Ипотека + сдача в аренду
3194
31
Через месяц будет сумма в 250 тыс рублей. Возникла мысль: взять ипотеку (квартиру в районе Маркса за 1.5-1.6 млн) и сдавать её. Интересуют "подводные камни", если кто поможет. В планах ежемесячный платёж - 14-15 тыс, а сдавать за 10-11. Спасибо
DS555
Считайте 60 тыс. агенству минимум
не менее 15 тыс. за оформление ипотеки (аккр. счет, страховка и тд)
Значит вам потребуется взять не менее 1,3 млн.
При платеже по кредиту 15 тыс. вы 14 будете отдавать в счет процентов и 500-1000 руб гасить долг.
Сдать можно чуть дороже чем 10-11. Имеет смысл это затевать только если есть возможность выплачивать сверх платежа, сейчас досрочное гашение не менее 10 тыс.
DS555
как не оригинально... только опоздал ты на несколько лет, сейчас с таким плечом брать глупо имхо..

был тут топик оч похожий, поиск в помощь.

з.ы. и что за тенденция любую свободную копейку в бетонометры закопать, может, лучше в здоровье вложить - отпуск на юге, например, или образование.
Natus
может, лучше в здоровье вложить - отпуск на юге, например, или образование.
:agree:
Natus
Отпуск на юге здоровья не прибавит, да это и не вложения абсолютно, а траты. Здоровья прибавит зарядка по утрам, а это бесплатно. А вложение в "бетонные коробки" самое надежное когда человек не умеет заниматься бизнесом и финансировать, так что пусть вкладывает. Поддерживаю идею.
DS555
Смысл сдавать за 10-11, платя при этом 14-15 (что на самом деле вряд ли - будет ещё больше) + коммуналку за квартиру, и про ремонт не забываем. Выгоднее самому снимать, а разницу между платежом аренды и гипотетической ипотеки откладывать на счёт\карту в банке. При этом Вы не будете переплачивать %% кредитной организации, а только накапливать средства.
Вы график платежей в ипотечном калькуляторе Сбера (к примеру) посмотрите - основной долг едва ли гасится суммами 2-3 т.р., остальное обслуживание кредита.
serega
Жить есть где, хотелось бы именно такое узнать. Хотя в данном случае платеж будет по тыс 18-19...
ND84
Отпуск на юге здоровья не прибавит
просто море прибавит, а для тех, кто может позволить более того, существуют санатории, в которых комплексно можно поправить здоровье.. (я после первой поездки год не болела )

так что пусть вкладывает
чтобы вкладывать, надо чтобы было что вкладывать, прежде чем лезть в долговую яму, нужно хоть немного думать.. перефразируя классика, копите, шура, копите:улыб:
считаю, что кредит имеет смысл брать когда сдача отбивает весь кредит желательно с коммуналкой и есть возможность гасить досрочно.
DS555
А Вы, случайно, под Губернаторскую Программу для молодых семей не попадаете?
Natus
Отпуск на юге здоровья не прибавит
хватает 10 тыс раз в год на юг слетать - на работе билет оплачивают, да и на Алтае можно по горам побегать тыс за 5 (только что с Чемала приехал - 4 тыс затрат на всё за 4 дня!!) Очень отлично отдохнул!!
Natus
просто море прибавит, а для тех, кто может позволить более того, существуют санатории, в которых комплексно можно поправить здоровье.. (я после первой поездки год не болела )
Я вообще не болею и ни копейки не вкладываю в здоровье, тем более на море. И что? От моря я видимо вообще Дунканом Маклаудом стану? :rofl:

А вкладывать можно все что угодно, начиная от тех его 250 тысяч и заканчивая его ежемесячными доходами. А пержде чем давать глупые советы о накопительстве вы подсчитайте инфляцию и рост цен на квартиры и прикиньте по скольку надо копить хотя бы для того что перекрыть рост цен. Например, если кыартира ценою 2 млн подорожала в год на 10 процентов, то это уже 200 тысяч и то есть ему надо откладывать по 16,7 тысяч только чтобы компенсировать рост цен. Иначе говоря откладывая 16,7 тысяч он накопил НОЛЬ рублей! Так что пусть вкладывает.
Инвентор
А Вы, случайно, под Губернаторскую Программу для молодых семей не попадаете?
нет, не подхожу
ND84
1. поподробнее пожалуйста про рост цен за год на 10%, очень интересно откуда данные:улыб:

2. более корректно было бы посчитать доходы/расходы в 1 случае - "копить" и 2 случае -"кредит", в моем случае (посчитанном) 1 выгоднее 2, отсюда экстраполируем на других индивидов:улыб:
Natus
1. Ну да. Рост не всегда 10%. Бывало и 20, а бывало и 0 - в среднем не менее 10. Или забыли как квартиры тысяч 300-600 стоили некоторое количество лет назад?
2. Не может быть впринципе накопительство выгоднее ипотеки. Ну ВПРИНЦИПЕ! Если есть деньги то вы просто гасите ипотеку заранее и с вас проценты не высчитываются и все, и квартира не дорожает (вы уже ее купили зафиксировав ее стоимость).
Natus
Прежде чем экстраполировать выводы элементарные экономические вещи изучите. А хотя... может вы на квартиру за 2 месяца накопили, тогда сумма удорожания квартиры ниже чем расходы на оформление ипотеки и проценты за 2 месяца. Тогда конечно выгоднее.
Natus
1. поподробнее пожалуйста про рост цен за год на 10%, очень интересно откуда данные...
Маленький пример из личного.
Осень 2006 г. Сумма инвестиций - около 700.000.
Первая половина 2011 - продажа за 1700.000.

Еще один пример.
Поздняя осень 2004 г. Сумма инвестиций - около 1.200.000. Ремонт - около 50.000 (квартира сдавалась, типа, "под ключ").
Весна 2008 г - цена квартиры 3.300.000 - 3.400.000 (эти данные - на основании оценки, сделанной для получения ипотеки под залог имеющегося жилья).
Сегодня цена этой квартиры - 2.900.000 - 3.000.000.

Обращаю внимание - указанные инвестиции попали на временной отрезок, включающий в себя как "жирный" период, так и период последнего кризиса.

Поиграть с цифрами предлагаю Вам самой. :улыб:
Ипотека ежемесячно 6500,квартиру сдаю за 22000.Все перекрывает,ещё остается для того чтобы накопить на следующий первоначальный взнос и взять ещё одну квартиру
Natus
Увлекся мыслями, куда бы пристроить чужие деньги, и пропустил, что ТС не определил, в какой сегмент рынка (первичка или вторичка) он предполагает вложение средств. :смущ:
Поэтому по умолчанию принял, что - в первичный.
Ситуация с ростом цен на вторичке, конечно же, иная.
Хотя, в целом, я поддерживаю мнение ND84. :улыб:
DS555
Ипотека сейчас около 10 тысяч в месяц, сдаю за 15, остается на ЖКХ и чуть-чуть сверху. Изначально платеж был 22 тысячи, сдавала так же за 15. Имхо, смысл есть. :dnknow:
DS555
Если серьезно анализировать эффективность предложенной Вами модели, то необходимо определить (принять) такие параметры, как предполагаемый рост цен на недвижимость, и предполагаемые банковские ставки по депозитам в будущие периоды времени.
Рост ставки найма (аренды) можно не рассматривать, так как будут расти и коммунальные услуги. Так что если здесь будет маленький плюс - это будет Вашей "заначкой".
Далее - необходимо четко понять - Вы сможете активно управлять своими активами или Вы сторонник пассивных процессов управления? :улыб:
Еще необходимо знать:
- какой сегмент РН Вы рассматриваете (первичка или вторичка);
- возможно ли прогнозирование досрочного погашения ипотеки;
- сумма Вашего (семейного) дохода;
- сумма семейного бюджета, который сложился на сегодняшний день;
- предполагаемый размер семейного бюджета в будущий период;
- наличие/отсутствие дополнительного источника финансирования в случае развития негативного сценария (болезнь, потеря работы и т.п.).

С этими параметрами Вам необходимо определиться и посмотреть в реале, что у Вас будет происходить при различных вариантах развития событий.
Никто другой за Вас этого сделать не сможет.
Оценивать "кота в мешке" - дело неблагодарное.:улыб:
DS555
И еще немного реальных цифр на ночь глядя.
Ипотека на вторичку в 2009г. По Губернаторской Программе.
На сегодняшний день сумма составляет около 1.300.000.
Ежемесячный платеж - 21.000 (дифференцированный).
7.000 - возвращает Администрация.
Чистый доход в месяц - 13.000. Этим летом можно было поднять ставку найма еще на 1-2 тыс. Не стал. Клиенты пока ведут себя хорошо, поэтому имеют этот бонус.
В следующем году, наверное, ставку несколько подниму, чтобы вывести банковские платежи в ноль с доходами.
Останутся незакрытыми за счет дохода от найма: стоимость отделки (квартира покупалась в новостройке под самоотделку) и стоимость мебели + бытовой техники, всего-тысяч 170-180.
За это время стоимость квартиры немного увеличилась (в варианте с произведенной отделкой) - тысяч на 100-150 (примерно 4,5-6,5 %).
Natus
1. поподробнее пожалуйста про рост цен за год на 10%, очень интересно откуда данные
____________
За год с августа 2010 по август 2011 1 комн в кирпичных хрущевках и типовушках в центре подорожали на 300 т.р. в среднем, а это 20% и есть.
ND84
Не может быть впринципе накопительство выгоднее ипотеки. Ну ВПРИНЦИПЕ!
тихо, тихо, не шумите:улыб:
про "впринципе" тут никто ничего не говорит.. я всего лишь за то, чтобы не загонять себя в угол (категорически против кредита на грани возможностей).. я понимаю, когда ипотека работает сама на себя, а ты ежемесячно ничего не вкладываешь или вкладываешь минимальную сумму, т.о. можно спокойно менять работу, уйти в др профессию, если есть желание, то есть, жить нормальной жизнью не боясь что нЕчем будет платить и не откладывая ее (жизнь) на потом.

я без малого 2 года назад купила квартиру (3-ка центр вторичка), за это время цены предложения существенно не изменились, а вот 1-ка на вавилова за год выдала рост в 250т - тк первичка и дом сдался...

поэтому, ваши 10% роста "вообще" - это ни о чем, где-то отросло, где-то нет, если бы я взяла большой кредит на свою 3-ку, я бы была в сильном минусе, тк за эти 2 года можно было бы накопить денег и купить ее сейчас за ту же стоимость, а тот кто купил, например, вавилова 2 года назад, тот в плюсе на все 20%. Инвентор правильно говорит, что на вторичке другая ситуация.
Natus
Шшшшш Тихо тихо так: вы зачем сами же себе противоречите? То про ипотеку как грань возможностей, то про накопление на трешку в центре!!! за каких то 2 года, хорошо хоть не за 2 месяца :biggrin: Очень мило конечно сравнивать 2 вещи, беря от одной только достоинства, а от другой только недостатки и сравнивать эти вещи в абсолютно разных условиях (а надо бы для конкретного случая ТС), так конечно победит что угодно. Только зачем такой фигней заниматься? Человек который за 2 года накопит на тершку в центре ему вообще переплата по барабану будет, к тому же расчитаясь заранее всего за 2 года эта переплата снизится в разы.
ПС. Сами то подумайте, а то как-то совсем нелепица у вас получается. Какое вообще имеет отношение ваша трешка в центре с накоплением за 2 года к случае ТС у которого всего 250 тысяч и покупается хрущевка возле Маркса? :dnknow:
ND84
где противоречу?, вы такие спешные выводы делаете даже не прочитав внимательно..

К сожалению район маркса меня мало волнует, про динамику цен (предложения) там за последние годы ничего сказать не могу. Потому, для примера сказала, что цена на мою конкретную квартиру (3-ку на вторичке) за 2 года не изменилась.. и где ваши выше обещанные 10% роста? речь шла не о накоплении за 2 года на 3-ку, а о том, что если бы человек хотел купить, допустим, эту квартиру, копил 2 года и стал покупать ее сейчас в кредит, то был бы в лучшей ситуации, чем купив ее 2 года назад в кредит с бОльшим плечом. Т.к. даже дополнительные 300 тысяч кредита дают существенное увеличение % переплаты.. так же, привела конкретный пример стройки вавилова - с ростом цены, которую было бы выгодно купить 2г назад в кредит. Думаю, доходность варианта ТС ближе к 1 варианту нежели 2.

..переплата по барабану будет
боюсь, что вот этот человек скорее всего посчитает все до рубля, а может, даже до копейки и своего не отдаст:улыб:
Инвентор
И еще немного реальных цифр на ночь глядя.
Ипотека на вторичку в 2009г. По Губернаторской Программе.
На сегодняшний день сумма составляет около 1.300.000.
Ежемесячный платеж - 21.000 (дифференцированный).
7.000 - возвращает Администрация.
Чистый доход в месяц - 13.000. Этим летом можно было поднять ставку найма еще на 1-2 тыс. Не стал. Клиенты пока ведут себя хорошо, поэтому имеют этот бонус.
В следующем году, наверное, ставку несколько подниму, чтобы вывести банковские платежи в ноль с доходами.
Останутся незакрытыми за счет дохода от найма: стоимость отделки (квартира покупалась в новостройке под самоотделку) и стоимость мебели +ельства??? бытовой техники, всего-тысяч 170-180.
За это время стоимость квартиры немного увеличилась (в варианте с произведенной отделкой) - тысяч на 100-150 (примерно 4,5-6,5 %).
С каких пор- точнее, КОГДА это на вторичку распространялась ГП? Она же была для поддержки строительства? :eek:
лола3
Конечно же, на первичку. ОписАлся. :смущ:
Немного ниже там есть фраза: "...стоимость отделки (квартира покупалась в новостройке под самоотделку)..."
Глазастая! :роза:
DS555
В общем, надумал я взять кредит в банке тыс 400 и купить комнату в общежитии. Чёт опасно в ипотеку лезть на 15-20 лет...
Ermolaeva2
это чушь. нет такого роста, ваши цифры про 20% с потолка
Natus
где противоречу?, вы такие спешные выводы делаете даже не прочитав внимательно..
Так вы даже осознать не можете где? Вы свою личную ситуацию проецируете туду куда она абсолютно не подходит. Может стоит уже включить мозги наконец и посмотреть о чем разговор? Я конечно понимаю что женщинам лиж бы рассказать как у них, поболтать, и они не понимают никогда ситуацию в целом и другие случаи, но вы попробуйте всетаки.
К сожалению район маркса меня мало волнует, про динамику цен (предложения) там за последние годы ничего сказать не могу.
И о чем тогда разговор? Как узнаете - приходите.
Потому, для примера сказала, что цена на мою конкретную квартиру (3-ку на вторичке) за 2 года не изменилась..
А нужен ли тут ваш пример? подходит он хоть близко тут? Еще пример Абрамовича приведите как он виллу покупал.
речь шла не о накоплении за 2 года на 3-ку, а о том, что если бы человек хотел купить, допустим, эту квартиру, копил 2 года и стал покупать ее сейчас в кредит, то был бы в лучшей ситуации, чем купив ее 2 года назад в кредит с бОльшим плечом.
Читайте еще раз тему топика, раз забыли о чем он. ТС ниже пишет что берет кредит на 400 тысяч и боится ипотеки на 20 лет. Он за 2 года нихрена не накопит. Он будет копить 20 лет, а через 20 лет квартиры в 10 раз подорожают, вернее инфляция деньги съест. Вы когда это поймете. В России копить вообще невозможно, экономика такая.Достали блин со своими 2 годами. Если он не возьмет ипотеку он вообще НИКОГДА ничего не накопит.
жилец
это чушь. нет такого роста, ваши цифры про 20% с потолка
Да все чушь. инфляции тоже не существую, а квартиры вообще дешевеют, учитываю снижение относительной покупательной способности денег, ага как же
ND84
сколько эмоций, не лопните, сударь.

я привела конкретный пример где цена осталась неизменной за 2 года, а что сказали вы кроме "многобукв" "все обязательно вырастет" "как страшно жить, везде инфляция"?

если мой пример плохой, будьте добры, приведите свой. где конкретные факты?

только рассказывая о том, что все всегда растет для полноты картины еще не забудьте про товарищей которые в 7-8 годах на пике пузыря купили свои квартиры с большим плечом за суммы бОльшие, чем сейчас за них предлагают, теперь отдали их банку (увы, у меня есть такие знакомые)..

потому я не одобряю ипотеку с маленьким первоначальным взносом на долгие 20 лет, а настоятельные рекомендации "брать пока еще не отросло" для меня не очевидны.

ТС берите лучше студию стройку, если есть где жить.