду - слишком много может быть разных вариантов продолжения событий. Продумать содержание доверенности.

Да, сомнения тоже есть, этот момент тоже нужно обговорить с нотариусом или юристом. Я планирую сходить в опеку, юстицию, поговорить с конкретными исполнителями, надеюсь много моментов прояснится. Может юстиция вообще такую доверенность не будет рассматривать, а может уже есть готовые образцы.

По замечаниям Вам спасибо, очень полезные и дельные моменты открыли! Сейчас обновлю список (в том числе нумерацию).

мне вообще не нравится пункт с авансом..
...
кому и зачем вы хотите отдать аванс в случае работы без ан? продавцу? он возьмет и не отдаст и квартиру не продаст.. как забрать законным способом деньги? будете с ним судиться - это время, а деньги нужны сейчас...
...

По закону РФ - ссли аванс оформлен у нотариуса и продавец отказался от продажи квартиры (по указанным в договоре аванса причинам) либо продал квартиру другому - есть возможность через суд наложить обременение на имущество такого продавца и в судебном порядке взыскать сумму аванса в двойном размере + судебные издержки?

Очередной update:

1. При просмотре квартиры посмотреть следующие документы:
1.1. Договор приватизации/купли-продажи/дарения.
1.2. Свидетельство на собственность, количество собственников.
1.3. Технический план квартиры, проверить на наличие перепланировки.
1.4. Выписку из домовой книги (если она есть на руках).
Согласовать с продавцом возможность сфотографировать документы, если продавец не согласен, то попросить его самостоятельно сделать ксерокопии всех документов для подготовки сделки. В свою очередь иметь с собой копию паспорта, чтобы отдать взамен.

Проверить, чтобы по всем данным в документах не было расхождений (фамилии, даты, номера). Если есть перепланировка. она должна быть узаконена.

2. Получить выписку из ЕГРП, данные в свидетельстве и в выписке должны соответствовать на 100%. Лучше выписку сделать дважды, в самом начале для проверки всех документов, и второй раз сразу перед сделкой.
3. Если у продавца нет выписки из домовой книги, то получить выписку (вместе с хозяином квартиры в паспортном столе). Там же добыть список всех ранее прописанных в этой квартире, убедиться что нет жильцов, которые мотают срок или находятся в псих. лечебницах. Обращать внимание даже на жильцов с временной регистрацией (это важно).
4.1. Если в числе собственников есть несовершеннолетние дети, то озадачить продавца на получение согласия на продажу у органов опеки(желательно получать документы вместе с ним, чтобы исключить возможность подделки документов).
4.2 В любом случае навести справки в органах опеки о всех собственниках квартиры, так как они могут быть признаны недееспобосными.
5. Если квартира была приватизирована, обязательно смотреть, кто был прописан на момент приватизации. Если они и сейчас прописаны, но отказались от приватизации, то они получают пожизненное право проживания в квартире. Такие жильцы должны выписаться до подписания договора, иначе отказаться от покупки такой квартиры.
6. Если есть супруга (в т.ч. бывшая), то получить согласие супруги на продажу. Проверить, возможно был еще предыдущий брак в момент покупки квартиры. Если "супруги типа нет", то собственник должен нотариально заверить заявление, что он на момент покупки и продажи в браке не состоял.
7. Получить справку их ЖЭКа или УК о состоянии лицевого счета. На основании содержания справки решать с продавцом, кто, что, каким образом и в какие сроки будет оплачивать.

8. Договориться и оформить банковскую ячейку.Уточнить детали в банке.
9. Если первые 8 пунктов в порядке, оформить аванс у нотариуса. Аванс оформлять для интересного варианта, с хорошей ценой и без видимых проблем. Для всех остальных случаев не торопиться с деньгами до последнего.
10. Подготовить договор купли-продажи у толкового юриста.
11.1. Постараться сделать так, чтобы собственники выписались до совершения сделки. Тем не менее, в договоре отметить, что собственники выпишутся в течении 14 дней с момента завершения сделки.
11.2. Четко оговорить в договоре срок проживания собственников.
11.3. Четко оговорить в договоре, в каком состоянии (и комплектации) будет передана квартира.
12.1. Оформить сделку со всеми собственниками, сдать документы в юстицию.
12.2. В этот же момент на всякий случай собственники дожны сделать доверенность на мое доверенное лицо (на случай возврата документов юстицией, чтобы более не дергать собственников).

Hints:
A) Если своего имущества нет (или имущество есть, но для данной покупки не продается), то при покупке квартиры оформить собственность только на себя (или себя и жену), без детей, чтобы в дальнейшем не иметь проблем с органами опеки.
B) При выборе предпочтение отдавать подаренным или завещанным квартирам.
С) Посмотреть даты выдачи паспорта собствнников, даты штампа о новом браке, и даты регистрации собственности - желательно, чтобы дата регстрации осбственности была позже даты выдачи паспортов.
D)Смотреть на собственников квартиры, постараться оценить адекватность. Если есть сомнения, сразу искать резервные варианты.
E)Постараться искать варианты с чистой продажей, с вариантами обмена больше сложностей, сделка может сильно затянуться.

возможность через суд наложить обременение на имущество такого продавца и в судебном порядке взыскать сумму аванса в двойном размере + судебные издержки

в 2 размере можно, если это указано в договоре аванса, НО во-первых, это суд, во-вторых это не быстро и можно затягивать, в-третьих, даже если вам присудит суд 2 задатка у продавца тупо может не быть денег, нет официального дохода или копеечный или пенсия - хотите получать эти деньги 10 лет? по копейке, с пенсии к примеру прям наивный чукотский парень, ага, присудили и он побежал отдавать спотыкаясь... вы легко потратите полгода (если не больше) на суд, потеряете время, а задатка как не было так и нет и когда будет неизвестно.. задаток физику - имхо глупость.. если уж такое непреодолимое желание есть его дать - кладите его в ячейку с к-н условиями, чтобы можно было забрать самому, если продавец кинет и прийти не захочет..

по поводу фотографирования документов - зачем? если бы покупатель предложил мне под любым предлогом фотать/ксерить мои доки - на этом наш разговор бы с ним закончился.. зачем постороннему человеку давать копии доков?

я делала сделку сама, встретлись - все показала, договорились, я собрала оставшиеся документы - встретились в день сделки подписали договор к-п, пошли в юстицию - никаких дурацких авансов и фотографий...

по поводу выписок из домовой книги и тп - эти бумаги получают уже под сделку, на просмотре квартиры вряд ли вам их кто-то покажет

По закону РФ - ссли аванс оформлен у нотариуса и продавец отказался от продажи квартиры (по указанным в договоре аванса причинам) либо продал квартиру другому - есть возможность через суд наложить обременение на имущество такого продавца и в судебном порядке взыскать сумму аванса в двойном размере + судебные издержки?

Могу ошибаться, но если нотариус участвует в сделке, то он и возьмет % согласно закону.

Если квартира единственная в собственности арест не наложите, опять же по закону.
Сумма аванса в двойном размере - уже задаток, на практике судьи часто приравнивают задаток к авансу и возвращают сделку в исходное состояние. Деньги покупателю, недв продавцу. И не важно что там в договоре.

Согласовать с продавцом возможность сфотографировать документы, если продавец не согласен, то попросить его самостоятельно сделать ксерокопии всех документов для подготовки сделки. В свою очередь иметь с собой копию паспорта, чтобы отдать взамен.

Думаю посмотреть оригиналы и списать оттуда данные будет вполне достаточно.
Ксерокопированием можете спугнуть.

5. Если квартира была приватизирована, обязательно смотреть, кто был прописан на момент приватизации. Если они и сейчас прописаны, но отказались от приватизации, то они получают пожизненное право проживания в квартире. Такие жильцы должны выписаться до подписания договора, иначе отказаться от покупки такой квартиры.
6. Если есть супруга (в т.ч. бывшая), то получить согласие супруги на продажу. Проверить, возможно был еще предыдущий брак в момент покупки квартиры. Если "супруги типа нет", то собственник должен нотариально заверить заявление, что он на момент покупки и продажи в браке не состоял.

Если на момент приватизации была замужем, но бывший муж не был прописан. И его не было в ордере соответсвенно. Что в этом случае от него ничего не требуется?

в 2 размере можно, если это указано в договоре аванса , НО во-первых, это суд, во-вторых это не быстро и можно затягивать, в-третьих, даже если вам присудит суд 2 задатка ....

Natus, Вы же опытный боец. Зачем смешиваете два совершенно разных понятия.
Да еще в одном абзаце. Да еще и в общении с junior .
Вы же ему всю картинку поломаете.

возможность через суд наложить обременение на имущество такого продавца и в судебном порядке взыскать сумму аванса в двойном размере + судебные издержки

в 2 размере можно, если это указано в договоре аванса, НО во-первых, это суд, во-вторых это не быстро и можно затягивать, в-третьих, даже если вам присудит суд 2 задатка у продавца тупо может не быть денег, нет официального дохода или копеечный или пенсия - хотите получать эти деньги 10 лет? по копейке, с пенсии к примеру прям наивный чукотский парень, ага, присудили и он побежал отдавать спотыкаясь... вы легко потратите полгода (если не больше) на суд, потеряете время, а задатка как не было так и нет и когда будет неизвестно.. задаток физику - имхо глупость.. если уж такое непреодолимое желание есть его дать - кладите его в ячейку с к-н условиями, чтобы можно было забрать самому, если продавец кинет и прийти не захочет..

Я не зря спросил про обременение и судебные издержки. Если для таких судебных дел наложение обременения это стандартная практика, то задаток я свой вытащу и издержки тоже. Даже если долго и муторно - все равно вытащу. Если обременение под вопросом, то вариант с авансом конечно нужно избегать. Вариант с ячейкой - это идея, но вот будет ли интересно это продавцу - не уверен.

по поводу фотографирования документов - зачем? если бы покупатель предложил мне под любым предлогом фотать/ксерить мои доки - на этом наш разговор бы с ним закончился.. зачем постороннему человеку давать копии доков?

Тут все просто - мне нужно будет проверить чистоту квартиры, а для этого мне нужны начальные данные по указанному списку. Я не могу подписать договор вслепую, документы которые мне принесут на подписание могут быть липовые, или чего-то может не хватать. Я рискую большими деньгами, если вот так вслепую покупаю квартиру. Чем рискует продавец, когда отдает мне ксерокопии? Ничем. Или продавец рискует меньше, когда отдает оригиналы документов в малоизвестное агенство?

По закону РФ - ссли аванс оформлен у нотариуса и продавец отказался от продажи квартиры (по указанным в договоре аванса причинам) либо продал квартиру другому - есть возможность через суд наложить обременение на имущество такого продавца и в судебном порядке взыскать сумму аванса в двойном размере + судебные издержки?

Могу ошибаться, но если нотариус участвует в сделке, то он и возьмет % согласно закону.

Если квартира единственная в собственности арест не наложите, опять же по закону.
Сумма аванса в двойном размере - уже задаток, на практике судьи часто приравнивают задаток к авансу и возвращают сделку в исходное состояние. Деньги покупателю, недв продавцу. И не важно что там в договоре.

Спасибо за ответ. Это существенно понижает шансы на аванс в процессе покупки квартиры.

Вы же ему всю картинку поломаете

да, в самом деле, импульсинвные ответы бывают весьма кривыми

но, надеюсь, общая мысль была ТС ясна

просто поразительно как у тс все легко оказалось - и обременение наложил и деньги быстренько вытащил в 2 размере... вот как тут удержаться и не написать "добро пожаловать в реальность"

Даже если долго и муторно - все равно вытащу.

зачем создавать себе проблемы, а потом героически их преодолевать?

Вариант с ячейкой - это идея, но вот будет ли интересно это продавцу - не уверен.

ячейка в данном случае - всего лишь нюанс - "гусь покупателя", если продавец настроен на сделку, для него это не составит труда, не ЕГО же деньги вы хотите закопать туда, а свои (зачем-то)..

вообще говоря, при покупке за нал, все доки собрали за неделю.. если продавец откажется от сделки (все-таки не часто бывает)... неужели эта неделя сыграет такую решающую роль в жизни, что нужно заморачиваться с авансами-ячейками и проч ерундой...

Чем рискует продавец, когда отдает мне ксерокопии?

продавец не знает чем он рискует и что у вас на уме, а если продавец неопытный, то будет бояться всего на свете.. и если вы просто перепишете номер договора - это одно, а если попросите копии доков - это сразу вызовет подозрения.. кстати, копиями паспорта я бы тоже не разбрасывалась (вы там помнится кому-то хотели оставить)

..все же не получилось промолчать, глядя на этот разгул самодеятельности.))))
Я Вам больше скажу: даже если муж и БЫЛ прописан на момент приватизации, но в приватизации приняла участие только жена, от мужа ничего не нужно.
И не только в этом случае. ЛЮБОЕ имущество, хоть и доставшееся одному из супругов в период действующего брака, но на безвозмездных основаниях, принадлежит только этому супругу и при распоряжении этим имуществом согласие второго супруга не требуется.

1. А еще бывают Инвестиционный договор, договор долевого участия, свидетельство о праве на наследство по Закону, свидетельство о праве на наследство по завещанию..
2.А Свидетельства может и не быть.И это вообще не Правоустанавливающий, а только правоподтверждающий документ.Что тогда?))
3.А если технических документов - нет,( ну утеряны,например), в квартире перепланировка (но она Вас устраивает) - что тогда? Я понимаю, можно указать продавцам - истребуйте новые.но если они откажут?))Это что, по -Вашему, принципиальный вопрос??И еще.как Вы собираетесь понять: перепланировка сделана в квартире или реконструкция?)
4.Даже если Вы получите выписку из ЕГРП 10! раз - Вам это может помочь только в период передачи аванса, ведь арест имущества в порядке обеспечения какого-нибудь иска может быть наложен в любой момент, хоть черерз 3 минуты после того, как Вы заберете очередную выписку.
5.Собственники то может и выпишутся до сделки( и даже в Основном договоре можно отдельно это оговорить), но вот как вы с "несобственниками"? Вы сегодня сели, передали авансы, в квартире все были выписаны, а завтра - там прописано 20 человек?
В общем, начать и кончить.))

В общем, начать и кончить.))

То есть пункты 4 и 5 в случае покупки с АН имеют решение?

Я Вам больше скажу: даже если муж и БЫЛ прописан на момент приватизации, но в приватизации приняла участие только жена, от мужа ничего не нужно.

Не будет лишним, если у такого мужа будет отсутствовать право пользования квартирой.
Иначе у покупателя могут возникнуть серьезные проблемы.

...да никаких ровным счетом проблем у Покупателя не возникнет.Выписаться должен будет перед совершением сделки ("супруг-супруга") собственника - только и всего.

Имеют, конечно.

Имеют, конечно.

Если это не тайна, поясните пожалуйста, каким образом это происходит?

..да нет тут особого секрета, весь вопрос - в длительности занятия этими делами (недвижимостью), и, соотв., личными связями с паспортистами,например. Когда с клиентом берем справку об отсутствии зарегистрированых - ставим "маячек", что до такого-то числа сюда никто не должен проситься на регистрацию. А если что - ,уж не сочтите за труд, сообщите за шоколадку...Ну, и саму справочку берем непосредственно перед сделкой.(или дважды, в случае, если квартира приобретается с привлечением заемных средств(ипотечного кредитования)
Во втором случае именно для этого на период сдачи документов в Росреестр деньги в счет уплаты стоимости квартиры оставляем на ответственное хранение. При сдаче регистратор входит в свою систему и видит в режиме on-line- все в порядке с квартирой или уже кто-то от нее хочет чего-нибудь.
По первому вопросу,правда, за много-много лет прецедент был только один.Самое забавное, что прописать "левого" дяденьку после получения официального "чистого" документа пыталась одна мадам-адвокатесса.)

Спасибо за развернутый ответ, интересная информация. Не совсем понятно здесь:

Во втором случае именно для этого на период сдачи документов в Росреестр деньги в счет уплаты стоимости квартиры оставляем на ответственное хранение. При сдаче регистратор входит в свою систему и видит в режиме on-line- все в порядке с квартирой или уже кто-то от нее хочет чего-нибудь.

Если ипотечная сделка, то деньги доступны продавцу только после регистрации сделки в Росреестре по условиям банка, разве нет? Или тут что-то другое имеется в виду?

.... да, имелся ввиду вариант при обычной сделке за наличный расчет. В ипотечной именно в этот момент проблем нет. Только целый ряд банков для наших клиентов делает на входе скидку от 0,5 процентной ставки. Неплохая сумма в итоге набегает.

1. При просмотре квартиры посмотреть следующие документы:
1.1. Договор приватизации/купли-продажи/дарения.
1.2. Свидетельство на собственность, количество собственников.
1.3. Технический план квартиры, проверить на наличие перепланировки.

Сиё осуществимо при следующих условиях:
1). Если данные документы есть у продавца в-принципе
(то же свидетельство "юстиции" не является обязательным во многих случаях);
2). Показывает квартиру собственник (доверенное лицо);
3). На показе уместно будет этим заниматься.
4). Документы (копии) есть в квартире (у показывающего) и их в-принципе готовы предоставить 1-му встречному.
5). Наличие перепланировки не является во многих случаях существенным "-".

проверить, чтобы по всем данным в документах не было расхождений (фамилии, даты, номера).

Люди - это такие существа, что могут изменять свои отличительные признаки. (с)
В т.ч. и паспортные данные: по возрасту, смена ФИО и т.д. и т.п.
Так что те/иные расхождения - достаточно частые явления.

Если на момент приватизации была замужем, но бывший муж не был прописан. И его не было в ордере соответсвенно. Что в этом случае от него ничего не требуется?

1). Почему соответственно?
Наличие или отсутствие человека в ордере не является единственным основанием для его участия в приватизации.

2). Или Вы о случаях т.н. в обиходе "приватизации", проходившей в 90-х годах (а на самом деле регистрации) кооперативных квартир?
Вот как раз там нюансы бывших мужей (в т.ч. наличия в ордере, как и само "качество" ордера)
м.б. и не только в отношении "прописки" и/или дальнейшего права пользования продаваемой жилплощади.

да именно о приватизации в 90-х годах...не кооперативных, а обыкновенных...

Если квартира единственная в собственности арест не наложите, опять же по закону.

Выяснил, что исполнители в таком случае все таки накладывают арест на единственную квартиру в собственности согласно ч. 3 ст. 80 "Об исполнительном производстве". Ньюанс в том, что взыскание на такую квартиру под арестом действительно применить невозможно, 446 статья этого не позволяет. Таким образом арест может играть роль психологического давления на должника, ну и продать квартиру другому покупателю он уже не сможет, пока не вернет задаток в двойном объеме и арест не будет снят.

Сумма аванса в двойном размере - уже задаток, на практике судьи часто приравнивают задаток к авансу и возвращают сделку в исходное состояние. Деньги покупателю, недв продавцу. И не важно что там в договоре.

Погуглил, действительно с авансом/задатком момент очень скользкий, чуть позже я обновлю список по результам своих исследований.

Меня убедили, что с задатком лучше не связываться, а если и придется давать задаток, то нужно очень четко оформлять документы, чтобы не было мучительно больно.