Продавая квартиру оказался без денег и еще остался должен!!!
15745
88
Оказывается на рынке недвижимости Новосибирска продолжают работать такие именитые КОМБИНАТОРЫ как Котляров Юрий Павлович и его жена (бывшее агентство "Держава"). Сейчас они работаю под другими названиями вновь созданных фирм, в частности ООО Новосибирская Риэлторская Компания "Альфа".
Схема сбора денег достаточна изящна, поэтому многим, я думаю, пригодится эта история.

Летом мы решили продать квартиру и подали частное объявление в раздел недвижимость на этом же сайте. Звонков было море, но все хотели купить с большим дисконтом. И вот как то позвонила риэлтор "Лариса" из АН "Альфа" (как оказалось позднее Риэлтор, Директор и Учредитель АН-один и тот же человек) с предложением купить наш объект по нужной нам цене.
Приехав в офис АН нас познакомили с «покупателем» в роли которого выступал тот самый именитый Комбинатор. Обсудили сроки и стоимость квартиры. Получили достаточно большой задаток от «покупателя» 100 000р, хотя мы бы согласились и на 30-50 тыс. р., который мы оставили на ХРАНЕНИЕ в АН «Альфа» по договору хранения.
«Покупатель» и не собирался покупать квартиру и специально дал большой задаток, так как имел намерения обманом, по предварительному сговору оспорить его с суде.
Во общем после 2 недельного ожидания, когда же наконец «Покупатель» соберет всю сумму и готов будет к сделке мы не дождались. В ответ на наши вопросы о дате расчетов каждый раз слышали разные интересные истории, заканчивающиеся фразой «мы еще не готовы».... В срок, указанный в договоре так ничего и не решилось, подождали 3-4 дня, ни «покупатель», ни АН ничего внятного сказать не могли. После чего мы пошли в офис АН для того что бы забрать задаток у АН, который лежал по договору хранения, заключенного между АН и мной. В выдаче задатка нам было отказано без объяснения причин.
Далее интереснее, мы идем в ОБЭП с заявлением на АН о незаконном удержании денег. В ОБЭП нам становится известно что «покупатель» и директор АН муж и жена. А у «покупателя» богатая биография в Уголовных процессах связанных с недвижимостью. Следователь опрашивает стороны и отказывает в удовлетворении заявления. А товарищ «покупатель» звонит мне с угрозами юридических проблем, с обидой на то, что мы нажаловались в ОБЭП. После чего «Покупатель» как физическое лицо подает в суд на нас, заявляя, что Продавец не вышел на сделку и просит суд взыскать задаток в двойном размере + расходы на юр. услуги и пошлину итого 230 000 р. Суд удовлетворяет иск частично и взыскивает с нас 109 000 р.
Т.е. Практика судов общей юрисдикции такова, что любой задаток между физ. лицами признается авансом, а аванс в свою очередь подлежит возврату тому, кто его внес, независимо от того какая из сторон не вышла на сделку.
В итоге фактически сложилась такая ситуация, что задаток хранящийся в АН находится там же, нам его не отдают и квартиру не продали. А по судебному решению на сегодняшний день мы еще и остались должны «НАСТОЯЩИМ ПРОФЕССИОНАЛАМ» РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.
АндрейC
Уточните:
1. Договор - предварительный?
2. В договоре использован термин "задаток" или "аванс"?
3. Что для суда явилось основанием считать, что это Вы не исполнили условия договора?
АндрейC
Доброе утро,

н-да, на самом деле изящная форма. Но я думаю, что цель была иная: этакий завуалированный эксклюзивный договор на несколько недель, если Вы понимаете о чем я говорю.
По сути: если Вы заключали предварительный договор, то в нем указана конкретная дата заключения основного договора. Если на дату заключения основного договора ни одна из сторон не заявила о своей готовности заключать его, то предварительный договор прекращается. Деталей Вашего дела не знаю, но скорее всего истец в суде заявлял о своей готовности заключать основной договор и ссылался на Вашу неготовность к совершению сделки. Опять же - аванс или задаток? Задаток возвращается продавцом в двойном размере. Не ясен вывод о том, что любой задаток между физ. лицами признается авансом, полагаю, что это Ваше личное мнение. Если бы Вы имели на руках доказательства уведомления покупателя о выходе на сделку, это одна ситуация. Вы скорее всего уведомляли его только в устной форме, что и повлекло за собой возможность истца предъявить иск. Рассуждаю поверхностно, т.к. детали не известны.
Отдельно хочу сказать о том, что роль предварительного договора часто недостаточно серьезно оценивается сторонами при подготовке к сделке. Сроки предварительного договора проходят, редко кто продлевает эти сроки путем подписания дополнительных соглашений. К юристам часто обращаются по факту неисполнения предварительного договора. Очень жаль, что практически все эти случаи - негативные последствия, которые вызваны истечением сроков предварительного договора, т.е. вызваны незнанием и неумением работать с ним.
Еще грустнее, что отдельные АН используют это незнание и управляют им :death:
Инвентор
1. В срок, указанный в договоре (предварительном)
2. В договоре прописан ЗАДАТОК, который имеет платежную функцию.
3. Суд не стал разбираться кто виноват, что сделка не состоялась. Сначала суд разъяснил, что по предварительному договору, согласно ГК РФ задаток иммет функцию АВАНСА. Сказано лишь одно, так как основной договор не заключен, соответвенно аванс должен находится у того, кто его дал... А то, что мы его оставили на хранение где либо- это наши проблемы! И не принял во внимание, что "покупатель" и директор АН муж и жена, соотвенно жена действует с согласия мужа и наоборот. ООО является общей совместной собственностью и получается, что "покупатель" через нас передал деньги своей жене...
zhadina
А вы не считаете немного лишним давать задаток 100 000 р для того, чтобы завладеть эксклюзивным договором на 2-3 недели.

Да, дата конкреная указана заключения основного договора. Письменно ни одна из сторон не уведомляла о готовности.
АндрейC
А вы не считаете немного лишним давать задаток 100 000 р
Так его по сути из левого кармана переложили в правый
АндрейC
Сказано лишь одно, так как основной договор не заключен, соответвенно аванс должен находится у того, кто его дал... А то, что мы его оставили на хранение где либо- это наши проблемы!
Не важно где хранится аванс, но в случае расторжения предварительного договора он должен быть возвращен покупателю, а продавец, в случае если сделка не состоялась по вине покупателя, вправе требовать с покупателя оплату штрафной неустойки, если конечно она была предусмотрена предварительным договором, и наоборот.
Пока не пойму как они выставили Вас виновной стороной по этой сделке?
zhadina
Вы скорее всего уведомляли его только в устной форме, что и повлекло за собой возможность истца предъявить иск.
Да это возможно, но только в случае уведомления продавца, тогда не понятно как они доказали, что он не явился на сделку (это можно сделать только только не законно, путем подкупа свидетелей)?
АндрейC
Пока больше вопросов, чем ответов. Ждем скан решения суда
A. Ruslan
Сказано лишь одно, так как основной договор не заключен, соответвенно аванс должен находится у того, кто его дал... А то, что мы его оставили на хранение где либо- это наши проблемы!
Не важно где хранится аванс, но в случае расторжения предварительного договора он должен быть возвращен покупателю, а продавец, в случае если сделка не состоялась по вине покупателя, вправе требовать с покупателя оплату штрафной неустойки, если конечно она была предусмотрена предварительным договором, и наоборот.
Пока не пойму как они выставили Вас виновной стороной по этой сделке?
Дело в том что ни одна из сторон не могла предоставить документы о готовности выйти на сделку (только разговоры), после чего суд и не рассматривал вопрос о виновности сторон. Свидетелей у "покупателя" в процессе не было. Суд формально рассмотрел обстоятельства дела и вынес решение по возврату аванса и расходов ИСТЦА.
A. Ruslan
Пока больше вопросов, чем ответов. Ждем скан решения суда
Да, будет время выложу
АндрейC
Так 100 переданный Вам это аванс (задаток), а 9 расходы истца?
АндрейC
А я то было подумал, что они 109 т.р. дополнительно отсудили :шок:
АндрейC
Письменно ни одна из сторон не уведомляла о готовности.
Тогда все понятно. В соответствие с ГК продавец в течение действия договора должен уведомить покупателя о готовности к совершению сделки и наоборот :not_i:
A. Ruslan
Но вся СОЛЬ в том, что АН добровольно нам не отдает 100-ку. пока что....
АндрейC
А что указано в соглашении на хранение ДС? Особые условия выдачи есть?
A. Ruslan
Единственное условие, я могу забрать сумму, но не ранее окончания действия Предварительного договора.
АндрейC
Напишите требование о возврате ценного конверта и постарайтесь зарегистрировать его у АН (на копии требования делается отметка о его получении) либо попросите подготовить письменный отказ с причиной не возврата либо отправьте его заказным письмом с уведомлением о вручении на адрес АН.
АндрейC
А какие расходы покупателя включены в 9 т.р.?
A. Ruslan
Заявление о рассторженнии Договора хранения и выдачи ценного пакета давно уже подписано директором АН, но офицального ответа нет.
A. Ruslan
А какие расходы покупателя включены в 9 т.р.?
Гос.пошлина 3 т.р.+6 т.р. представитель и услуги юридические.
АндрейC
Практика судов общей юрисдикции такова, что любой задаток между физ. лицами признается авансом...
Если поработаете с Интернетом, то можете найти большое количество источников, говорящих об обратном. В одном из них можно прочитать следующее: «Верховный суд РФ в принятых и устоявших обжалования судебных актах судов общей юрисдикции придерживается следующей позиции: ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора».
Там же: «В бюллетене Верховного Суда РФ 2009 года представлено Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 22.07.2008 N 53-В08-5. В нем судьи ВС одобрили ранее вынесенные решения судов нижестоящих инстанций, которыми с продавца квартиры, по вине которого не состоялась сделка, была взыскана сумма задатка в двойном размере».
В Вашей ситуации этого не произошло, видимо, потому, что: «Дело в том что ни одна из сторон не могла предоставить документы о готовности выйти на сделку (только разговоры)…» (Ваш пост 03.11.11 11:35).
Нет виновного – некому предъявлять штрафные санкции.
АндрейC
Суд принял решение о взыскании с Вас дополнительно 9 т.р.
Как с виновной стороны?
Инвентор
Возможно Верховный суд и признал бы Задатком аванс. Но ФСОЮ посчитал это авансом., с нас взыскали не 9 тыс, а 109, в том числе 9 расходы Истца. Суд не вынес решение о виновности срыва сделки. Суд установил факт передачи денег от Истца к Ответчику и так как мирным путем Ответчик отдавать их не намерен, взыскал в суде.
АндрейC
Суд установил факт передачи денег от Истца к Ответчику и так как мирным путем Ответчик отдавать их не намерен, взыскал в суде.
Вы сами четко озвучили основание для решения суда.
На мой взгляд, суд поступил должным образом.
Покупатель до суда обращался к Вам с официальным предложением вернуть ему некую сумму?
Или это предложение было озвучено на первых этапах судебного разбирательства.
Какая сумма при этом называлась?
АндрейC
А то, что мы его оставили на хранение где либо- это наши проблемы!
Видимо, вот эта фраза является ключевой во всей этой истории:улыб:
Собственно говоря, каким образом было оформлено это 'хранение' ?

Впрочем, дочитав тред до конца:улыб:я так понял, что
1. их 'навар' и ваши прямые убытки в общей сумме составил 9тыр. Это с учетом госпошлины. Прямо скажем - не густо...
2. Однако, куда более крупный 'задаток' в 100тып они вам до сих пор не вернули а отсуженный в суде штраф в 109тыр вы уже им заплатили? Т.е. вы как бы прокредитовали их бесплатно на 100тыр на неопределенный срок времени - пока они не отдадут задаток. Деньги вернулись к ним в оборот и ждут следующего клиента. Весело..
klalafuda
1. их 'навар' и ваши прямые убытки в общей сумме составил 9тыр.
Пока сумма предполагаемых убытков обозначена цифрой 109 т.р.
Прямо скажем - не густо...
Заработать 100 т.р. (остальную сумму можно в расчет не брать) - это, по Вашему, не густо?:улыб:
...пока они не отдадут задаток...
Вот этот момент, а не указанная Вами фраза, по моему мнению, и является ключевым в этой истории.
Если, конечно, версия zhadina о завуалированном эксклюзиве не получит подтверждения.
Инвентор
Ну если отдадут - то навар будет 9тыр - расходники + время. Если не отдадут... Ну тогда совсем грустно:хммм:
klalafuda
Ну если отдадут - то навар будет 9тыр...
Вы же понимаете, что все это затевалось не ради указанной Вами суммы.
Процесс ради процесса?
Это не те люди.
Боюсь, что для ТС может начаться представление вокруг термина "ценный пакет".
АндрейC
ТС, а Вы все договариваете? :миг:
Возможно, если бы Вы подробнее описали взаимоотношения с Покупателем на отрезке времени между датой окончания действия предварит. договора и началом судебного разбирательства (добавив информации о его первом этапе), то уже получили бы пояснения о том, какие ошибки Вы допустили и что Вам следует предпринять в будущем.
Инвентор
Вы же понимаете, что все это затевалось не ради указанной Вами суммы. Процесс ради процесса? Это не те люди.
Ну в общем что меня по-первой и удивило...

Дальше вопрос IMHO - как именно было оформлено это самое 'хранение'. Расписка то хоть есть от 'агентства'? Что мол такое то такое то получило на ответственное хранение от такого то такого то Nю сумму траляля.
klalafuda
Расписка то хоть есть от 'агентства'?
Прочитайте внимательно первый пост ТС. Там все указано.
Тонкость, и очень большая (блин, прямо каламбур получился), заключается в том, что ТС передал на хранение ДЕНЬГИ, а обозначены они термином "ЦЕННЫЙ ПАКЕТ", который никак не идентифицирован.
Теперь включаем мышление, и...
Думаю, дальше все понятно?
Это одна из возможных схем. Наиболее изящная. :зло:
Инвентор
Тонкость, и очень большая (блин, прямо каламбур получился), заключается в том, что ТС передал на хранение ДЕНЬГИ, а обозначены они термином "ЦЕННЫЙ ПАКЕТ", который никак не идентифицирован.
Ну тогда селяви. Если содержимое этого 'ценного пакета' никак документально не зафиксировано и если ТС не сможет доказать, что он, оказывается, передавал в АН на хранение именно деньги в указанной сумме... С какой стати AH должно их ему возвращать? И ведь не вернет при таком раскладе... Точнее, вернет. Ценный пакет. В котором будут лежать ценные фантики.

Хотя как-то это все сложно укладывается у меня в голове. Как можно отдать на ответственное хранение в АН вполне конкретную вещь, в нашем случае деньги, и при этом умудриться в договоре хранения не указать - а что собственно говоря было отдано на хранение и на каких условиях? Разве что труженики 'агентства' обладают недюжими способностями запудрить мозги жертве и отвести его внимание от подобных 'мелочей'.
klalafuda
Точнее, вернет. Ценный пакет. В котором будут лежать ценные фантики.
Ну вот видите, как изящно мы подошли к финалу одной из версий.
Хотя я хотел бы, чтобы на Вашем месте был ТС.
Но он пока на связь не выходит.
Инвентор
[цитата
Покупатель до суда обращался к Вам с официальным предложением вернуть ему некую сумму?
Или это предложение было озвучено на первых этапах судебного разбирательства.
Какая сумма при этом называлась?
Покупатель обращался до суда только один раз с угрозами "юридического" характера. А через суд настойчиво пытался доказать, что именно Продавец не вышел на сделку, чтобы сорвать куш 230 тыр...
Инвентор
ТС, а Вы все договариваете? :миг:
Возможно, если бы Вы подробнее описали взаимоотношения с Покупателем на отрезке времени между датой окончания действия предварит. договора и началом судебного разбирательства (добавив информации о его первом этапе), то уже получили бы пояснения о том, какие ошибки Вы допустили и что Вам следует предпринять в будущем.
Взаимоотношения с "Покупателем" -после окончания действия ПД мы еще ждали 3-4 дня действий, но их не произошло. А уже после того как нам отказали в выдаче денег с хранения в АН и обратившись в ОБЭП мы узнали истинное лицо "Покупателя" и директора АН. Далее получаем "приглашение" в суд. На беседе Истец заявляет, якобы мы не готовы были к сделке, а он был готов все это время.
klalafuda
А то, что мы его оставили на хранение где либо- это наши проблемы!
Видимо, вот эта фраза является ключевой во всей этой истории:улыб:
Собственно говоря, каким образом было оформлено это 'хранение' ?

Впрочем, дочитав тред до конца:улыб:я так понял, что
1. их 'навар' и ваши прямые убытки в общей сумме составил 9тыр. Это с учетом госпошлины. Прямо скажем - не густо...
2. Однако, куда более крупный 'задаток' в 100тып они вам до сих пор не вернули а отсуженный в суде штраф в 109тыр вы уже им заплатили? Т.е. вы как бы прокредитовали их бесплатно на 100тыр на неопределенный срок времени - пока они не отдадут задаток. Деньги вернулись к ним в оборот и ждут следующего клиента. Весело..
Не платили еще нисколько.
Инвентор
В решении установлено судом, что сумма 100 т.р. переданная "покупателем" продавцу находится в ООО Н Р К "Альфа" . Я думаю это хорошее подтверждение,да и плюс ко всему на днях записано интервью "Прецедентом", где директор подтверждает, что деньги у нее в АН.
АндрейC
В решении установлено судом, что сумма 100 т.р. переданная "покупателем" продавцу находится в ООО Н Р К "Альфа" . Я думаю это хорошее подтверждение,да и плюс ко всему на днях записано интервью "Прецедентом", где директор подтверждает, что деньги у нее в АН.
ООО Альфа завтра прикажет долго жить и...
Ну вы понимаете:хммм:
АндрейC
Взаимоотношения с "Покупателем" -после окончания действия ПД мы еще ждали 3-4 дня действий, но их не произошло.
Пока понятно. С этого момента давайте двигаться дальше. Но не спеша.
Несколько вопросов:
Вы обратились с письменным заявлением в АН с просьбой о возврате Вам находящегося на хранении ЦЕННОГО ПАКЕТА или ЗАДАТКА в сумме 100 т.р?
На заявлении есть отметка директора АН-жены Покупателя с указанием подписи, ее расшифровки и даты?
Отказ АН был в каком виде?
После обращения в ОБЭП (в чем суть Вашего заявления?) что Вы услышали?
Инвентор
После обращения в ОБЭП (в чем суть Вашего заявления?) что Вы услышали?
Вот это чрезвычайно интересный вопрос. Я бы тоже с большим интересом почитал о том, как происходило общение с ОБЭП.
klalafuda
В решении установлено судом, что сумма 100 т.р. переданная "покупателем" продавцу находится в ООО Н Р К "Альфа" . Я думаю это хорошее подтверждение,да и плюс ко всему на днях записано интервью "Прецедентом", где директор подтверждает, что деньги у нее в АН.
ООО Альфа завтра прикажет долго жить и...
Ну вы понимаете:хммм:
Возможно, но тогда им прямой путь по ст. 159 УК РФ и еще " по предварительному сговору"
Инвентор
Взаимоотношения с "Покупателем" -после окончания действия ПД мы еще ждали 3-4 дня действий, но их не произошло.
Пока понятно. С этого момента давайте двигаться дальше. Но не спеша.
Несколько вопросов:
Вы обратились с письменным заявлением в АН с просьбой о возврате Вам находящегося на хранении ЦЕННОГО ПАКЕТА или ЗАДАТКА в сумме 100 т.р?
На заявлении есть отметка директора АН-жены Покупателя с указанием подписи, ее расшифровки и даты?
Отказ АН был в каком виде?
После обращения в ОБЭП (в чем суть Вашего заявления?) что Вы услышали?
Да обратились, еще до обращения в ОБЭП, с письменным заявлением к директору АН, она его прочитала, поставила на нем свою подпись с расшифровкой и дату. Отказ был устный, без объяснения причин. Письменного ответа нет до сих пор.

Заявления в Обэп о незаконном удержании средств в АН. услышали "будем разбираться", услышали, что семья Котляровых им хорошо известна. Далее опрос сторон и тишина. Звоним следователю, говорит дело не возбуждено, решайте все в гражданско-правовом порядке. Ответ, якобы выслали.
АндрейC
В решении установлено судом, что сумма 100 т.р. переданная "покупателем" продавцу находится в ООО Н Р К "Альфа"
Это плюс.
АндрейC
Вы извините, что приходится ворошить эту грязь.
Дело в том, что на форуме уже не первый раз разбираются некрасивые проступки профессионалов РН.
При этом озвучиваются разные варианты разрешения этих споров. Порой - неэффективные, либо просто неправильные.
Поэтому Ваша ситуация - это иллюстрация того, что нужно и что не нужно делать в подобных случаях.
Пока вынужден прервать наш диалог.
АндрейC
По моему Вы что-то не договариваете.
Если Вы действительно хотели продать квартиру то почему на Вас подали в суд ?!?
А не Вы подали в суд с целью принудить покупателя заключить основной договор?
А вместо этого пошли зачем то в милицию где Вам собственно справедливо указали на то что дело гражданско правового характера.
А приглашение на сделку почему не отправили?
Если действительно начались проблемы что мешало сходить к юристу и за 300 руб проконсультироваться? и отправить приглашение на сделку?
АндрейC
И кстати, а почему это Вы остались должны то ?
100 как были у покупателя так и остались .
"В решении установлено судом, что сумма 100 т.р. переданная "покупателем" продавцу находится в ООО Н Р К "Альфа" . "
rebellheart
А приглашение на сделку почему не отправили?
Скорее всего он об этом и не знал, а отправить его нужно было в период действия предварительного договора купли-продажи, который к тому времени закончился
rebellheart
А не Вы подали в суд с целью принудить покупателя заключить основной договор?
Вы это серьезно. Или стебаетесь?
Если действительно начались проблемы что мешало сходить к юристу и за 300 руб проконсультироваться? и отправить приглашение на сделку?
Видите ли, сделка шла с участием АН (ТС, как он пишет, на тот момент еще не знал, что Покупатель и директор АН - близкие родственники, раскручивающие одну динаму). Это, по мнению очень большого числа жителей, является фактором, гарантирующим качественное проведение сделки и соблюдение интересов сторон.
Наверняка до последнего дня ТС кормили разговорами о том, что все нормально и сделка вот-вот состоится. Вероятно, что в последний день действия договора почему-то вдруг отключился телефон АН, а офис оказался закрытым.
Возможно, ничего не подозревающий Продавец, которого грела мысль о том, что ему отдали "задаток" (волшебная сила которого заключена в условии, что он останется у Продавца, если Покупатель не выйдет на сделку), предполагал, что выполнение условий предварительного договора - в интересах как Покупателя, так и АН.
И абсолютно не думал о том, что в этой ситуации его могут развести.
Поэтому вполне логично, что, подождав несколько дней, он отправился в АН забирать свой "задаток" (нах ему основной договор).
Но его почему-то не отдали.