Приобрести в собственность квартиру по приобретательной давности
2653
11
Добрый день! Интересует такой вопрос, есть квартира на нее есть нотариально заверенный договор купли-продажи от 1993 года, и больше никаких документов. Сам покупатель, гражданин одного из государств СНГ, никогда ни в этой квартире, ни в России вообще не жил. В справке из Росреестра информация о квартире, собственниках и сделках с ней отсутствует. С 2002 года в квартире зарегистрированы и проживают граждане России, семья из 3-х человек, они же платят коммунальные расходы и расходы за содержание квартиры, а также по мере необходимого делают внутренний ремонт квартиры. Между этой семьей и покупателем квартиры отсутствует какой-либо договор по по поводу квартиры. Вопрос такой возможно ли будет по прошествии 15 лет с 2002 года оформить этим людям в собственность эту квартиру по приобретательной давности на бесхозяйную вещь согласно ГК.
dron87
Выдержка из постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав":

«При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:
давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности»

По-моему, шансов нет (или почти нет). Добросовестность владения является обязательным условием в силу п.1 ст. 234 ГК РФ.

Хорошо бы ещё знать детали - кто собственник (узнать в БТИ, регистрировался ли договор 1993 года) и на каком основании вселилась и получила регистрацию семья.
atarin
А в БТИ какой запрос надо подать? И кто правомочен подать такой запрос? А что касается оснований, ну скажем так собственник был членом одной религиозной организации, и квартирой фактически распоряжалась организация, хотя формально договор был на частное лицо. Глава семьи, которая поселилалсь, он тоже имеет отношение, к этой организации, и его семье предоставили эту квартиру для проживания в связи с переездом из другого города. А постоянную регистрацию получили на основании согласия собственника, которое он прислал из страны, где проживает. Вроде бы согласие было нотариальным.
dron87
По поводу БТИ.
Собственно, цель обращения туда - определить собственника квартиры.
Если он неизвестен.
Скорее всего, это тот самый заграничный "сектант".
Кому БТИ может выдать документы в вашем случае и что для этого надо предпринять - не знаю, для начала туда и надо обратиться с вопросом. Только непонятно, стоит ли.

Ещё раз:
"Отобрать" квартиру у собственника (если он жив-здоров) законным способом в рассматриваемом случае практически невозможно.
atarin
тем более, что проживающие получали от него согласие на регистрацию в его квартире. в БТИ запрос может сделать адвокат, но в этом случае это бессмысленно. Собственник есть, даже если его нет в Росреестре. Шансов крайне мало, практически 0.
dron87
Если вы всё-таки решите выяснить, кто владеет правами на квартиру (из интереса или не поверив уважаемому atarin'у по поводу невозможности завладения квартирой), то документ из БТИ называется "Заключение о правовом режиме объекта недвижимого имущества". Выдается всем желающим всего за 800 с чем-то рублей, но не содержит реквизиты правоустанавливающих документов, потому как справку с такими реквизитами может получить лишь собственник.
Думаю, atarin меня поправит если что, но мне кажется, что даже нотариально заверенный договор, не зарегистрированный в БТИ (в 1993 году регистрировали там, а не в Росреестре) не влечет за собой переход права собственности, а следовательно, в справке будет информация о том, кто продал квартиру нынешнему "полухозяину". И кстати, может ли этот "собственник" на основании такого договора через суд или как-то ещё стать реальным собственником, я тоже не знаю. Но почти уверен, что данный договор при отсутствии Акта приёма-передачи и документа, подтверждающего полный расчёт, является филькиной грамотой, если конечно в самом договоре не указано, что расчёт на момент подписания произведен в полном объёме и что договор является одновременно и Актом (потому как подписать договор это одно, а выполнить его условия - совсем другое).

Так что лучше живите, как есть. Люди, которые могли предъявить права на квартиру, возможно уже никогда этого не сделают, так что у вас есть шанс пользоваться этой квартирой до скончания времен. Если, конечно, не будет проведена какая-нибудь обязательная инвентаризация.

P.S. Есть ещё криминальный вариант решения вопроса (фальсификация докуметов), но если вы честный человек, то скорее всего, на это не пойдёте. Даже если эти действия ни на ком не отразятся негативно.
NSNewcomer
Спасибо за инфу. Конечно, никто ничего фальсифицировать не будет. Ради интереса узнаем, кто собственник в БТИ. Обращаться за справкой надо в их отделение на Трудовую 3?
dron87
Да, на Трудовую. Кстати, в субботу они тоже работают.
NSNewcomer
из личного опыта: 1994 год, передача недвижимости от одного лица другому по договору и акту приема-передачи. Документы до 2011 года не регистрировались нигде, ни в БТИ, ни в Росреестре. Хранились у того, кому передан объект. Итог: зарегистрированное в Росреестре право собственности на основании указанных документов.

так что всякое бывает. нужно смотреть бумаги. но раз для прописки требовалось согласие этого заграничного собственника, значит информация о том, что собственник он где-то уже есть.
dron87
И еще вопросик, уже для общего развития, если квартира куплена до 1999 года, договор зарегистрирован в БТИ, а сейчас собственник захотел ее продать, то собственнику сначала надо будет получить свидетельство о праве собственности в Росреестре и только потом продавать?
dron87
Не обязательно регистрировать и получать свидетельство. После заключения договора купли-продажи новый собственник получит уже на свое имя свидетельство о регистрации. Документ выданный до 99 года и есть регистрация. Вам для продажи надо будет взять один документ из Юстиции-не помню какой, но я брал. Это делается быстро и не дорого.
Osskar
раз для прописки требовалось согласие этого заграничного собственника, значит информация о том, что собственник он где-то уже есть.
Да, действительно... Либо к нотариальному согласию был приложен ДКП, а в силу всеобщего бардака того времени, паспортная служба, во-первых, не посмотрела на регистрацию в БТИ, удовлетворившись нотариальным удостоверением, а во-вторых, возможно не могла сделать запрос в БТИ об истинных собственниках жилого помещения. Ну и "религиозная организация" могла как-то поспособствовать :улыб: