Как выгоднее купить квартиру (варианты)
12938
39
Стоит задача следующая:

В наличии 300 тысяч, в задумке есть желание и необходимость купить 1 квартиру или студию, не на отшибе, желательно в районе 1,5 млн рублей.

Так как я человек не рисковый, к тому же живущий в России, брать ипотеку не решаюсь на сумму более чем в 1 млн рублей. Отсюда вытекла мысль: накопить за пару лет до 1 млн и уже на оставшуюся сумму
RedSib
Что лучше = вложиться в новостройку или же купить хрущевку
ну а вам квартира для чего? самому жить негде или на перспективу - от этого и отталкивайтесь, тут у каждого своя ситуация и своя религия..

В наличии 300 тысяч.. желательно в районе 1,5 млн.. не решаюсь на сумму более чем в 1 млн рублей
для того чтобы входные условия заработали нужно еще тысяч 200

положите деньги в банк со страхованием вкладов и копите до пороговой цифры:улыб:
RedSib
Я за хрущ. Новостроек не так много, не на все ипотека дается, % выше, срок сдачи может на пару лет отодвинуться. Плюс в том, что оформление бесплатное - без агентства.
А взявши хрущ - сразу сдать в аренду - вот они банковские % за кредит.
Natus
Где жить есть, но года через 3-4 необходима будет собственная квартира.

Банк не страхует деньги от обесценивания, а это легко может произойти после выборов президента
RedSib
в нашей стране, как вы правильно заметили, все что угодно может произойти...
но все равно маловато 300 - посмотрите по ипотечному калькулятору сколько вы переплатите, в итоге то все равно еще больше денег "потеряете" взяв 1200 кредита..
Natus
Я это прекрасно понимаю, поэтому и был один из вопросов - как выгоднее сохранить деньги имеющиеся, пока я коплю до 1 млн

Золото? Юани? Акции газПРЁМа?
RedSib
на днях был с визитом дружбы в агентстве большой город, там такая фича забавная для продажников - на заставке компа бегут варианты квартир, я так понимаю, горячие. Пока болтали, заставка раз пять пробежала и обратил внимание - там сплошь варианты квартир от подрядчиков с дисконтом приличным.Типа студия на сухарной со сдачей через год, порядка 800 что ли тысяч.Я еще удивился - цена вкусная очень, но в подробности не вникал.
Дарю:)
Ребята грамотные, с ипотекой помогут.Мне помогли.
ShaoBao
Не доверяю я риэлторам
RedSib
Купить комнату в 2-3-х комнатной квартире, где соседи надолго не задержатся. Имея 300 тыр можно обойтись минимальной ипотекой на доплату, деньги с сдачи комнаты платежи банку перекроют полностью. А самое главное, если хорошо подобрать вариант, то можно значительно дешевле в итоге купить 2-3 комнатную квартиру. Полнейшая безопасность - микро масштаб ипотеки никак не потопит Вас в долгах даже при самом неблагоприятном развитии событий, а комната у Вас уже будет. Минус один - комнаты не так ликвидны, как квартиры, поэтому инвестиция на долго.

П.С. Ипотеку на комнату получить реально.

Как Вам такой вариант?
v1art
Согласен полностью!!

Поделюсь немного: было 250 тыс, взял кредит в 500 тыс на 5 лет (%% хоть и большие, но, думаю, за 3 года расплачусь, в итоге переплата не особенно будет большая), комнату сдаю, выплачиваю больше, чем по графику. Вот
v1art
Только вот комната может потом стать полным неликвидом... :безум: и продать ее будет нереально, либо очень долго. Может квартиру купить хоть на отшибе, хоть малосемейку, но все же отдельную? А если комнату, то только в общаге, не в квартире.
DS555
...комнату сдаю, выплачиваю больше, чем по графику.
Добавляя свои заработанные к получаемым от сдачи?:улыб:
RedSib
В наличии 300 тысяч…брать ипотеку не решаюсь на сумму более чем в 1 млн рублей. Отсюда вытекла мысль: накопить за пару лет до 1 млн и уже на оставшуюся сумму
Инвентор
все бы хорошо, НО узкое место про рост 10% в год оч оптимистично, а чуть тронув эту тонкую материю все меняется кардинальным образом и не так однозначно.

во 2 пункте гарантированный доход, а в 1 слишком много допущений. Получается весь 1 пункт "держится" на росте, если рост будет малый, то весь бизнес рушится:улыб:

рентабельность от сдачи 8% - это из личного опыта с учетом простоя и минус квартплата?

если рассматривать новостройку, то копить до более-менее внушительной суммы (в недолгосрочной перспективе) получается выгоднее кредита с маленьким первоначальным взносом, тк цена кв м за воздух над котлованом сильно не меняется опять же в краткосрочном периоде - допустим, год (и не вижу причин для роста). Речь идет конечно же о застройщиках, которые строят массивы.
Natus
...узкое место про рост 10% в год оч оптимистично, а чуть тронув эту тонкую материю все меняется кардинальным образом и не так однозначно.
Абсолютно верно.
Поэтому я и назвал этот параметр "очень важным". Я бы даже добавил - "архиважным".
Но РОСТ имеет место быть.
Недавно на НГС была статья со ссылкой на официальных аналитиков - там была заявлена цифра 10% за последний год именно на тот вид недвижимости, который упоминает ТС.
Ну, и я пользуюсь данными по собственным объектам, а также данными, которые имею от знакомых риэлторов.
У меня примерно те же цифры.
Получается весь 1 пункт "держится" на росте, если рост будет малый, то весь бизнес рушится
Абсолютно верно. :улыб:
рентабельность от сдачи 8% - это из личного опыта с учетом простоя и минус квартплата?
Да. Причем не по одному объекту. Плюс данные, которые любезно предоставил в соседнем топе один из участников, много лет занимающейся сдачей квартир в найм. У него примерно те же цифры.
если рассматривать новостройку...
Если вычислить нормальную стройку, то даже в последние два года можно было иметь рентабельность по инвестициям до 50% (за два года).
Я в прошлом году уже подробно писал об этом. Сейчас могу назвать один из объектов, который мог дать такую рентабельность - Гоголя, 51, двушка. При площади до 68 кв. м - рентабельность была несколько выше, чем в квартирах с большей площадью.

Не упирайте особо на цифры. Я показал ТС всего лишь методику. :улыб:
Но основанную на более-менее реальных цифрах.
А далее уже он должен еще много раз прокрутить разные варианты (лучше это сделать в Excel), выбрать лучшее и взять на себя ответственность по принятию какого-то решения.
Что, порой, является самым тяжелым при серьезных инвестициях.:улыб:
RedSib
Михаил Прохоров, по оценке журнала "Форбс", один из богатейших людей России, посоветовал россиянам, в чем хранить сбережения в условиях нынешней волатильности на финансовом рынке.

"Вы себе не представляете, какое количество людей мне звонит с вопросом, в чем хранить (сбережения). Я бы следующую рекомендацию предложил: двухлетний запас личного потребления храните в национальной валюте, остальное пополам поделить между долларом и евро и больше не мучиться", - сказал Прохоров на пресс-конференции в четверг.
VikaRi
Только вот комната может потом стать полным неликвидом... :безум: и продать ее будет нереально, либо очень долго. Может квартиру купить хоть на отшибе, хоть малосемейку, но все же отдельную? А если комнату, то только в общаге, не в квартире.
Комнату надо брать НЕ В ОБЩАГЕ! Теряется вся суть инвестирования. Комнату надо брать в квартире, где собственники второй и третей комнаты сидят на чемоданах. Такие сложно найти, но когда найдешь, можно взять по-очереди 2 или три комнаты и купить целую квартиру на много дешевле!

Скажем так, комнату в двушке можно взять за 750 тыр. Но 2к квартиру за 1500 взять нельзя! Это первое. Второе - сдача в аренду покроет весь(!) обязательный платеж по ипотеке. Цифры как в предыдущем посте не выложу, это и не нужно, да и опираются они на домыслы - доход... рост... Человек предполагает, а бог располагает.
Если вместо +10% поставить -10%? Или этого не может быть?
С предложенным мной вариантом все равно, + или -. Если "+" значит активы подросли)) а если "-" - вторую комнату пора выкупать...
Кроме этого без риска потонуть в долгах. И без риска потерять на обесценивании деньги. Без риска остаться без своего угла. Вместо всех этих рисков - перспектива расширения.
v1art
Комнату надо брать в квартире, где собственники второй и третей комнаты сидят на чемоданах.
Этот вариант, на первый взгляд, действительно хорош.
На начальном этапе своей "работы" на РН (1993-2000 гг) я много времени уделял проведению именно таких сделок. Покупалась "интересная" комната (часто находящаяся в муниципальной собственности), затем выкупались остальные или их жители отселялись в другие объекты недвижимости, а полученная квартира далее реализовывалась в том или ином виде.
Но это была ЭКСКЛЮЗИВНАЯ РАБОТА.
Сейчас таких вариантов крайне мало. КРАЙНЕ!
Кто будет ТС искать такой вариант? Он сам? Или Вы поможете?
А ведь это непростое и длительное занятие.
И неизвестно, сможет ли ТС найти подобное в обозримом будущем.
И неизвестно, согласятся ли соседи впоследствии продать свои комнаты на выгодных ТС условиях.
Потому как:
1) Поясните, с какого перепугу один суетится и пытается НЕДОРОГО продать свою комнату, а остальные почему-то тоже хотят продать НЕДОРОГО свои комнаты, но чего-то ждут, "сидя на чемоданах".
Если они все (по Вашему заявлению) хотят продать свои комнаты, им проще продать ВСЮ КВАРТИРУ, поделить вырученные деньги пропорционально долям и разбежаться.
2) Если на просмотре продаваемой "вкусной" комнаты соседи говорят, что тоже согласны продать свои за невысокую цену, знайте, с вероятностью 95% Покупателя пытаются развести (либо Продавец первой комнаты, который на определенных условиях (деньги, спиртное, и т.д.) договорился со своими соседями, чтобы они озвучили для Покупателя эту версию, либо риэлтор, помогающий Продавцу, провел с соседями аналогичную работу).

Это все мы уже проходили и не один раз. Причем в качестве разных участников.
Была пара случаев, когда пришлось продавать трешки по комнатам, так как не могли продать целиком. В этих случаях общие суммы вырученных денег от продажи комнат по отдельности оказались больше, чем стоимость всей квартиры!!!
Но это было много лет назад. И это был такой гемор!

Повторюсь, но рекомендованная Вами сделка сегодня (покупка первой комнаты с дисконтом и наличие других соседей, желающих также продать свои комнаты с дисконтом) - это огромная редкость, либо элементарная замануха.
Обратите внимание на очень хорошие финансовые возможности ТС. При таких условиях можно мыслить масштабнее. И реальнее.

P.S.: Если Вы имеете свое мнение по высказанным кем-то суждениям, лучше обращаться напрямую. Не нужно бояться этого. Вы имеете полное право высказать свое мнение, даже если оно абсолютно не соответствует мнению оппонента.
Критика опосредованно, через обращение к третьим лицам - это как бы не то.
Инвентор
я бы добавила еще, что нормальные люди, которые снимают комнаты, стараются все-таки снять комнату с 1 хозяином, тк жить в квартире где каждый себе хозяин и все качают права, трудно.. соответственно, снимать такое жилье будут по остаточному принципу - следовательно, проблемы с контингентом.

я бы с вложениями в "комнаты" вообще не полезла, вероятность, что выкупишь у соседей небольшая, замучаешься продавать - неликвид, быстро деньги не вытащишь... лучше уж студия на отшибе...
Инвентор
Уважаемый Инвентор!

В начале вашего поста вы написали что проводили такие сделки и весьма успешно. А потом говорите, что это очень не хороший вариант.

Отвечу
на п.1: Просто варианты: выделенные детдомовцам комнаты, разъезжающиеся бывшие супруги (в соре), поругавшиеся наследники продающие доли, любой собственник у кого сосед - студент или молодая семья с нормальным доходом. Это варианты когда люди сидят/скоро сядут на чемоданы, а бывает и не живут даже в своих комнатах. А главное - имея комнату в квартире можно любого "усадить на чемодан", даже не нарушая ЖК РФ

на п.2: Могут разводить. Могут не разводить. Смотреть надо. А вероятность как и везде - фифти-фифти.

А что касается ТС - вторая комната в перспективе на 2-4 года. За это время соседи могут уже и созреть на улучшение жил.условий.
v1art
Уважаемый Инвентор!

В начале вашего поста вы написали что проводили такие сделки и весьма успешно. А потом говорите, что это очень не хороший вариант.
Уважаемый v1art!

Я - не пользователь Инвентор (он, если сочтёт нужным - сам даст Вам развёрнутый в той/иной степени ответ)... :улыб:

А вот лично у меня такой вопрос к Вам возник:
про такие сделки Вы знаете из теории или из практики? :а\?:
v1art
Уважаемый v1art!
Если бы Вы посоветовали Ваш вариант лет 13-14 назад, я бы сопроводил свое обращение к Вам смайликом :respect:
Потому что ТОГДА действительно можно было найти очень интересные варианты.
Если бы это произошло лет 9-10 назад, я бы поддержал Вас, сказав: "Да, это еще возможно".
Но уже 6 лет назад я был бы Вашим ярым оппонентом. Так как на тот момент эффективность работы с комнатами практически сошла на нет.
При этом появились другие механизмы решения жилищного вопроса, намного эффективнее старых.
Именно тогда, в 2005 г я продал две свои последние комнаты, не сумев в течение длительного времени встроить их в какой-нибудь интересный вариант. Инвестировав вырученные деньги в новостройки.

В настоящее время, рассматривая предложенный Вами вариант, можно надеяться лишь на чудо. Которого можно ожидать несколько лет. Хотя, соглашусь, бывают и исключения.
А время идет и цены на недвижимость, как Вы видите, понемногу начинают расти. И здесь главное "поймать тренд" и направить свои силы в нужное русло.
И у ТС, в случае с приведенным мной вариантом, есть все возможности через три с половиной года полностью погасить взятый кредит и иметь "чистую" квартиру в собственности.

А заработать на РН можно только на удачных новостройках. Один из примеров я привел выше.
Но для этого нужно иметь свои, а не заемные, средства.
ясена
Я - не пользователь Инвентор (он, если сочтёт нужным - сам даст Вам развёрнутый в той/иной степени ответ)...
:live: :улыб:
Я - дал.
А Вы, в свое время, нет!:смущ:
Инвентор
Еще назрел вот какой вопрос:

Смотрю у АН и подрядчиков цены ниже чем у застройщика, в чем может быть риск, если брать не у застройщика на прямую, а через посредников?
RedSib
Посмотрите топ "Осторожно, "Восход-трейд"!" в разделе "новостройки".
Но приведенный пример не нужно рассматривать как основание для отказа от работы с Подрядчиками.
Работать с ними НУЖНО!
Но стараться минимизировать свои риски. Как вариант, за счет покупки уже отработанной квартиры, оформленной по ДДУ.
Ну и по моему, в том же топе Подрядчик с аналогичным ником приводит советы для Покупателей.
ясена
А вот лично у меня такой вопрос к Вам возник:
про такие сделки Вы знаете из теории или из практики? :а\?:
Из практики.

Инвертору.
Если Вы перестали заниматься такими сделками, это не значит что они совсем не интересны. Сложность только с поиском варианта. Новостройки тоже интересны, но как Вы заметили лучше не заемные средства. А своих у ТС - 300тыр. Поэтому и рекомендую комнату.
v1art
Комната не вариант, при всех прочих.
RedSib
Смотрю у АН и подрядчиков цены ниже чем у застройщика...
Судя по этой фразе, Вы уже пытаетесь по новому посмотреть на новостройки, критически подойдя к своим первоначальным предпочтениям. :улыб:
Новостройка хороша еще тем, что Вы можете найти квартиру от Подрядчика, которая Вам обойдется процентов на 15-20 дешевле, чем у Застройщика.
А у Застройщика, в свою очередь, на этапе строительства цены на квартиры ниже, чем в случае, если бы данный дом был в настоящее время построен.
Соответственно, покупая у Подрядчика, Вы имеете хорошую маржу по цене. Которая позволяет, в ряде случаев, компенсировать выплату процентов в случае получения ипотеки.
А при заявленных Вами финансовых возможностях Вы еще и прибыль получите. Даже при условии, если цены на готовые квартиры в данном сегменте рынка не поднимутся за время погашения ипотеки.
А если еще случится и рост цен в ближайшие годы, то можно и кусок шоколада отхватить.
Но договариваемся на берегу - всю славу, почет и шоколад, а также другие результаты своих инвестиций (если Вы вдруг на них решитесь) забираете себе.
Мне от Вас не нужно ничего. :yes.gif:
Инвентор
:live: :улыб:
Я - дал.
А Вы, в свое время, нет!:смущ:
Молодец! :flowers:


С должной скромностью отмечу: :смущ:
мой комментарий (в достаточно развёрнутой форме) на подразумеваемое Вами сообщение конкретного пользователя в той теме прозвучал...
Впрочем, как и в моих комментариях других пользователей в той,
а также иных темах настоящего подраздела форума... :улыб:
RedSib
Если есть возможность накопить до 1 млн, то скорее всего, если напрячься, есть возможность собрать и 2 млн. А 2 млн. - это неплохая свобода маневра для покупки недвижимости в курортном городе с хорошим климатом. К тому времени, должно быть, вы и сами уже будете в том возрасте, когда захочется сменить Сибирь на что-нибудь с более мягкой зимой. Допустим, у меня было немножко более 2 млн., и с такой суммой уже можно и вовсе без напряжения оперировать в небольших курортных городках. У меня теперь есть домик в Ейске, покупал через тамошнюю фирму "Эксперт", люди добросовестные eyiskdom.ru/kontakti. Ейск - это курортный городишко на берегу Азовского моря. То есть, существует возможность сдавать помещения в аренду, спрос есть. Не такой, как в Сочи, но в Сочи вообще сейчас белые ночи и всеобщий психоз.
RedSib
За полтора миллиона столько всего можно найти... но если бы это были наличные. Напишите в личку, подумаем вместе.
Теперь касаемо интересных вариантов у подрядчиков и агентств. Объясняю научно-популярно почему цена ниже рыночной: Застройщик на стадии строительства расплачивается квадратными метрами с Подрядчиком за материалы. Тот, в свою очередь, закладывает маржу в стоимость материала и продает по минимально интересной для себя цене, дабы вернуть наличные обратно в оборот. Агентства же "шакалят" по подрядчикам, накручивая свою комисию, ничего по сути не меняя в данной схеме, тк - ВНИМАНИЕ! - в 100% случаях, при покупке квартиры через Подрядчика документы переуступки оформляются у Застройщика. Так зачем нам тут лишний посредник в виде Агентства? Или вы действительно считаете, что они юридически вас защитят от сомнительной сделки? Сомнительной сделки с Застройщиком? И вам повезет если агентсво не жадное и накрутит 40-60 т.р. за свои "услуги", хотя на моей практике бывали попытки "воткнуть" в цену 200 т.р. всего лишь за привод клиента. Вай! Другой вопрос, что у простого обывателя, решившего приобрести недвижимость в новостройке, нет выхода напрямую на Подрядчиков, а у Агентств есть. Но если вы читаете данный форум, то и найти подрядчиков не составит особого труда при должной усидчивости.
И да, как заметили чуть раньше, у Подрядчиков бывают ОЧЕНЬ интересные варианты с разницей до 30% в цене по сравнению с Застройщиком. Правда такое можно встретить лишь на начальных стадиях застройки обектов и отдают их, естественно, только за наличные. Тем не менее, можно неплохо зарабатывать на подобных инвестициях. Исходя из практики, не редки случаи когда клиент возвращался 4 раза, удваивая начальные инвестиции за сравнительно короткий промежуток времени.
Прокомментирую ситуацию с Восход-Трейдом, тк мой друг юрист имеет некоторое профессиональное отношение к данному делу. Да, был печальный опыт от которого пострадало 5 покупателей. Тем не менее, идет судебный процесс и пренадлежащее имущество Восход-Трейду будет распроданно и долг будет погашен. Там ребята немного заигрались и расплачивались вновь привлеченными инвестициями, закрывая предыдущие долги. Долговая дырка образовалась из-за отказа Застройщика отписать квартиры за некачественный материал.
Теперь немного математики. Давайте представим объем продающихся Подрядчиками квартир, а это 30% от общего объема застроек Новосибирска, и соотнесем эти цифры в процениах с теми пятью бедолагами, которые на каждом углу кричат про Восход-Трейд. Я думаю это сотые доли процента - по мне так это вполне "рабочая" степень риска, которая присутствует в любом бизнесе. Это как бояться летать на самолете - риски невелики, но все на паранойе.

Надеюсь у меня получилось развеять немного мифов вокруг такого явления как "подрядчик". Будут вопросы - обращайтесь. Удачного дня!
P0DRYAD4IK
...у тебя получилось пояснить, что темы этой в реальности ты боишься настолько, что для того чтобы "Гюльчатай открыла личико" не поленился даже заново зарегиться и оставить обширный комментарий за №1.
Очень хотелось увидеть действительно честный расклад- в том числе про все те ограничения, которые накладывает сам факт приобретения квартиры у Подрядчика и как на такие сделки смотрят банки и почему невозможно взять в таких варинтах господдержку. Нет, эт понятно - не интересно.Про риелторов и 40-60 тыс- ай-я-яй. Хоть сколько нибудь уважающее себя и свой бизнес агентство сегодня вообще НЕ ПРЕДЛАГАЕТ новостройки в недоговорных объектах. А в договорных ( коих на сегдня в нашей организации - около 90, да и в других немелких АН - как минимум столько же) - ценник у АН = ценнику у Застройщика, а головняков от самостоятельной суеты - на порядок меньше.
Солярис
Мы с Вами знакомы?
Раз 6 перечитал про "Гюльчатай" и остальные буквы данного предложения, но смысла не прибавилось. Поясните, уважаемый Солярис, кого я боюсь и каковы скрытые мотивы моего комментария.
Далее по списку:
Какие ограничения? Что за бред? Оформление документов (дду, вексель, цессия и тд.) практически всегда происходит у Застройщика.
Откуда информация про банки? Какие банки? Какие господдержки? Если вы про ипотеку, то все работают. И ВТБ, и Сбер, и Левобережный, и все остальные... Мат. капитал тоже втыкали в оплату, были случаи.. Другое дело что Подрядчику нужен нал и он сам не торопится работать с ипотекой.
Что такое "недоговорные объекты"??? Это риэлторский слэнг? Поясните обывателям. 40-60 т.р. это как раз те самые 3-5% которые агентства берут за свои услуги, разве не так?
Что вы подразумеваете под "головняками" которые стоют клиенту эти 3-5% ? Юр. сопровождение сделки стоит гораздо дешевле. Переуступка (если такая имеет место быть) стоит 5-6 тыс. руб.

А, наверное вы продемонстрировали пример того, как пудряд голову клиентам в агентсвах? На мне сработало - я ничего не понял из ваших аргументов, но чувство вашей важности явно витает где-то рядом.
P0DRYAD4IK
застройщики привлекают подрядчиков по конкурсу
если подрядчик накрутит +30%, то или останется без подряда или получит те же +30% в стоимости метра, ну и не родился деловар, который подаст что-то ненужное ниже рынка без форс-мажора. Сказки, что мне достались метры за пол-цены и я теперь продаю со скидкой в 30% - это сказки для слабоумных и легковерных. Если что-то странно дешево сегодня, то закон "кроилово-попадалово" сработает неминуемо.
alladin
Будьте любезны, укажите где я обмолвился, что подрядчик регулярно продает на 30% дешевле? Я написал, что скидка до 30% имела место быть. Подрядчик забрал на момент начала застройки, подержал некоторое время и когда на заключительном этапе, перед сдачей объекта, цена значительно выросла (а такое не редкость), то выставил на "срочную продажу". У нас и сейчас есть такой вариант, могу в личку скинуть. Другое дело, что это бывает редко. Обычно у подрядчиков на 3-10% дешевле. А тот кто ожидает "кроилово-попадалово", тот найдет его где угодно))
Чем еще могу помочь?
P0DRYAD4IK
ничем
я всю эту кухню знаю изнутри начиная с 93 года
alladin
однако, вы писали совсем недавно, что вложением в новостройки не занимались и это не ваш конёк!?!
ИРУСЯ
вряд ли я где-то четко кому-то что-то конкретно ответил где и кем являлся в прошлой жизни
особого секрета в этом нет, просто дело прошлое и нет смысла ворошить ибо никому сие не интересно, даже мне

единственно, что я четко обозначил - в настоящее время - я дворник в дальнем пригороде, чего и всем желаю - свежий воздух и минимум проблем))))
alladin
:respect:
завидую..задолбал этот город с пробками, сегодня после Мочищенского аж жить не хочется:хммм: